日本房地产泡沫原因跟过程
日本的房地产泡沫是怎样刺破的
日本的房地产泡沫是怎样刺破的
1、过于宽松的货币政策
其实到1985年的时候日本房地产泡沫已经很严重了，后来因为所谓的“广场协议”，日元必须对美元升值，日本害怕本国的外贸受到影响，打击国内的经济，就实行了内需拉动经济的政策，货币政策非常宽松，降准到了历史最低点，导致市场资金十分充裕，进一步刺激资金流向土地和房地产，房价和土地价格就越来越高，加快了泡沫破裂。
2、信贷政策过于宽松
本身房地产泡沫就比较大了，这时候最应该做的是收紧信贷，也就是提高上浮房贷利率，但当时或许是对于房地产的影响准备不足等原因，导致在逐利本性下，各大银行都在继续大规模发放贷款，信贷危机放大了金融危机。
3、股市、房市投机成风，监管形同虚设
在金钱的诱惑下，从全民炒股到全民炒房，几乎是无缝对接，不仅是普通民众，乃至于各大上市公司都是如此，因为大家都看好房市，也看好股市，如此股市和楼市就彻底成为一体，想要动就更难了。
而作为政府监管单位来说，如果意识不到房地产泡沫是不现实的，如今看来似乎是日本政府有意为之，在人为调控效果不理想的情况下，主动刺破泡沫。
日本泡沫经济的原因和影响
日本泡沫经济的原因和影响
一、日本泡沫经济的原因
1、宽松的货币政策
1982年到1989年，日本央行实行放水式货币政策，即大量投入资金投放，使资金供应充裕，利率迅速降低，一时见火起需求，导致投资膨
胀旺盛，同时产生了大量泡沫经济。
2、金融改革不彻底
1989年日本开始金融改革，但出台的法规和政策并不彻底，银行的放
贷管理措施松动，投资限制减予，大量资金进入房地产等行业，使得
房地产市场易涨疯涨，带动了其他行业暴涨，形成了股票和不动产市
场投机热，导致泡沫经济发生。
3、政府主导型经济
日本采取政府主导型经济模式，即政府与银行、企业的高度金融合作，加上宽松的货币政策，使投资风险大大减少。
因此，在政府的巨大支
持下，国家采取大规模投资，使大量资金投入工业界，比如电子行业，导致整个经济根深蒂固地形成泡沫经济。
二、日本泡沫经济的影响
1、影响税收
由于日本泡沫经济的出现，进一步扩大了日本政府的财政赤字，从而
影响日本政府的税收筹集，带来了一定的财政拮据。
2、全国经济衰退
泡沫经济的影响使日本实现的经济增长寿命明显减短，对整个国家的
经济发展造成负面影响，并引发整个日本进入持续衰退的发展态势。
3、金融危机
泡沫经济的出现，加剧了金融市场的风险，使金融机构和股市迅速上涨，直至经济全球化，才暴露日本股票市场的欺诈，带来了金融危机，导致投资者损失惨重。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。
然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。
本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。
一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。
银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。
2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。
3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。
二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。
大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。
2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。
3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。
三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。
政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。
2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。
政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。
3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。
在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。
4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。
5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。
日本房地产泡沫解析
对日本政府应对危机政策的评价
1、处理虚拟经济和实体经济发展关系的政策失误。 虚拟经济如果合理发展可以促进实体经济的 发展，如果不合理，就会诱发不动产和各种金融 资产的投机活动，从而导泡沫经济的发生。 日本出现的失误表现在三个方面：一是长期 的超低利率政策；二是日本在货币供应量过快增 长的时候，忽视了对投资方向的适当调节；三是 政策的滞后性在一定程度上加重了泡沫的危害性。
日本房地产泡沫的影响
1、重创经济。从泡沫破灭至今，日本经济一 直处于低迷状态。 2、财政危机。1991——2000年，日本财政 赤字由0.8%猛增到10.1%。 3、通货紧缩。截至2002年9月，零售额连续 18个月下滑。
4、产业抑制。由于热衷于投机房地产开发， 大量资金流入房地产业，导致了生产性企业 缺乏足够资金而面临破产。 5、金融危机。这是泡沫破灭最直接的后果。 6、需求不振。经济的不景气影响了居民收入， 导致消费不足。 7、社会问题凸显。失业率的增加是最大的社 会问题。
谢谢！
20世纪80年代末90年代初日本出现了房地产 泡沫经济，给日本经济带来难以弥补的后果， 下面简要介绍日本房地产泡沫经济的产生原 因、影响和政策评价。
日本房地产泡Leabharlann 产生的原因1、长期低贴现率的作用 地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形式，而导致 地价暴跌的直接原因就是长期低贴现率。1985年，日本下调 了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国 的经济竞争力，结果低贴现率刺激了房地产和股市造成泡沫 经济。 2、大量信贷资金投资于土地资产 1973年石油危机使日本经济陷入萧条，经济不景气导致 税收不足，财政出现赤字，而当时房地产价格一直攀升，房 地产和建筑公司等开发机构正需要大量资金进行土地投机， 银行便毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资。
日本房地产泡沫经济课件
日本房地产泡沫经济课件日本房地产泡沫经济是1980年代至1990年代时期日本经济高速发展的一种产物，指日本房地产价格长期持续上升，最终导致房地产泡沫破裂而引起的一系列经济危机。
本文将介绍日本房地产泡沫经济的主要原因、影响及其启示。
一、主要原因1.老龄化和城市化。
日本人口老龄化和城市化程度领先于世界，人口密度大，土地资源有限，使得土地建设和房地产需求急剧上升，房地产价格因此疯狂上涨。
2.政府干预和金融自由化。
政府对房地产和金融市场的过度干预，导致资金过度流入房地产和金融市场，从而刺激了房地产价格的短期上涨和泡沫的形成。
3.利率过低和贷款松散。
1980年代初期，日本央行放松了货币政策和信贷政策，大量低质量借款人得以获得低息贷款，房地产市场需求大增，致使房价急剧上涨。
4.投机心态和不良贷款规模扩大。
人们普遍认为房地产价格会一直上涨，投机心理迅速蔓延，大量使用杠杆投资房地产，使得不良贷款规模急剧扩大。
二、影响1.经济萎靡和失业率上升。
经济萎靡，GDP和企业盈利大幅下降，大量企业倒闭，失业率快速上升。
2.银行破产和金融危机。
不良贷款规模愈来愈大，银行资本大幅缩水，银行破产、金融机构瘫痪，出现了严重的金融危机。
3.资产泡沫破裂和房地产市场萎缩。
1989年12月，日本房地产市场价格达到高峰，随后价格迅速下跌，资产泡沫破裂，经过十多年的下跌，房地产市场仍然没有完全恢复，直到今天房价仍处于低谷。
三、启示1.权力、金融与房地产三者制约。
权力对于金融和房地产市场的干预，对经济影响极大，因此权力、金融与房地产三者之间需要建立稳定的互动机制。
2.发展房地产市场需谨慎，避免投机泡沫。
政府应充分考虑房地产市场的需求和供给，合理规划土地资源，控制房价上涨速度，避免房产泡沫。
3.建立良好的金融监管机制。
银行和金融机构需要加强内部管理，建立完善的风险管理制度，同时政府也需要积极监管金融市场，减轻经济泡沫的危害。
4.多元化投资，避免杠杆过大。
日本房地产泡沫原因及过程
日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
210325678_日本的房地产泡沫是怎样形成的？
WORLD VISION 2022.NO.21Reading 阅读我把自2013年开始的源自安倍经济学的房地产畅销热潮称为“迷你泡沫”。
我之所以称其为“泡沫”，是依据以下这些显而易见的因素。
当出租房屋获得的投资收益率实质上低于5%时，可以判定房价存在泡沫成分；而低于4%时，基本上就可以判定为完全的泡沫了。
自2015年下半年起，东京市中心出售的商品房预期收益率大多数都没有达到5%，有的甚至还大幅低于4%。
我可以解释得再详细些。
自安倍经济学出台以后，购买东京市中心新建商品房的人，大都不是为了“自己居住”的实际需要，而是用于投资。
购买者是外国人，还有以应对遗产税为目的的日本富裕阶层。
想要投资的客人看完样板房后，销售人员一定会拿出“预期收益率”和“预期租金表”等资料。
当然，说到底这些只是“预期”，2015年上半年，即使是在“预期”估算中，也已经有大半的房屋收益率仅在5%左右。
逐步下滑的房租请冷静地思考一下。
所谓的租金，是要有人来租房之后才开始产生。
以投资为目的购买的房屋，如果没有人租会怎么样呢？首先，会增加成本。
物业费加上房屋维修基金，或许还要另附宽带费用，以及固定资产税和城市计划税。
没有租金收入，这些都是只出不进的 赤字。
如果一年没有人租，赤字金额会相当庞大。
还有一个严峻的事实。
那就是房屋的交易价格会泡沫化，但是工资不会。
为什么呢？原因很明白。
无论是新房，还是二手房，有人以投资为目的购买，但是没有人以相同的目的去租房，不会发生“经济形势良好，再租一套吧”这种需求。
因此租房需求都是刚需。
如前所述，泡沫只发生在股票和房地产市场，几乎不会波及普通消费品和个人收入。
换言之，即使发生房地产泡沫，也基本上不能期待工资会涨。
支撑租赁市场的是工薪阶层，或者是普通公司对宿舍的需求。
它们都不会影响到房地产泡沫。
更进一步说，当今日本的住房，整体处于相当大的供给过剩状态。
根据总务省2013年进行调查、2014年公布的《住宅和土地统计调查》，全国的空房率为13.5%。
日本泡沫经济
结论
综上所述，广场协议与日本泡沫经济之间存在复杂的关系。广场协议导致了日元升值 和出口压力增大，进而引发了以房地产和股市暴涨为主要特征的泡沫经济。此外，政 策失误、监管缺失、文化因素以及国际环境的变化也对泡沫经济的形成和破裂产生了 影响。因此，我们应该从多个角度来分析和理解广场协议与日本泡沫经济之间的关系 除了以上提到的影响，广场协议与日本泡沫经济之间的关系还体现在以下几个方面
政策失误：广场协议后，日本政府采取了一系列宽松的货币政策和财政政策， 这些政策在短期内刺激了经济增长，但也为泡沫经济的形成提供了条件。当泡 沫破裂时，这些政策又加剧了经济的下滑
结论
监管 缺失
在泡沫经济期间，日本政府对房地产市场和股市的监管不足，导致市场 出现过度投机和泡沫化。这使得市场在短期内出现了非理性繁荣，但长 期来看，这种监管缺失对经济的稳定和发展造成了负面影响
文化 因素
日本文化中的一些特点，如对权威的尊重、对未来的乐观态度等，也 在一定程度上推动了泡沫经济的形成。这些文化因素使得人们在面对 经济繁荣时更容易产生盲目乐观和过度自信的心态
国际 环境
广场协议是全球经济背景下的一个事件，它不仅影响了日本经济，也对 全球经济产生了影响。在广场协议后，全球经济出现了波动，这对日本 的出口和经济产生了压力。这种国际环境的变化也对日本的泡沫经济产 生了一定的影响
银行风险：由于大量贷款用于房地产和 股市投资，银行面临巨大的风险。随着 泡沫破裂，许多贷款无法收回，导致银 行出现大量坏账
3
广场协议与日本 泡沫经济的关系
广场协议与日本泡沫经济的关系
广场协议是导致日本泡沫经济的重 要原因之一。在广场协议之后，日 元大幅升值，这使得日本的出口受 到了很大的压力。为了缓解这种压 力，日本政府采取了一系列政策措 施，包括降低利率、增加货币供应 等，以刺激经济增长。这些政策措 施导致了房地产和股市的暴涨，进
日本泡沫经济时代
日本泡沫经济时代引言：泡沫经济是指指数狂飙突进，投资热潮迅猛，股市和房地产市场出现极度繁荣的一段时间，通常在经济周期高峰时期出现，而随后出现全面崩溃的经济现象。
日本泡沫经济时代是指1980年代至1990年代初期，日本经济迎来了一段以股市和房地产市场为代表的繁荣时期，而在1991年，泡沫破裂导致了严重的经济衰退。
本文将探讨日本泡沫经济时代的原因、影响和经验教训。
一、日本泡沫经济时代的原因1. 金融自由化与财政政策在20世纪80年代，日本政府实施了一系列的金融自由化政策，如准入门槛的降低、银行利率的自由化等，导致了大量资金注入股市和房地产市场。
此外，政府还实施了积极的财政政策，大量投入建设和基础设施领域，进一步刺激了经济增长。
2. 土地和股票市场的热潮在泡沫经济时代，日本的土地和股票市场热潮达到了巅峰。
由于资源和土地有限，土地价格不断上涨，并引发了一系列的投机行为。
投资者争相涌入股票市场，导致股票价格虚高，出现了大量炒作和操纵行为。
3. 大规模的企业投资和借贷行为日本的企业在泡沫经济时代追逐着高利润和低成本的目标，大规模进行投资和借贷行为。
这导致了资金供给过剩，进一步刺激了经济的增长。
然而，这样的投资行为过于冒进，忽视了风险和可持续发展的经营理念。
二、日本泡沫经济的影响1. 财富重分配不均泡沫经济时代，股票和房地产市场繁荣带来了大量财富，但这样的财富并没有公平地分配。
社会上出现了贫富差距扩大、贫困问题愈加凸显的现象，增加了社会不稳定因素。
2. 经济衰退和失业激增泡沫破裂后，日本经济出现了严重的衰退，GDP下降，企业倒闭，失业率激增。
整体经济形势严峻，社会动荡加剧。
3. 金融体系危机和债务危机在泡沫破灭后，许多企业和个人因无法偿还债务而陷入危机。
此外，许多银行的不良贷款和过度投资导致了金融体系的崩溃，需要政府采取干预措施来拯救金融市场。
三、日本泡沫经济时代的经验教训1. 谨慎投资和规范金融市场泡沫经济时代的教训之一是，投资者和金融机构应该保持谨慎，规范市场行为。
90年代日本房地产泡沫的原因
90年代日本房地产泡沫的原因推荐文章海口房地产大市场热度：房地产基础知识介绍热度：房地产中介礼仪的注意事项热度：房地产入门基本知识内容热度：房地产投资策略热度：有许多人十分热衷于房地产投资，但这是一个机遇和风险并存的行业，日本的房地产行业也一直如火如荼，下面就让店铺带着大家一起去了解一下90年代日本房地产泡沫的前因后果吧。
90年代日本房地产泡沫诱因(1)金融自由化和日元国际化推动了房地产市场泡沫20世纪80年代，日本开始开放金融市场。
1983年初，日本开始渐进实现利率自由化;1985年底，实现了大额存款利率自由化。
与此同时，日本政府逐渐放开对金融市场监管，企业的资金筹集方式开始多样化，比如，发行企业债券。
因而，日本的诸多银行逐渐失去了一些固定的企业客户，银行利润下降，经营陷入困境。
为了提高银行利润，日本的诸多银行开始将贷款目光转向风险较高的房地产公司。
20世纪80年代以后，日本加速国际化进程，这就牵制了日本的货币政策，日本货币政策的独立性受到限制。
1985年广场协议签订之后，日元进入升值通道，导致出口萎缩。
为了稳定经济增长，日本政府选择实施扩张性的货币政策和财政政策，降低利率，增加货币供给;进一步扩大房地产市场泡沫，使得日本经济离实体经济越来越远。
(2)投机因素对房地产市场的推波助澜日本属于岛国，其国内人多地少，土地资源稀缺，在相当长的时间内，日本国内流行着“房价只涨不会跌的神话”。
20世纪70年代以来，大量的房地产企业开始了土地投机，引发了土地投机热潮。
同时，为追求业务规模和收益的银行业，也开始将大量的贷款资金投向不动产和以不动产为担保提供个人住房贷款的非银行性金融机构。
1983年，全国银行业对不动产贷款比重仅为6.4%，到1989年，该比重达到11.5%，增长了近一倍。
(3)迟钝的货币政策为房地产投机准备了条件在“广场协议”的影响下，日元升值预期明显，国际投机性资本大量融入日本，日本加重升值预期。
从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量
从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。
这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。
本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。
一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。
在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。
然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。
1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。
二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。
此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。
2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。
此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。
3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。
三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。
2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。
3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。
此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。
四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。
首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。
其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。
最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。
场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。
日本房地产泡沫的形成
忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此
煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高
兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。美国人也最终从三菱地所手
的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华
的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元
的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他
时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里
中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元
。
圈地开店八佰伴破产
在泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外
国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香。而在土地资源奇缺的
东京，拥有土地就意味着拥有未来。和田一夫当时就是这样认为的。
建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以
担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。
他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日
元。
“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地 Nhomakorabea。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所
1989年日本房地产泡沫始末
1989年日本房地產泡沫始末让我们回过头来，冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。
银行盲目放贷热钱大炒地产从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。
经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。
为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。
而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。
樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。
最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。
结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。
只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。
如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。
更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。
日本房地产泡沫形成的原因
日本房地产泡沫形成的原因(一)金融自由化的影响全球范围内的金融自由化思潮对日本经济社会产生了深远的影响。
对企业而言，金融自由化与国际化增长了企业的融资渠道，大型企业“脱媒”“的倾向加剧，对国内银行的依赖程度降低。
对金融机构而言，金融自由化转变了其经营环境，日本金融机构面临市场风险、利率风险、汇率风险等新风险。
随着国外金融机构的进入，日本国内金融机构之间的竞争也越趋激烈，这也迫使金融机构投向高风险、高收益的房地产领域。
为在激烈市场竞争中有立足之地，在房地产开发商存在迫切资金需求下，银行不断发放抵押贷款，为土地市场和房地产市场提供巨量的融资服务。
(二)货币政策的过度宽松20世纪80年代初期，日本房地产泡沫就显现端倪。
1985年签订的广场协议后，日元大幅度升值。
为减轻日元升值对本国经济与出口贸易的影响，日本央行迅速加大了货币供应量。
在之后的几年里，日本货币供应量都维持在10%以上的年增长率，大规模的货币供给也直接推高了股价与房价。
与此同时，日本央行还大幅降低银行贴现率，以减缓日元升值。
自1986年1月到1987年2月，日本央行连续5次降低银行贴现率，将贴现率从5%降至2.5%，降后贴现率为全球主要国家最低水平，并维持低贴现率长达27个月。
宽松货币政策激发了市场的投资热情，市场上出现大量土地投机行为，也造成银行土地抵押贷款急剧膨胀。
(三)银行信贷的过度扩张在日本房地产泡沫膨胀期间，银行信贷向房地产业高度集聚，房地产贷款占银行信贷总额明显偏高。
当房地产市场繁荣发展时，银行所持有的房地产资产与房地产抵押品将推高银行的资本规模，改善资本充足率，提升银行资金实力。
在此环境下，银行有更大动力扩大房地产贷款，进一步推高房价。
同时，当时的低利率政策也加速了银行信贷的扩张。
而过多的银行信贷资金无法完全被实体经济吸收时，大量资金将流入资本市场，导致资产价格的快速上涨，加大了泡沫经济破灭的风险。
(四)金融制度与监管的缺陷从第二次世界大战到房地产泡沫破灭期间，日本一直以金融稳定为最高目标，对金融机构实行保护政策。
日本房地产的巨大泡沫是如何形成的
日本房地产的巨大泡沫是如何形成的(1)泡沫形成源于宽松的货币政策日本巨大的房地产泡沫早在二十世纪八十年代就已经出现了先兆，这一切是源于“广场协议”的签订，给日元汇率带来大幅度的上升，使得出口行业和日本经济出现下滑的趋势，日本政府为了扭转这一局势，开始运用宽松的货币政策，具体来说是让更多的货币在市场上流通，央行对货币的供给量在接下来的几年里始终处于10%以上的增长水平，并且也在1986年至1987年的一年多时间内，通过五次降息，快速地将贴现率降到世界最低水平 2.5%，并将这一低贴现率维持了两年多的时间。
大量货币的流通、少量实体经济的投资机会就使得房地产业和股市繁荣发展。
与此同时，宽松的货币政策也使得企业的贷款需求加大，而银行观察到了这样大量的贷款需求后，降低了贷款门槛，将更多的资金用来发放针对不动产业的贷款，银行土地抵押贷款额与土地投机相互影响和共同膨胀。
(2)银行在房地产业发放贷款规模的急速扩张当日本处于房地产泡沫的膨胀时期，房地产业所占用的贷款在所有的银行贷款当中比重高达30%，在这种情况下，房地产价格上涨会给持有大量房地产或抵押房地产的银行等金融机构带来资产规模的迅速扩大，基于对盈利的追求，银行会愿意投放大量的房地产贷款。
房地产价格与银行贷款互相推动、互相作用，使得房地产泡沫愈加膨胀。
另一方面，政府推行的低贴现率政策使得人们为贷款所付出的代价更低，这就促使人们对于信贷的需求急速上升，这也是银行发放大量贷款以及各金融机构进行金融创新的推动力。
而大量的信用贷款未被用于发展实体经济，或者说有限的实体经济资金需求量远远小于贷款的数额，这就让资产的价格迅速上升，泡沫不断膨胀，且有着巨大的破裂危险。
(3)金融格局被自由化影响日本推行的是国际化与金融自由化的市场理念，并且这种自由化具有宽广领域、渐进性以及不平衡性。
日本的经济以及金融格局都在很大程度上受自由化理念的影响。
这样的国家化与金融自由化为日本的企业带来了更多从市场中筹集资本的渠道，企业也能够利用多种金融工具为企业带来盈利。
日本房地产泡沫破灭原因
一、低利率政策引发房地产泡沫日元的升值，对日本的工业造成了相当大的冲击。
企业的生产成本不断上升，出口竞争力下降，乃至1986年经济出现了负增长。
为了降低成本，日本传统的劳动密集型企业纷纷向海外转移生产基地，本土出现产业空心化趋势。
产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，引起国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了恶性循环。
在这样的背景下，日本政希望通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费。
从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。
当时的日本经济处于景气上升的过程中，超低的利率引诱大量的资金流入房地产、股票等非生产性行业，使得投资品价格短期内迅速上扬；投机者将价格上涨后的房产和股票抵押给银行以获取更多的贷款，进行新一轮的投机。
于是20世纪80年代的日本经济呈现出非理性繁荣的特征，虚拟资产泡沫越吹越大。
到1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
东瀛看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
二、监管不当导致盲目贷款连续5年的房地产价格飙升为日本房地产业积累了严重的泡沫。
谁也没有料到，日本银行监管制度的变化改变了商业银行对房地产贷款的偏好，竟成了此事件的始作俑者。
1985年前后，为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本银行开始推行银行资本金管理改革。
当时日本商业银行资本金比率普遍较低，平均只有3%左右。
为了推动银行国际化，政决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。
在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还不得不调整银行资产结构。
房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款风险的一半，这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。
于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域，助长了房地产泡沫。
三、国际资本的投机加大了泡沫程度《广场协议》后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，就等于给国际资本投资日本股市和楼市上了一份稳赚不赔的保险：即使投资资产的日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
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日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。
克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。
据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
（三）地产神话破灭造成经济十年萧条1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。
不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。
据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。
2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。
房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。
房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。
不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。
部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。
中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。
日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。
根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。
以洛克菲勒中心为例。
按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。
收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。
当时做收购计划时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。
但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。
如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。
（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。
首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。
各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。
就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。
其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。
只能买进，否则以后只能买更高的地价。
因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。
反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。
人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。
20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。
1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。
1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。
巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。
1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。
（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。
日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。
随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。
日本金融政策具体体现在以下三次失误：1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。
实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。
但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。
而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。
在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。
这是日本货币政策的第一次失误。
1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。
在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。
但日本经济的灾难却由此开始。
日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。
1985-1989年，日经平均股价上升了 2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。
这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。
1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。
货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。
泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。
（六）金融政策为何出现误判金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。
那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。
日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。
并且当时日本正在实施扩大内需战略，。