“工业地产风险防范措施和建议

“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议作者：湖北勤宇律师事务所陈宇律师一、“工业地产”限制分割销售转让原因我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。

国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。

地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。

原因如下：（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。

如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。

（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。

工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。

（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。

如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。

虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。

（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。

虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。

如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。

二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。

（一）杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资源优化和市场化配置程度。

2014年3月14日，杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件，被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。

该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区（园区）集中。

市区原则上停止向开发区（园区）以外供应零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。

鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。

”（二）上海市有条件允许“工业用地”分割销售、转让2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》。

文件规定：本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。

历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。

在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。

发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。

（一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。

采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。

（二）工业用地标准厂房类1.建设用地使用权不得整体或分割转让。

2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。

采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

（三）研发总部通用类1.可出租；建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。

2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。

采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。

3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。

按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。

各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。

（三）南京市有条件允许“工业用地”分割销售、转让2013年1月13日，南京市人民政府《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》对“工业地产”分割转让规定如下：一般工业用地及地上房屋原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押。

项目竣工后确有剩余土地或房产需分割转让、销售的，可由开发园区、工业集中区按成本价回购；或者经开发园区、工业集中区同意，转让给符合规定条件的其他企业用于工业项目。

开发园区、工业集中区内的标准厂房项目，项目竣工后，在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的，经园区管委会同意，可以将厂房整栋、整层或分单元转让，但不得转让给个人。

科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。

科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。

科技研发用地出让时，原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售，现用地单位申请分割转让、销售的，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，明确可转让、销售的范围及限制条件，且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%，并按规定补交土地出让金。

（四）武汉市“工业地产”分割销售、转让的政策一直以来，武汉市政府对“工业地产”分割销售、转让持默许态度，没有规范性文件做严格规定。

最早涉及“工业地产”分割销售、转让的文件是2010年9月《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》，文件规定：按照《出让合同》约定的期限和条件投资开发、利用的工业用地，可以依法进行转让。

工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。

经公开出让的标准厂房建设用地，待其建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。

2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》武房发［2013］146号。

主要内容如下：1、本通知涉及的房地产开发项目是指原规划用途为酒店类（含酒店、宾（旅）馆、度假村等）项目和有明确生产用途的工业项目（以下简称“该类项目”）。

2、各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复该文件后，必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分（套）间分割转让。

切实发挥该类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能……该文件还对各部门的监督管理职能进行明确分工，要求房管部门不得对“酒店类”和有明确生产用途的“工业项目”办理分层、分（套）的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。

一般不予受理产权分割，并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售，不得分割转让”的字样。

对武汉市文件内容解读如下：1、文件出台原因及管理目的由于商品房住宅价格持续坚挺和房地产调控政策的双重影响，武汉市部分房地产开发企业受利益驱动，将通过政府招商引资优惠政策（较低地价）取得的“旅游用地”或“工业用地”项目，擅自变更规划用途，改建商品房住宅，“分层、分套（间）”分割对外销售，并利用“非住宅”不限购、不限贷的特点，许以“售后包租”、“返本销售”等承诺，误导房地产投资和消费，造成一系列群体性上访事件和诉讼纠纷案件，严重扰乱了房地产市场秩序，引起了政府高度关注。

2、不禁止“工业地产”作为商品房销售将“工业地产”纳入商品房销售的管理范围，依照商品房住宅销售管理模式进行管理，核发《商品房预售许可证》，签署《武汉市商品房买卖合同》，办理合同备案和产权登记手续，不限贷，不限购，并可获得银行贷款支持，是武汉市房地产市场的现状。

虽无明文规定，但至今无限制或禁止性规定。

已销售的“光谷软件园”项目受益于上述模式。

3、文件不禁止“分层、分（套）间分割转让”文件要求，对“分层、分（套）间分割”销售的“非住宅”地产项目的管理方式如下：1、目前在售或可进行“分层、分（套）间分割转让”的“非住宅”地产项目，应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质，并应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。

2、文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。

因此，“工业地产”地产“分层、分（套）间分割”销售具有合理性，在一定时期内仍将长期存在。

三、法律风险防范措施鉴于上述政策背景，本律师针对“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议如下：1、对《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》的限制转让事项和内容，进行审慎审查和研读，有不明确内容应及时与土地规划部门咨询，取得确认。

2、签订《武汉市商品房买卖合同》时，应明确约定和提示客户注意“房屋规划用途”、“房屋使用年限”、“税费标准”、“物业服务费标准”、“水电费标准”、“房屋使用注意事项”等，买受人须书面承诺自行承担擅自改变规划用途的法律责任。

3、申办《商品房预售许可证》中须注意明确分割（分户）销售的范围，作为商品房销售行为法定依据。

4、建议买受人为公司客户，买受人为“自然人”的应在签订认购书和合同时约定由买受人在签订《武汉市商品房买卖合同》后合理期限内，申办以注册地为东湖开发区的《公司法人营业执照》，并作为房屋登记的产权人，以免在房屋产权交易过户过程中发生办理风险。