2012蒙古国乌兰巴托房产报告

物价指数
2011年3月份消费品物 价指数比上月下降0.8% ，比上年年末上涨2.7% ，比上年同期上涨8.0% 。其中食品、饮料价格下 降2.2%，住宅、水电、 燃料价格下降0.3%，直 接影响了全国物价指数和 服务类价格比上年年末下 降0.8%。
物价指数
物价指数：2010年12月消费价 格指数比上月上涨2.4%，比上 年同期上涨13%。年物价指数 平均水平涨幅为10.1%。由于 食品类、水类价格上涨5.6%, 导致消费价格指数总水平的上 涨。货币、贷款、证券交易： 据蒙古银行公布数据显示，截 至2010年末广 义货币供应量 （M2）为46800亿图，比上年 同期增长62.5%，增长18000 亿图。年末货币流通总量为 5197亿图，较上月末增长 9.9%，增长468亿图,较上年 同期增长39.8%，增长1479 亿图。
市区铁南区：高档公寓楼： 1500-2200＄ 机场以南住宅区：独立别墅： 2000-2500＄
联体别墅： 1500-2000＄ 公寓楼： 1000-1500＄
市区中心区域：高档公寓楼： 2500-3000＄
5、当地建筑风格及特点
乌兰巴托位于蒙古高原海 拔1351米的鄂尔浑河支 流图拉河右岸河谷，南北 两面是连绵起伏的群山， 山上的苍松和翠柏终年郁 郁葱葱。城南的博格多山 脚下，玉带般的图拉河由 东向西缓缓流过，河水清 澈见底，两岸垂柳如烟似 雾。站在博格多山上俯瞰 ，城市风光一览无余。
宏润蒙古国乌兰巴托市 2012年营销推广工作计划
一，蒙古国乌兰巴托市房地产市场概况
1、综合介绍 2、乌兰巴托市概况 3、当地房地产市场概况 4、乌兰巴托市各区的公寓价格 5、当地建筑风格及特点 6、蒙古房地产的风险与机遇 7、房地产发展形式
一，蒙古国乌兰巴托市房地产市场概况
1、综合介绍 蒙古国2010年GDP(按2005年
5、当地建筑风格及特点
该市布局为东西狭长，市中心 除了现代化的建筑群外，有面 积达5.2万平方米堪称世界第二 大的广场-苏赫巴托广场。 2004年中国政府提供了700万 美元以改造该广场的照明系 统。其正中矗立着蒙古人民革 命领袖苏赫巴托策马扬鞭的巨 幅雕像，北侧是国家宫。城市 的东西两面则是一排排拔地而 起的现代化住宅楼，楼房多为 蓝色和白色；城北山坡上的蒙 古包，将游牧民族古老的文明 与现代化的气氛融为一体。
6、蒙古房地产的风险与机遇
据蒙古银行统计，蒙 古人民手中握有1500 亿蒙币（约合1亿 4000万美元），除此 之外，还有许多在国 外工作的蒙古人长期 向蒙古国内汇入外 汇，这些都是促成房 产热买之来源。
6、蒙古房地产的风险与机遇
风险一：房屋分期付款方式在蒙古还没有普及， 影响购买力。当地人对期房有不信任感，对期房 销售有抗性；而蒙古政府也开始准备建立长期分 期付款制度以帮助民众利用不动产抵押贷款的方 式来购买住宅房屋。不过这涉及面很广，而且自 蒙古还没有实际推广的经验。蒙古没有预售制 度，根据目前蒙古房地产市场的现状，可以针对 大型跨国企业，银行、矿山企业，采用定向购买 的形式预售部分房源，化解部分资金压力和市场 压力。
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银行贷款
截至2010年末金融系统向城乡居民和单位、企业 发放贷款余额为32648亿图，比上月增4.9%， 增长1523亿图；较上年同期增长23%，增长 6098亿图；超期贷款余额为906亿图，比上月增 长0.4%，增长3亿图；较上年同期下降5.6%。 下降312亿图；金融系统不良贷款余额为3744亿 图，比上月增长0.9%，增长34亿图；较上年同 期下降19%。下降876亿图。2010年证券交易 共进行253个交易日，交易总额为929亿图，成 交证券6450万支。
一次性付款占40%
按揭贷款占10%：首付30%以上，可贷款7成，利息1.2/月（14.4/年）。
4、乌兰巴托市各区的楼盘及价格
项目产品类型
z 普通住宅
z 一室一厅：40-60平米 ，供应 量很少；
z 二室二厅：80-100平米，普遍 被认为门槛低且实用，会很好 卖；
z 三室二厅：100平米以上，符 合蒙古人家庭结构，能满足一 定舒适度
5、当地建筑风格及特点
蒙古国城市建设受东欧影响， 呈现出独特的蒙欧异域风情。 蒙古国无论是经济还是社会都 借鉴了前苏联的发展模式，即 使城市建筑风格也受到俄罗斯 古代建筑艺术的很大影响，呈 现出独特的蒙欧异域风情，最 有名的要属首都乌兰巴托市的 苏赫巴托广场、国家宫、博格 达汗冬宫、历史博物馆、自然 博物馆、国家古典艺术剧院和 艺术博物馆等大型建筑及周边 的达尔汗市的建筑风格。
别墅： 独栋别墅：300-800平
z米
别墅： 联排别墅：150-350平米
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普通住宅： 1000-1500美金/平米 高档精装公寓：1500-2500美金/平米 独立别墅： 2000-3000美金/平米 联排别墅： 1500-1800美金/平米
南山别墅区：独立别墅价格： 2500-3000＄ 高档公寓楼价格： 2000-2500＄
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6、蒙古房地产的风险与机遇
机遇一：建筑业被列入蒙古优先发展的行业，因此，可以 享受一系列土地、税收等方面的优惠政策，有利于企业的 发展。
机遇二：人均住宅面积偏低，住房需求旺盛，Fra Baidu bibliotek古全国目 前有住宅面积687.8万平米，26万5500户住宅，全国人 口的42.8%居住其中（平均每人所占住宅面积在城市为 6.3平米，牧区为5.3平米，低于标准35--50%，蒙古目 前仍有57.2%人口或29万2000户家庭居住在蒙古包里， 尤其是近年随着牧区人口大量流向城市，民众对住宅需求 大增。据统计数字显示，乌市住宅楼宇约有10万户，只够 提供乌市半数人口的居住，所以可以推断住宅的需求成长 空间仍很大。乌市政府有计划兴建4万户住宅大楼，建筑 企业可以把握这商机。
3、当地房地产市场概况
此前三年，乌兰巴托 的年均成交套数在 4000~5000套，市 场的供应似乎远远不 能满足所谓的刚性需 求。但刚性需求要能 够转化为成交，要看 它是否为有效需求， 是否为有支付能力的 需求。
开发项目基本操作模式
z 正常开发合同要求：2年内开工，5年内完工
z 销售时间：以开工时间为准，即可销售，没有其它限制要求。（一般开发商 会在
外汇汇率
据蒙古银行公布汇率显示， 2009年一直贬值走低的图格里 克从2010年3月份开始升值， 2010年年均汇率为：1美元 =1357.84图格里克，同比升 值5.8%；1欧元=1805.08图 格里克，同比升值10.1%；1 元人民币=200.93图格里克， 同比升值4.7%；1卢布 =44.89图格里克，同比升值 0.8%。
3、当地房地产市场概况
前几年乌兰巴托的房地产行情是：一方面，政府为改 善蒙古包群落的居住问题，也为了解决越来越头疼的 城市基础设施配套匮乏、环境污染、空气质量下降等 问题，先后推出了4万套和10万套住宅的建设规划， 致力于蒙古包“上楼”的运动，但政府的资源和推动力 有限，不得不依靠市场解决；另一方面，在市场上， 2003年住宅每平方米（基本上相当于我们的套内面积 ）的售价约350美元，此后三年，每年大约上涨50美 元，而到2007年，房价猛涨到每平方米700~800美 元，年涨幅约40％。
1、综合介绍
国内生产总值:据初步统计， 2010年国内生产总值(GDP)按 年度现价计算82551亿图,同比 增长25.3%；按2005年可价 格计算41540亿图，同比增长 6.1%。国内商品批发零售服务 业，汽车摩托车维修服务业增 长23.4%，加工业增长 11.3%，矿产业增长6.3%， 以上行业增长对2010年GDP增 长起到了拉动作用。
3、当地房地产市场概况
如同中国的情况，乌兰巴托的房地产市场也在 2007年达到了疯狂的顶峰。据说2007年的巨大 涨幅是因为建筑成本的上涨，这是实情，蒙古的 建筑材料，如钢材、水泥、装饰材料等，主要来 源于中国，而以钢材为代表的价格上涨直接传导 过去，成本高了，售价自然高了；大量的开发商 涌入，尤其是韩国、日本和中国等外资涌入抬高 了土地价格；有的韩国开发商的楼盘包销价格是 每平方米1000美元，而包装上市后卖到每平方米 2000美元。

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3、当地房地产市场概况
但是，泡泡终于破灭了，乌兰 巴托的房地产也骤然冷却下来 。一些项目停工或推迟开发， 一个日本人开发的豪宅从每平 方米1500美元调整到1100美 元，银行的开发贷款和按揭贷 款暂停了，炒房的中介公司撤 离了；尽管街头还是铺天盖地 的房地产广告，然而所有的售 楼处都变得冷清下来。政府的 统计表明，2008年年底的住宅 销售价格已经比一年前下降了 5.7％。
可比价格计算)41540亿图,同 比增长6.1%;工业总产值（按 2005年可比价格计算)18746 亿图，同比增长10%，粮食产 量35.51万吨;牲畜存栏总头数 3270万头只;国家财政预算收 入30784亿图;对外贸易进出口 总额61.771亿美元;交通运输 完成货运2940万吨，完成客运 2.507亿人次。
6、蒙古房地产的风险与机遇 蒙古至90年有计划经济转轨到市场经济，使原来
经济核心的集体生产制度瓦解，农牧业与工业生 产受到重创，散布在全国地的集体产业近与全面 崩溃，大量失业人口从个省流入乌市。据有关统 计乌市人已经从1990年的60万人增加到目前的 近150万人口，人口的急剧增加，带动了居住需 求的成长，近几年来蒙古国家财政状况渐有好转 ，民众对住宅的需求也越来越高，带动建筑业的 增长。
3、当地房地产市场概况
如今，已经很难找到1000美元以下的房子。站在乌兰巴 托南部的Zaison翟山（中国人称宰相山）上，向北俯瞰 全城，会发现一条宽阔的河流，那是蒙古人民的母亲河— —图拉河，图拉河两岸的土地已经被划分成一小块一小块 ，一些土地正在开发成为拥有河景、山景资源的楼盘，据 了解最贵可以卖到每平方米3000美元，已成为乌兰巴托 的富人区；而围绕Zaison翟山的土地，也被木栅栏划分 成更小的地块；东边的山脚下是规划中的成吉思汗度假村 ，开发商来自中国河北唐山，西边的山脚下是规划中的 Zayson Villa（翟山别墅），开发商来自中国四川。而远 望市中心，高层建筑已经大量地出现在天际线上，高档奢 侈品商场、甲级写字楼、香格里拉酒店都已接近竣工，即 将迎来市场的检验。这一切，都在近四五年内发生。
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地上1-2层后开始销售）
z 销售地点：均设有售楼处、少数销售人员，但规模较小，卖场形象普遍不够 突出
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目配有样板间。
（不好找）并且宣传资料和销售工具不齐全，少数项
z 主要推广渠道：电视房产频道、报纸、路牌。
z 开盘方式：普遍散售，没有集中蓄客炒作的项目。
z 主要付款方式 分期付款占50%：第一笔40%-50%；第二笔30#-40%；入住前30%-10%；
现阶段汇率一直有波动,而央行 制定的过高的存款利率和贷款 利率是当前物价上涨和图格里 克贬值的主要原因｡当前图格里 克贬值导致石油进口成本上升 是油价上涨的主要原因
2、乌兰巴托市概况
一个马背上的游牧民族在快速 城市化进程中的图景。现时蒙 古国的人口分布很简单，全国 近300万人，有一半住在乌兰 巴托，还有一半分布在其他城 市（第二大城市达尔汗人口10 万人）和广漠的牧区、矿区； 而住在乌兰巴托的人口中，有 一半住在楼房里，还有一半住 在你眼前的蒙古包或简易建筑 物里面。很多牧民从四面八方 游牧而来，他们开始适应定居 的生活，开始习惯享受教育、 医疗等社会公共服务，不愿意 再离开，所以纷纷在首都的郊 区圈地，并形成了城市边缘的 蒙古包群落。
6、蒙古房地产的风险与机遇
风险二：建筑业高昂的成 本，蒙古银行的贷款利息 高出国际标准很多，贷款 期限短，在这样条件下建 筑起来的房屋期成本高 昂。此外，蒙古建筑业还 有行业法规和标准缺乏， 以及建筑材料比国内高近 一倍。
7、房地产发展形式
乌兰巴托的住宅出租市场 一直增长，在过去的几年 中，与供应仍然非常难以 满足需求的高层次。 目击 在蒙古经济的强劲增长推 动了当地居民的住房需 求，以及鼓励外国人在蒙 古的生活和工作。