第四章投资性房地产

第四章投资性房地产（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

属于投资性房地产？属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

属于投资性房地产？属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。

B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。

2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

属于谁的投资性房地产？对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。

而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。

（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。

【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

【思考问题】甲公司在长沙市中心购买了一栋写字楼，共20层。

其中1层经营出租给中国银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。

甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。

属于投资性房地产？属于。

（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【思考问题】（1）甲公司在贵阳市中心有一个办公楼，共15层，作为为企业管理部门使用。

15层能够单独计量和出售。

2011年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为办公使用。

第1层，2－10层属于投资性房地产？属于。

（2）甲公司在济南市中心有一个旅馆，共10层，作为提供住宿服务。

1至10层均能够单独计量和出售的。

现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。

第8、9和10层能否作为投资性房地产？可以。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

【归纳总结】内容属于投资性房地产的有？1 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产2 企业自用的办公楼×，属于固定资产3 房地产企业正在开发的商品房×，属于存货4 房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货5 房地产企业开发的已出租的房屋√6 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产7 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货8 企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产√9 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置10 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货11 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货12 出租柜台×，属于固定资产13 炒楼花×14 闲置土地×，属于存货、无形资产15 企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产【例题】（2007年考题）下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。

【例题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。

A.企业已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】C【解析】选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。

【例题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【答案】ACD【解析】房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。

（一）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

于对外出租，且持有意图短期内不再发生变化。

3月10日,甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙公司,为期5年。

4月10日,甲公司购入写字楼实际支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素下同)。

甲公司4月10日的账务处理如下:（二）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。

（ ） 【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。

所以本题错误。

投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。

但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

【例题】（2008年考题）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。

A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B．满足特定条件时可以采用公允价值模式C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【例题】（2008年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。

（ ）【答案】×【解析】采用公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。

【例题】经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的。

（1）2011年3月1日，支付价款为3000万元，写字楼预计剩余使用年限为30年,净残值为零，采用直线法计提折旧。

（2）租赁期为3年。

营业税率为5％，年租金为600万元，2011年7月1日为租赁期开始日。

当日收到300万元存入企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。