工业地产风险防范措施和建议

“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议

作者：湖北勤宇律师事务所陈宇律师

一、“工业地产”限制分割销售转让原因

我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。

地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下：

（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。

（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。

（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。

（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。

二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定

全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。

（一）杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让

一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资

源优化和市场化配置程度。2014年3月14日，杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件，被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。

该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区（园区）集中。市区原则上停止向开发区（园区）以外供应零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”

（二）上海市有条件允许“工业用地”分割销售、转让

2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》。文件规定：

本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。

在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。

（一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。

（二）工业用地标准厂房类

1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

（三）研发总部通用类

1.可出租；建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。

2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。

（三）南京市有条件允许“工业用地”分割销售、转让

2013年1月13日，南京市人民政府《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》对“工业地产”分割转让规定如下：

一般工业用地及地上房屋原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押。项目竣工后确有剩余土地或房产需分割转让、销售的，可由开发园区、工业集中区按成本价回购；或者经开发园区、工业集中区同意，转让给符合规定条件的其他企业用于工业项目。

开发园区、工业集中区内的标准厂房项目，项目竣工后，在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的，经园区管委会同意，可以将厂房整栋、整层或分单元转让，但不得转让给个人。

科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能

板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。

科技研发用地出让时，原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售，现用地单位申请分割转让、销售的，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，明确可转让、销售的范围及限制条件，且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%，并按规定补交土地出让金。

（四）武汉市“工业地产”分割销售、转让的政策