房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文]
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业税务筹划策略是指企业在遵守法律法规的前提下，通过合理的税务安排，最大限度地减少税负，增加企业利润的一种管理方法。
本文将从四个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略：合理利用税收优惠政策、合理设计开发模式、合理安排财务结构和合理规避税务风险。
一、合理利用税收优惠政策房地产开发企业在进行税收筹划时，可以充分利用税收优惠政策，以减少企业的税负。
可以选择适用低税率的对外投资收益，避免高税率的收入应纳税款；利用税收优惠地区的政策，选择项目落地的地区；合理安排项目的投资结构，以充分利用各项税收优惠政策等等。
二、合理设计开发模式在房地产开发过程中，可以采取合理的开发模式，以降低税负。
可以选择差别化开发模式，将同一项目按照不同的功能进行划分，从而分别适用不同的税率；采取不同的销售方式，如预售、出租、转让等，以实现税负的优化；合理安排项目的分期开发，以减少税务风险等等。
三、合理安排财务结构在房地产开发企业的财务管理过程中，可以通过合理安排财务结构，达到减少税负的目的。
可以合理设计资本结构，选择适当的债务比例，以实现利息税负的优化；通过合理的资本运作，将税负高的项目与税负低的项目进行优化配置；充分利用税收抵免和税收抵减等财务手段，以减少纳税义务等等。
四、合理规避税务风险房地产开发企业在进行税务筹划时，也应注意合理规避税务风险。
要确保企业的税务行为符合法律法规的规定，避免触犯税法；及时了解和适应税法的变化，避免因法律变化而导致的税务风险；积极配合税务机关的税务审核和检查，并及时补正和申报税款，避免发生逾期缴纳税款等等。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略一、合理选择企业税收方式房地产开发企业可以根据自身特点合理选择企业税收方式，包括企业所得税、土地增值税等。
在中国，企业所得税是企业的主要税种之一，根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业所得税一般分为适用15%的一般税率和适用25%的高新技术企业税率。
对于房地产开发企业来说，如果具备高新技术企业的资质，可以享受较低的企业所得税税率，从而降低税负，提高盈利水平。
而土地增值税是指房地产企业在出售土地或者房地产项目时，按照政府规定的比例纳税，因此企业可以在土地出售的时间和方式上进行灵活安排，以降低土地增值税的负担。
二、充分利用税收优惠政策房地产开发企业可以通过充分利用税收优惠政策来降低税收负担。
在中国，针对房地产开发企业，政府出台了一系列的税收优惠政策，比如对于按时足额缴纳土地增值税的企业给予一定的优惠；对于新建商品住房和经济适用住房项目，可以享受一定的企业所得税优惠等。
企业应该及时了解并合理利用这些政策，以降低税负、提高盈利水平。
三、合理规划资金结构房地产开发企业的资金结构对税务筹划具有重要影响。
现代企业财务分析认为，合理的资金结构应该是能够最大限度地降低企业融资成本，并且能够提高企业的税务筹划效果。
房地产开发企业可以通过合理规划资金结构，包括债务、股权等，来优化企业的资金成本，降低税收负担。
比如可以通过发行债券、筹集股权资本等方式，以覆盖基础设施建设、项目开发等成本，降低自有资金成本，同时降低企业所得税负担。
四、合理规避税收风险在房地产开发过程中，企业应该合理规避税收风险，降低纳税风险。
税收风险主要来自于税收政策的变化、税务风险管理不善等方面。
房地产开发企业应该及时了解和分析税收政策的变化，比如土地增值税政策、城市综合土地使用税政策等，并且采取相应的措施来规避税收风险。
房地产开发企业还应该合理规避税务风险，比如避免违规行为、规避税收漏洞等，降低纳税风险。
五、加强税务合规管理房地产开发企业还应该加强税务合规管理，建立健全的税务合规管理体系，确保企业合规缴纳税款，遵守税收法律法规。
房地产项目开发阶段税务筹划
房地产项目开发阶段税务筹划房地产项目开发阶段税务筹划【摘要】税收筹划是在纳税发生之前，系统地对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量减少应交税负的目的。
税收筹划是合理的减轻企业税负，是一种合法行为。
房地产企业经行税务筹划，可有效降低企业税负，使企业拥有更多的流动资金，加快工程进度，提高资金回收速度，从而提高企业经济效益。
【关键词】税收筹划房地产企业税收筹划房地产开发项目一、税务筹划的定义我国国家税务总局注册税务师管理中心编写的《税务代理实务》对税务筹划的定义：“是在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹，税收筹划的实质是依法合理纳税并最大限度的降低纳税风险。
”二、房地产企业税收筹划目前房地产开发成本高、投资较大、周期较长，而往往房地产企业资金成本都很高，且一旦投入，资金流动性很低。
但不论在取得土地还是房地产开发、经营、销售或者是保有等环节，房地产企业在每一个不同的环节中都会涉及税负。
其主要涉及的税种有：营业税，税率为5%；土地增值税，税率为30%--60%的三级超率累进税率；企业所得税，税率为25%，税收负担较重。
因此，房地产企业非常有必要进行税务筹划，合理地减轻企业税负。
房地产开发建设阶段主要是项目的开发建设，可以采用代建、合作建房等方式来进行相关税务筹划。
代建房屋又称委托建房，是指国家机关或企事业单位（委托方）通过招标等方式将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，如房地产开发企业等（受托方），由其在承接后寻找适合的建设单位进行施工建造，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。
根据相关规定，代建工程必须满足以下4个条件：委托方拥有土地使用权；委托方取得了有关部门批复，即委托方立项；签订委托代建合同，列明合理代建管理费；受托方（房地产开发企业）不垫付资金。
合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式，成立合营企业，合作建房，双方采取风险共担，利润共享。
房地产开发企业的纳税筹划及运用
房地产开发企业的纳税筹划及运用一、纳税筹划的基本原则1.合法合规原则：纳税筹划活动必须遵守法律法规的规定，不能违背相关法律，同时要遵守税务部门的规定。
2.公平公正原则：纳税筹划应该遵循公平公正的原则，并且不能通过不正当手段来逃避纳税义务，避免产生不良的社会影响。
3.高效务实原则：纳税筹划应该以提高经济效益为目标，以减少税负为手段，合理规划和运用企业的税收资源。
二、纳税筹划的方法1.合理设置企业架构：通过合理设计企业架构，充分利用各种税收政策和调整，实现合理的利润分配和税收优惠。
2.合理调整企业业务结构：房地产开发企业可以通过合理调整业务结构，减少应纳税收入，降低税负。
例如，可以将一些房地产项目转让给子公司或关联企业进行开发，使得利润在较低的税率下实现。
3.合理运用税收优惠政策：房地产开发企业可以通过合理运用税收优惠政策，如建设租赁住房项目可以享受一定税收优惠，开发经济适用房可以享受减免土地出让金等政策，以达到减少税负的目的。
4.合理筹划资金流动：通过合理筹划资金流动，如合理运用关联交易、资产重组、合理的企业财务管理等手段，实现税收优化和减少税负的目的。
三、纳税筹划的注意事项1.合规纳税：企业在进行纳税筹划活动时，必须遵守国家相关税法的规定，避免使用违法手段进行逃税行为，以免遭受税务部门的处罚和不良的社会声誉。
2.风险控制：在进行纳税筹划时，要注意风险的控制，将税务风险降到最低。
避免使用过于激进的筹划手段，以免引发涉税风险。
3.稳定的关联企业关系：在进行关联交易时，要确保关联企业的关系合法稳定，避免因关联企业的关系不合法或不稳定而引发税务风险。
4.及时了解税收政策：房地产开发企业要及时了解最新的税收政策，以便合理规划和运用企业的税收资源，减少税负。
四、纳税筹划的运用。
房地产行业怎么做税务筹划方案
房地产行业怎么做税务筹划方案营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。
企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。
在说这个新方法之前，小编先来纠正一下5大错误的做法，大家千万不要去犯。
1、收未收房款，冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
2、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。
待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。
3、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。
更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
4、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
5、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。
有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
上述5种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。
房地产开发企业房地产开发项目环节税务筹划管理
房地产开发企业房地产开发项目环节税务筹划管理由于房地产企业开发项目周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、增值税、土地使用税、印花税、契税。
由于开发项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低房地产开发企业运营成本的重要环节，需对房地产开发环节涉及税务问题做好税务筹划。
一、开发项目立项环节的税务筹划房地产开发企业在做开发项目规划及向有关部门报批时，大部分未考虑通过合理搭配立项项目来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负将会有所降低。
房产地开发企业在立项时，应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的筹划方案进行开发立项。
这样房地产开发企业就可以合理降低土地增值税的税负，为房地产开发企业带来相关的经济利益。
二、开发资金融资环节节的税务筹划房地产开发企业存在资金不足的情况，当无法通过银行机构贷款，必要时可以从其关联企业融资。
如从关联企业取得的贷款数额巨大，根据《房地产开发企业所得税法》的规定，房地产开发企业从其关联企业接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产企业的纳税筹划方法
房地产企业的纳税筹划方法概述纳税筹划是指为了合法避税而采取的各种手段和方法。
对于房地产企业而言，纳税筹划是一项重要的管理工作。
通过合理的纳税筹划，房地产企业可以降低税负，提高盈利能力。
本文将介绍一些房地产企业常用的纳税筹划方法，帮助企业更好地优化税务管理。
1. 合理利用税收优惠政策房地产企业可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。
针对不同的税收优惠政策，企业可以采取以下几种筹划方法：1.1. 资本补贴和补偿性费用房地产企业进行新建或改建项目时，可以根据相关税收政策获得资本补贴。
通过获得资本补贴，可以降低企业的资本投入成本。
另外，企业在项目开展过程中可能需要支付一些补偿性费用，例如土地使用权出让金等。
这些费用可以在企业税务筹划中进行合理安排，以减少企业的税负。
1.2. 房地产投资基金房地产企业可以设立房地产投资基金，通过将项目纳入基金管理，分散项目风险，进一步降低税负。
通过合理组织基金结构，房地产企业可以减少项目期间的税收支出，并享受基金征税优惠政策。
1.3. 科技成果转化房地产企业在开展研发活动时，可以将科技成果转化为注册商标、专利等形式，以便享受相应的税收优惠政策。
通过合理规划与管理知识产权，房地产企业可以减少税收负担。
2. 控制利润分配房地产企业可以通过合理控制利润分配，实现纳税筹划的效果。
具体筹划方法如下：2.1. 合理分配利润与风险房地产企业可以根据不同项目的风险程度，合理分配利润。
对于风险较高的项目，可以适当提高利润分配比例，以减少可分配利润，进而减少纳税金额。
而对于风险较低的项目，可以适当降低利润分配比例，提高纳税金额。
2.2. 合理利用子公司房地产企业可以通过设置子公司的方式，将一部分项目或业务分离出去，使其独立运营。
子公司作为独立纳税主体，可以根据其自身情况进行独立纳税筹划，以减少整个企业的税负。
2.3. 合理利用关联交易定价原则房地产企业在与关联方进行交易时，应遵循关联交易定价原则，合理确定交易价格。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案房地产企业有四种主要的运营方式：国土局挂牌交易、合作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。
在企业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。
本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的税收筹划。
土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面，主要因为其税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税金支出。
国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。
土地增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政策，包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。
根据以上土地增值税的优惠政策，我们可以制定以下策划方案：1.“临界点”筹划方案：控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。
这里的“20%的增值额”就是“临界点”。
因此，房地产公司应认真考虑如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。
2.入股筹划方案：以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
3.合作建自用房筹划方案：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
4.兼并筹划方案：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
通过以上策划方案，房地产企业可以降低土地增值税支出，提高利润，从而在行业中占据更有竞争力的地位。
为了控制土地增值税的增值额，需要从税法规定的五个扣除项目入手，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
需要注意的是，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，因此计算增值额时必须以税法的规定为准。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略随着我国经济的不断发展，房地产行业也在蒸蒸日上，成为了国民经济的支柱产业之一。
在房地产开发企业的运作过程中，税务筹划成为了一个重要的环节。
良好的税务筹划可以为企业带来许多利益，包括降低税负、提高利润、提高核心竞争力等。
本文将分享一些关于房地产开发企业税务筹划策略的相关知识，希望对广大房地产开发企业的经营有所帮助。
一、合理选择企业所得税纳税政策企业所得税是每个企业都必须面对的税种，也是每个企业最重要的税负。
在房地产开发企业的经营过程中，合理的企业所得税筹划可以帮助企业减少税负，提高经营效益。
针对房地产开发企业而言，如何选择合理的企业所得税纳税政策非常重要。
要充分利用企业所得税的优惠政策。
针对房地产开发企业，政府通常会给予一些税收优惠政策，如免税或减免税等。
企业应该充分了解这些政策，并积极申请，以减少企业的税负。
要合理进行成本费用的扣除。
房地产开发企业通常会有大量的成本费用，如土地购置费、建设成本、人工成本等。
合理申报这些成本，可以有效降低企业的应纳税所得额，从而减少企业的税负。
要合理安排企业的税负时间。
房地产开发企业通常会有项目周期比较长的特点，有些项目可能需要几年甚至更长的时间才能完工并进行交付。
企业可以通过合理安排项目的开发和交付时间，来分摊企业的税负，减少企业在某一年度的应纳税额。
二、灵活运用房地产税收政策我国对于房地产行业，推出了不少税收政策，鼓励购房和发展房地产市场。
房地产开发企业可以通过灵活运用这些税收政策，来降低企业的税负。
房地产开发企业可以通过合理抵扣增值税来减少税负。
在房地产开发过程中，企业需要缴纳不少增值税。
对于购置材料和设备、以及支付建筑服务等费用，企业可以通过合理的增值税抵扣，减少增值税的应纳税额，从而降低企业的税负。
三、加强税务风险管理房地产开发企业在进行税务筹划的过程中，还需要加强税务风险管理。
税务风险是每个企业都需要面对的问题，尤其是在税收政策频繁变化的情况下，房地产开发企业更要加强对税务风险的管理。
一套完整的某房地产企业税收筹划方案
一套完整的某房地产企业税收筹划方案税收筹划是指在合法的前提下，通过对经济活动进行周密筹划和合理安排，减轻税负，带来税收和经济利益的管理活动。
税收筹划有助于提高企业的经营管理和会计核算水平，降低经营风险，节约税收成本。
税收筹划是合法的，符合国家立法意图，国家也鼓励税收筹划。
房地产企业主要有四种运营方式。
在企业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。
在房地产税费中，土地增值税是最引人关注的，因为税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税金支出。
土地增值税税法规定了五种享受免征土地增值税优惠政策的情形。
根据这些政策，我们可以制定以下筹划方案：1.“临界点”筹划方案：对于建造普通标准住宅出售的纳税人，只要增值额未超过扣除项目金额的20%，就可以享受免征土地增值税的优惠政策。
2.征用、收回或搬迁筹划方案：因国家建设需要而征用、收回或搬迁房地产的纳税人，可以经税务机关审核后免征土地增值税。
3.入股免税筹划方案：对于以房地产作价入股进行投资或联营的纳税人，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
4.合作建自用房免税筹划方案：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的纳税人，暂免征土地增值税。
5.兼并免税筹划方案：对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的纳税人，暂免征土地增值税。
这些筹划方案都是合法的，符合国家税收法规，可以有效减轻房地产企业的税负，提高企业的经济效益。
销售额为1亿元，增值额为（1亿元-8000万元）= 2000万元，增值率为（2000万元/8000万元）×100% = 25%，不需要缴纳土地增值税。
豪华住宅销售额为5000万元，增值额为（5000万元-3000万元）= 2000万元，增值率为（2000万元/3000万元）×100% = 66.67%，适用税率为60%，应缴纳土地增值税为（2000万元×60%）= 1200万元。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业是我国房地产行业的重要组成部分，在市场竞争中具有一定的优势和特点。
针对房地产开发企业的税务筹划，能够减轻企业税负，提高企业利润率，增强企业竞争力，实现可持续发展。
下面谈谈房地产开发企业税务筹划策略。
一、按时纳税、规避违法违规行为首先，房地产开发企业必须按时纳税，规避任何违法违规行为。
税务部门有权对纳税人进行税务稽查，对于未按期申报、未按规定缴纳税款等行为，税务部门将予以惩处，对企业的信誉和形象造成严重影响，甚至存在被吊销营业执照的风险。
二、合理利用税收优惠政策其次，房地产开发企业应该合理利用税收优惠政策，减轻企业税负。
比如建筑业营业税减免政策、节能环保产品税收优惠政策、房地产税收优惠政策等，都可以在一定程度上减轻企业所需交纳的税款。
三、调整或优化企业投资结构同时，调整或优化企业投资结构也是房地产开发企业税收筹划的重要手段。
随着国家政策的调整，对于不同行业的税收政策也会有所不同，因此企业在进行投资决策时，需要综合考虑自身实际情况和税收政策，选择最优投资方案，以达到减轻税负的目的。
四、合理分配收益、降低企业财务风险另外，合理分配收益也是房地产开发企业税务筹划的关键，通过合理分配企业的收益，可以降低企业的财务风险，提高企业的生存能力和持续发展能力。
而企业的盈利水平直接关系到企业所需上交的税款，因此在合理分配收益的同时，也能减轻企业所需缴纳的税款。
五、掌握税收政策动态，随时进行调整总的来说，税收筹划是房地产开发企业经营活动不可忽视的一部分，企业需要根据自身实际情况和市场需求随时进行调整，把握政策动态，进行合理的纳税和税收规划，以达到减轻税负、降低企业风险、提高盈利能力等多重效益的目的。
同时，房地产企业税务筹划也需要注意合规经营，规避风险，确保企业安全、合法和可持续发展。
房地产开发企业税收筹划策略【精品发布】
房地产开发企业税收筹划策略【精品发布】一、房地产开发企业税收筹划策略1.纳税临界点筹划法我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。
此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。
基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。
一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。
2.税收优惠政策筹划法税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。
对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。
我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。
此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-代理业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。
因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。
3.两次销售房地产筹划法房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。
其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。
针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。
房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。
房地产税务筹划方案
房地产税务筹划方案摘要：随着房地产市场的不断发展，税务筹划成为了房地产企业必须面对的一个重要问题。
本文就房地产税务筹划方案进行了深入探讨。
首先，介绍了房地产税务的基本概念和分类。
然后，分析了房地产税务筹划的意义和目标。
接着，从不同角度提出了房地产税务筹划的具体方案，并对每种方案进行了详细的论述。
最后，总结了房地产税务筹划方案的实际应用中需要注意的问题，并对未来的发展趋势进行了展望。
一、引言随着我国房地产市场的不断发展和政策的调整，房地产税务筹划成为了一个备受关注的问题。
税务筹划是指通过合理安排税务事务，实现合法避税、减税甚至免税的目的。
在房地产行业中，如何通过税务筹划提高企业的竞争力和盈利能力，成为了一个亟待解决的问题。
二、房地产税务的基本概念和分类在深入探讨房地产税务筹划方案之前，首先需要了解房地产税务的基本概念和分类。
房地产税务是指与房地产相关的各种税费，包括但不限于房产税、土地增值税、契税等。
根据税种的不同，房地产税务可以分为直接税和间接税两种类型。
直接税包括房产税和土地增值税，是指由房地产所有者直接缴纳的税费。
房产税是指对房产所有权人征收的一种税费，根据房产的评估价值和税率进行计算，通常由房产所有人每年按一定比例交纳。
土地增值税是指对土地增值部分征收的税费，一般是在土地转让时收取。
间接税是指通过商品和服务的交易来征收的税费，如契税和消费税。
契税是指在房地产买卖合同签订时征收的一种税费，按照合同总价值的一定比例计算。
消费税是指对消费品和服务的销售额进行征收的税费。
三、房地产税务筹划的意义和目标房地产税务筹划的意义在于合理安排税务事务，实现税收优惠和减免的目的。
通过合理的筹划，房地产企业可以合法避税、减税甚至免税，提高企业的竞争力和盈利能力。
房地产税务筹划的目标有以下几个方面：1.减少税收负担：通过合理的税务安排，降低企业的税收负担，提高企业的盈利能力。
2.优化资本结构：通过税务筹划，合理调整企业的资本结构，提高企业的资本利用效率。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。
二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。
能取得专用发票不能用普通发票报销。
零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。
2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。
（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
房地产开发企业税务筹划策略
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业是一个典型的资金密集型行业，对税务筹划有着较高的需求。
税务筹划是指企业通过合法的途径利用税收政策和法律规定，合理地规划和管理企业的税务事务，从而最大限度地减少税负，提高企业经济效益。
本文将从土地购置、企业税收优惠、资金管理等方面探讨房地产开发企业的税务筹划策略。
一、土地购置1. 尽量选择地价低廉的地块，通过房地产评估师等专业机构进行评估，确保购置的土地价值合理。
这样可以减少土地转让税的税负。
2. 购置土地时，可以通过与政府部门的合作，选择进行土地置换，将开发的已建成的房屋作为置换的土地，避免土地出售所产生的土地增值税和契税。
3. 如果企业有充裕的资金，可以考虑一次性购置并长期持有土地，以减少土地经营可能带来的税务风险。
长期持有土地还可以享受贷款利息抵扣等税收优惠政策。
二、企业税收优惠1. 合理利用企业所得税优惠政策。
房地产开发企业可以通过合理安排收入和支出，合理计算税前利润，降低应纳税额。
对于研发费用、技术创新等费用，可以按照相关税法规定进行税前扣除，减少企业应纳税额。
2. 合理利用土地增值税优惠政策。
企业在出售房地产时，可以通过合理选择交易方式、计算土地增值税的时间点等手段，减少土地增值税的负担。
3. 合理利用城市维护建设税优惠政策。
城市维护建设税是固定资产投资增值所得的一种税，房地产开发企业可以通过合理分类和计算固定资产投资额，减少应纳税额。
三、资金管理1. 合理安排债务结构。
房地产开发企业可以通过合理安排债务结构，选择适当的融资方式，如发行公司债券、利用债务重组等方式，降低财务成本，减少利息支出所带来的税负。
2. 合理利用财务成本抵扣。
企业在进行资金筹措时所产生的财务成本，可以根据相关税法规定进行抵扣。
房地产开发企业可以通过选择合适的融资方式，增加财务成本抵扣的金额，减少应纳税额。
3. 资金结构的灵活调整。
房地产开发企业可以根据市场变化和发展需要，灵活调整资金结构，减少税收负担。
房地产开发项目整体税务筹划方案
房地产开发项目整体税务筹划方案一、项目概况本项目位于我国某大城市，占地面积1000亩，拟开发住宅、商业、办公等多种业态。
项目预计总投资50亿元，预计销售收入100亿元。
二、税务筹划目标1.合理降低税负，提高项目盈利能力。
2.遵循税收法律法规，确保税务合规。
3.提前规划，预防税务风险。
三、税务筹划思路1.了解税收政策在项目策划阶段，要了解国家和地方的相关税收政策，如增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
通过对税收政策的了解，为后续的税务筹划提供依据。
2.税收筹划方案设计（1）土地购置环节①选择合适的土地购置方式，如招标、拍卖、挂牌等，以降低土地购置成本。
②合理安排土地购置时间，避免在税收优惠期结束后购置土地。
③利用税收优惠政策，如契税减免、土地增值税预征等。
（2）开发建设环节①选择合理的建筑安装合同形式，如总价合同、单价合同等，以降低增值税税负。
②合理安排工程进度，确保税收优惠政策的有效利用。
③利用企业所得税优惠政策，如研发费用加计扣除、小型微利企业优惠等。
（3）销售环节①选择合适的销售策略，如分期销售、团购等，以降低增值税税负。
②合理安排销售收入确认时间，避免在税收优惠期结束后确认收入。
③利用个人所得税优惠政策，如合理避税、延期纳税等。
3.税务风险防控在税务筹划过程中，要注重税务风险防控，主要措施如下：①加强税收法律法规学习，确保税务合规。
②建立税务风险监测机制，及时发现并处理税务风险。
③加强与税务机关的沟通，确保税收筹划方案的合法性。
四、税务筹划实施步骤1.项目策划阶段：了解税收政策，确定税务筹划目标。
2.方案设计阶段：设计税收筹划方案，包括土地购置、开发建设、销售环节。
3.实施阶段：按照税收筹划方案，合理安排各项业务，降低税负。
4.风险防控阶段：加强税务风险监测，确保税务合规。
本税务筹划方案立足于项目实际情况，通过对税收政策的合理运用，旨在降低项目税负，提高盈利能力。
在实际操作过程中，要注重税务风险防控，确保税收筹划的合法性。
房地产纳税筹划划初步方案
房地产纳税筹划初步方案本方案仅就房地产企业三大税种及工资薪金的筹划进行思考分析一、营业税1、房地产开发企业应交纳销售不动产之营业税，税率5.5%(含城建与教育附加)，以销售收(或预收款)的全部价款与价外费用作为计税依据。
2、从房地产行业本身来看,营业税筹划空间非常小，因其没有扣除项目，同时，又在销售时(或预售时)必须开具发票，因此使得减少收入也很困难。
3、筹划思路及措施(1)可以考虑争取地方政府的先征后返,减半征收等优惠政策,并形成文件；(2)尽量减少价外费用以消除非销售收入被合并缴纳营业税的风险，可以采用由政府部门出具文件允许代收费用但不作为价外费用征收营业税；(3)采取房屋价格转移的方式。
二、土地增值税1、土地增值税是就房地产的增值额部分征收四级超率累进税率的一个税种，最高税率为60%，因此对房地产行业来说是一个非常重要的税种。
2、增值税是指销售收入减去扣除项目后的部分。
扣除项目有：土地出让金及相关税费，开发成本，期间费用，可扣税金，加计扣除。
（1）土地出让金及相关税费基本没有多大筹划空间；（2）成本包括土地征及拆迁补偿费，前期工程费，基础设费施，公共配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用；（3）期间费用包括财务费用，销售费用，管理市费用。
期间费用可扣除并不合理，则可以据实扣除，同时销售费用与管理费按（1）（2）两项的5%扣除；若财务费用不能取得金融机构证明，核算不清，则期间费用整体以（1）（2）两项的10%扣除。
（4）可扣税金主要指营业税及附加；（5）加计扣除为（1）（2）两项的20%；3、筹划思路（1）增加扣除项目金额以减少增值额，达到降低增值率减少税负目的；（2）临界点分析，减少收入以减少增值额，达到降低增值率减少税负目的；（3）利用或争取优惠政策。
4、措施（1）土地征用及拆迁补偿费方面可以适当考虑增加一些费用，但风险较高；（2）加大与建筑承包商的沟通，以期以一定代价达到提高成本的目的，但此法，一定要注意与承包商之间的关系，及账务处理等；（3）其他开发成本项目也可根据地实际情况适当增加，但注意合理性；（4）注意公共配套设施费用的支出与提取关系，也可作为筹划方法之一；（5）注意项目整体与部分间的关系，进行临界点分析，扩大或缩小范围，以达整体税负减轻的目的；（6）采用价格分离，双合同法降低收入；（7）充分利用国家对普通标准住宅的优惠政策，使项目达到普通标准住宅条件，同时进行相应筹划控制增值率在20%以内，以达到免征土地增值税的优惠政策；（8）土地增值税属地方税种，可以考虑争取政府先征后返等政策。
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房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案郑州铁路房屋建设开发公司我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。
每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。
从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。
房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。
目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。
就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。
为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。
房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。
以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。
房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。
房地产商业开发主要业务活动。
房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。
(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
(2)房屋的开发与经营，房地产公司在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为开发产品作价出售或出租，按照用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房等。
(3)城市基础设施和公共配套设施的开发，城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。
工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。
社会性基础设施指行政管理、文化管理、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。
(4)代建工程的开发，指房地产公司接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
房地产商业开发围绕上述四种基本经营业务发生的具体经济行为都会涉及税收利益，且在不同时期受到国家税收调控和地方经济政策的影响不同。
另外，由于房地产商业开发项目在方式上存在差异，相关财税人员对于税收经济政策的认知程度不一，房地产开发经营所能获取的最终经营利益经常会偏离项目启动时的预测结果。
因此从税收的角度分析房地产商业开发不同阶段的各种经济行为为税负水平，有利于企业提前做好税务规划，提升财务管理水平，防范风险于未然。
2、房地产商业开发主要阶段。
按照商业开发的不同时期进行划分，房地产开发可以分为以下几个阶段;(1)开发主体确立阶段，为满足开发项目的需要，房地产公司既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、购壳变身等重组形式取得项目开发权。
项目开发主体的确立方式直接影响到之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。
(2)开发项目可行性研究阶段，房地产公司依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合房地产公司的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。
方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。
(3)取得项目用地阶段，目前直接拿地方式仍然以“招拍挂”形式为主。
除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。
拿地渠道和方式的不同，适用的纳税政策必然存在差异，既影响到拿地成本，也影响到将来的税负高低。
项目用地涉及房屋拆迁的，采用货币补偿或实物补偿对于拆迁方或被拆迁方都有税收利益变化的影响。
因此，房地产商业开发项目应把拿地方式作为税务筹划的一个要点。
(4)前期准备工作阶段，包括项目的规划设计、征地拆迁、勘察勘测、报建等一系列手续的办理，其中规划设计最能体现房地产商业项目的开发理念。
(5)筹措资金阶段，房地产商业开发项目在取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，要进入实质开发建设，尚需筹措大量流动资金。
筹资方式主要包括商业银行贷款融资、信托融资(长期及短期融资债券)、股权融资、民间融资等融资渠道。
融资渠道及融资成本对于税收的影响也是不容忽视的方面。
(6)建设施工阶段，对于房地产项目本身涉及的税金较少，但是这一阶段所发生的建筑施工成本及各项费用将直接影响到开发项目未来企业所得税计税成本的扣除以及土地增值税扣除项目金额的确定。
(7)销售阶段，房地产开发项目的投资回报主要来源于开发产品的市场销售。
通常情况下，房地产开发项目完工之前即已开始预售，在获得经济利益流入的同时，销售收入应当缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
有些房地产项目为减少纳税，采用各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的，形成纳税重大风险。
(8)房地产项目完工后，取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割后，项目开发即进入尾声，但是完工后开发产品应当核算计税成本和项目的实际毛利率，并集中汇算企业所得税，土地增值税也会进入清算阶段。
所以，此阶段是税务问题暴露比较集中的时期。
二、房地产商业开发项目涉及税种及实施要点。
房地产项目需要经过土地取得、建设开发、销售、清盘等主要阶段，这些阶段分别需要涉及契税(3%)、城镇土地使用税(核定)、印花税、销售不动产营业税(5%)、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税(预缴清算、核定征收不得低于5%)、企业所得税(查账征收、核定征收)共十三个税种。
在房地产项目开发涉及的上述十三个基本税种中，尤以营业税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税收成本90%以上。
在前期销售中，以营业税为主，在最终清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。
做好这三个税种的纳税规划与控制，可以有效降低税收成本，其他税种税收成本虽少，但需要通过与当地主管税务机关及时沟通、依法纳税，回避潜在风险。
以下，我们将通过重点税种的分析，来规划纳税实务中的实施要点。
1、营业税营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。
对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房屋销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式为:应纳税额=营业额*税率。
转让土地使用权、销售不动产(销售建筑物及其他土地附着物)适用税率为5% 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
我们认为营业税税务规划重点很多，主要说来突出两个重点，即应税营业额的正确界定(包括视同销售行为营业额的界定)和纳税义务时限的正确确认，以下是营业税纳税实务中的实施要点，我们商丘项目可以依据实际情况来考量。
(1)检查应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
(2)销售房产预收款(预收定金)是否及时申报纳税。
(3)动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
(4)以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
(5)检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
(6)通过对"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
(7)是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
(8)各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
税务筹划:我们认为营业税是房地产开发企业日常接触最频繁的税种，也是存在问题最多的一个税种，此次税务规划涉及到的上述8个要点，均是历次税务专项检查中，房地产企业存在问题最多的地方，其中提醒注意的是价外费用的处理，连续几年被列为检查的重点内容，要特别注意如有管道煤气开户费等价外费用是否进行了申报纳税。
2、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
房地产企业转让土地和房屋时，要按照取得的转让收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。
土地增值税计税收入为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
允许扣除项目包括支付土地使用费的金额，开发土地的成本费用，新建房及配套设施的成本、费用。
以上三项可加计20%扣除。
还有与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。
土地增值税应纳税额计算公式:应纳税额=土地增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。
房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。
房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较繁琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。
也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。
根据我们在商丘当地税务机关咨询，商丘预征率核定在2%，具体等待我们项目税源认定时，希望能够在土地增值税预征率上争取优惠，以减轻商丘项目运筹现金流量的压力。
对于无法查账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。
根据2010年税收调控政策，核定征收率不得低于5%。
土地增值税应由房地产的所在地税务机关征收。
我们认为土地增值税税务规划重点主要说来突出两个重点，即应税营业额的正确界定(包括视同销售行为营业额的界定)和纳税义务时限的正确确认，以下是土地增值税纳税实务中的实施要点，我们商丘项目可以依据实际情况来考量。