[商墅-区域案例]郑州商墅概况调研2019.1.23

郑州商墅概况调研
(一)洞林湖片区：
洞林湖新田城商墅定价均价15000元/㎡，在定价时比住宅性质的别墅低2000元/㎡左右。

1)商墅
面积区间：170-180㎡
效果图：
H2户型四室三厅三卫，建面约177.81㎡三层到四层户型图：
2)住宅性质别墅
面积区间：140-190㎡效果图：
H2’户型三室三厅三卫，建面约192㎡三层到四层户型图
H2户型三室三厅三卫，建面约187㎡三层到四层户型图：
(二)港区：
在2016年，兴瑞·汇金国际项目商墅联排价格在10000元/㎡左右，赠送100多㎡的地下室，同属于南港的和昌盛世城邦住宅性质联排别墅，不送地下室，成交均价约12000元/㎡。

差价约2000元/㎡
2018年兴瑞·汇金国际项目商墅均价14000元/㎡，和昌盛世城邦均价约21000元/
㎡。

差价约6000元/㎡
1)兴瑞·汇金国际商墅
面积区间：170-227㎡
效果图
户型图：
2)和昌盛世城邦住宅性质别墅面积区间：210-220㎡
效果图：
别墅A户型四室三厅四卫一厨建面约210.3㎡：
(三)中牟片区：
万科长基云卢祥云地块商业性质别墅，在2018年成交均价约13000元/㎡，与相邻的云卢1号院地块，地块位置都是临湖别墅，云卢1号院别墅成交均价约16000元/㎡。

差价约3000元/㎡。

1)商墅：
面积区间：170-390㎡
效果图：
四室两厅三卫，建面约230㎡一层到三层户型图：
2)住宅性质别墅：
面积区间：170-390㎡
效果图：
E户型四室三厅三卫，建面约170㎡一层到三层户型图：
(四)商墅市场总结：
1.产品、面积：市场上的商墅面积及产品户型布局与住宅性质别墅类似，除了个
别项目空间改造性较大，可用于办公，其他基本无区别。

2.价格：商墅的价格与同区域或同楼盘住宅性质别墅对比，成交价低12%左右，约
2000元/㎡-3000元/㎡；随着时间的推移，差价越来越大，商墅价格低于住宅性质别墅约30%左右，约6000元/㎡，在产品溢价上不占优势。

3.去化：整体去化并不是特别理想，平销期楼盘月去化量在2-3套左右，同区域
的同面积区间、类似户型去化量要低于住宅性质别墅。

4.市场反映：客户对商墅的认可度较低，主要原因有四点，一是商墅的产权为40
年，相对于住宅性质别墅少30年；二是商墅转手税率较高，变现较为困难；三是商墅的首付较高（不低于50%），购买/投资门槛高，对客户的资金实力要求高；四是周边的配套不完善。

橲岭小镇营销部
2019年1月23日。