房地产经纪调查报告

珠海房地产经纪业分析

房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。

自一九九二年，珠海第一家物业管理公司注册成立，正式揭开了珠海房地产中介行业的序幕。直至如今，从业人员已是2000余人，大大小小中介企业近200家，房地产中介行业得到一定的发展。随着我国房地产行业的兴起与不断走向成熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。如今，房地产经纪公司已从早期2~3人的小店，发展成为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、行业法规尚不健全，存在很多违规操作和恶意欺诈行为，如吃差价、不退诚意金、隐瞒房屋权属情况、设置合同陷阱等，使整个行业的社会声誉受到严重影响。尤其是2008年后房地产市场不景气，二手房市场呈观望态势，交易量萎缩，中小中介企业不堪压力纷纷落马，创辉租售轰然倒塌，长河地产、中大恒基大幅缩水，中天置业携

款潜逃，中介行业面临着空前的信誉危机，中介行业内在缺陷的消极影响越来越不容忽视。

由于房地产市场的蓬勃发展，为房地产经纪机构的产生与发展提供了良好的机遇，而设立房地产经纪的门槛较低、利润较高，房地产经纪机构如雨后春笋般遍布大街小巷，它们在促进房地产发展中发挥了积极作用，但其存在的问题也是不容忽视的。因而，我们既应看到房地产经纪业如今取得的成就和将来美好的发展前景，亦应注意到房地产经纪业在发展过程中所存在的问题和今后要克服的困难。现在就珠海的房地产经纪业的现状及其存在问题进行分析。

现状，珠海的房产经纪行业虽然已有了一定的发展，但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产经纪业的发展趋势和市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。

（一）“散、乱、差、小”是珠海房产经纪行业的主要特征据统计，在珠海曾登记在册的房屋经纪机构大大小小有200多家．它们彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布珠海。在市场竞争格局中缺乏占绝对份额的垄断者。另外一种情况是由于中国房地产经纪市场发展的特殊性，所出现的一些房产经纪组织脱胎或挂靠行政主管部门，既是经营者又是管理者，政企不分，在市场上处于特许垄断地位，这既与市场经济不相适应，也与经纪行业自身发展要求相悖。其进一步发展的前提

条件是实现政企分开，成为市场上独立竞争的主体。

(二)行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存，造成房产经纪企业进出频繁，无序竞争，盈利递减.

房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房产经纪机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的经纪商会更加依赖。而目前房产经纪企业整体素质差、小打小闯、遍地开花的形势显然说明了房产经纪市场环境建设(法律、法规、教育培训、管理、准入等)诸多方面的不成熟。如从业人员素质方面，世界上房地产经纪业比较成熟的国家对经纪从业人员资格都有专门规定，美国规定至少要2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于房产经纪业在我国发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范，管理不严，造成我国房产经纪业从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。

(三)缺乏技术资本投入，经营模式单一落后，处于发展初期阶段

信息资源是房产经纪企业从事经营活动的基础。目前，许多房地产经纪服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息理手

段和电子通讯技术，对大量不断产生的房地产信息、情报的收集、整理，凭的是分散的、有限的人力，而且全部靠人工完成。同时，开友利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。落后的经营模式、传统的门牌广告，已越来越难于维持企业生存，难于获得进一步发展的利润。房产经纪行业是最适合利用计算机网络技术的行业之一，计算机网络技术的应用将从根本上革新房产经纪业的传统经营模式和经营理念。而实施基于现代计算机网络的信息处理系统不仅使房地产咨询、估价、配对交易等的大量数据处理变得容易、便捷，而且促进组织规模迅速扩大，经营手段上向信息化、网络化发展。因此对于目前我国房产经纪业来说，缺乏技术和资本的大量投入无疑既是行业发展也是单个企业发展壮大的瓶颈。

(四)企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素

企业管理落后，使企业经营失败的风险增大。由于我国的房产经纪行业正处于摸索阶段，企业没有形成一个优秀的管理团队、高效的管理结构，也没有一支严格培训的员工队伍。因此，企业难以形成核心能力，竞争的唯一手段就是价格拼杀，不能创造真正的服务价值，更谈不上服务设计。另外，基于网络技术的应用，现代房产经纪企业需要相适应的现代管理制度、管理手段和现代管理人才。

根据该行业的发展趋势，结合我市房产经纪企业的具体情况，我认为我市房产经纪企业在制订自身发展战略时应系统关注

以下几个主要方面：

(一)规模化经营

房产经纪企业规模的大小直接关系着企业的赢利能力、竞争能力和抵御风险的能力。房产经纪企业适合于利用基于互联网的网络科技手段，具有规模效益的特征，一方面是信息收集、积累的来源渠道规模效应，另一方面是信息加工过程和数据库利用价值的爆炸效应，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所显示的低成本效应。依靠品牌化，通过连锁经营方式进行密集技术资本投入，可以迅速形成合理规模，树立市场形象，提升市场份额，确定本地区本行业的垄断地位，通过低成本扩张迅速淘汰掉众多小而散的竞争者。大规模的技术资本投入和品牌战略会提高本地区的行业壁垒，排斥新的竞争者进入，最终实现靠扩大规模、降低成本稳定本企业的市场赢利。

(二)品牌化战略

持续不断的品牌管理和投入，树立品牌信誉，促使房产经纪服务企业逐步进入品牌化经营的高级阶段；这是房产经纪服务企业当前特别需要投入资本、人力逐步加以建设的一个战略方面。首先就是要努力构筑一些基础条件：先进的行销资源和操作系统，包括软件和硬件两个方面。这里面存在一个根本的条件就是品牌背后的核心技术创新能力，不论是引进或是模仿性的研制开发，一定要有自主知识产权的创新技术，这就要求不断地进入R&D的投入。其次，就是对企业品牌进行有效的培育和大量的