律师代理业主撤销权纠纷案件指导手册

律师代理业主撤销权纠纷案件指导手册（案由41）

业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依法要求予以撤销而产生的纠纷。如何界定业主撤销权诉讼，是适用法律的前提。所谓业主撤销权诉讼，是指在物业管理区域治理活动中业主因其建筑物区分所有权被侵害依据《物权法》第78条第2款提起的诉讼。但《物权法》将引起业主撤销权诉讼的原因界定为“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益”，从其字面表述来看，似乎只有实体权益被侵害时业主才可以提起诉讼，而对业主大会和业主委员会决定违反程序性规定是否可以提起诉讼并不明确。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第12条在规定业主撤销权诉讼时效时规定了因决定“违反了法律规定的程序”的诉讼时效，这应是明确了业主对于

业主大会或业主委员会作出的决定违反程序规定亦可以提起诉讼。由此看来，业

主撤销权诉讼实际上应包含业主大会和业主委员会决定内容无效和违反程序两种情形，对于内容无效的决定应是提起确认之诉，而对于违反程序的决定应是提起形成之诉，即撤销之诉。因此，将业主依据《物权法》第78条第2款提起的

诉讼均纳入撤销之诉，并不符合民事诉讼法学通行的看法，但鉴于《物权法》第78

条第2款的规定且为了讨论的方便，本文将该款涉及的确认之诉和形成之诉均用“业主撤销权诉讼”表述。此外，《物权法》第78条第2款的表述为“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益”，但需注意的是业主撤销权诉讼并不属于侵权纠纷。因为，业主大会或者业主委员会作出的决定违法并不直接损害业主财产权益，而是依据决定作出的相应行为可能损害业主的财产权益。例如，业主大会作出决议同意甲公司在物业管理区域广场进行营销活动，乙

业主认为甲公司的营销活动发出的噪音影响其休息。基于前述事实，乙业主可以

根据《侵权责任法》起诉甲公司的行为构成侵权，要求其停止侵害、赔偿损失，但不能向业主大会提出同样的诉讼请求。如果要起诉业主大会，则应当依据《物权法》

第78条第2款提起业主撤销权诉讼。

业主撤销权的性质

民法上的撤销权制度，源于罗马法上的撤销之诉，也就是现代债的保全制度中

的债权人撤销权。其创设的主要目的在于通过撤销债务人与第三人之间的危害债权的不当财产处分行为从而保全债权人利益。但在其后的发展过程中，撤销权制度已经

超越了债的保全范畴，出现了要约人的撤销权、善意相对人的撤销权、意思表示瑕疵的撤销权、赠与人的撤销权等。《物权法》中对业主撤销权的规定，则是对撤销权范畴的又一次扩充。《物权法》规定的业主撤销权，从性质上看，应该类似于集体成员的撤销权［1］。

对于撤销权的性质，传统民法理论认为，撤销权在性质上属于形成权，既权利人

仅依单方的意思表示即可使已经存在的法律关系发生产生、变更、或者消灭

的权利。在《物权法》颁布后，关于业主撤销权的法律性质的问题在学术界以及实务界存在较大争议。有学者认为，业主撤销权在性质上并不属于形成权，因为形成权

的行使仅需权利人单方面意思表示既可以实现，而对于业主撤销权，权利

受侵害的业主必须通过诉讼途径申请人民法院以撤销判决的形式对该决定予以撤销。但笔者认为，从效力产生的角度看，撤销权发生使既存法律关系变更或者消灭的法律效力不需要相对方作出对应的辅助行为，即行为相对人并不负担对应

的履行义务，权利行使仅需权利人单方行为即可实现，而对于形成权也可以分为

非通过诉讼行使和通过诉讼行使两种，故笔者认为业主撤销权无疑属于形成权的范畴，即权利受到侵害的业主依单方的意思表示就可以使已经存在的法律关系发生产生、变更、撤销的权利，只不过为了避免因撤销权行使引起法律关系的不确定故规定该撤销权须经过法院以诉讼方式行使。

业主撤销权的主要特征是：（1）享有业主撤销权的主体是具备业主身份的人。业主是在该物业小区内享有房屋所有权的人，即享有建筑物区分所有权的人。（2）业主撤销权行使的范围是业主大会或业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违背法定程序的决定。（3）被告为业主大会或者是业主委员会。

二、业主撤销权诉讼原告的界定

在业主撤销权诉讼中，业主是当然的原告应无异议，但有以下特殊情况值得探讨：（一）在业主大会或业主委员会中曾赞成会议决定的业主

如果在业主大会或业主委员会表决过程中，业主本人投了赞成票，业主是否还可以作为原告提起诉讼？有学者认为，为督促广大业主及时发现业主大会程序瑕疵，方便业主大会及时纠正瑕疵，提高业主大会决议的稳定性和公信力，此类业主无权提起决议撤销之诉。笔者认为，不能因此剥夺此类业主提起诉讼的权利，原因在于：（1）如果投票方式采取匿名方式，业主在投票中赞成或反对该决定较难证实。（2）即使采取记名方式可以查证业主对业主大会或业主委员会的决定是否赞成，也不应因此剥夺业主的诉权。因为即使这种赞成会议决定的意思表示如同缔结合同一样，如果这种意思表示同时是对本人合法权益的损害，业主也如合同当事人一样可以在法定期间内向人民法院申请撤销。

（二）在诉讼过程中转让或受让房屋的业主

如果原告在起诉时具备业主资格而在诉讼过程中转让房屋，则诉讼的结果与原告已没有法律上的利害关系，原告作为诉讼当事人的基础已不存在，该原告应当退出诉讼。对于正在进行的诉讼，人民法院应当依职权通知新业主作为原告参加诉讼。同时，为了便于业主撤销权诉讼的顺利进行，还应确立以下规则：⑴

为了便于人民法院知晓原告转让房屋的事实，我们应当同时规定原告一项义务，即原告转让房屋时有及时告知人民法院和受让方（新业主）的义务。如果原告不履行该义务，人民法院可以其妨碍诉讼为由追究其法律责任，原告在转让房屋之后所做出的诉讼行为不发生法律效力。同时，新业主因此遭受损失可以请求原告赔偿。（2）原业主已经做出的诉讼行为对后参加诉讼的业主具有约束力。（3）新业主未在规定期间内参加诉讼的，人民法院应当裁定终止诉讼，新业主或其他业主不得以同样的事实和诉讼请求再行提起诉讼。

三、业主撤销权诉讼被告的界定

行使撤销权的目的在于撤销业主大会或业主委员会的决定，可能的被告应为业主大会或业主委员会。但业主大会或业主委员会是否具有诉讼主体资格，理论界一直存在争议，相关观点可以归纳为赞成说、否定说和折中说。

赞成说认为应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格，其理由为：（1）境外相应的立法例规定业主大会或业主委员会具有诉讼主体资格。（2）赋予业主大会或业主委员会主体资格有利于维护业主的合法权益。《物权法》起草专家王