2019年最新-浐灞区域调研报告59px-精选文档
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大水大绿工程
新增水面6500亩，累计形成水 面15000亩，完成绿化面积 4000亩。
绿化系统规划图
广运潭生态治理工程
桃花潭生态治理工程
资源禀赋
浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重
西安的城市环境
地理位置 位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市。
自然环境 古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市最为稀缺的生 态资源，起到“城市绿肺”的功效。
西安市住宅建设与房地产业发展“十二五”规划目标：以西安市 建成区已有城镇人口总量和现有居住水平为基础，根据西安市城市 总体规划和土地利用总体规划，依据市场需求预测结果，确定2019 至2019年西安市住房建设总量为9778.15万平方米，其中90平米以 下住宅占到住宅供应总量的70%。“十二五”期末，人均建筑面积 为35.96平方米。
预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区， 从而使浐 灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。
区域产业发展规划
产业发展规划：浐灞生态区内形成六大发展板块
会展经济
到2019年，依托欧亚论坛，争取2——3家文 化、旅游及区域发展论坛入驻生态区；充分挖 掘广运潭与古丝绸之路的内在联系，为引进丝 绸之路博览会等创造条件。
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3250.56 40%
35%
2500.13
30%
1906.36
25%
1435.33
20%
1066.62 478.1 646.69 835.1
15% 10%
5%
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
5000 10000 15000 20000 25000 30000
销售价格（元/㎡）
2010年中国城市房价示意图
西安市外来置业人群 来自延安、榆林的陕北购房者； 西北其它城市置业者； 一线城市陕西籍置业者； 留在西安的高校毕业生；
未来持续的外来人口置业动因 北上广深等沿海发达城市与西安的房价差距持续 存在； 西安作为关中-天水城市群的核心城市的地位不 会改变； 西安对就业人群的吸引力在增强；
西安市人均住宅建筑面积变化情况（平方米）
40 35 30
21.81 25 20 15 10
5 0
2005年
35.96 28.4
2009年
2015年（预计）
“十一五”期间，西安市居民住房条件有了很大改善，2019年底 西安市人均住宅建筑面积为21.81平米，到2009年底，西安市人均住 宅建筑面积达到28.4平方米。 “十一五”期间，西安市城市居民生 活配套设施也得到很大的改善。
主力户型 均价
（元/㎡）
恒大 绿洲
咸宁东路 与浐河西 岸滨河路 交界处
资源禀赋
浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里
浐灞生态区核心区域——浐灞中心区域总面积 50平方公里；
浐灞生态区北翼总面积34平方公里； 浐灞生态区南翼总面积25平方公里； 浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里
资源禀赋
以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富
浐灞的生态价值
浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 ——派风机构经理张先生
生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。 ——西北建工学院经济学孙教授
西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍 贵。
——金地聂总
一、区域宏观经济 二、区域板块划分 三、区域市场情况 四、区域典型项目
35%
600
540.1
30%
500
387.33
25%
400
285.76
20%
300
225.19
15%
200 124.7 163.4
10%
100
5%
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
固定资产投资（亿元）
房地产投资额增幅（%）
西安市2003-2010年固定资产投资变化情况
总部商务经济
规划到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一 期建设，构建浐灞行政商务中心，积极引进企 业入住生态区。争取陕西艺术博物馆等文化场 馆在行政商务中心的建设。
商贸产业
“十一五”期末，形成以大型连锁企业为骨 干，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁 便民店为网络，各种新型营销方式共同发展的 多层次、多业态、布局合理、行业配套的现代 化商业格局.
18963 2009
22244
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2010
人均可支配收入（元）
人均可支配收入增幅（%）
西安人均可支配收入近六年连年保持两位数增长；
西安市2006-2010年社会消费品零售总额及其增长速度
2000 1500 1000
784.95
936.21
1176.58
1381.12
区域定位
区域定位：属于政府推动的以生态资源为核心的城市新区
区位
城市东北方位；
交通
区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时 内；距西安市中心10公里，距西安咸阳国际机场30公 里；
区域定位
以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、 会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中 心。
浐灞两河：“八水绕长安” 中的著名“二水”，西安城 市稀缺的自然河流水系，水 面宽广，水质优良；
绿地规划：生态区规划人均 公共绿地面积为28.8平方 米，绿化率达到47.69%，城 市公共绿地面积为1584.15 公顷；
生态湿地公园：广运潭生态 景观区、灞河入渭口湿地公 园保护区；
区域内拥有多处天然湖泊和 绿地。
浐灞区域调研报告
目录
一、区域宏观经济 二、区域板块划分 三、区域市场情况 四、区域典型项目
经济环境/GDP及人均GDP
西安市GDP连续8年保持两位数增长，2010年达到3241亿元，全市经济继续朝着宏观调控的预期方 向发展，并推动房地产进入快速发展阶段
西安市2003-2010年GDP变化情况（亿元）
关键词：
城市边缘生态新区
区域规划
区域规划：“四区四带”，分三期推进
功能体现为“四区四带” 四区：新型城区、生态区、景观区、商务区 四带：生态带、景观带、旅游带、经济带
三期推进
一期重点建设包括浐河、灞河城市段综合治理 和以浐灞三角洲为核心的50平方公里中心区
二期重点建设“两塬夹一川”的南区（杜陵 塬、白鹿塬夹浐河川道地区约10平方公里），从 2019年起到2019年基本建成
三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿 河经济带
区域功能定位
新型城区
功能定位：建设成为城市型的生态区、生态化的新市区
生态区
景观区
浐灞生态区
商务区
在未来5年内，浐灞将逐步印证都市生态区的发展规律，最终成为一个功能复合的第三代新城； 兼具都市、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。
文化教育培训产业
“十一五”期间，生态区将加快基础设施建 设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生 态区开展文化教育培训活动。
Байду номын сангаас
板块划分
在以资源为导向的价值梯度下，将浐灞区域划分 为三大板块：
灞河沿岸板块
生态资源价值第一层级 价值体现：灞河一线景观、生态低密高端住区 代表项目：普华浅水湾、香江湾、振业泊墅、浐灞半岛
1611.04
500
0 2006
2007
2008
社会消费品零售总额（亿元）
2009
2010
增长速度（%）
30%
20% 全年社会消费品零售总额1611.04亿元，比上年增长 18.9%，扣除价格因素，实际增长15.8%。
10%
0%
资料来源：西安统计局网站
经济环境/外来置业与投资
相比于其他二线城市，西安的房价仍处于低位，区域中心的地位及价格洼地优势将吸引外 埠开发商和置业者持续进入
50000 40000 30000 20000 10000
0
西安市2003-2010人均GDP变化情况（元）
12944
14044
15925
17825
20704
26259
32351
39198
2010年，西安的人均GDP5790美元（按人民币兑美元汇 率6.77换算），市场经济作用活跃。房地产发展阶段与人均 GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决 定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 人均GDP达5790 美元正处于房地产快速发展阶段。
雁鸣湖板块
生态资源价值第二层级 价值体现：雁鸣湖区强势景观、适宜城市距离 代表项目：暖山西安、绿地国际生态城
浐河沿线板块
生态资源价值第三层级 价值体现：城市资源价值、便利交通及生活尺度 代表项目：御锦城、水岸东方、沁水新城、龙湖弗莱
明戈、恒大绿洲、国际幸福城
浐河沿岸板块
该板块开发最早，生态价值相对薄弱，更多依附于城市资源，目前以高层、小高层产品为主，均价6400元/㎡
固定资产投资（亿元）
固定资产投资增幅（%）
2019年全社会固定资产投资3250.56亿元，比上年增长30.0%，扣除价格因素，实际增长25.2%； 2019年房地产开发投资842.34亿元，增长21.0%。
资料来源：西安统计局网站
经济环境/住宅建设与房地产业发展
“十一五”期间，西安市人均住宅建筑面积达到28.4平方米，依据“十二五”规划，人均建筑面积将 达到35.96平方米，规划导向亦将刺激房地产业不断发展
资料来源：西安住建局网站
经济环境/人均可支配收入及居民消费
2019年西安人均可支配收入达到22244元，市民消费力持续增强，对价格的可承受力增加
西安市2006-2010年人均可支配收入变化情况
25000 20000 15000 10000
5000 0
10905 2006
12662 2007
15207 2008
资源禀赋
广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势
广运潭生态治理工程
我国北方地区罕有的集生态湿 地保护河道景观、动态旅游、 游览观光等为一体的生态景观 公园；
桃花潭生态治理工程
项目规划1000多亩，其中水面 860亩，建成后将成为我市独 具岛屿风情的高尚商务休闲、 旅游度假场所；
3500 3000 2500 2000 1500 947 1000
500 0
1102
1270
1450
1737
2190
2719
3241
2019年西安市实现GDP3241.49亿元，比上年增长14.5%。 分产业看，第一产业增加值140.06亿元，增长6.9%；第二产 业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值 1691.90亿元，增长12.5%。第一产业增加值占国内生产总值 的比重为4.3%，第二产业增加值比重为43.5%，第三产业增 加值比重为52.2%。
资料来源：西安统计局网站
经济环境/固定资产投资及房地产投资
2019年，全市固定资产投资和房地产投资额持续增长，但增幅回落，表明投资结构、供 求关系正趋于合理，为2019-2019年提供健康发展的保障
西安市2003-2010年房地产投资额变化情况
900
842.34 45%
800
696.34
40%
700
城市资源
城市距离——距离东二环仅4.2公里，距离配套齐全的东郊传统居住区仅 1.5-2公里左右；
交通条件——道路通达性良好，公交系统发达，浐河东路的建成通车以及 2019年9月地铁1号线开通后，城市价值会进一步放大；
城市配套——周边各种生活配套齐全。
项目名称
项目地址
占地面积 总建面 产品形式
杭州市 上海市 宁波市 南京市 厦门市 天津市 成都市 武汉市 太原市 西安市 沈阳市 贵阳市 吉林市
25840 22310 19168 16978 13438 12560 12016 9678 9660 8962 8958 7288 6630 6255 6196 6006 5635 5445 5398 5339 4980 4920 4534 4410 4008
生态经济 总部经济 休闲经济 循环经济
生态旅游休闲业
初步形成欧亚论坛、广运潭、米家崖等旅游板 块和灞河滨水休憩旅游带；建成欧亚论坛会议 中心等星级酒店和广运波庄等特色旅游接待设 施；开工建设丝路起点广场、丝路国际城等特 色旅游景点。
金融业
“十一五”期间，浐灞生态区将完善基础设 施，创造条件引进外资银行和其他金融机构 到浐灞生态区开办分支机构
新增水面6500亩，累计形成水 面15000亩，完成绿化面积 4000亩。
绿化系统规划图
广运潭生态治理工程
桃花潭生态治理工程
资源禀赋
浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重
西安的城市环境
地理位置 位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市。
自然环境 古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市最为稀缺的生 态资源，起到“城市绿肺”的功效。
西安市住宅建设与房地产业发展“十二五”规划目标：以西安市 建成区已有城镇人口总量和现有居住水平为基础，根据西安市城市 总体规划和土地利用总体规划，依据市场需求预测结果，确定2019 至2019年西安市住房建设总量为9778.15万平方米，其中90平米以 下住宅占到住宅供应总量的70%。“十二五”期末，人均建筑面积 为35.96平方米。
预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区， 从而使浐 灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。
区域产业发展规划
产业发展规划：浐灞生态区内形成六大发展板块
会展经济
到2019年，依托欧亚论坛，争取2——3家文 化、旅游及区域发展论坛入驻生态区；充分挖 掘广运潭与古丝绸之路的内在联系，为引进丝 绸之路博览会等创造条件。
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3250.56 40%
35%
2500.13
30%
1906.36
25%
1435.33
20%
1066.62 478.1 646.69 835.1
15% 10%
5%
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
5000 10000 15000 20000 25000 30000
销售价格（元/㎡）
2010年中国城市房价示意图
西安市外来置业人群 来自延安、榆林的陕北购房者； 西北其它城市置业者； 一线城市陕西籍置业者； 留在西安的高校毕业生；
未来持续的外来人口置业动因 北上广深等沿海发达城市与西安的房价差距持续 存在； 西安作为关中-天水城市群的核心城市的地位不 会改变； 西安对就业人群的吸引力在增强；
西安市人均住宅建筑面积变化情况（平方米）
40 35 30
21.81 25 20 15 10
5 0
2005年
35.96 28.4
2009年
2015年（预计）
“十一五”期间，西安市居民住房条件有了很大改善，2019年底 西安市人均住宅建筑面积为21.81平米，到2009年底，西安市人均住 宅建筑面积达到28.4平方米。 “十一五”期间，西安市城市居民生 活配套设施也得到很大的改善。
主力户型 均价
（元/㎡）
恒大 绿洲
咸宁东路 与浐河西 岸滨河路 交界处
资源禀赋
浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里
浐灞生态区核心区域——浐灞中心区域总面积 50平方公里；
浐灞生态区北翼总面积34平方公里； 浐灞生态区南翼总面积25平方公里； 浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里
资源禀赋
以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富
浐灞的生态价值
浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 ——派风机构经理张先生
生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。 ——西北建工学院经济学孙教授
西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍 贵。
——金地聂总
一、区域宏观经济 二、区域板块划分 三、区域市场情况 四、区域典型项目
35%
600
540.1
30%
500
387.33
25%
400
285.76
20%
300
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15%
200 124.7 163.4
10%
100
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
固定资产投资（亿元）
房地产投资额增幅（%）
西安市2003-2010年固定资产投资变化情况
总部商务经济
规划到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一 期建设，构建浐灞行政商务中心，积极引进企 业入住生态区。争取陕西艺术博物馆等文化场 馆在行政商务中心的建设。
商贸产业
“十一五”期末，形成以大型连锁企业为骨 干，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁 便民店为网络，各种新型营销方式共同发展的 多层次、多业态、布局合理、行业配套的现代 化商业格局.
18963 2009
22244
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2010
人均可支配收入（元）
人均可支配收入增幅（%）
西安人均可支配收入近六年连年保持两位数增长；
西安市2006-2010年社会消费品零售总额及其增长速度
2000 1500 1000
784.95
936.21
1176.58
1381.12
区域定位
区域定位：属于政府推动的以生态资源为核心的城市新区
区位
城市东北方位；
交通
区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时 内；距西安市中心10公里，距西安咸阳国际机场30公 里；
区域定位
以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、 会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中 心。
浐灞两河：“八水绕长安” 中的著名“二水”，西安城 市稀缺的自然河流水系，水 面宽广，水质优良；
绿地规划：生态区规划人均 公共绿地面积为28.8平方 米，绿化率达到47.69%，城 市公共绿地面积为1584.15 公顷；
生态湿地公园：广运潭生态 景观区、灞河入渭口湿地公 园保护区；
区域内拥有多处天然湖泊和 绿地。
浐灞区域调研报告
目录
一、区域宏观经济 二、区域板块划分 三、区域市场情况 四、区域典型项目
经济环境/GDP及人均GDP
西安市GDP连续8年保持两位数增长，2010年达到3241亿元，全市经济继续朝着宏观调控的预期方 向发展，并推动房地产进入快速发展阶段
西安市2003-2010年GDP变化情况（亿元）
关键词：
城市边缘生态新区
区域规划
区域规划：“四区四带”，分三期推进
功能体现为“四区四带” 四区：新型城区、生态区、景观区、商务区 四带：生态带、景观带、旅游带、经济带
三期推进
一期重点建设包括浐河、灞河城市段综合治理 和以浐灞三角洲为核心的50平方公里中心区
二期重点建设“两塬夹一川”的南区（杜陵 塬、白鹿塬夹浐河川道地区约10平方公里），从 2019年起到2019年基本建成
三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿 河经济带
区域功能定位
新型城区
功能定位：建设成为城市型的生态区、生态化的新市区
生态区
景观区
浐灞生态区
商务区
在未来5年内，浐灞将逐步印证都市生态区的发展规律，最终成为一个功能复合的第三代新城； 兼具都市、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。
文化教育培训产业
“十一五”期间，生态区将加快基础设施建 设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生 态区开展文化教育培训活动。
Байду номын сангаас
板块划分
在以资源为导向的价值梯度下，将浐灞区域划分 为三大板块：
灞河沿岸板块
生态资源价值第一层级 价值体现：灞河一线景观、生态低密高端住区 代表项目：普华浅水湾、香江湾、振业泊墅、浐灞半岛
1611.04
500
0 2006
2007
2008
社会消费品零售总额（亿元）
2009
2010
增长速度（%）
30%
20% 全年社会消费品零售总额1611.04亿元，比上年增长 18.9%，扣除价格因素，实际增长15.8%。
10%
0%
资料来源：西安统计局网站
经济环境/外来置业与投资
相比于其他二线城市，西安的房价仍处于低位，区域中心的地位及价格洼地优势将吸引外 埠开发商和置业者持续进入
50000 40000 30000 20000 10000
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西安市2003-2010人均GDP变化情况（元）
12944
14044
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17825
20704
26259
32351
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2010年，西安的人均GDP5790美元（按人民币兑美元汇 率6.77换算），市场经济作用活跃。房地产发展阶段与人均 GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决 定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 人均GDP达5790 美元正处于房地产快速发展阶段。
雁鸣湖板块
生态资源价值第二层级 价值体现：雁鸣湖区强势景观、适宜城市距离 代表项目：暖山西安、绿地国际生态城
浐河沿线板块
生态资源价值第三层级 价值体现：城市资源价值、便利交通及生活尺度 代表项目：御锦城、水岸东方、沁水新城、龙湖弗莱
明戈、恒大绿洲、国际幸福城
浐河沿岸板块
该板块开发最早，生态价值相对薄弱，更多依附于城市资源，目前以高层、小高层产品为主，均价6400元/㎡
固定资产投资（亿元）
固定资产投资增幅（%）
2019年全社会固定资产投资3250.56亿元，比上年增长30.0%，扣除价格因素，实际增长25.2%； 2019年房地产开发投资842.34亿元，增长21.0%。
资料来源：西安统计局网站
经济环境/住宅建设与房地产业发展
“十一五”期间，西安市人均住宅建筑面积达到28.4平方米，依据“十二五”规划，人均建筑面积将 达到35.96平方米，规划导向亦将刺激房地产业不断发展
资料来源：西安住建局网站
经济环境/人均可支配收入及居民消费
2019年西安人均可支配收入达到22244元，市民消费力持续增强，对价格的可承受力增加
西安市2006-2010年人均可支配收入变化情况
25000 20000 15000 10000
5000 0
10905 2006
12662 2007
15207 2008
资源禀赋
广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势
广运潭生态治理工程
我国北方地区罕有的集生态湿 地保护河道景观、动态旅游、 游览观光等为一体的生态景观 公园；
桃花潭生态治理工程
项目规划1000多亩，其中水面 860亩，建成后将成为我市独 具岛屿风情的高尚商务休闲、 旅游度假场所；
3500 3000 2500 2000 1500 947 1000
500 0
1102
1270
1450
1737
2190
2719
3241
2019年西安市实现GDP3241.49亿元，比上年增长14.5%。 分产业看，第一产业增加值140.06亿元，增长6.9%；第二产 业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值 1691.90亿元，增长12.5%。第一产业增加值占国内生产总值 的比重为4.3%，第二产业增加值比重为43.5%，第三产业增 加值比重为52.2%。
资料来源：西安统计局网站
经济环境/固定资产投资及房地产投资
2019年，全市固定资产投资和房地产投资额持续增长，但增幅回落，表明投资结构、供 求关系正趋于合理，为2019-2019年提供健康发展的保障
西安市2003-2010年房地产投资额变化情况
900
842.34 45%
800
696.34
40%
700
城市资源
城市距离——距离东二环仅4.2公里，距离配套齐全的东郊传统居住区仅 1.5-2公里左右；
交通条件——道路通达性良好，公交系统发达，浐河东路的建成通车以及 2019年9月地铁1号线开通后，城市价值会进一步放大；
城市配套——周边各种生活配套齐全。
项目名称
项目地址
占地面积 总建面 产品形式
杭州市 上海市 宁波市 南京市 厦门市 天津市 成都市 武汉市 太原市 西安市 沈阳市 贵阳市 吉林市
25840 22310 19168 16978 13438 12560 12016 9678 9660 8962 8958 7288 6630 6255 6196 6006 5635 5445 5398 5339 4980 4920 4534 4410 4008
生态经济 总部经济 休闲经济 循环经济
生态旅游休闲业
初步形成欧亚论坛、广运潭、米家崖等旅游板 块和灞河滨水休憩旅游带；建成欧亚论坛会议 中心等星级酒店和广运波庄等特色旅游接待设 施；开工建设丝路起点广场、丝路国际城等特 色旅游景点。
金融业
“十一五”期间，浐灞生态区将完善基础设 施，创造条件引进外资银行和其他金融机构 到浐灞生态区开办分支机构