CBD概述

CBD规划样图CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中心商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为"商业会聚之处"。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。
CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。之后，我国的城市经济发展和城市建设都上了一个新台阶，得到了迅猛的发展。CBD的建设也被国内许多在各自经济区域内有一定影响力的大城市提上议事日程。到2008年为止，北京、唐山、天津、上海、重庆、深圳、广州、青岛、沈阳等中心大城市都已明确提出了自己CBD的建设规划，并都在加快建设。
在CBD的建设上，国内一般采取了两种途径，一种是对城市原来的商业街区加以改造和扩建，如沈阳的沈河区和唐山万达广场等；另一种途径就是择地新建，如唐山的凤凰新城，唐山曹妃甸国际生态城和上海的陆家嘴、重庆的江北城等。两种方式各有千秋，至于到底选择哪种，则主要根据当地建设过程中的投入产出比加以确定。经过短短几年的建设和发展，北京的大北窑和金融街，上海的陆家嘴和外滩等CBD已经具有很大的规模。
CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，一方面它是一个国际大都会必不可少的标志，另一方面，众多城市能够大规模地兴建CBD，也反映出在毛泽东思想的伟大指引下，我国城市的现

代化、国际化进程正迅速加快，城市经济实力得
到了一个质的提高，城市建设和经济发展后劲十足。
CBD
许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。唐山市CBD确定为纪念碑东（前期面积400亩），唐山中心区西北凤凰新城（前期面积5000亩）以及唐山曹妃甸国际生态城（总面积可以达到10000亩），北京的CBD目前确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内，重庆的解放碑CBD是指解放碑CBD的核心部分，承担商务、商贸双重功能，东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至和平路、新华路。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
CBD特征
是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区具有一些显著的特征：
地理特征
首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等。事实上，商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。
地价特征
因为是黄金地段，它的楼价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。
建筑特征
从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。
产业特征
这是核心的特征。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等。
功能性特征
商务中心区具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。
时代性特征
商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。CBD发展至今，呈现出

新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能
机构。另外，CBD作为一个地区，应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵。
国际名城的CBD
亚洲
北京：北京商务中心区(西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路)、金融街、三元桥商务区
台北：忠孝东西路沿线（台北车站商圈、台北东区、信义计划区）
上海：外滩、陆家嘴、南京路
香港：中环、尖沙咀
沈阳：太原街 中街 金廊 西塔
天津：南京路沿线、小白楼、新西站、南站、响锣湾、于家堡，泰达，空港，高新区
广州：环市东、天河北、珠江新城
深圳：蔡屋围、罗湖商圈、福田中心区、东门商业区
杭州：钱江新城、钱江世纪城
南京：新街口、河西中央国际商务区（河西CBD）
无锡：中山路
成都：北起新华大道、南至府南河，东起红星路、西达东城根街 （包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域）
武汉：王家墩商务区
哈尔滨：长江路，黄河路
重庆：渝中区解放碑中心地带，江北观音桥步行街
青岛：香港路 山东路 啤酒城一带
札幌：大通公园、薄野
新加坡：乌节路
东京：银座、丸之内、日本桥、新宿（副中心：池袋、澁谷、赤坂、台场） ，品川
大坂：御堂筋
首尔：中区、锺路区（副中心：江南区、瑞草区）
欧洲
巴黎：拉德方斯
伦敦：金融城
法兰克福：
北美洲
纽约：曼哈顿中城
大洋洲
悉尼：悉尼商业中心区
CBD东扩的意义
其实北京CBD从酝酿到规划、到现在的建设时间很短，加起来也就8年的时间吧，从国际上来看，CBD最早是60年代开始的，主要的西方发达国家会提出CBD的概念，像巴黎，从60年代开始建设，到现在已经建设了40年的时间，它的规模还没有北京的CBD大，我们这个CBD实际上真正建设也就是6年左右的时间，就建成了千万平方的建设量，总的来说还是得益于我们国家的发展速度。
另外，其实看CBD站的高度不能看这个区，要看这个城市，从大的背景来看，因为今年的金融危机大家都有感触，以前好像说美国大萧条了经济危机了跟中国没什么关系，今年大家发现美国的金融危机全世界都有影响，这个一个大的趋势，全球一体化的进程已经影响到了世界上绝大部分的发

达城市，尤其是站在国际化前沿的城市。实际上北京在05年的城市总体规划里边明确确定了北京市未来的发展方向，是作为世界的
具有指挥和控制功能的城市之一，需要更东京、纽约来抗衡，原来我参加那个大课题，大北京的城乡发展规划研究的一个指向，就是专门研究北京到底具备不具备这样的功能，最后也是经过国务院的批复，北京的定位就是世界城市，有这个前提，我们再回国来看，在这之前做的CBD规划。 我们当时做CBD的规划，实际上是就CBD做CBD，确实很科学的比较了伦敦、巴黎、纽约、法兰克福、新加坡、香港等等这些城市，从建设规模、用地规模，以及它的发展趋势，做了很详细的比较，但是当时是基于其他的国际经验基础上，那时候北京市的目标还没有提到更高的高度。05年确定这个目标以后，实际上CBD发展很迅速，因为承担了更多的国际化的功能。所以这部分是很重要的，CBD现在大家谈的太多了，CBD的概念中央商务区，实际上它的核心功能就是国际商务，我的理解必须把国内放在上面，所以承担的现在主要是国际商务的功能。
CBD开发盲目过热 全国36个城市都在建设CBD
我们国家现在号称要建CBD的城市有36个城市，叫自己是国际化大都市的城市有183个，包括县城，说将来自己要建国际化大都市。国家批复的现在正在建设中的CBD区全国有8个，包括广州、成都、深圳、武汉，这些都在建。但是他们在建设过程中都发现了很严重的问题，他们不敢建写字楼，因为没有人买，敢建住宅楼，有人买。为什么不敢建写字楼？因为一个城市衡量是不是国际化的中心城市，还只是一个区域性的城市，这是很关键的一点。所以从这方面来说，实践证明，目前真正具有国际竞争力的城市，在中国我觉得只有三个城市，北京、上海、香港，这三个城市是相对来说比较国际化的城市。所以为什么说北京未来CBD从它的发展趋势和它目前的规模容量来说，有可能会出现再扩大的趋势，也是源于城市的定位，我觉得更多的是这方面。 另外，从空间发展布局来看，北京市发展的重点，可以明确地说就是亦庄、通州和顺义，这三个地方未来发展的人口都是在100万人左右，就是说北京市未来20年增加的人口不在城区，而主要是集中在这三个新城，这三个新城平均增加的人口，他们除了居住和就业之外，各种综合服务功能肯定都是要到城里面找，大家把这个连成线，发现都交在一个点，就是目前的CBD区域。所以北京CBD是一个圆心，按照差不多一样的半径划一个二三十公里的半圆，就把这几个新城放在一起了。

所以从这个层面上来说，空间布局也需要CBD有更强的综合的服务职能，服务于将来面向世界的这些产业的布局，给他们提供更综合的服务。 第三个，关于CBD的职能，刚刚讲
了国际商务，但是CBD职能本身，因为最近媒体上也有很多报道，目前CBD有总部迁出了、明天有总部迁入了，今天北京电视台、明天中央电视台，就觉得CBD到底要干吗，产业定位到底是什么。从城市规划的层面来研究，在国内有两种翻译，一种叫生产性服务业，这是比较学术的翻译，但是媒体上很少见到，咱们国家叫现代服务业，不管怎么说这个服务业是区别于端盘子、扫地的服务业，是更高端的服务业，实际上是给生产商进行服务的行业，所以这个行业实际上很宽泛，就包括了金融、保险、房地产，包括了传媒，也包括了律师，甚至广告设计等等。这一类的产业，应该都是CBD的主角，并不一定非要说搞金融就是主角，这些都是主角。所以在CBD的范围，现在有泛CBD扩大的范围，承担只要是生产性服务业的职能都是CBD的核心内容，但是它的趋势的判断，就是它的发展上升的势头，要看它是不是承接了更多的国际化的生产性服务业的功能。这个实际上很简单，很多的制造业是先到了这里，比如说很多美国大的制造业、欧洲很多的制造业到了中国，所以同时要给他配套的，当地的法律、政策、会计师事务所，各种方面的咨询，甚至广告，这些是需要集中在一起的，刚好应该是CBD，是这么一个格局。所以从产业上来判断，CBD的功能，房地产很重要，但是房地产的核心不应该是住宅，应该更多的是商务办公和一些服务业，这方面来说比较合适。所以大家老拿泛CBD来盖房子，实际上跟CBD本身的职能关系不大，更多的应该从产业角度关注它现代服务业和生产性服务业的功能。 这三条我觉得是衡量一个地方CBD建设是不是有潜力的几个主要的依据。一个是不是国际的商务功能，第二空间布局允许不允许，第三个，真正支撑的类型是不是生产性服务业，这样来看北京是理想的CBD的选址。