郑东新区市场调研报告

物业类型：别墅、高层住宅
主力户型：高层：约88㎡两房、约131-142㎡三房、约163-203㎡四 房、约239㎡五房；别墅：约320-526㎡ 销售动态：目前一期房源在售，其中2#为26层（两梯四户）、15#为 18层（两梯两户）、16#、17#为24层（两梯两户），剩余房源多集中 在16#、17#且为顶层203-239㎡四房、五房，成交价格约8900元/㎡， 一期房源预计2016年6月底前交房。 优惠政策：一期房源低首付10%起，一次性优惠3%，按揭付款优惠2% 生活配套：小区配套：幼儿园、会所，以及少量商业；周边配套：小学、 中学，以及大型商业、医院等。
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绿博组团
向西
中牟 新城 以文化旅游产业为主导的
绿博组团随着建业电影小镇 的开发，区域的热度随之飙 升。
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区域板块分析 白沙组团内房地产市场按照所在区域可以分为商都路板块、郑信路板块、象
湖板块三大板块，三大板块对本案带来的威胁同时也带来了区域的开发热度 的攀升
板块分析
商都路板块
白沙区域内商都路两侧的项目，以郑东名筑、东润城为代表，该板块
建筑面积：约26万㎡
容 积 率：约2.49 绿 化 率：约35.21% 物业类型：高层住宅、写字楼、品牌酒店、省级行政公共服务、集中商业、 文化创意艺术街区、SOHO、酒店式公寓 主力户型：约88-116㎡三房；约131-165㎡四房 销售动态：目前仅余部分房源在售，面积约88㎡、约116㎡小三房、约
两室两厅一卫约85㎡
三室两厅一卫约115㎡
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置较远，但对本案客户产生截流，构成一定威胁 郑信路板块|南熙福邸
项目位置：郑东新区金水东路与杨桥路交叉口向南500米 开 发 商：郑州华安置业有限公司 占地面积：约106亩
区域竞品分析 项目以高层为主，主打项目智能化设施配套，客群偏刚改，虽然距离本案位
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区域竞品分析 星联湾项目包含高层和别墅两种物业类型，主打品牌、产品，在区域内价格
个案分析|星联湾 较高，目前一期基本售罄，住宅整体去化约42%。
项目位置：郑东新区金水大道与雁鸣路交会处向南500米 开 发 商：河南新东方置业有限公司 占地面积：约186亩 建筑面积：约43.5万㎡ 容 积 率：约2.49 绿 化 率：约40%
以地缘性客户为主，开发较早，房源以刚需为主，价格在区域内相对
较低。
郑信路板块
以雅居乐国际花园、南熙福邸为代表，该板块内生活配套相对成熟， 项目主打产品及景观，项目类型偏改善。
象湖板块
以星联湾、郑地美景东望为代表，该板块属于未来省委属地，自然景 观优越，目前缺乏生活配套。
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区域竞品分析
区域在售项目不多，但包含大量待入市项目，其中不乏诸如美景、美盛、蓝 城等品牌开发商，本案被众多项目包围，竞争环境较差
绿 化 率：约36% 物业类型：住宅、洋房、别墅 销售动态：项目分三期开发建设，目前第一期建设规划已经完成，有叠墅、洋 房、高层多种物业形态，处于前期咨询中。 生活配套：幼儿园、小学、中学
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及景观，目前项目住宅整体去化约35%。 个案分析|名门紫园
项目位置：中牟县中央大道与人文路交汇处东南角
开 发 商：中牟名兴房地产有限公司 占地面积：约348亩 建筑面积：约56万㎡ 容 积 率：约1.34 绿 化 率：约43.19% 物业类型：住宅、墅院、洋房、平墅 主力户型：约126-307㎡平层、约227-346㎡洋房、约30-50㎡公寓、约251310㎡别墅 销售动态：目前三期1#、2#、4#、6#、7#在售，均为17层高层，一梯两户、 两梯两户、两梯三户，房源户型面积约112-190㎡平层，成交价格约8350元/ ㎡，三期预计2017年底前交房。 优惠政策：低首付10万起，剩余款项2017年12月底前付清 生活配套：幼儿园、会所、商业街、私家花园
占地面积：约106亩
建筑面积：约26万㎡ 容 积 率：约2.49 绿 化 率：约35.21% 物业类型：高层住宅、写字楼、品牌酒店、省级行政公共服务、集中商业、 文化创意艺术街区、SOHO、酒店式公寓 主力户型：约88-116㎡三房；约131-165㎡四房 销售动态：目前仅余部分房源在售，面积约88㎡、约116㎡小三房、约 130㎡大大三房以及约165㎡四房，成交价格约8800元/㎡，预计2016年 年底交房。 优惠政策：低首付5万起，88㎡房源交5千抵2万，其他房源交5千抵3万
区域竞品分析 名门紫园项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，主打自身品牌，产品以
两室两厅两卫约112㎡
三室两厅两卫约140㎡
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施配套，目前住宅整体去化约27%。 个案分析|南熙福邸
项目位置：郑东新区金水东路与杨桥路交叉口向南500米 开 发 商：郑州华安置业有限公司
区域竞品分析 南熙福邸项目包含高层、公寓及商业办公多种物业类型，主打项目智能化设
区域竞品分析 东润城项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，项目在区域品质最高，规
两室两厅一卫约85㎡
三室两厅一卫约115㎡
市场小结：
在当前库存压力下，宏观环境将进一步放松，利好当下楼市； 从经济升级，人口导入方面看，郑州房地产市场前景看好； 郑东新兴板块，规划前景较好，未来将成为区域发展的主要带动力； 随郑汴融城加速，区域开发加速，白沙的区位价值日益凸显首当，楼市热度飙升。
项目位置：郑东新区商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北
开 发 商：新东润地产有限公司 占地面积：约1000亩 建筑面积：约200万㎡ 容 积 率：约2.50 绿 化 率：约35% 物业类型：高层、洋房、别墅 主力户型：约85㎡两房、约95-125㎡三房 销售动态：目前一期1#、2#、3#、4#、5#、8#在售，主要在售为8#楼，其余 基本售罄，楼层26-32层，其中8#楼26层，两梯四户，共计104户，成交价格 约7000元/㎡，目前商铺在售，价格约20000-35000元/㎡。 优惠政策：住宅订房优惠2万，按时签约优惠1个点；商铺按时签约优惠2个点 生活配套：30万方商业、河南省实验幼儿园
130㎡大大三房以及约165㎡四房，成交价格约8800元/㎡，预计2016年
年底交房。 优惠政策：低首付5万起，88㎡房源交5千抵2万，其他房源交5千抵3万 生活配套：幼儿园、会所、商业街、私家花园
三室两厅两卫约116㎡
四室两厅两卫约133㎡
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模最大，项目以主题景观为卖点，当前客群以地缘性刚改为主，价格相对较 低，会对本项目客户造成一定的分流 商都路板块|东润城
两室两厅一卫约89㎡
三室两厅两卫约131㎡
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业及区域内较低的价格，目前住宅整体去化约47%。 个案分析|智慧城云著
项目位置：郑东新区郑开大道与雁鸣路交汇处西北角
区域竞品分析 智慧城云著项目包含高层及商业办公三种物业类型，主打项目本身的配套商
开 发 商：郑州市中产置业有限公司
占地面积：约160亩 建筑面积：约40万㎡ 容 积 率：约2.5 绿 化 率：约34% 物业类型：高层住宅、写字楼、品牌酒店、省级行政公共服务、集中商 业、文化创意艺术街区、SOHO、酒店式公寓 主力户型：约52㎡一房；约88㎡、约122㎡两房；约140㎡三房 销售动态：目前高层（20层、两梯两户、两梯四户）住宅在售，一房
生活配套：幼儿园、会所、商业街、私家花园
三室两厅两卫约116㎡
四室两厅两卫约133㎡
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区域竞品分析 东润城项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，主打自身品牌，景观，目
前项目住宅整体去化约35%。
个案分析|东润城
项目位置：郑东新区商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北
开 发 商：新东润地产有限公司 占地面积：约1000亩 建筑面积：约200万㎡ 容 积 率：约2.50 绿 化 率：约35% 物业类型：高层、洋房、别墅 主力户型：约85㎡两房、约95-125㎡三房 销售动态：目前一期1#、2#、3#、4#、5#、8#在售，主要在售为8#楼，其余 基本售罄，楼层26-32层，其中8#楼26层，两梯四户，共计104户，成交价格 约7000元/㎡，目前商铺在售，价格约20000-35000元/㎡。 优惠政策：住宅订房优惠2万，按时签约优惠1个点；商铺按时签约优惠2个点 生活配套：30万方商业、河南省实验幼儿园
成交价格约7800元/㎡，两房成交价格约8300元/㎡，三房成交价格约
9500-9700元/㎡，预计2017年底前交房。 优惠政策：交5千抵2万，按揭优惠2%，一次性优惠6% 生活配套：小学、中学，写字楼、品牌酒店、集中商业、文化创意艺术
街区、以及医院等
两室两厅一卫约88㎡
三室两厅两卫约140㎡
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于象湖优越的自然环境，打造为象湖板块高端品质大盘，目前前期咨询中。 个案分析|郑地美景东望
项目位置：郑东新区郑开大道与万三公路交叉口向南500米
区域竞品分析 郑地美景东望项目全部为别墅，项目主打自身的品牌、产品以及景观，依托
开 发 商：河南亚通置业有限公司
占地面积：约276亩 建筑面积：约34.4万㎡ 容 积 率：约1.02 绿 化 率：约34% 物业类型：联排、双拼、叠加别墅 主力户型：约270-300㎡联排、约400㎡双拼、约220-249㎡叠加院墅 销售动态：项目一期约100亩，产品定位为现代中式风格的原创中国美 学建筑。目前处于前期咨询中，开盘时间待定。 生活配套：幼儿园、小学、中学
郑东新区项目市场报告
2016年1月
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城市发展分析 继郑东中央商务区建设之后，城市向东，随着郑汴一体化加速，区域的
东区总体规划 发展热度不断飙升
本案
雁鸣 湖板 块
白沙组团 核心区
向东
郑东CBD及核心区是郑州新 区规划最早的区域，是郑东发 展的第一序列，目前发展较为 成熟，成为郑州对外的形象名 片与窗口 白沙组团核心区是郑东发展的第二序列，是省行 政服务中心所在地，目前白沙片区处于开发初期阶 段，发展不够平衡，毗邻市区方向较为成熟，东部 处于开发初级阶段。
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目前处于前期咨询中。 个案分析|美盛天境
项目位置：郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南
区域竞品分析 美盛天境项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，主打自身的品牌、产品，
源自文库
开 发 商：美盛置业有限公司
占地面积：住宅约388亩，商务金融约130亩 建筑面积：住宅约60万㎡，商务金融约20万㎡
容 积 率：约2.48