酒店的平均入住率和平均房价

例如老华侨陈先生花了100万美元在四川九 寨沟建了一座有80个客房的饭店，同时向 银行长期贷款400万美元，年利息率14%。
他曾经做了比较精确的预测，平均入住率 为73%，与实际营业相符。而且他要求有 20%的投资利润率。 陈先生的营业报表资 料如下：（单位：美元）
客房费用：21万 折旧：60万 行政及营业开销：1.35万 餐厅收入：64万 所得税率：18% 市场开销：4.1万 餐厅利润率：15% 其它部门利润：3.85万 能源：7.3万 其它费用:6.32万 产业税与保险:3.2万 营业税率5% 试用“目标利润法”为陈先生计算一下饭店的平均房价。
今天我们这堂课就来和大家谈谈饭店的平 均入住率和平均房价问题。
一、客房的平均入住率
入住率又叫客房出租率。一段时期实际出 租客房间（天）数占这段时期可出租客房 间（天） 百分比。
本期实际出租客房（天）数 * 100%
即本期客房出店是拥有300间客房的中档饭店， 2007年该饭店出租的客房（天）数为76650 间天，那么丽园饭店2007年客房出租率是：
饭店的平均入住率和平均房价 薛友正 2008、1、2
现代饭店，特别是旅游饭店具有向多功能发展 的趋势，如何使饭店的管理机制正常而有效的 运转，前厅部这样一个重要的总枢纽起着至关 重要的作用。
其中饭店的入住率和平均房价问题是前厅部， 也是整个饭店的一个十分敏感同时又是非常重 要的问题。
饭店入住率的高低，房价是否合理，对饭店产 品的经营产生着重大影响，所以要求饭店前厅 部管理人员必须认真对待和妥善处理好这两个 重要问题。
注意：使用“千分之一”法定价，需要以 下三个前提条件：
（1） 客房的年平均出租率要达到70%； （2） 其它部门（如餐饮、商品部等）能够
提供一定的利润；
（3） 饭店的营业毛利率要达到55%。
如果上述这些都能做到，在扣除其它费用 以后，房租的收入可以使饭店每年还本6%。
使用“千分之一”法，饭店管理人员可以 迅速作出决策，也可以作为衡量一家饭店 收费是否合理的重要参考依据。
(3)计算客房所需达到的营业收入. 客房所需达到的营业收入金额 =全年营业支出+客房目标利润 =159.27万+108.5万=267.77万
(4)根据已知条件,套入目标利润法公式.
(5)考虑营业税时的平均房价 .
说明：与“千分之一“法相比，目标利润 法要合理得多，使用这一方法时饭店是以 目标投资利润率这个经济指标作为定价的 出发点，预测饭店的经营销售量和费用， 算出平均房价，是符合客房定价的前提的， 能获取最佳的经济效益。
它的缺点是：餐饮、商品等部门的经济效益低， 平均房价过高，缺乏竟争力。
由于目标利润法是从饭店盈利的需要出发的， 而没有考虑客人需求这个重要因素。因此目标 利润法只能作为制定房价的出发点，而不应是 出租客房的真正价格。饭店为了适应不同客人 的需求，应该同时考虑饭店的类型、地点、客 房设施及服务质量，将客房分成不同的等级和 不同的价格。这样才更合量，更完善。也更符 合饭店的发展需求。
（3）要有一定的客房用来做紧急情况下的调用。 如接待重要会议、一些重要客人来饭店下榻等。
比较理想的客房出租率应该在75%-80%之间， 最高不能超过85%（全年平均客房出租率）
但是要灵活机动，全年每个月的出租率根 据实际情况，可高可低，例如旅游旺季客 房出租率可达90%以上，甚至100%。而淡 季则要相对少一些。
（1）根据陈先生的报表资料首先求出全年 的营业支出.
全年营业支出
=贷款利息+客房费用+其它费用+折旧+产业 与保险税+行政及营业开销+市场开销+能源
=400万×14%+21万+6.32万+60万+3.2万 +1.35万+4.1万+7.3万
=159.27万
(2)根据报表资料求出客房的目标利润(即投资 利润).
但是“千分之一”法把房价和过去的建筑 费用联系在一起而不考虑当前饭店的各项 费用，如上缴税金、获取饭店的合理利润 等。
因此它的可行信大打折扣，一般饭店基本 不采用。
2、目标利润法
目标利润法又称郝伯特公式法。即根据饭 店计划的客房出租率，预计的营业费用和 需达到的合理的目标利润（即投资收益率） 来决定客房的平均价客。
使全年的平均出租率保持在75%-80%这个水 平上是最理想的。
二、平均房价
1、“千分之一”法 即取饭店总投资的1/1000作为客房的总价格。 例如某饭店有1000间客房，总投资为18000
万人民币，那么1000间客房的总价格应为 180000元人民币，每间客房的平均房租则 是180元人民币。
投资利润=投资总额×投资利润率=(100万+400
万) ×20%=100万
应交所得税金金额=
100万 1-18%
=121.95万-100万=21.95万
税前利润=利润指标+所得税税金=100万+21.95
万=121.95万
客房应得利润=税前利润-餐厅利润-其它部门利 润=121.95万-(64万×15%)-3.85万 =108.35万
问题2：全年平均客房出租率最高不能超过85%除了 上述原因外还有以下几个方面的因素。
（1） 饭店是一种服务行业，因此与饭店本身有业 务往来关系的人士来住很频繁，这样 就需要留少量 的免费客房，用来接待相关客人，这既是一种不可 缺少的社会交际，也是饭店的一种业务广告。
（2）饭店的经营要求，对客人只能回答“YES”，而 不能回答“NO”。所以必须留一定的客房来保证计 划以外的客人的需求。
客房出租率=
=70%
76650间天*100%
300间*365天
问题1：客房出租率是饭店经营中所追求的 主要经济指标，那么是否出租率越高越好 呢？
回答：当然不是。如果饭店的客房出租率 超过设计能力，全年平均高达95%那么客房 的设施用具得不到正常的保养和维修，客 房的管理也容易出现混乱，客房员工长期 得不到休整和培训。这种经营叫“破坏性 经营”。