伊宁市房地产市场现状分析

伊宁市房地产市场现状分析
摘要：本文利用伊宁市房地产市场的最新数据和有关资讯客观分析了伊宁市房地产市场的现状，并且选择新疆祥汇绿城房地产开发有限公司名下位于伊宁市城南的“绿城·蔚蓝公寓”项目进行实地调查，运用SWOT分析、IFE矩阵、EFE 矩阵方法对该项目进行分析和今后销售情况进行分析。

最终得出结论：虽然相比2011年，2012年伊宁市房地产市场的状况并不乐观，但是2012年伊宁市房地产市场还是处于缓慢增长态势，再从全国角度看，一线城市房价翘尾行情已成定局，因此伊宁市房地产市场今后也会处于增长态势；处在这样大环境下的“绿城·蔚蓝公寓”凭借其优良的品牌效应和高品质的产品质量以及业界人士和用户的良好口碑，其未来销售情况也可以持乐观态度。

关键词：房地产伊宁市
1 2012年前3季度伊宁市经济发展和房地产市场总体状况
1．1主要经济指标
（1）1-9月，伊宁市实现生产总值93.5亿元，增长11.5%；其中第一产业增加值4.9亿元，增长2.3%，拉动经济增长0.1个百分点；第二产业增加值30亿元，增长13.8%，拉动经济增长4.3个百分点；第三产业增加值58.6亿元，增长11.1%，拉动经济增长7个百分点。

（2）固定资产投资增长稳定。

全部固定资产投资中工业投资累计完成508404万元，同比增长96.8%。

其中：制造业投资累计完成209882万元，同比增长1.13倍；电力、燃气水供应业累计完成投资298422万元，同比增长86.69%。

在工业投资中5000万元以上的工业投资项目的增长较快。

（3）消费市场稳中趋旺。

全市地方消费品市场趋向活跃。

1-9月全市实现地方社会消费品零售总额323754万元，同比增长19.3%。

其中城镇315013万元，增长19.5%；乡村8741万元，增长11.1%。

批发业实现贸易额42374万元，增长75.1%；零售业实现235342万元，增长16.8%；住宿餐饮业实现46038万元，增长16.0%。

（4）财政收支增速平缓。

1-9月，全市实现地方财政收入303511万元，同比增长15.1%。

一般预算收入129256万元，较上年同期增长17.5%。

其中税收收入116975万元，同比增长17.5%；非税收入12281万元，增长20.7%。

地方财政支出367545万元，同比增长7.9%。

一般预算支出210272万元，增长7.1%。

金融监管等事务方面支出同比增长8.5倍，科学技术支出增长1.3倍，文化体育与传媒支出增长2.4倍，资源勘探电力信息等事务支出增长1.2倍。

（5）全市城镇居民储蓄突破140亿元。

1-10月，伊宁市十家金融机构银行存款余额306.49亿元，较去年同期增长18.7%。

其中居民储蓄存款达140.11亿
元，占存款总额的45.7%，同比增长24.0%。

实现银行贷款余额158.99亿元，同比增长30.7%。

1．2房地产相关情况
（1）房地产开发投资首月出现增长，但住宅投资依然呈现负增长。

截止9月底，全市房地产业完成开发投资269981万元（不含恒大房地产开发投资），同比增长2.76%，今年以来首次呈现正的增长态势。

其中：住宅投资190523万元，同比下降5.1%，商业营业用房投资57971万元，同比增长13.8%。

（2）商品房施工规模继续扩大，但增速减弱；住宅投资下降幅度呈现逐月加深。

1-9月全市商品房施工面积328.87万平方米，同比增长6%。

1-9月在全部商品房施工面积中住宅面积为235.97万平方米，同比下降12.3%。

从5月起下降幅度呈现逐月收窄态势，下降幅度分别为：8.7%、8.8%、9.7%、12.1%、12.3%。

（3）年底房地产市场销售情况回暖。

虽然伊宁市房地产市场在9月步入低谷，未能实现房地产市场的“金九银十”的销售黄金期，但截止11月底全市商品房销售面积74.4万平方米，同比下降34.5%，较上月回升9.0个百分点，其中期房销售62.0万平方米，同比下降41.7%，较上月回升9.3个百分点；现房销售12.4万平方米，较上年同期增长73.4%。

而恒大、绿城商品房的推出加速了我市商品房销售幅度。

（4）土地市场有所升温，房地产开发后劲较足。

1—10月份全市房地产开发企业土地购置面积93.6万平方米，同比增长18.5%，增幅比上月提升6.9个百分点；土地成交价款6.6亿元，同比增长31.4%，增速比上月提升16.1个百分点；待开发土地面积89.0万平方米，同比增长83.3%，充足的土地储备为明年的房地产开发提供有力保证。

（5）商品房空置面增幅加深。

1-9月，全市商品房空置面积18.13万平方米，同比增长77.2%，其中：住宅空置面积为7.58万平方米，同比增长2.43倍。

在全部空置面积中空置1-3年的面积为13.94万平方米，同比增长1.86倍。

其中：住宅空置1-3年的面积为6.61万平方米，同比下降增长6.95倍。

而被房地产界誉为的“金九银十”黄金销售期在今年也未能实现。

（6）开发企业资金吃紧，自筹资金占比大幅提高。

1—10月份，全市房地产开发企业到位资金合计34.6亿元，同比下降11.2%。

而同期房地产开发企业各项应付款合计11.5亿元，同比增长53.2%；其中应付工程款6.1亿元，同比下降5.9%。

在国家差别化房贷政策和限购措施的严格实施下，销售资金难以及时回笼，开发企业的各项应付款大幅增加，房地产开发企业融资成本和难度大为提高，虽然央行连续下调存款准备金和利息，开发商资金依旧吃紧。

调查显示，当前实力雄厚的开发企业资金周转可维持一年左右，中小开发企业的资金仅能维持半年周转。

需要提出的是随着央行政策逐步微调，信贷规模有所扩大。

1-10月份全市房
地产开发企业本年到位资金中，国内贷款2.3亿元，同比下降0.5%，占资金来源总量的6.8%，比同期提高0.7个百分点；开发企业自筹资金13.9亿元，同比增长31.4%，占资金来源总量的40.1%，比同期提高13.0个百分点；以定金、预收款和个人按揭贷款为主体的其他资金18.4亿元，同比下降29.4%，占资金来源总量的53.1%，比同期下降13.7个百分点。

一般来讲，房地产开发企业资金来源的主要支撑是企业的自筹资金以及来自客户的定金、预收款、个人按揭贷款，因此尽管开发贷款规模有所扩大，但银行放贷条件苛刻，贷款门槛未降，中小企业难以得到支持，开发商的资金面临严峻考验，资金紧缺的现象将难以支撑下一阶段开发投资的增长。

2 伊宁市房地产市场存在的问题
（一）商品房库存压力增大。

随着商品房销售量的萎缩，待售面积加大，增速升高。

9月末，商品房待售面积18.1万平方米，比上年同期增加7.9万平方米，同比增长77.2%，较上年同期提高49.0个百分点。

其中住宅待售面积7.6万平方米，同比增长242.3%，占全部库存的比重为41.8%，较上年同期提高20.0个百分点。

待售面积一直居高不下，可以看出市场消化压力依旧很大，不但增加导致企业资金沉淀，而且给企业后续开发带来较大资金问题。

（二）开发企业资金保障形势严峻。

国家调控政策不放松，对企业特别是对实力较弱、入市较晚的开发企业产生较大影响。

截止9月底，全市房地产开发企业本年资金来源30.3亿元，比上年同期下降15.4%，增速低于开发投资增速12.6个百分点。

商品房销售下降，导致企业资金回笼放缓，资金流转难度加大。

（三）房地产开发投资虽然开始回暖，但商品房销售低迷，市场观望情绪浓厚，商品房库存快速增长。

究其原因：一是国家宏观政策调控影响，在房产新政下，银行收紧了商品房“二套房”、“多套房”的贷款政策，对投机性购房起到了一定的抑制作用，一些刚性需求购房也因贷不到款而无力购买，望房兴叹；二是一、二线城市形成的浓烈观望气氛蔓延到三、四线城市，受“买涨不买跌”思想的影响，普通消费者处于观望状态，房产投资人更是行为谨慎，都不轻易置业投资；三是房价依然坚挺，普通居民对房价认可度不高，土地价格、建安成本、人工费的上涨，市场前景预期不明，房地产开发企业不愿也不敢大幅明显降价。

四是，政府统建房的建设也给商品房的销售带来压力。

3 伊宁市房地产市场现状分析结论
虽然，在国家调控措施一直放松的大背景下，伊宁市房地产市场在2012年遇冷，面临着销售低迷，房地产企业资金不足，购买者观望态度浓厚，在这样的压力下，伊宁房地产的前景并不乐观。

但是我们可以从最近的全国房地产市场消息中得出，一线城市房价连续5月环比上涨，翘尾行情已成定局。

全国整体市场
价格将依然维持平稳微涨的趋势。

再加之伊宁市年底房地产销售情况回暖，地价保持上涨态势，房地产市场发展后劲十足。

因此，伊宁市房地产市场保持着缓慢增长态势。

网络上有些业界人士表示伊宁市房地产市场开发过度，特别是统建房的开建会给伊宁市房价带来巨大冲击，这会让伊宁面临楼市崩盘的危险，笔者对此持不同态度，目前形势看，没有崩盘现象，统建房虽说建的多，但政府不作为，已经好几年了，还没交工，并且统建房位置偏远，消费者购买欲望不强，目前开发区，新市政的房价一直呈缓慢上涨势头，从最近开盘的房产来看，购房的人还是比较多，特别是周边县城的农民买房的很多，房产巨头恒大、绿城在伊犁河开发的小区，提升了伊犁住房品质，这也会带动伊宁市房地产业继续发展，今后伊犁的房产发展可能就是高品质住房，再加上目前伊宁市土地价格每年都在上涨，目前一亩地价格在150万左右，开发商不可能赔钱卖，所以价格下降的可能性不大，还会呈缓慢上涨！总的来说，伊宁房地产市场未来发展的后劲还是比较强劲的，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势，还是可以持较为乐观的态度。

4 “绿城·蔚蓝公寓”情况分析
4．1“绿城·蔚蓝公寓”整体情况介绍
“绿城·蔚蓝公寓”项目位于伊宁市桂花路2号，地处伊犁河北岸，南环路以南，道路交通便利。

项目红线外达到六通一平，红线内供电、供水、通讯等条件良好，水、电、气保障程度较高，基础设施齐备。

项目距市中心月5公里，配套设施完善：项目周边游大众双语幼儿园、伊宁市第7小学、第31小学、伊宁市第4中学、第5中学及第十一中学；毗邻伊宁市城东市场、新华东路商业区及铜锣湾商业区；周边游工商银行、邮政储蓄银行及伊宁市农村信用社等银行。

伊宁市市区可分为市区、城南、城北及合作区四大板块，“绿城·蔚蓝公寓”项目位于城南板块（包括市政府片区），周边拥有滨河家园、水岸世家、恒大雅园、世纪名门等项目，但普通高层与多层住宅区，该项目起点高，填补了伊宁市房地产开发高端居住小区的空白，对伊宁市企业中高层管理者、外来投资企业家等对居住条件要求高的社会精英有极大吸引力，项目定位优势明显。

同时，项目采用纯景观设计、以林木、绿地为主题贯穿园区自然与人文景观，独特的水系景观蜿蜒于优雅的园林景观间，人与自然实现零距离接触。

项目景观优美、功能齐全，布局合理，有较强的产品优势。

4．2实地调查
“绿城·蔚蓝公寓”的开发商新疆祥汇绿城房地产开发有限公司，有十多年的房地产开发经验，杭州绿城房地产公司也一直以高品质的产品和业界良好的口碑著称，本次与杭州绿城合作开发该项目显现出了成熟强势的宣传推广态势，伊宁市的主要繁华市区的电子广告屏幕上都会出现该项目的宣传片，伊宁市的主要
报纸、广告杂志上也都有该项目较大的宣传板块，有的甚至是杂志的封面。

笔者于2013年2月13日前往该项目的售楼中心，受到了销售人员的热情接待，通过询问笔者了解到，新疆祥汇绿城房地产开发有限公司之前在伊宁市并没有其他的项目，本次是公司在伊宁市的第一个项目，当问及目前销售状况时，销售人员以一句不错一语带过，不愿透漏太多信息，但是从开盘以来房价未有大的上涨可以看出，该项目目前在销售方面没有太大的作为，销售人员告诉笔者在2月14日在售楼中心有一个以情人节为主题的产品推广宣传活动，届时会给每一对到场的情侣玫瑰花和巧克力，据笔者了解2月14日活动现场人气还是较为火爆的，推广宣传的效果也较为良好。

4．3“绿城·蔚蓝公寓”SWOT分析
笔者依据掌握的有关“绿城·蔚蓝公寓”的信息和数据，对“绿城·蔚蓝公寓”进行SWOT分析，分析结果见表一
表1：“绿城·蔚蓝公寓”SWOT分析结果
根据分析结果得出，“绿城·蔚蓝公寓”应该合理利用自身优势和现有的机会，规避自身的劣势和风险，争取自身效益的最大化。

4．4“绿城·蔚蓝公寓”IFE矩阵分析（内部竞争力分析）、EFE矩
阵分析（外部竞争力分析）
笔者依据掌握的有关“绿城·蔚蓝公寓”的信息和数据，对“绿城·蔚蓝公寓”进行IFE矩阵分析、，EFE矩阵分析，分析结果见表二、三
表2：“绿城·蔚蓝公寓”IFE矩阵分析结果
表3：“绿城·蔚蓝公寓”EFE矩阵分析结果
根据分析结果，“绿城·蔚蓝公寓”的IFE矩阵分析结果为2.99、，EFE矩阵分析结果为3.17，均高于平均分，所以“绿城·蔚蓝公寓”的内外部竞争力优势还比较明显的，“绿城·蔚蓝公寓”应该合理利用自身的内外部优势，尽可能的规避劣势和威胁，将风险降低到最小，争取自身效益的最大化。

5 结论
虽然，在国家调控措施一直放松的大背景下，伊宁市房地产市场在2012年遇冷，面临着销售低迷，房地产企业资金不足，购买者观望态度浓厚，在这样的压力下，伊宁房地产的前景并不乐观。

但是我们可以从最近的全国房地产市场消息中得出，一线城市房价连续5月环比上涨，翘尾行情已成定局。

全国整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。

再加之伊宁市年底房地产销售情况回暖，地价保持上涨态势，房地产市场发展后劲十足。

因此，伊宁市房地产市场保持着缓慢增长态势。

处在这样大环境下的“绿城·蔚蓝公寓”凭借其优良的品牌效应和高品质的产品质量以及业界人士和用户的良好口碑，同时经过SWOT分析、IFE 矩阵、EFE矩阵，“绿城·蔚蓝公寓”的内外部竞争力优势明显，有理由相信其未来销售情况也可以持乐观态度。