上海买房注意事项 纯手打(本人亲身经历)

上海买房注意事项分享给需要的人

1. 千万不要相信中介

找中介要找个靠谱的，首先是业务流程熟悉（办理贷款过程就充分体现出来了，复议需要什么材料，什么事情可以放在一起办理，等等）

其次是态度好，去交易中心跑的飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好中介。

但是，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱都是上下家来完成的，不经过中介的手。

在签订居间协议的时候，有一条就明确告诉上下家，中介的责任是促成交易！也就意味着他就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，他好拿中介费，但是却不承担交易失败的责任

所以，不要以为你付了中介费，中介全能搞定，他是只认佣金的！！！一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！

没办法，中介的门槛太低，而且属于人员流动性比较大的行业，每天都有新人入行，对业务不懂的一大堆；本身买二手房的风险就大，而二手房操作是需要业务经验的，对常遇的卖房陷阱很清楚，只有老的资深业务员才懂，才会有专业服务。但是，这行真的是社会的一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。

总之，记住一句话，看到中介的那张笑脸，提醒自己：中介95%都不是好人！！！咱是下家，必须亲力亲为

但是呢，二手房大部分都是通过中介完成的。

一方面我们希望通过中介丰富的经验，规避很多风险；

其次，毕竟上下家都是第一次见面，一笔大买卖没有个第三方的公司不行，就好像网上买东西都用支付宝一样，图的就是放心哦.

毕竟，好的中介，有经验的中介还是有的，咱不能一棍子打翻一船人！

最后一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人

2. 口头承诺无效，白纸黑字才是王道

买房前什么口头承诺都是无效的（房东说什么送你家具，好，送什么都写在合同里），在签订合同前要把一切明确好，合同没体现出来的也要写入补充条款！

3. 违约处理办法

遇上一个好的上家真是买房人的福气哎，上家很爽气，很配合，真是事事好办，关键是这种人不多了。所以，合同中一定要把违约处理办法写清楚：

第一是上下家的违约处理，比如交房日期，如果上家在协商好的日期不交房，如何处理？？

再比如规定好的过户日期，可能因为政策变化会延迟，签合同时候就要求宽松的时间节点

第二这点很重要：如果合同没得到很好的实施，中介如何处理?

比如约定好过户后就可以交房，并且写入合同，但是过户后上家后悔了，觉得没有放款不放心，拒绝交房，这时候就需要中介从中和上下家一起协商，如果协商未果，如何处理？？这就是中介的问题了，是扣中介的钱呢还是扣上家的钱给你补偿？合同写清楚！！！！这时候中介绝对的配合你,去和上家协商。

4. 中介费问题

一般上家都是到手价，下家要付2个点的中介费，这时候就要和中介商量了（谈中介费的时候一般都是和上家谈好价格了），一般就付一个点就可以了（身边买房同事大部分都是只付一个点），最多给个1.2折，这时候是中介求你哦，切记切记

还有一点，中介费一般是过户给一半，交房给一半。在没拿到房之前，千万不要付清！！！！

（很多中介在签订居间协议时候，会告诉下家，业内规则是签订合同付一半，过户付一半。千万不要相信这是中介行业的一个伪行规，完全是中介中介定义的。

佣金是干什么的？就是对中介服务支付的一比酬金。刚签完合同，什么都没干，怎么就能付钱呢

正常的做法是过户给一半，交房给一半。如果中介不同意，直接就拒绝签订居间协议，然后走人再找家中介，此时的中介很弱势，会像狗一样求你的。

一半过户后，就没中介什么事情了，中介很害怕以后不付佣金的。

但是，买二手很多的纠纷就是发生在交房阶段，所以，第二笔佣金就是制约中介的。）

5. 关于纠纷处理

一定要记住一点，什么都是协商处理的，千万不要以为声音大，态度强硬就是强势的一方，不卑不亢，以理服人才是买房人的真正态度

服了中介费，就要让中介多跑腿，出现有纠纷的地方先做足功课，然后询问中介的态度，然后说明自己的立场，让中介约上家一起来协商。在你没给中介费之前，中介有义务帮你办理一切房产的交易事项！

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看房成功后，缴纳定价前的工作（非常重要，买房必须做的事情~）：

1. 拉产调

买房不是买菜，动辄几十万上百万就给别人了，你去菜市场买菜都要计较半天，何况是买房呢？！

上海的二手房交易最大的漏洞有2个：

一个是网签的房子可以抵押（需要房产证的）

二是没有资金托管（买房的资金全部交给第三方托管，包括首付，贷款，交易完成后，下家拿到房产证，验房交房了，钱一次性付给上家），这个是房子上家恶意合同欺骗的最好方法

所以，买房前请一定记住，看好房子后，记住房子具体位置（记得包括门牌号），去交易中心拉上家产调，好想是25块钱吧，确定房子未被抵押

如果房子已经被抵押，或者是有抵押历史，请不要交易切记切记！！！

能抵押房产的人，懂的玩这套的，都是生意人或者江湖上混的，水深的很，就是现在很风光，背后早就负债累累了，一个烂屁股的人，拿了钱就不给了，你就哭着去法院和它打官司吧！！！！

一定记住：

有债务关系的房子一定不要买

2.产证抵押

和上家中介谈好房价和中介费，明确告诉上家和中介，产证由中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失！（放心，这个证明大的中介公司都有，直接打印给你盖上章就好了，这个是买房最大的陷阱之一，他们遇上很多了，早有准备）

产证抵押最主要原因是：产证补办来不及的,公示3个月才能补办，一般三个月房产已经交易成功了，上家根本没办法再去抵押房子。

所以切记一定要扣产证,并且让中介出具有公章的保函,保证不得私下还给卖家，否则中介全责并且双倍赔偿给下家！

3.去小区物业、居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳，房东是否有恶意拖欠，老赖的情况~！

如果该房东不是善茬，而且恶疾累累，请不要买房切记切记！

如果上家是本土上海人，有离异史，或者家里有残疾人之类的，上家貌似很忠厚，也不要买！！！

很可能上家只有一套房，家境不好，负债累累，就是想卖房还债，然后耍赖不过户，然后和你赖着打官司，HX社会是不会让人无家可归的，倒霉的就是你了！

4.签订合同后一定要在第一时间去派出所确认户口是否迁出！而且看看该房子户口有什么历史遗留问题！

而且，在贷款发放前确认户口已经迁出如果没有迁出，按照合同已经违约，可以申请贷款银行延迟房贷，和上家交涉后再继续履行合同

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交定金的时候，注意以下几点：

1. 上家必须在场，而且看到房产证；

2. 书面保证房东的“满五唯一”或者“满五不唯一”的保证，为什么呢，因为这时候还没有签合同，很多上家说话完全不负责，或者是说完就不承认了，税收是交易二手房的大头呀，一旦上家“满五唯一”的保证在审税时候没通过，至少1个点的税谁承担（除非上家不是到手价，各付的情况可以不考虑）？？

很多下家在这个地方被坑了，就是因为上家不负责任的给你保证，或者是中介为了卖房给你口头保证，后面就死活不承认或者不管了；一旦你缴纳了首付给上家，出现此类违约，没有合同上的书面保证，多出来的税只能下家来承担；

而且签订合同时候，这些保证要写入附加条款；

3. 交定金时候肯定是谈好中介费了，这时候不能给一分钱中介费，中介费默认过户给一半，交房给一半，必须写在居间协议中，防止后面扯皮

4.中介给你的保证也不算数，尤其口头保证，写入书面的草签合同中；然后再签合同的时候写入合同补充条款；