房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文]

房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案

郑州铁路房屋建设开发公司

我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。

目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。

房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。

房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。

房地产商业开发主要业务活动。

房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。

(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。

(2)房屋的开发与经营，房地产公司在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为开发产品作价出售或出租，按照用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房等。

(3)城市基础设施和公共配套设施的开发，城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。社会性基础设施指行政管理、文化管理、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。

(4)代建工程的开发，指房地产公司接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

房地产商业开发围绕上述四种基本经营业务发生的具体经济行为都会涉及税收利益，且在不同时期受到国家税收调控和地方经济政策的影响不同。另外，由于房地产商业开发项目在方式上存在差异，相关财税人员对于税收经济政策的认知程度不一，房地产开发经营所能获取的最终经营利益经常会偏离项目启动时的预测结果。因此从税收的角度分析房地产商业开发不同阶段的各种经济行为为税负水平，有利于企业提前做好税务规划，提升财务管理水平，防范风险于未然。

2、房地产商业开发主要阶段。

按照商业开发的不同时期进行划分，房地产开发可以分为以下几个阶段;

(1)开发主体确立阶段，为满足开发项目的需要，房地产公司既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、购壳变身等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响到之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。

(2)开发项目可行性研究阶段，房地产公司依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合房地产公司的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。

(3)取得项目用地阶段，目前直接拿地方式仍然以“招拍挂”形式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式的不同，适用的纳税政策必然存在差异，既影响到拿地成本，也影响到将来的税负高低。项目用地涉及房屋拆迁的，采用货币补偿或实物补偿对于拆迁方或被拆迁方都有税收利益变化的影响。因此，房地产商业开发项目应把拿地方式作为税务筹划的一个要点。

(4)前期准备工作阶段，包括项目的规划设计、征地拆迁、勘察勘测、报建等一系列手续的办理，其中规划设计最能体现房地产商业项目的开发理念。

(5)筹措资金阶段，房地产商业开发项目在取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，要进入实质开发建设，尚需筹措大量流动资金。筹资方式主要包括商业银行贷款融资、信托融资(长期及短期融资债券)、股权融资、民间融资等融资渠道。融资渠道及融资成本对于税收的影响也是不容忽视的方面。

(6)建设施工阶段，对于房地产项目本身涉及的税金较少，但是这一阶段所发生的建筑施工成本及各项费用将直接影响到开发项目未来企业所得税计税成本的扣除以及土地增值税扣除项目金额的确定。

(7)销售阶段，房地产开发项目的投资回报主要来源于开发产品的市场销售。通常情况下，房地产开发项目完工之前即已开始预售，在获得经济利益流入的同时，销售收入应当缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。有些房地产项目为减少

纳税，采用各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的，形成纳税重大风险。

(8)房地产项目完工后，取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割后，项目开发即进入尾声，但是完工后开发产品应当核算计税成本和项目的实际毛利率，并集中汇算企业所得税，土地增值税也会进入清算阶段。所以，此阶段是税务问题暴露比较集中的时期。

二、房地产商业开发项目涉及税种及实施要点。

房地产项目需要经过土地取得、建设开发、销售、清盘等主要阶段，这些阶段分别需要涉及契税(3%)、城镇土地使用税(核定)、印花税、销售不动产营业税(5%)、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税(预缴清算、核定征收不得低于5%)、企业所得税(查账征收、核定征收)共十三个税种。

在房地产项目开发涉及的上述十三个基本税种中，尤以营业税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税收成本90%以上。在前期销售中，以营业税为主，在最终清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。做好这三个税种的纳税规划与控制，可以有效降低税收成本，其他税种税收成本虽少，但需要通过与当地主管税务机关及时沟通、依法纳税，回避潜在风险。

以下，我们将通过重点税种的分析，来规划纳税实务中的实施要点。

1、营业税