第五章城市房地产管理法律制度

第五章城市房地产管理法律制度

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第五章城市房地产管理法律制度

下面我们讲第五章城市房地产管理法律制度，这个法呢应该说在我们国家是一个新兴的法。随着人们生活水平的提高，人们对于居住的条件，小康条件里头，居住条件是一个很重要的条件，安居才能乐业，所以，城市房地产开发，当然我们说城市房地产开发，不光是居民住房了，它还有商业的，包括工业的、旅游的、多方位的，但是居民的住房的开发是它的一个很重要的内容。同时呢，也是拉动内需的一种很重要的投资。因此，在房地产的立法方面，当然也促进房地产的开发，由于房地产的开发所带来的一系列的经济关系，需要一定的法律去加以管理。我们国家又制定了房地产的管理法。这个法，它主要立足于管理的，跟我们国家很长一段时间里头，立法的宗旨都有一定的关系。它都立足于管理，还是一个管理法。因为房地产它是一个很重要的市场，我们说市场不仅仅是商品市场，还有人力市场、信息市场、证券市场，房地产也是一个很重要的市场。因此，是对这个市场进行规范的一个法，当然我们说，房地产主要是进行规制，它有一个规范行为、加强管理、加强监督，同时还有促进、培育市场，多方位的。所以，这个法起了很大的作用，但也有很大的缺陷，它主要立足于管理。但我们就法讲法，主要还是讲法的内容。

第一节城市房地产管理法律制度概述

这里第一节呢，是城市房地产管理法律制度概述。我们这个法呢，它还局限在地域范围里头，主要指的是城市房地产开发。

首先第一个是关于概述，概述里第一个我们先讲到了城市房地产管理法的概念。城市房地产管理法……总称。……

一、城市房地产管理法的概念

城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。这种经济关系的范围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地管理关系（土地使用权的出让啊等等这样一些关系）、房地产开发管理关系、房地产交易管理关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。我们讲述的内容也根据这四类各分为几节加以详细的说明的。

城市这个概念主要是在地域范围上加以规定的。要说明的就是这部房地产管理法它是局限于城市这个范围的。

所谓房地产……

所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般又称作不动产（相对于动产而言的），因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就要丧失其极大价值的物体。我们所指的地产主要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅（民用的）、厂房、仓库（企业）和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等（这些都属于不同的房产的用途）。

关于房地产管理法的概念主要是厘清所调整的四类经济关系，以及什么叫房产、什么叫地产。

二、城市房地产管理法的基本原则

后面我们来看一下我们国家的城市房地产管理法的基本原则。这是根据《城市房地产管理法》的规定，可以归纳出我们国家的城市房地产在

进行管理过程中的三项原则。

（一）国有土地有偿、有限期使用原则

它主要是从房地产的开发、土地的使用权的出让、让渡这个角度，概括为国有土地有偿、有限期使用原则。我们国家在土地使用权、权属上规定了，城市土地归国家所有、郊区的土地国家法律规定归国家所有的以外，是归集体所有。所以我们国家的土地是公有制，尤其是城市土地，是归国家所有。国家把国有的土地有偿的、有限期的予以出让，这个是一个基本的原则。它的含义有三个要点：第一个是国有土地有偿使用。不是无偿的。房地产开发的土地使用权一般的是通过土地使用权的出让的途径来获得的，也就是说国家把国有土地的使用权在一定的期限内出让给土地的使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权的出让金。第二个含义，国有土地是有限期使用，除了有偿以外，还是有限期使用。那么，这个我们在后面可以看到国务院有一个规定，每一类土地的最高使用期限。第三在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的使用。这种办法呢是拔付的办法，拔付是在一定范围内，我们在后面也有讲到具体规定，也可以说是国有土地有偿、有限期使用的一种例外。主要有以下四种情况，

这一原则包含了以下三方面的含义：

1.国有土地有偿使用。

2 国有土地有限期使用。

3在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的土地使用权划拔方式供应土地使用权。

《城市房地产管理法》规定了可以适用土地使用权划拔的四种情形：(1)国家机关用地和军事用地（因为它的开支本来就来自国家，所以这里是采用划拔的办法）；(2)城市基础设施用地和公益事业用地（你比如铁路、机场、码头、道路、桥梁等等，这个要占用土地。你比如修建过江大桥，它不仅是耸立在江上，它可能还有附桥会占用很多的土地）；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（它是公用事业，它的用地不是有偿使用的，而是划拔的办法）；(4)法律、行政法规规定的其他用地（这是个兜底条款，除了上述三种情况下，根据法律法规规定，有些特殊用途的也是划拔使用）。

(二)经济、社会和环境效益相统一的原则。

从划拔、从房地产开发的角度呢，主要是概括为经济、社会和环境效益相统一的原则。这三个效益相统一的原则是非常重要的，因为房地产开发它所实现的经济效益是非常明显的，房地产开发业有一段时间在我们国家是如火如荼，纷纷拥起，很多投资者都在从事房地产的开发，这个经济效益就可见一斑了。但是，我们说，房地产开发所带来的经济效益，它也要在一定的市场经济秩序的条件之下。它应该贯彻一个对社会负责，不能够过度开发，你比如住房的开发，首先应该满足广大人民群众的住房要求，当然我们也满足一部分经济条件较好的、不是温饱型的，改善生活条件、生活富裕，这样的也要满足，也有一部分是商业用的、旅游用的，都要有一定的发展规划，要和社会的发展水平相一致，要和整体的人民生活水平相一致，要不然它的社会效益是有问题的。

另外一个要注意环境，这个环境不仅是它要形成一种城市的风格，错