酒店融资商业计划书

酒店融资商业计划书

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店

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资

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目录

第一章总论

1项目概况

2项目提出的背景及建设必要性

ﻫ3可行性研究的依据和范围

ﻫ4本项目与其他项目相比较优势分析

ﻫ５本项目前景预测

第三章项目定位

ﻫ1主题定位

ﻫ 2功能定位

3市场定位

ﻫ 4项目建设方案及规划设计定位

ﻫ5价格定位

6入市姿态及推广时机定位

ﻫ７销售方式定位

8物业管理定位

ﻫ第四章营销策略

1宣传主题概念

5分阶段控制的公关效果

ﻫ 6外发式宣传策略

ﻫ 8资金回笼计划

第五章投资估算和资金筹措

１投资估算

ﻫ 2资金筹措

第六章财务评价与社会效益分析

1盈亏平衡分析

2赢利预测

ﻫ３敏感性分析

4社会效益分析

第七章结论

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第一章总论

项目概述

（一）消费群体构成

当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁,为星级酒店的发展打下了广阔的市场基础。中国星级酒店接待的住客，既有国内客人,也有入境客人。据国家有关方面的统计,2006年入境过夜旅游者为499１万人次，比上年增长6．6％;国际旅游（外汇)收入３３9．４9亿美元，比上年增长15．9%。国内旅游者为13.9４亿人次，比上年增长１5．０%；国内旅游总收入为６2３0亿元,比上年增长17．9%。ﻫ显然,星级酒店就是为他们服务的。无论是为了商务、公务、会议或者展览,还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等的交流，他们都是酒店的顾客。

ﻫ有关资料显示，200６年,中国星级酒店住客中,商务散客占4３%；公司协议客户占２2%;会议团队占5%；旅行团队占4%;休闲散客占8%;其他占8％。

从200６年与20０5年的比较中,可以发现,虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落,但是其变化也不容忽视。比如商务住客的增长,就是值得十分注目的。虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻,但是国内住客目前仍然占着绝大多数(为88％)。

（二）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势

目前中国目前共有星级酒店11828家,客房平均出租率为60．96％。值得注目的是,星级越低、价格越低的内资星级饭店，反倒出租率越低(其中三星级出租率为61．２1%;二星级出租率为5７．１１%;一星级出租率为49．60%)。其经济效益也不甚理想,其中占星级酒店９5．36％的11828家内资饭店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级饭店的平均利润均为负数。

相形之下,中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店,20０5年的平均出租率为89.0%,２00６年的平均出租率为８２．4%;２00６年的ＧOP竟然高达44.４7%。

经济型酒店在今后的发展中能够更有利地享受到如下的发展机遇。

A:居民出行的增长。

B：奥运商机。20０７年是北京筹办奥运会的决战之年。根据有关要求和测算，2008年奥运会期间,北京的星级酒店将达到８０0家。而据此前不久的统计,目前北京地区共有住宿接待单位４76１家，客房28万间左右(其中星级酒店65８家,客房1１．２万间）。缺少的14２家酒店的空白,有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。

项目提出的背景及必要性

我们先从酒店和酒店式的公寓,从酒店的投资、金融管理、融资方面来谈。

有个大的方向:能以中国酒店市场的一个宏观角度，先来做一个大纲性的探讨。在2008年之后，北京的酒店市场还是有相当的机会存在的。这是一定的，因为北京的酒店是政治中心、经济中心，目前加上外来人口已经有差不多有1７０0多万人了，无论如何，这么大的一个人口的城市，它有它的一个容量。因此，中国的地位在这几年正在大力的发展，所以从这方面我们是比较谨慎的、积极的来看这个事情。

北京，从容量方面的发展空间和潜力是相当大的。就此而言，在全中国发展的时候，上海、北京是几个主要的重点发展城市之一。无论是２008年的奥运会还是2０10年的上海世博会，都给酒店的管理公司创造了很多发展的机会。但是，总体来讲,在选择酒店的时候,就像选择地理位置上面，我们还是非常关注的。到最终,还是回到一个方面,就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开,也不是说为了世博会开。做酒店的投资回报期要按照国际惯例来说是四年，所以这个不是短期的。很多酒店集团现在还在积极的开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室都是一个很好的发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线的城市，这两个城市如果从全球的经济上给它定位的话，应该是国际级的大都市。因此将来不要担心酒店过剩的问题，某些酒店可能经营不好。

从货币角度出发:人民币的升值有一个力大于臂的问题。总体来说应该是力好，但是到了一定的程度力就不好了。这是一个不利的因素,为什么?因为中国东西如果变的太贵了，国外的旅游者就很难进来。但是目前对于投资者，对于中国一个低成本的市场。那么所有的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。特别是外地投资进来了以后,由于这是一个双收的投资项目,但是随着人民币不断的增长,最后和

美元一比一了。

●可行性研究的依据和范围

２00７年1-10月全国房地产投资额为１461０．６亿元，同比增长24.1%,增幅与上月持

平;商品房施工面积169８40.7万平方米,同比增长18.8％;新开工面积59８４7.5万平方米,

同比增长18.1％;竣工面积２5790．5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比

增幅均与上月持平。国家土地供应依然偏紧,存量土地充分释放。1-1０月份土地购置面积26827万平方米,同比减少了２．6%；土地开发面积18390．7万平方米，同比增长38.6％,

增幅较上月提高了４.6个百分点。

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●主要技术经济指标

一、项目的投资总额预算

1、财富西环大厦二、三层的总体投入面积为330０平方米，房屋的租金为3元/天／平方,则大厦的房屋

日租金为9９0０元,年租金为９90０元/日*365天＝36135０0元

2、酒店投资总体装修费用:酒店总体投入面积为３３00平方米，按照每平方米1500元人民币的标准（包

括房间装修费用及家电、家具的配置费用)，则酒店投资的总体装修费用为50０万元。

装修费用均摊10年，按每年为总体装修费用的10%计算，则每年均摊的装修费用为5０万元。

3、投资装修总体费用向银行贷款,每年向银行支付的利息为60万元。

4、同样,投入的设备费用（包括空调设施等酒店的基础设备)约为24０万元，费用均摊1０年,每年为总体

费用的10%计算，每年的设备费用为24万元。

5、员工费用：酒店投入使用35名员工(一般性的服务人员和管理层人员),按照平均工资１8０0元／人,

则一年的员工费用为３5人*1800元/人*１2个月=７5600０元。

＆酒店第一年投入的成本计算为:361３500＋500０00+60０000＋２40０0０＋7５6000=5709500元& ﻬ

第二章市场调研及前景预测

●本项目与其他项目相比较的优势分析

本项目简介：（拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙XX酒店)

A、美国ＸX酒店集团的品牌价值所在：美国XX创立于1970年，有超过35年的品牌历史，在全球15个国