2019年凯里恒大城第二季度营销思路50p 51页PPT文档
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2019年，开怀片区新增虹祥·东城里项目，区域 内楼盘达到四个，凯里·恒大城依然是领导者；
开发区凭借政策优势开工率全市最高，但去化表 现不佳。
热点区域与代表项目
凯里·恒大城 金泉国际新城 未来城、丰球·黔城 华恺尚城、世界湾
永乐·国贸国际广场 时代城、振华国际 万国城、山与城
市场概况 宏观市场-2019年市场存量
……2019年，采取什么样的推广 策略？渠道如何铺开？
月均去化1627㎡； 按2019年去化速度计算，商品房库存完全去化需要24.9个月，库存压力大于凯里房地产市场平均值。
项目名称 凯里·恒大城 巴比伦新城
温莎美墅
虹祥·东城里
上马石经适房 合计：
在售货量（㎡） 住宅货量（㎡） 商业货量（㎡） 月均去化（㎡）
备注
4236
4236
0
1022
17414
11898
全五星级配套，超五星级生活
风情商业街，乐购超五星 航母级运动中心，健康超五星 豪华滨湖会所，娱乐超五星 奢华影剧院，文艺超五星
20000㎡航母级运动中心
45000㎡风情商业街
12000㎡恒大剧院
5200㎡滨湖五星会所
项目再认知 价值梳理-园林价值
60000㎡欧陆皇家风情园林
合围式中庭景观带
大类
入市时间
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ19
住宅/商住
2019 2019
2019
纯商业
早于2019年 2019 2019
经济适用房
2019 2019
早于2019
合计
住宅套数（套）
2516 5468 2774 1530 1253
0 0 1578 936 299 16354
住宅面积（万㎡）
29.99 64.46 32.7 13.77 11.4
5543
2664
18890
17594
1296
605
——
——
——
——
前期项目，预计年 后入市
159434
159434
——
——
无预售信息
住宅合计201974㎡，其中商品房住宅33728㎡；商业合计6839㎡。
市场概况 区域市场预判
虹祥·东城里：尽管温莎美墅和巴比伦新城在产品展示方面并没有可称道之处，但二者都定位为高端楼盘，虹 祥·东城里因此以区域市场补缺者的角色占领低端市场，分流温莎美墅和巴比伦新城客户；
虹祥·东城里 上马石经适房
温莎美墅 巴比伦新城
凯里·恒大城
凯里房地产市场概况 项目再认知
第二季度营策略 第二季度营销执行
项目再认知 价值梳理-品牌价值
选择恒大=选择精品生活
恒大集团拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资 质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房 地产开发公司和物业管理公司，每一个项目从规划设 计到后期服务的每一个细节，始终贯穿着缔造精品的 恒大精神。
5000㎡超大中央内湖
项目再认知 价值梳理-教育配套
学府名门，预见未来
凯里恒大城与贵州省一级示范性高中凯里一中仅 一路之隔，距开怀中学（十四中）、凯里三中， 市一职校步行仅需3-5分钟，此外项目巨资引进北 大学园幼儿园，筑就真正的学府名门。
项目再认知 价值梳理-9A精装
满屋名牌，9A精装
项目再认知 价值梳理-国家一级资质物业
项目再认知 价值梳理-区位价值
居生态长廊，向繁华靠拢
开怀片区是集人文教育中心、政法行政中 心、商贸服务中心于一体的城市副中心， 同时还是凯里生态居住区；
凯里·恒大城处于三大中心的复合区域， 因之成为首屈一指的商业中心；
区域成熟度不断提高，凯里·恒大城投资 价值日益增长。
恒大城
项目再认知 价值梳理-商业配套
温莎美墅：温莎美墅已经没有进一步降价空间，2019年将着力打造园林景观，在维持现有价格水平的情况下， 以体验营销为主要手段来提高其项目美誉度，力图赢得市场；
巴比伦新城：巴比伦新城面临市场压力与资金断裂双重问题，2019年第一二季度难以对区域市场产生影响。
因此——
2.15年，凯里·恒大城、温莎美墅、虹祥·东城里分别占领开怀片区高、中、低端市场，三分天下。
0 0 15.94 8.88 3.14 180.28
商业套数（万㎡）
515 1454 568 359 171 1689 1667
0 0 0 6423
商业面积（万㎡）
6.52 10.9 3.12 1.62 0.6 6.6 8.5
0 0 0 37.86
市场概况 区域市场-区域楼盘格局
开怀片区共有房地产项目5个，其中商品房项目4，经适房1个； 从体量、规划、品质、展示方面来看，恒大城处于区域内绝对领导地位，并对凯里整体市场有重要影响。
截止目前，凯里市房地产项目供应面积218.14万㎡； 商品房住宅供应13541套，供应面积152.322万㎡，按2019年月均去化9.35万㎡计算，完全去化需16.3月； 商业面积37.81万㎡，按2019年月均去化1.71万㎡计算，完全去化需22.1月； 凯里市约20%的项目存在无证销售的情况，因此实际库存压力比测算结果大得多。
中国一级物业，贴心服务为生活添彩
项目再认知 项目再认知-价值梳理-客户认知价值
2019，我们说了什么？
客户什么感觉？
湖景 精装 现房
园子舒服 房子好看 楼间距大
这是什么意思？
园林景观 建筑风格 建筑布局
项目再认知 价值梳理-2019年推广诉求与客户认知关系反思
通过梳理客户对项目的认可点发现： 由于精装房价格偏高，客户又爱又恨； 凯里市场现房、准现房供应量大，现房不是客户兴奋点。
贵州·凯里·恒大城项目组
凯里·恒大城2019年第二季度营销思路
——2019年1月25日
凯里房地产市场概况 项目再认知
第二季度营策略 第二季度营销执行
市场概况 宏观市场-市场格局
城南板块、风情园板块的未来城、金泉国际、格 兰十二号大院为重点供应区域；
农科所-龙头河板块的华恺尚城2019年势头迅猛， 区域内又新增百万级体量大盘世界湾，今年2月 份滨江休闲公园开工，该区域会成为未来凯里置 业热点区域。
-
老
城
区
三
棵树
巴
温莎美墅
拉 河
虹祥·东城里
上马石经适房
巴比伦新城
凯里·恒大城
市场概况 区域市场-区域供给情况
开怀片区住宅库存40567㎡，其中商品房住宅33728㎡，商业库存6839㎡，经适房库存159434㎡； 区域内2019年销售面积共计19528㎡（巴比伦备案面积以50%计，原因详见“竞品跟踪-巴比伦新城”），
开发区凭借政策优势开工率全市最高，但去化表 现不佳。
热点区域与代表项目
凯里·恒大城 金泉国际新城 未来城、丰球·黔城 华恺尚城、世界湾
永乐·国贸国际广场 时代城、振华国际 万国城、山与城
市场概况 宏观市场-2019年市场存量
……2019年，采取什么样的推广 策略？渠道如何铺开？
月均去化1627㎡； 按2019年去化速度计算，商品房库存完全去化需要24.9个月，库存压力大于凯里房地产市场平均值。
项目名称 凯里·恒大城 巴比伦新城
温莎美墅
虹祥·东城里
上马石经适房 合计：
在售货量（㎡） 住宅货量（㎡） 商业货量（㎡） 月均去化（㎡）
备注
4236
4236
0
1022
17414
11898
全五星级配套，超五星级生活
风情商业街，乐购超五星 航母级运动中心，健康超五星 豪华滨湖会所，娱乐超五星 奢华影剧院，文艺超五星
20000㎡航母级运动中心
45000㎡风情商业街
12000㎡恒大剧院
5200㎡滨湖五星会所
项目再认知 价值梳理-园林价值
60000㎡欧陆皇家风情园林
合围式中庭景观带
大类
入市时间
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ19
住宅/商住
2019 2019
2019
纯商业
早于2019年 2019 2019
经济适用房
2019 2019
早于2019
合计
住宅套数（套）
2516 5468 2774 1530 1253
0 0 1578 936 299 16354
住宅面积（万㎡）
29.99 64.46 32.7 13.77 11.4
5543
2664
18890
17594
1296
605
——
——
——
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前期项目，预计年 后入市
159434
159434
——
——
无预售信息
住宅合计201974㎡，其中商品房住宅33728㎡；商业合计6839㎡。
市场概况 区域市场预判
虹祥·东城里：尽管温莎美墅和巴比伦新城在产品展示方面并没有可称道之处，但二者都定位为高端楼盘，虹 祥·东城里因此以区域市场补缺者的角色占领低端市场，分流温莎美墅和巴比伦新城客户；
虹祥·东城里 上马石经适房
温莎美墅 巴比伦新城
凯里·恒大城
凯里房地产市场概况 项目再认知
第二季度营策略 第二季度营销执行
项目再认知 价值梳理-品牌价值
选择恒大=选择精品生活
恒大集团拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资 质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房 地产开发公司和物业管理公司，每一个项目从规划设 计到后期服务的每一个细节，始终贯穿着缔造精品的 恒大精神。
5000㎡超大中央内湖
项目再认知 价值梳理-教育配套
学府名门，预见未来
凯里恒大城与贵州省一级示范性高中凯里一中仅 一路之隔，距开怀中学（十四中）、凯里三中， 市一职校步行仅需3-5分钟，此外项目巨资引进北 大学园幼儿园，筑就真正的学府名门。
项目再认知 价值梳理-9A精装
满屋名牌，9A精装
项目再认知 价值梳理-国家一级资质物业
项目再认知 价值梳理-区位价值
居生态长廊，向繁华靠拢
开怀片区是集人文教育中心、政法行政中 心、商贸服务中心于一体的城市副中心， 同时还是凯里生态居住区；
凯里·恒大城处于三大中心的复合区域， 因之成为首屈一指的商业中心；
区域成熟度不断提高，凯里·恒大城投资 价值日益增长。
恒大城
项目再认知 价值梳理-商业配套
温莎美墅：温莎美墅已经没有进一步降价空间，2019年将着力打造园林景观，在维持现有价格水平的情况下， 以体验营销为主要手段来提高其项目美誉度，力图赢得市场；
巴比伦新城：巴比伦新城面临市场压力与资金断裂双重问题，2019年第一二季度难以对区域市场产生影响。
因此——
2.15年，凯里·恒大城、温莎美墅、虹祥·东城里分别占领开怀片区高、中、低端市场，三分天下。
0 0 15.94 8.88 3.14 180.28
商业套数（万㎡）
515 1454 568 359 171 1689 1667
0 0 0 6423
商业面积（万㎡）
6.52 10.9 3.12 1.62 0.6 6.6 8.5
0 0 0 37.86
市场概况 区域市场-区域楼盘格局
开怀片区共有房地产项目5个，其中商品房项目4，经适房1个； 从体量、规划、品质、展示方面来看，恒大城处于区域内绝对领导地位，并对凯里整体市场有重要影响。
截止目前，凯里市房地产项目供应面积218.14万㎡； 商品房住宅供应13541套，供应面积152.322万㎡，按2019年月均去化9.35万㎡计算，完全去化需16.3月； 商业面积37.81万㎡，按2019年月均去化1.71万㎡计算，完全去化需22.1月； 凯里市约20%的项目存在无证销售的情况，因此实际库存压力比测算结果大得多。
中国一级物业，贴心服务为生活添彩
项目再认知 项目再认知-价值梳理-客户认知价值
2019，我们说了什么？
客户什么感觉？
湖景 精装 现房
园子舒服 房子好看 楼间距大
这是什么意思？
园林景观 建筑风格 建筑布局
项目再认知 价值梳理-2019年推广诉求与客户认知关系反思
通过梳理客户对项目的认可点发现： 由于精装房价格偏高，客户又爱又恨； 凯里市场现房、准现房供应量大，现房不是客户兴奋点。
贵州·凯里·恒大城项目组
凯里·恒大城2019年第二季度营销思路
——2019年1月25日
凯里房地产市场概况 项目再认知
第二季度营策略 第二季度营销执行
市场概况 宏观市场-市场格局
城南板块、风情园板块的未来城、金泉国际、格 兰十二号大院为重点供应区域；
农科所-龙头河板块的华恺尚城2019年势头迅猛， 区域内又新增百万级体量大盘世界湾，今年2月 份滨江休闲公园开工，该区域会成为未来凯里置 业热点区域。
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老
城
区
三
棵树
巴
温莎美墅
拉 河
虹祥·东城里
上马石经适房
巴比伦新城
凯里·恒大城
市场概况 区域市场-区域供给情况
开怀片区住宅库存40567㎡，其中商品房住宅33728㎡，商业库存6839㎡，经适房库存159434㎡； 区域内2019年销售面积共计19528㎡（巴比伦备案面积以50%计，原因详见“竞品跟踪-巴比伦新城”），