房地产战略投资拓展策略
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
➢ 自持销售配比4:6
➢ 自持销售比5:5起 ➢ 净利润13%-18%
拓展模式
Expansion mode
买地
购买股权
拿地十六种模式
投资
分立
其他方式
不
招是
拍
招 拍
挂挂
，
创
造
招
拍
挂
。
直 接 买 地 。
购 买 股 权
（
实
际
是
买
项
目
）
创 造 境 外 卖 股 权
设 立 特 殊 目 的 公 司 转 让 股 权
顶层设计
Top design
土地溢价
产能平台园区管理
地产+ 【科技+环保+智能+ 生物+医药+文化+ 体育+文旅+.......】
产品核心1
居住配套2
运维服务3
金融投资4
轻资产输出5
固定资产 资本运营
品牌、技术、工艺、 工法、装备、规范 商业模式.......
02
拓展模 式
Expansion mode
融、投、并、购能力；
企业治理水平： ➢ 规范化、制度化、体系化公司管
理，建立科研与实操技术团队， 人才阶梯培养机制等
顶层设计
Top design
获取价值 开发用地
产业服务 园区经营
企业价值 经济效益
资源平台 产能转换
技术品牌 输出
资产土地 金融 管理
➢ 匠心打造样板项目工程，实现轻重资产同步运营，稳定企业现金流，资产运作扩大企业融资渠道； ➢ 按照国家政策、法规指导，涉猎产业用地，落实经营与销售土地，实现土地溢价。
发
➢ 政府需求产业导入 ➢ 城市三规“国民经
济和社会发展规划、 城市总体规划、土 地利用规划” ➢ 基建绿隔功能配套 ➢ 框架性签署定向拍 定投产业+住宅用地
➢ 实时性依据政府开发进 度提交成果逐步推进置 换产业+住宅用地
并LO购R开EM发
➢ 市场研判 尽职调查 风控法务把控
➢ 并购项目自持经营 年收益超过18%， 销售收益超过22%， 净收益不低于15%
➢ 净利润 ➢ IRR ➢ 自由资金投入 ➢ 获取授权价
拓展模式
Expansion mode
二手项目
➢ 集团推荐 ➢ 合作方推荐 ➢ 个人自愿 ➢ 城市排查
➢ 城市分析 ➢ 区域分析 ➢ 市场分析 ➢ 项目分析
➢ 交易路径及资金安排 ➢ 营销/高管调研报告 ➢ 规划设计方案 ➢ 市政调研报告 ➢ 运营计划安排 ➢ 合作协议初稿
战略 投资
发展
企业财务状况
公司治理水平
企业核心价值： ➢ 柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；
硬性产品：技术、能力、专业、规 模、产品；
整合资源平台： ➢ 地产开发本体上下游资源整合；地产+
【科技、智能、文创、旅游、生药、文 体、文旅、康养等】政府主管部门&协 会、企业、机构、科研院所、高校智库 等
企业财务状况： ➢ 企业现有财务是否良性，资信用等级，
吸 收 合 并 有 地 企 业 股 权
并 购 有 地 企 业 企 业 股 权
权吸 收 非 地 产 公 司 投 资 地 产 公 司 股
业 （投 、 适资 酒 用到 店 已新 ） 经公
运司 营， 项然 目后 产卖 业股 园权 商。
部 分 先 分 立 ， 再 卖 股 权
先 分 立 ， 然 后 合 并
先 用 货 币 资 金 投 资 ， 再 让 产 赎 股
➢ 了解企业战略整体规划；
➢ 未来3-5年落实战略目标；
企业资源
➢ 社会、行业荣誉及公信力； ➢ 行业、产业技术掌握空间； ➢ 行业、产业掌握资源平台；
企业价 值
➢ 企业擅长及涉足行业端口；
➢ 企业为社会、行业创造价值；
➢ 企业在建、投入运维成功案例；
顶层设计
Top design
企业核心价值
整合资源平台
1003+36+4 8
税 合发 作、 建财 房税
委 托 代 建
模 式国 税 函 、 国
二手项目
委托开 发
资产转 让
在建工程 转让
股权收 购
拓展模式
Expansion mode
一手项目
旧改城市更 新
一级 开 发
勾
地
公开招拍 挂
拓展模式
Expansion mode
一手项目
➢ 挂牌公告
Fra Baidu bibliotek
➢ 城市分析 ➢ 区域分析 ➢ 市场分析 ➢ 项目分析
➢ 合同确认稿 ➢ 确认认购模式
➢ 收并购
土地信息
项目踏勘
项目研判
尽职调查
价值判断
投资测算 合同谈判
集团评估
拿地程序
➢ 熟悉城市 ➢ 了解区域 ➢ 项目概况 ➢ 拜访合作方 ➢ 了解竞品 ➢ 航拍影像
➢ 债务风险核查 ➢ 土地风险核查 ➢ 股权风险核查 ➢ 财务尽调报告 ➢ 法务尽调报告
➢ 投资 ➢ 营销 ➢ 成本 ➢ 财务 ➢ 确认对价
➢ 净利润 ➢ IRR ➢ 自有资金投入
拓展模式
Expansion mode
二 手 土 地 获 取
资本市场（收 购）
直接转让 股权收购 ......
土地市场（招拍挂）
驾驭等划拨用地转让 军队用地转让 企业国有产权转让 建设项目回报用地
.......
拓展模式
Expansion mode
政府【产能转换&开发建设】聚焦
渗
撇
透
脂
拓展模式
Expansion mode
产业勾地
➢ 政府需求产业导入 ➢ 基建绿隔功能配套 ➢ 租售置换条件5:5—
3:7 ➢ 办公或商业与居住
比2:8
➢ 自持销售开发进度2:3
合作开发
➢ 政府需求资源互补 ➢ 自持销售比4:6 ➢ 产业：商业+住宅比
3.5：6.5
➢ 自持：销售比1:2
一二L级OR联E动M开
01 顶层设计
Top
design
03 操作流程 Operation procedure
CONTENTS
02 拓展模式 Expansion mode
04 实施保障 Actualization Guarantee
01 顶层设 计
Top
design
顶层设计
Top
design
企业愿 景
➢ 企业核心文化及愿景；
➢ 方案排布 ➢ 规划指标
➢ 可研性分析报告
➢ 招拍挂
土地信息
项目踏勘
项目研判
营销市调
设计强排
投资测算 材料准备
集团评估
拿地程序
➢ 熟悉城市 ➢ 了解区位 ➢ 项目概况 ➢ 拜访政府 ➢ 了解竞品 ➢ 航拍影像
➢ 竞品分析 ➢ 产品建议 ➢ 户型配比 ➢ 售价建议
➢ 投资 ➢ 营销 ➢ 成本 ➢ 财务
Strategic Investment Development Strategy
战略投资拓展策略
Successful acquisition of real estate investment development technology and methods
方案人：刘彬 2019年4月4日
目 录
环保治 理
脱贫攻 坚
企业创新活 力
财政税 收
劳动就 业
经济持续发 展
➢ 自持销售比5:5起 ➢ 净利润13%-18%
拓展模式
Expansion mode
买地
购买股权
拿地十六种模式
投资
分立
其他方式
不
招是
拍
招 拍
挂挂
，
创
造
招
拍
挂
。
直 接 买 地 。
购 买 股 权
（
实
际
是
买
项
目
）
创 造 境 外 卖 股 权
设 立 特 殊 目 的 公 司 转 让 股 权
顶层设计
Top design
土地溢价
产能平台园区管理
地产+ 【科技+环保+智能+ 生物+医药+文化+ 体育+文旅+.......】
产品核心1
居住配套2
运维服务3
金融投资4
轻资产输出5
固定资产 资本运营
品牌、技术、工艺、 工法、装备、规范 商业模式.......
02
拓展模 式
Expansion mode
融、投、并、购能力；
企业治理水平： ➢ 规范化、制度化、体系化公司管
理，建立科研与实操技术团队， 人才阶梯培养机制等
顶层设计
Top design
获取价值 开发用地
产业服务 园区经营
企业价值 经济效益
资源平台 产能转换
技术品牌 输出
资产土地 金融 管理
➢ 匠心打造样板项目工程，实现轻重资产同步运营，稳定企业现金流，资产运作扩大企业融资渠道； ➢ 按照国家政策、法规指导，涉猎产业用地，落实经营与销售土地，实现土地溢价。
发
➢ 政府需求产业导入 ➢ 城市三规“国民经
济和社会发展规划、 城市总体规划、土 地利用规划” ➢ 基建绿隔功能配套 ➢ 框架性签署定向拍 定投产业+住宅用地
➢ 实时性依据政府开发进 度提交成果逐步推进置 换产业+住宅用地
并LO购R开EM发
➢ 市场研判 尽职调查 风控法务把控
➢ 并购项目自持经营 年收益超过18%， 销售收益超过22%， 净收益不低于15%
➢ 净利润 ➢ IRR ➢ 自由资金投入 ➢ 获取授权价
拓展模式
Expansion mode
二手项目
➢ 集团推荐 ➢ 合作方推荐 ➢ 个人自愿 ➢ 城市排查
➢ 城市分析 ➢ 区域分析 ➢ 市场分析 ➢ 项目分析
➢ 交易路径及资金安排 ➢ 营销/高管调研报告 ➢ 规划设计方案 ➢ 市政调研报告 ➢ 运营计划安排 ➢ 合作协议初稿
战略 投资
发展
企业财务状况
公司治理水平
企业核心价值： ➢ 柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；
硬性产品：技术、能力、专业、规 模、产品；
整合资源平台： ➢ 地产开发本体上下游资源整合；地产+
【科技、智能、文创、旅游、生药、文 体、文旅、康养等】政府主管部门&协 会、企业、机构、科研院所、高校智库 等
企业财务状况： ➢ 企业现有财务是否良性，资信用等级，
吸 收 合 并 有 地 企 业 股 权
并 购 有 地 企 业 企 业 股 权
权吸 收 非 地 产 公 司 投 资 地 产 公 司 股
业 （投 、 适资 酒 用到 店 已新 ） 经公
运司 营， 项然 目后 产卖 业股 园权 商。
部 分 先 分 立 ， 再 卖 股 权
先 分 立 ， 然 后 合 并
先 用 货 币 资 金 投 资 ， 再 让 产 赎 股
➢ 了解企业战略整体规划；
➢ 未来3-5年落实战略目标；
企业资源
➢ 社会、行业荣誉及公信力； ➢ 行业、产业技术掌握空间； ➢ 行业、产业掌握资源平台；
企业价 值
➢ 企业擅长及涉足行业端口；
➢ 企业为社会、行业创造价值；
➢ 企业在建、投入运维成功案例；
顶层设计
Top design
企业核心价值
整合资源平台
1003+36+4 8
税 合发 作、 建财 房税
委 托 代 建
模 式国 税 函 、 国
二手项目
委托开 发
资产转 让
在建工程 转让
股权收 购
拓展模式
Expansion mode
一手项目
旧改城市更 新
一级 开 发
勾
地
公开招拍 挂
拓展模式
Expansion mode
一手项目
➢ 挂牌公告
Fra Baidu bibliotek
➢ 城市分析 ➢ 区域分析 ➢ 市场分析 ➢ 项目分析
➢ 合同确认稿 ➢ 确认认购模式
➢ 收并购
土地信息
项目踏勘
项目研判
尽职调查
价值判断
投资测算 合同谈判
集团评估
拿地程序
➢ 熟悉城市 ➢ 了解区域 ➢ 项目概况 ➢ 拜访合作方 ➢ 了解竞品 ➢ 航拍影像
➢ 债务风险核查 ➢ 土地风险核查 ➢ 股权风险核查 ➢ 财务尽调报告 ➢ 法务尽调报告
➢ 投资 ➢ 营销 ➢ 成本 ➢ 财务 ➢ 确认对价
➢ 净利润 ➢ IRR ➢ 自有资金投入
拓展模式
Expansion mode
二 手 土 地 获 取
资本市场（收 购）
直接转让 股权收购 ......
土地市场（招拍挂）
驾驭等划拨用地转让 军队用地转让 企业国有产权转让 建设项目回报用地
.......
拓展模式
Expansion mode
政府【产能转换&开发建设】聚焦
渗
撇
透
脂
拓展模式
Expansion mode
产业勾地
➢ 政府需求产业导入 ➢ 基建绿隔功能配套 ➢ 租售置换条件5:5—
3:7 ➢ 办公或商业与居住
比2:8
➢ 自持销售开发进度2:3
合作开发
➢ 政府需求资源互补 ➢ 自持销售比4:6 ➢ 产业：商业+住宅比
3.5：6.5
➢ 自持：销售比1:2
一二L级OR联E动M开
01 顶层设计
Top
design
03 操作流程 Operation procedure
CONTENTS
02 拓展模式 Expansion mode
04 实施保障 Actualization Guarantee
01 顶层设 计
Top
design
顶层设计
Top
design
企业愿 景
➢ 企业核心文化及愿景；
➢ 方案排布 ➢ 规划指标
➢ 可研性分析报告
➢ 招拍挂
土地信息
项目踏勘
项目研判
营销市调
设计强排
投资测算 材料准备
集团评估
拿地程序
➢ 熟悉城市 ➢ 了解区位 ➢ 项目概况 ➢ 拜访政府 ➢ 了解竞品 ➢ 航拍影像
➢ 竞品分析 ➢ 产品建议 ➢ 户型配比 ➢ 售价建议
➢ 投资 ➢ 营销 ➢ 成本 ➢ 财务
Strategic Investment Development Strategy
战略投资拓展策略
Successful acquisition of real estate investment development technology and methods
方案人：刘彬 2019年4月4日
目 录
环保治 理
脱贫攻 坚
企业创新活 力
财政税 收
劳动就 业
经济持续发 展