房地产经济学课件下文稿演示

（1）我们要考虑的是：对一个社区的位置和经济的 健康发展有贡献的各种因素。
（2）经济活动：对于社区的位置以及社区内房地产 的利用价值都有主要的作用。
（3）社区的历史：产生于生活方式的需要：先民在 活动场所修建简单的建筑物；最早的市镇：在固定 的位置建造一小群住处（前7000年的两河流域）。
（4）关于社区长期历史的两个重要的主题： 原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以 后它在经济上能够生存下来的理由。
３、社区增长的模式：社区的物理形状如何发生、 土地的利用如何决定社区的布局，以及它的人 口居住在何处。
（1）土地利用的模式。①初始决定：设立一个社区的最 初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚 至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多 城市分布着教堂，教堂的领导人作出土地利用的决策， 主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民， 从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位置； 继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是 如何在竞争的使用者间分配的）；
有什么规则？
规则1：使用土地上的竞争（当一定数量的不同的 可能的使用者寻求同样的地点时，竞争会抬高地 价，直到该地点最有利的使用能产生所需要的租 金。这就是土地使用所要求的租金支付能力）。
规则2：连续的经济学（如果一个地点是空闲的， 而且对一切合法的使用者开放，通常将被最能取 得利润者使用；如果此地点有一建筑物那么占有 它的使用者对它加以改造将比其他使用者更为有 利，这种改进也可能是拆毁，但只有在新的使用 被证明能充分支付此位置、旧的建筑物、拆毁的 费用，以及新的建筑的费用时才有可能）。
②经济学如何决定土地利用：最高最佳的使用（竞 争而没有控制：土地归属于愿意付出最高价格的 人使用，当然土地的最佳使用是合法的使用）；
③模式与规则：模式的形成是由于存在着一组规则， 他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的 规则，即使在政府划定的地带，相似的使用者也 会在有利的位置上聚集在一起，如：商业的使用 者和别的商业的使用者聚集在一起；住房所有者 将他们的位置选在别的住房所有者附近，等等。）
规则5：变化的原理（没有稳定或固定的事物，因 此最高和最好的使用是常常变化的。技术上的、 社会的和经济上的改变，不断地改变着社区的结 构以及理想的土地使用模式）。
④土地利用上的非经济因素：
决定土地使用的政治的或法律的作用（是社区对土地使用 的态度，通过管辖权力和支配权力实施；管辖权力是关于社 区调节私人行为的权利，是为了保护公众的健康、安全和福 利；支配权力是在社区需要使用任何地点时可以出全价购买 的权利）； 对土地使用的社会控制（较少受到注意的、建基于社会观 念、意见和偏见之上的，主要是关于某种土地使用的决定可 以发生或不可以发生的不成文理解或共同的观点，包括：种 族的邻里限制、市中心的商店的重要性超过居民区的商店， 以及独立的住宅优越于多单元结构的住宅）；
经济能力增长对新职业的需要；发展中 的新的产品和服务：生产效率：区域经 济变化的主要因素（地域的出口产业的 增长率和产业从一个位置转移到另一个 位置）
2.1 房地产市场分析
（２）社区目标： 人口的增长（生命周期、污染问题和生活方式的变 化）； 福利的增长（每个人的收入、就业和机会）； 多样化的尝试（单一产业的成功支撑会老化）；
规则3：比较利益（每一个地点对于特定的使用者 都有不同的有利条件和不利条件，益）。
规则4：不完全的规则（由于做出完全决策的信息 是难以取得的，所以土地使用的理想模式是很少 存在的。一些约束条件会阻碍最高和最好的使用。 土地使用的模式绝不是完整的、完全的、或完全 可预测的）。
（5）社区位置的决定：现在主要是商业上 的影响形成三种形式的市镇：中心市镇的社 区（对周围商业的社会的宗教的政府的服务、 每个社区被它服务的腹地或“附属地”所围 绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。
2、社区的成长：源于需要和交换（食物、 衣着、住处等必需品）
（1）作为经济的社区：如何发展输出的 商品和服务，以支付输入的商品和服务：
（2）社区的结构（4种支配市镇土地使用基本模 式的因素：进入性、地形、运输和起源）
①社区土地利用的模式：
➢ 研究社区的土地使用模式：土地使用模式会影响个别的 某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使 用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响 该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用 的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成 这种变化，这些也可能预示将会发生何种未来的影响和 变化。
✓ 这些信息既可以与城市的一瞬间关联，也可以与城市的一个时期相关联。 ✓ 杜能圈：社区如何安排观念的最早提出者，他的可接近性观念是研究土地
使用模式的基础（如：在中心，土地要用于人人需要接近的场所）。
城市土地使用的简化模式——地形的重要性
✓ 杜能假定：平坦的平原和1826年的交通 系统（步行、动物驮送和慢的车行）— 运输成本和努力的重要性，以及他的使 用模式提供给人们最容易接近他们必须 最经常和最紧急地到达的这些地方；
➢ 可接近性—杜能（Johan Von Thunen）圈
城市土地使用的简化模式——可接近性
杜能（理想国1826）：1.中心设施，2.住房， 3.作物，4.牧场； 贝格斯（1920）：1.商业和机关，2.旧的住房、 仓库和制造业，3.中、低成本住房，4.高价住房 和商店。
✓ 对社区结构的研究：利用地图（土地使用的形式、价值、每平方公里人口 数、汽车交通、污染的计数、每平方公里的电话数、街区犯罪率等）；利 用国情普查数据（人口、家庭数、房屋、结构的状况、街区火警等）。
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优选房地产经济学课件下
2 房地产市场分析
（房地产的位置（location） 范围；以社区为基础的住宅和 邻里的价值及其增长；住房市 场，以及商业和工业房地产）
2.1 社区及其增长模式
1、社区： 是一个常和城市、城镇关联使用的一个 词（当然有着技术的差异），用来可替换地描述人 们生活和工作集中的位置（location）；一个地区， 是指区域邻近的一群社区。