淡市下房地产销售应对说辞

淡市下房地产销售应对说辞

1、关于楼市降价

确实降价的地域

在楼市下行期，有一个规律，郊区先跌价，普通住宅先促销。价格下降的一般出现在一、二线城市的外环、郊区等地，如北京的通州、上海嘉定等地。

一、二线城市中心城区

一、二线城市中心城区由于土地资源及房源供给有限，资源的日趋稀缺，在本轮楼市降价风潮中并未受到多大影响，并未降价，比如北京的1、2、3环，因为本来房源就很好了，价格始终没有受到政策影响而下降。

对于宜春来说，袁山公园板块作为宜春城区景观资源最好的区域、因其不可复制的天然环境优势及后期的城市规划变得更加稀缺，袁山公园周边目前已经没有土地供应，而作为在建的公园一号项目，以紧靠袁山公园作为项目的配套公园，加上本身项目小区安静、周边住宅高端、成熟等优势，决定了项目建成后，无论是舒适居家、大幅升值都具备可能性。大型开发商优惠促销

全国知名开发商在近几个月发布优惠打折信息，对项目进行大幅度促销：包括万科、金地等知名房企都在行动，实际上，这些公司促销的项目应该都是一下之前定价过高，利润空间本身就大的项目，为了完成年终的冲刺任务，做一些促销也属于正常手段。相比宜春，如公园一号，以目前市场拍卖的地块来说，光地块就要400万一亩了，价格本身定位一般，不是特别高。

宜春目前实际房价

目前宜春市场还没有任何一个项目出现实质性的价格松动，从历史看，2008年曾经受到全球金融风暴及国内经济市场影响，出现过短期内房源滞销情况，但2009年来，房地产市场开始回暖，并出现房价上调，从2008年10月的2200元/平米直接到了2600元/平米。

2、何时合适购买

购房者心理

买涨不买跌，房价越涨越买，最终导致交易量大幅上涨，投资需求大量释放，追涨心理凸显，实际上，在这一轮的心理博弈导致的市场供需两旺，形成大量的购买，实际急需住房的购买者如婚房、改善性住房在这其中是最大的受害者，他们因为市场的涨价付出了更加沉重的代价，掏出了更多的钱购买一套住房。

房价出现平稳、下跌趋势，销售稳步或直线下降的时候，购房者持币观望的心态必然

加重，盼望着房价下跌，越等越渴望，永远判断不了房价何时会到最低，对价格的纠结心理越来越严重，从而推迟购房时间。

房价上涨因素

最近几年物价不断上涨，生活资源品类尤其突出：日常用品类的油类、菜类等都在上涨，生活成本的大幅上涨，使得钱不值钱，同样100元的购买力大幅下降，其实是钱在不断贬值。房产因为土地成本、建安成本、银行融资成本的上升，必然带动了房价的上涨。

购买时机

而这一阶段，如果您是自住客户，不妨在开发商推出一定或较大优惠的时候果断下手，则肯定能把握时机，实际也证明，如宜春2008年10月购房的客户，在转眼一年不到的时间就少付出了相当于一套120平米房价的装修款，大约10万元上下。

处于房地产销售的低潮期，购买一套自住房源应该是下手的最好时机。

2、开发商选择

今后民众购房时，应更多关注这些大品牌的项目，如果购买的是实力弱小企业的楼盘，说不定等你入住后，企业就已失踪了，远不如大开发商那样可以提供后续优质服务。甚至也可能出现房价下跌、个别开发商破产的极端情况，已购房但未交房的业主可就倒了大霉。开发商实力

面临今年的房产销售形势，实力弱的开发商面临着资金紧张甚至断裂的危险，一旦出现断裂，项目将开展不下去，工程停滞，交房及后期的办证问题将凸显。三陆康作为宜春本土成功开发过月亮湾、御园、乐居名郡、公园一号、乐居名都、御景东方等项目的知名开发商，后期还将陆续推出汇金广场、滨江一号、下浦项目等，实力强大，工程质量一流，抗风险能力强。

物业公司

三陆康从开发房地产以来，随着项目的增加，已经成立了自己的物业公司——远程物业，合理的收费，优质的服务，让您买房后的后续工程质量维护、日常居家安全都能得到一条龙的保障服务。和目前宜春市场上的卖完房子其他的就不管不同，我们的服务一直伴随着您的一生。

所以说买房一定要综合考虑，不光是购买时价格便宜就入手，还得综合考虑后续的服务，房屋维修等也一样要作为重点考虑的因素。

3、未来走势

未来一二线中高端房价难上涨三四线城市将持续上涨

不久前，有朋友问：“怎样看房地产？”我答：“美国不会涨，香港不会跌，中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌？”“一线、二线房价跌，三线、四线房价涨。”朋友不以为然：“政府从2005年开始调控房地产，何曾成功过？各地方政府不会坐视地价下跌的，加上地产商的操纵……”

是的，地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市，大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨？就无法将地价抬高？我的解释是，此轮房地产牛市的根本原因，是有效需求的扩大。

在上世纪90年代后期，大江南北无论大中小城市，大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大，均不过月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中着较多金融、IT 以及其他高附加值企业的一线、二线城市，大学毕业的劳动力工资开始快速上升，十年间，这些中高端劳动力的收入已经增长了20倍-30倍，且群体不断扩大，形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力，推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集中的城市，房价就涨得越快。在此期间，地方政府与房产商推波助澜，加剧了房价的增幅。

在这些房价高涨的城市，无论是北京还是上海，真正能承担高房价的仍是少数人，何以房价会全面上涨，把众多中低收入阶层排斥在外？我认为，这是因为，房产作为一种资产，在趋势性上涨阶段，价格总是向高看齐。换言之，一个住宅区尽管有上千套房，但只要有少数的购房者，比如20％，愿意付出更高的价格，就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。

在这个过程中，用房价与收入之比作为标准，并与国外成熟市场相比较，来判断房价过高、认为房价将下降，结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率（P/E）高，就认为该股票估值过高了一样，关键要看企业盈利的增长性。

同样，只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长，政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度，却不会改变房价快速上涨的趋势，更何况一些干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产，只要下降的动力未耗尽，无论美联储推出第几轮量化宽松，无论利率降到多低，都改变不了下降的趋势。

但是，我认为在未来一段时间，这一群体收入将不能快速增长，规模也不会再快速扩张。这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化，反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前，大学毕业生供不应求，特别是财务、金融、电子、计算机软硬件等正在迅速扩张