江苏常州西太湖别墅项目市场定位分析报告69页XX年
常州别墅房地产市场报告最新2007年
常州别墅市场调研报告目录：一、别墅产品的区域分析：目前，市场在售的别墅项目有：城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第；城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛；城西板块：名城嘉苑城东板块：新城公园壹号通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。
另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。
而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。
而其他区域只有一些零星的别墅项目。
二、别墅产品的供应分析：从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。
在售个案大多是04、06、07年推出的。
预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。
另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。
但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。
三、别墅产品的去化分析：◆2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。
导致开盘之后达到“0”去化业绩。
后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。
常州市别墅项目市调报告
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天安别墅
武进区
项目介绍：
天安别墅位于滆湖北岸，占地710亩，总建筑面积约为14万平方 米。容积率0.28，绿化率85%，物业费3.80元/平方米·月。天安别墅的 总体规划将建筑与周边环境有机结合，使居住空间、绿化空间和公共活 动空间，通过水体、缓坡、森林增加了空间和景观的层次和丰富性。以 “自然、生态、临水”为主题，充分利用好现有地块水网资源，展示岛 居生活品味。该项目规划建造为常州地区，乃至华东地区最具代表性的
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武进区
湖畔春秋
热销户型示例：
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2008年
300-350万元/套
2007年
280-300万元/套
400-500 400-500 326-416
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武进区
湖畔春秋
项目简介：
物业类别：别墅 楼盘地址：武进常州西太湖生态休闲区 开 发 商：常州富域发展有限公司 物业公司：新城物业 周边配套：位于武进农业开发区，滆湖大型风景区旁，511路公交线路可到 开盘时间：2008年5月 入住时间：2011年5月
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武进区
湖畔春秋
项目介绍：
湖畔春秋位于武进农发区延政西路南侧，主力户型为别墅,一房一价, 中西合壁，简约原创。坐拥滆湖大型风景区，5.8平方公里低密度高档 居住区，0.35的低容积率为业主提供更宽、更广的生活空间；采用现代 建筑风格，独有的内庭院设计，对景、回廊、照壁、每一处小品、丰富 了庭院的景致；入口处，临水而居，内庭院，临水筑台，伸向水面，自 然过度建筑与水景；简约原创，卓而不群，新加坡建筑设计SCDA+环境 景观设计CICADA联袂担纲；豪华室内，三厅布局（餐厅、会客厅、家庭 活动室、）4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧、布置个性条窗、角 窗、落地窗。 湖畔春秋580平米别墅在售，均价800万/套，现场购房可优惠10万，仅
某别墅项目营销策划报告
某别墅项目营销策划报告一、市场分析1. 项目定位：本项目定位为高端豪华别墅项目，面向高净值人群。
2. 目标市场：定位于一线城市的高净值人群，以及海外华人和外籍人士。
3. 市场规模：根据最新数据统计，一线城市的高净值人群数量呈稳定增长，预计在未来三年内将保持大致稳定。
4. 市场需求：目标市场对于高端别墅的需求主要包括高品质的居住环境、舒适的生活体验和安全保障。
5. 竞争分析：虽然一线城市已经存在一些高端别墅项目，但本项目通过打造独特的设计和卓越的服务，可以与现有项目形成差异化竞争。
二、项目特色与优势1. 地理位置优越：本项目位于市区内的繁华地段，交通便利，周边配套设施齐全。
2. 全景海景：项目别墅均能享受到壮丽的海景，并且拥有私人海滩。
3. 高品质建筑：项目采用国际顶级设计团队设计，打造现代奢华的居住环境。
4. 高端配套设施：项目配备健身房、游泳池、SPA中心和私人花园等豪华设施，全方位满足居民需求。
5. 安全保障：项目采用先进的安保系统，提供24小时精细化保安服务。
三、市场推广策略1. 品牌建设：通过打造独特的品牌形象和定位，塑造项目的高端豪华形象。
2. 线上推广：通过建立官方网站、社交媒体账号和在线广告投放，增强项目在目标市场的知名度和曝光度。
3. 线下推广：在一线城市的高端商务区设立展览中心，举办别墅开放日，吸引目标客户参观和了解项目。
4. 定制化营销：针对海外华人和外籍人士，开展定制化活动和推广策略，引起他们的兴趣并与他们建立深入沟通。
5. 联合推广：与高端汽车、奢侈品牌等相关行业进行合作推广，通过联名活动和互惠互利，扩大项目的影响力和受众范围。
四、销售策略1. 差异化定价：通过项目独有的地理位置和配套设施，进行相应的差异化定价，提高产品的溢价能力。
2. 早鸟优惠：在项目预售期间，针对早期购买者提供优惠价格和额外福利，激发他们的购买欲望。
3. 金融服务：与银行合作推出金融服务方案，为购房者提供便捷的贷款和抵押服务，降低购买门槛。
XX年苏州别墅市场预测分析与展望
XX年苏州别墅市场预测分析与展望1．个案分析1．1 园区典型不墅君地·上郡君地·上郡目前联排不墅面积240—330M2，独立不墅面积在379—520M2，不墅均价14500元/平米。
数据来源：苏州市区商品房销售网上治理系统1.2 新区典型不墅新创大河山新创大河山不墅270-430 M2，联排不墅价格9500元/ M2，双拼不墅价格14000元/ M2。
截止2018年11月25日新创大河山目前可售联排不墅套数为181套。
1.3 平门府平门府要紧是独立不墅，户型面积为330—520 M2，最低720万元/套，截止2018年11月25日平门府目前可售独立不墅套数为11套。
1.4 中天品园中天品园联排不墅面积在200—280平米，均价15000元/平米，具体一房一价。
截止2018年11月25日中天品园联排不墅可售房源只有3套，住宅只有18套。
1.5 大观名园截止2018年11月25日大观名园可售住宅为54套，面积区间在75—140M2,价格在9500—13000元/平米；联排不墅可售房源34套，面积区间在180—340 M2,不墅均价15000元/平米。
1．6 桃坞小筑桃坞小筑不墅总共有23套，截止2018年11月25日桃坞小筑只有三套独立不墅在售，面积在320—600M2, 价格在20000元/平米左右。
2．苏州住宅近期市场情形分析图1.1 苏州市区每月住宅供需图由图1.1能够看出，苏州市区从2018年12月2018年11月份的12个月内，有10个月的住宅需求量大于供给量，其他2个月的需求量小于其供给量，11月份苏州的住宅需求量环比10月份有一定的减少，然而供给量环比9月份有较大增长，11月苏州的住宅需求量依旧大于供给量，可见苏州目前住宅销售依旧坚持火爆的态势。
截至2018年11月30日，苏州市区可售住宅为19334套，可售面积为2695613.3130平方米，按照过去一年的销售速度5869套/月，苏州市区住宅存量的去化时刻只需要3.29个月。
别墅策营销划方案简稿
第一部分别墅市场环境分析一、市场大环境分析西太湖生态休闲区：位于常州主城的西南部，距离市中心15公里。
规划区域北至延政西路，东至武宜运河，西到环湖路，南至西太湖北岸。
面积31平方公里，其中水域面积14平方公里。
目前，环湖周边地区发展势头强劲，分布有：常州城市南部新城、城市商贸副中心——武中分区;高新产业开发区——武南分区；省经济开发区——经济区；花木之乡、武进花木产业核心去——嘉泽。
趋势：近郊度假型别墅逐渐往城市型别墅+泛地产别墅转变。
西太湖板块的湖滨新城离城市不远，离湖却很近。
完全能够满足那些工作的重心还在城市，但渴望拥有一座亲水别墅，可以满足度假养老的需求。
从常州房高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。
因此，我们推理出如下两点：（一）更高级别的别墅有需求土壤和市场空白1. 目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节。
2. 新城首付、晋陵路八号等城中豪宅为更高级的别墅上市进行铺垫。
3. 常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为该段物业的进一步升级提供了市场氛围。
（二）常武区域进入豪宅时间窗1. 随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块。
2. 楼市的好转使不动资产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户主体——中小私营业主对资产的双向投入意识开始增强。
3. 所以，湖滨一号作为以“临湖•绿坡•半岛•内院•纯墅”为特色，项目营造一种出世与入世的湖滨观景人生，湖居半岛，悠然西太湖畔，为常州的成功阶层量身定做，至尊的大盘，缔造谁与争锋的醇墅境界。
二、竞争对手分析（一）湖畔春秋1.建筑类别：独栋、双排2. 占地：23000平方米3. 建筑面积：80000平方米4. 容积率：0.35. 绿化率：60%6. 目标定位：初期：近郊型度假别墅7. 目标顾客群：客户主要集中于当地居民，年龄在40-50的实权派企业家阶层8. 卖点：(1) 建筑风格上采用了类似苏州园林风格的设计，融入了内庭院设计，对景、回廊、照壁、小品等元素，丰富了庭院的景致。
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告2
别墅市场调研分析
0.8888起
250起
层，送两层。推出户型面积为280平方米交2
西班牙风情
万抵6万，户型面积为350、500、792、 804平方米的交2万抵10万！另外新推出12
栋别墅，户型面积为350-400平方米，共70
套！
绿洲天逸 常州绿洲置业
城
有限公司
联排
紫阳美地 伟舟房地产 联排、双 山庄 开发有限公司 拼、叠拼
装修状 况
14000元/平米
毛坯
联排别墅320-380平米 2011年
新北板块别墅现状||户型展示
龙湖香醍漫步
-1F
-1F
1F
2F
1F
3F
2F
3F
龙湖香醍漫步澜香A户型 327㎡
龙湖香醍漫步朗香A户型 381㎡
新北板块别墅现状||户型展示
世茂香槟湖
世茂香槟湖联排别墅 234平方米
世茂香槟湖独栋别墅 514.7平方米
230
合院）独栋 香树湾花园别墅“观棠”在售，面积240平
（英式、美式、
米左右，均价9500元/平米。
地中海式
285
中式
水韵江南目前在售联排别墅（现房），面积 在280-330㎡，约285万/套起
600起
台地式合院建 筑
二期院落式城市别墅，即将实景呈现。
350
法式风格
九龙仓凤凰湖墅在售，户型面积为310-390 平方米，约350万/套
龙湖龙誉城
阳光龙庭
青枫壹号
御翠园
长宇棕榈湾
银河湾明苑 绿地外滩一号 常发香缇半岛
常发豪郡 水晶城
湖滨1号 天安别墅
聚湖半岛
香ห้องสมุดไป่ตู้壹品
天启开启2019年08月亚邦常州西太湖的项目竞标的方案——市场篇
后翼——水景居住区
规划建议滨湖地区住宅产品开发应以创造 “最佳人居 环境”为目标，着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色 的高品质住宅。
将在社区中部形成一条贯穿东西的水景观轴，水面宽 窄有序，结合水面在中心位置设置社区配套设施。住宅用 地围绕水景观轴有机布置，并将水景自然引伸进住宅组团， 力求户户见水景。在环湖路以北区域，规划打造创意服务 住区。西北角则顺应水岛肌理自然而立的住宅群，或独栋， 或连排。
2 PART
区域环境解读/功能分区
西翼——休憩疗养区、科技研发区、生态 涵养区和湿地野趣区
休憩疗养区，以康体休闲、健康疗养、有氧运动 为主，营造舒适轻松的休闲家园。科技研发区，通过 特色滨水空间的塑造，营造宜人的科技研发环境，谋 求生态生产和环境保护之间的平衡。生态涵养区，规 划为湿地公园，并承担部分的河水清污功能。湿地野 趣区，保护原生环境，同时利用湿地系统进行水环境 整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结合。
（1）休闲度假业快速增长
随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需 求必会快速增长。
（2）区域内部土地稀缺，开发重心转移
今年常州一共挂牌出让78幅地块，成交73幅，并且成交的地块大多集中在武进， 共46幅。但紧邻城市中心和副中心的地块不是很多，大部分距离主城区较远，其中来 自于西太湖周边的就有16幅，这表明西太湖将成未来一段时间内地产开发的重点。
1 PART
市场经济分析/别墅成交情况
2019常州别墅总成交2200套左右， 约70万方。均价在13500-15000元/平米。 总销金额近100亿元。其中别墅价格较 09相比涨幅达到35%。 别墅总销售量占商品住宅销售量的 10%，总销金额占到25%。 别墅的市场的火爆在很大程度上拉 升了常州城市的住宅均价。
常州别墅市场分析报告(新)
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。
现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。
➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。
3-5联排，西班牙风格海湾式布局。
建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。
户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。
➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。
江苏常州西太湖某房地产项目可研定位报告-187页
地块内部平整
孟津路
东侧凤苑河
天安别墅
天安别墅
环湖北路
东侧凤苑路
用地条件分析
【环境景观条件】区域内环境清雅、比较宜居；绿化水平较高，特别是周界道路旁绿 化带业已成型；揽月湾景区为区域景观环境大为增色。
【配套设施】开发区内以产业园区为主，尚未形成居住氛围，因此商业、医疗等生活 配套设施非常匮乏，因此项目开发必须对配套设施加以充分考虑。
强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文 化名市；连东接西、承南启北的区域性枢 纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态 城市。 • 城市规模
2020年主城区人口180万人，建设用地
规模216平方公里。
常州市概况
【城市发展规划】－市区形成“一城、七片”的结构
新北区
天宁区 钟楼区
武进区
戚墅 堰区
• 规划范围 规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区
1. 项目概况与属性研判 2. 市场研究与机会分析 3. 方案遴选与项目定位 4. 总体规划及产品设计 5. 开发策略与销售计划 6. 项目投资与收益分析 7. 综合分析与建议
2.市场研究与机会分析
宏观经济分析 常州城市概况 常州房地产市场分析 区域房地产市场分析 市场机会小结
宏观经济分析
【全国宏观经济】摆脱经济危机阴霾，宏观经济保持持续快速增长
• 江苏省城镇居民人均消费支出能力的增强为其改善居住条件提供了物质支撑 2009年，江苏省城镇居民人均消费性支出为13153元，增长9.8%。与此同时，江苏省城镇居
民人均住房面积由2000年的12.15平方米提高到2009年的32.9平方米。十年间，江苏省人均住 房面积增加了20.75平方米，增长了近2倍。
【需要解决的问题】 公建部分3年内巨大的资金占用，必须合理控制公建产品类型和规模； A1、B1地块的合理筛选，确定最佳组合方案。 合理的开发策略与产品策略，形成快速开发、持续发展、降低风险的目标；
常州别墅市场研究报告
别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。
随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。
正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。
五音俱全，常州别墅格局多元呈现：在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。
别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。
而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。
从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。
这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。
外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。
当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。
其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。
城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。
作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。
但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。
产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。
但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。
近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。
常州西太湖房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告常州西太湖房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:常州西太湖房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分常州西太湖房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发，商品房销售，房屋租赁，物业管理。
（依法1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
XX年6月14日常州凤凰湖地块联排别墅市场报告
•地上面积：约276 ㎡
•面宽：7.5米
•进深：16.8 米
•地下室南向完全敞开，连通 超大下沉庭院（面积约63㎡）
，保证地下室采光充足
•一层卧室，方 便老年人居住
•套间功能齐全 ，南向露台设 计，提高居住
舒适度
•整层空间套 间设计，保 障主人私密
空间
•大面积露台（约20 ㎡），完美融汇室
内外空间
学习改变命运,知 识创造未来
XX年6月14日常州凤凰湖地块联排别墅市场报告
•联排别墅市场——分区介绍
•龙湖香醍漫步•绿地世纪城 •绿都万和城 •景瑞英郡 •青枫壹号 •万水美兰城 •常发豪郡
•总建筑面积约450㎡，地下室面积约150㎡ 边户
•面宽：8米 •进深：16米
•地下室南向连通 下沉庭院（约 21.6㎡），保证 地下室采光充足
2.82
推出量 （万㎡）
2.82
去化量 （万㎡）
1.35
存量 （万㎡）
1.47
待推量 （万㎡）
0
月均去化 （万㎡/套数）
0.1/4.07
项目卖点： ➢38万㎡天然氧吧——青枫公园； ➢新英伦自由主义风格——特有的尖顶、红墙、烟囱； ➢行政中心——钟楼区政府。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年6月14日常州凤凰湖地块联排别墅市场报告
•双重庭院 设计，面积
约25㎡
•顶层大露台设 计（约20㎡）
XX年6月14日常州凤凰湖地块联排别墅市场报告
•联排别墅市场——分区介绍
•龙湖香醍漫步•绿地世纪城 •绿都万和城 •景瑞英郡 •青枫壹号 •万水美兰城 •常发豪郡
•建筑面积约359.01㎡，地上面积约249.01㎡
•面宽：6.6米 •进深：13.7 米
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• 虽然常州客户存在较强的“地缘性”特征，但是别墅客户这一特征较弱，关键是项目买点感染 性是否足够；
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年
常州高端市场发展规律总结
通过研究常州物业发展的趋势，我们发现: 顶级别墅发展链缺失
私密性与氛围均有要求； • 三口之家居住为主，对朝向和空间
尺度要求较高；
高端住宅市场中出现了城中平层大宅
规划中新市政府 恐龙园自然环境 高新产业区 新体育中心
美地山庄 恐龙园别墅区
龙城福地
城市别墅 个案中配备少量别墅物业 规模性欠缺，供应稀少
绿地世纪城
青枫1号
新城首府
香树湾花园 九龙仓时代上院
长兴·秀江南花园
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天安别墅—项目概况
➢一期面积：39245 ㎡ ➢容 积 率：0.3 ➢土地属性：住宅 ➢目前现状：部分开工 ➢物业类型：别墅 ➢销售报价：11000—12000元/㎡ ➢建筑形态：112栋独栋（一期）
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联排10栋
户型面积 一房 二房 三房 联排 合计
套数(套) 224 803 64 40 1131
面积 73-85㎡ 260㎡
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产品信息
➢园林风格：英伦风情 ➢外 立 面：英式 ➢景观环境：310米跌水清泉循环水系，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅、喷泉、泳池等； ➢窗 材：双层中空玻璃； ➢安保系统：车辆出入一卡通管理系统、24小时安保系统、楼宇可视对讲与防盗门控制系统、周界防 范报警系统、闭路电视监控系统、住宅紧急按钮报警系统； ➢智 能 化：停车场摄像机监控系统； ➢其 他: 消防自动喷淋装置；
世贸香槟湖
城中别墅区
新城·湖畔春秋
湖滨1号
天安别墅
滆湖别墅区 九洲·豪庭苑
御城
资源型别墅区 纯别墅社区为主 滆湖为重点高端居住区规划 本区域成为武进高端居住区
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年Biblioteka 高端住宅市场——别墅个案分析
彩虹城
璞丽湾
莱蒙城
世茂香槟湖
香树湾别墅
新城公馆
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日期
09.11.19
09.10.21
主题
内容
御城200平米临湖 平层豪宅，现房同 步首发，11月28日 前交20万抵50万
御城200平米临湖平层豪宅，现 房同步首发，11月28日前交20 万抵50万，均价6500元/平米。 透天联排别墅13000元/平米。住 宅5600元/平米。
高层小高层热销中 御城独立别墅已售罄，高层小高 层热销中，均价5500元/平米。
产品名称 二房 三房 四房
套数(套) 30 64 94
比例(%) 15.96 34.04 50.00
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产品信息
➢ 园林风格：现代 ➢ 外 立 面：现代 ➢ 景观环境：沿着主入口景墙的台阶的中央水景，由建筑围合成私家庭院 ➢ 窗 材：双层中空防爆玻璃 ➢ 安保系统：联网双重门禁安保、中央影像监控系统、远红外线防盗及电子巡更（周界报警系统）、
世贸·香槟湖—项目概况
➢用地面积：90万㎡ ➢容 积 率：1.67 ➢土地属性：住宅、办公 ➢目前现状：部分开工 ➢物业类型：普通住宅、别墅 ➢建筑形态：6栋32层高层
1栋18层的小高层 5栋11层的小高层 联排23栋、独栋4栋 双拼7栋、联体5栋
产品名称 独栋 联排 双拼
套数(套) 4 23 14
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PRAT ONE. 常州高端市场现状
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常州高端住宅市场状
整体以经济型别墅为主：
• 产品以联排别墅为主； • 总价线在300万左右；
多为复合型社区，纯别墅项目较少；
置业习惯向南、北发展：
• 客群以私营业主及公务员为主； • 除看中价格外，对社区环境、区位、
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产品信息
➢园林风格：欧式园林 ➢外 立 面：中式现代 ➢景观环境：儿童游乐园，老人活动区，望景庭，法式迷宫，马蒂斯花园，象棋广场，亲水木栈长 道，红枫林，阳光草坪； ➢走 廊 ：高级地砖； ➢安保系统：采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、周 界报警系统； ➢窗 材：双层中空玻璃； ➢其 他 : 设置室外空调冷凝水收集系统；
高性价比的同时，其他因素比重逐渐加大
• 社区居住环境、社区私密性、生活配套及居住氛围等方面的因素成为别墅客户尤其是高端别墅 物业客户重要考量面；
• 三口之家居住特征对于空间组合等均有较高要求，在产品设计方面必须从均好性及私享性两方 面出发，刺激客户购买欲望；
纯别墅社区对于客户吸引力较大，独栋产品欠缺
级提供了市场氛围。
常武区域进入豪宅时间窗
• 随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块； • 楼市的好转使不动产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户
主体——中小私营业主对资本和资产的双向投入意识开始增强。
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年
绿地世纪城—项目概况
➢用地面积：272845㎡ ➢一期面积：98610 ㎡ ➢容 积 率：2.30 ➢土地属性：住宅 ➢目前现状：部分开工 ➢物业类型：普通公寓，别墅 ➢销售报价：公寓：4300-5100元/㎡
联排：7300-8000元/㎡ ➢建筑形态 ：9栋11层小高层、4栋9层小高层
客
户
需
城中平
求
层豪宅 顶级别墅
普通住宅（多层）
普通住宅 （小高层、高层）
高端住宅 （别墅）
物业发展趋势
常州房地产高端市场现状为300-500万独栋别墅主导、城中平层豪宅市场起步阶段。 对于长三角其他城市而言，顶富阶层的置业习惯目前处于城中豪宅和顶级别墅的双向选择。 从常州高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。
江苏常州西太湖别墅项 目市场定位分析报告69
页XX年
2020/11/22
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年
目录
Part One. 常州高端市场现状 Part Two. 环太湖别墅板块现状 Part Three. 常州高端市场发展性分析 Part Four. 客群分析 Part Five. 实地调研工作框架
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御城—项目概况
➢用地面积：139480.92㎡ ➢容 积 率：1.80 ➢土地属性：住宅 ➢目前现状：部分开工 ➢物业类型：普通住宅、别墅 ➢销售报价：独栋150000万元/㎡（23栋）
联排130000元/㎡ （32套） ➢独栋为内部销售物业，联排开始公开推售
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新城湖畔春秋—项目概况
➢用地面积：332794.29㎡ ➢建筑面积：116478 ㎡ ➢容 积 率：0.35 ➢土地属性：住宅 ➢目前现状：全部开工 ➢物业类型：别墅 ➢销售报价：6700-10000元/㎡ ➢建筑形态：76栋2-3层的低层、独栋40栋、
常州高端市场小结
两极分化，南区自然资源优势明显，北区缺乏私密性
• 常州别墅市场南北两极分化，城中别墅仅存在少量供应，新城首府为大宅物业，个性化定位取 得成功；
• 北区借助恐龙园资源优势及新市政府、高新产业园区为卖点，以经济型别墅供应为主，且多位 复合型社区；
• 南区借助滆湖自然资源及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大，项目逐步集 中区域形象得到进一步认可
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年
因此，我们推理出如下两点：
更高级别的别墅有需求土壤和市场空白
• 目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节； • 新城首府、晋陵路八号等城中豪宅为更高级别的别墅上市进行铺垫； • 常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为高端物业的进一步升
118栋独栋别墅
产品名称 四房 独栋
套数(套) 94 118
比例(%) 30.72 38.56
江苏常州西太湖别墅项目市场定位分 析报告69页XX年
产品信息
➢园林风格：中式现代 ➢外 立 面：中式现代 ➢景观环境：花园水景 ，百合花池，莲花池，游泳池，瀑布，喷泉，中庭花园，丰富多彩，有小桥 流水，树木草坪，休闲凳椅； ➢走 廊：大理石草皮走道； ➢安保系统：采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、小区 闭路电视监控；车辆出入一卡通管理系统； ➢窗 材：彩铝中空玻璃； ➢其 他: 设置室外空调冷凝水收集系统；
报价
2.2-2.4万元/㎡ 1.4-1.6万元/㎡ 1.7-1.9万元/㎡
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产品信息
➢ 园林风格：欧式 ➢ 外 立 面：欧式 ➢ 景观环境：以湖为核心的扇形半围合方式布局，由低至高依次布置，通过将湖水渗透到每一个组团， 将湾区岛居主题得以致体现，整个小区以扇形围合式分布，以板式为主，点式为辅； ➢ 外 墙：涂料面砖为主，局部石材； ➢ 安保系统：无死角监控，花园、中心湖、会所、建筑物等重点监控设备，24小时轮流切换监控、电 子巡更、红外线外墙侵入报警； ➢ 智 能 化：无障碍一卡通系统、对讲呼救与物业信息管理中心相连，门锁配置密码及指纹识系统； ➢ 其 他: 无线宽带入户、远程网络会议系统、预留空调主机位； ➢ 会所模式：全封闭经营；