2012+CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量论证范例

从消费力支撑角度而言，项目商业体量 通过商业体量测算法，定性与定量综合 得出。
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业体量分析
商业体量分析方法
一、消费需求定量法
根据消费需求和消费力支撑来计算本项 目可支撑的商业体量。
消费
类比
二、案例类比定量法
通过计算与盱眙城市条件和项目位置拟合 程度较高的案例商业体量，综合推导本项 目的商业体量。
自然发展型

进发展。
区域内当前人口不足，后续住宅的导入存 在滞后性。 城市等级不高，商业滞后。 区域环境更加不成熟。 或者区域内无任何商业氛围。 城市商业发展严重滞后。 开发商具备一定的商业资源。 开发商具有投入商业地产开发的意愿。 为了培育市场，开发商愿意做出较大的利 益割让。 希望通过强势主题商业的导入，刺激区域 整体商业氛围改变。 开发商具有较强的资源嫁接能力。
发展模式 典型代表
模型一 “自然发展型”
上海浦东联洋CLD
模型二 “跳跃型”
项目
战略投资 自主经营
苏州圆融时代广场（战略投资） 成都凯德广场 上海北岸长风（自主经营） 杭州DO都城
模型三 “空降型”
品牌商业 （经营管理集团）
项目
新城区
项目
儿童主题商业 嘉年华商业
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
修正商业 体量
90000 52020 63978 26568 72800
修正商业 体量范围
900000 52020 63978 26568 72800
61073.2m²
5.2-7.2 万m²
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业体量测算 通过与类似项目的拟合，本项目的最佳商业体量约为61073.2㎡。
=-757797m² < 0（商业市场空间饱和）
本项目生存之道 ？
6பைடு நூலகம்
Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展方向
商业市场空间的饱和为本项目跳脱市场，采用差异化商业模式提 供有力论据。
新商业发展模式
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展模式 简介
类型
成功案例的经验，说明本项目具备现期发展大型商业中心的条件。
项目名称
宜都雅斯国际广场
城市
宜都
城市等级
县级市
城市GDP （亿元）
273
城市人口 （万人）
39.5
城镇居民人均可支 社会消费品零售 配收入（元） 总额（亿元）
16744 56.9
物业形态
综合体
宁晋天一广场
梅河欧亚购物中心 长山湖商业广场 宝应商业中心 本项目
宁晋
梅河口 长乐 宝应 盱眙
县级
县级市 县级市 县级 县级
本项目商业 发展模式
根据各商业发展模式KPI分析，CRIC认为跳跃型或空降型商业发 展模式较适合本项目。
根据以上案例总结出的商业规律，CRIC认为本项目首先要利用项目地所含资源，在遵循商业自然发展一般 规律的基础上，采用跳跃型或空降型模式，打造本项目的核心竞争力。
KPI因子分析
商业发展模式 客观——区域条件 区域内住宅人口前期导入量充足。 后期能预见住宅和商业以交替方式循序渐 主观——开发商意愿 开发商不具备强大的商业开发和运营经验。 开发商希望期待区域完善再逐步发展商业。 适应性
主题表演：在这个建筑的面积近7万㎡的大型商业娱乐项
目里，人们可以亲身体验到美国好莱坞经典影片回顾以
及米高梅制作的灯光影为一体的娱乐内容表演。
品牌商品：在这里人们将会体验到华丽的建筑外观，引 人入胜的中央广场以及高档特色的品牌商店。
品牌展示：“米高梅”还将举办多种娱乐表演活动并通 过媒体的光影以及水幕特效展现米高梅公司悠久历史， 产品以及成就。
145
150 305 264 182
21.6
21 19.6 26 20
14116
16510 23260 16424 19690
46.7
80 60.4 79.17 41.9
综合体
购物中心 综合体 综合体 综合体
项目名称
宜都雅斯国际广场 宁晋天一广场 梅河欧亚购物中心 长山湖商业广场 宝应商业中心 本项目
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商业发展模式 自然型
联洋CLD商业经历了由住宅区底商到大拇指广场卖场（家乐福） 商业、主题餐饮商业再到联洋广场百货商业的发展历程。
联洋社区发展历程
社区底商 水清木华底商 大卖场 大拇指广场家乐福 集中主题商业 大拇指广场特色餐饮街
百货类商业 联洋广场联洋百货 百思买
商业属性
市级商业 市级商业 市级商业 市级商业 市级商业 市级商业
所在商圈
核心商圈 核心商圈 核心商圈 核心商圈 核心商圈 核心商圈
商业体量 （㎡）
150000 72000 85532 40000 130000 待定
项目条件 匹配度
0.8 0.85 0.84 0.81 0.8 1
修正系数
0.75 0.85 0.85 0.82 0.7 1
2012 CRIC专题篇 商业体量论证
摘自《2012 CRIC盱眙雨润广场项目市场研究及初步定位》
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 。
绝对保密
Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
公式： 商业体量预估=∑（样本商业体量×与本项目拟合度× 修正系数）÷样本数量 =（150000×0.8 × 0.75+…+130000 × 0.8×0.7 ）÷5 =62137m²
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业体量建议
通过对同类案例类比和商业体量测算结果 我们建议本项目最大商业体量控制在7万㎡左右
天幕街区
商务办公区

生活休闲区
滨河餐饮区
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商业发展模式 跳跃型
跳跃型商业案例：上海北岸长风（易居操作案例）（自主经营）
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展模式 跳跃型
跳跃型商业案例：上海北岸长风
引入国际著名娱乐品牌“米高梅”，打造典型零售娱乐目的地项目，把办公、酒店、娱乐、餐饮和零售设 施整合在一起，创造具有协同效应的休闲目的地。
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展模式 跳跃型

圆融时代广场导入“久光百货”品牌商家，迅速建立项目形象， 减弱地段抗性。
久光百货区
久光百货区——为苏州注入时尚都会魅力。 总面积10万㎡，超大型“一站式”百货公司。 生活休闲区——家时尚联合体，充分满足家庭式消费。 圆融天幕街区——通过500米LED巨型天幕把多个独立建筑有机串 联，将休闲、娱乐、餐饮与购物融合在一起，使得购物本身变为一 种独特的情景体验。 滨河餐饮区——体验美景动感地带。 商务办公区——CBD原点国际商务写字楼 四栋国际标准写字楼组成CBD地标级国际商务建筑群。为高端优 质企业量身打造。圆融时代广场其他四大区域为其配套，商务优势 不显自露。
商业发展模式 自然型
自然发展型模式一般规律
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百货类、 购物中心商业 百货引入，商业 层次多元化。
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主题型商业 集中式主题商业 引入，一般为餐 饮主题；
2 卖场主导型商业
1
社区底商
大型卖场引入， 消费出现多元化。
住宅底商、日常 基础消费商业；
商业发展的一般规律
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展模式 自然型
自然发展型商业案例：上海浦东联洋CLD
1、规模： 北起杨高中路，西至民主路，南到锦绣路，东临罗山 路，占地189.4公顷、总规划建筑面积294.61万㎡，其中纯 居住面积220万㎡，占到总规划面积75%，居住人口约9万 人。 2、定位：中高档国际居住社区。 3、配套设施： 大拇指广场、联洋广场，大规模社区型购物广场，满 足“一站购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式； 涥大万丽酒店、证大丽笙酒店，满足高端商务、生活配套； 证大五道口，大规模社区形成后的办公商务需求； 开发模式：在原有建筑拆除殆尽后，造就而成的一个完全 的新城，前期开发集中、统一、完整。
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展模式 跳跃型
跳跃型商业案例：苏州圆融时代广场+久光百货（引入战略投资）
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商业发展模式 跳跃型
地理位置
苏州工业园区 金鸡湖东
苏州圆融时代广场项目，与品牌商业“久光百货”联手，驱动苏 州湖东CBD发展。
占地面积 （㎡ ）
210,000
建筑面积 （㎡）
510,000
建筑设计
美国HOK国际（亚洲太平洋） 有限公司
开业时间
2008年12月16日
圆融时代广场作为苏州金鸡湖湖东核 心商业服务功能的核心中枢，作为苏 州市重点建设工程，已成为苏州发展 市级商业中心区的重中之重。 圆融时代广场交通网络四通八达，现 代大道、机场路、金鸡湖大桥环绕周 围； 2个大型公交换乘中心位于时代广场两 端； 苏州轻轨一号线6个地铁出入口与广场 全面对接，一号线将连接苏州最重要 的城市节点与商业、文化动脉线。
商业体量分析
商业体量测算方法
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下， 才有在商圈开设集中商业的可能
零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积
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商业体量测算
业态
零售 餐饮
项目商业体量
项目商业体量
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商业体量分析
商业体量测算方法（消费需求定量法）
定量分析 可承受商业面积示意模型
需求方面
人均消费支出 市场发展空间
供应方面
人均消费支出
商圈内消费力
本项目可 承受商业 面积
消费总额
商圈人口
平均营业绩效
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
CRIC通过模型测算，本项目商业体量空间受限，市场供应商业体 量严重过剩。
目标消费概率 消费金额 （元/年）
8652 250000 88.4% 2760
2015年消费 人口（人）
坪效 （元/年/m²）
6407 4500
支撑商业总面积 （m²）
298438 135547
娱乐
合计 250000 88.4%
跳跃型
空降型

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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展 方向
跳脱本地市场自然发展模式，选择差异化策略，跳跃型或空降型 商业发展模式是我们的可选良策。
“跳脱”可以获得 更大空间！
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业体量分析
商业体量测算方法（案例类比定量法 ）
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业发展模式 空降型
空降型商业发展模式
“空降型”商业发展模式特点是聚客能力强大，可以通过空降资源 ，解决项目空降距离及市场认可度不足 的问题，但需要外界资源的强势引入。
空降型资源：少儿社会体验馆、嘉年华商业、主题公园
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
1200
12612
5500
5469
48218
482203
（数据来源：市场调研和盱眙十二五规划）
本项目商业体量测算 市场支撑商业总面积 为335266 m² 区域现有商业存量为 210000 m² 本项目商业体量空间
=市场支撑商业总面积-区域现有商业存量-未来商业供应体量 =482203 m²-240000 m²-1000000m²
类比案例支撑商业面积 需求测算预估
我们的建议
5～7万㎡
商业市场空
间饱和
最大商业面积7万㎡左右。
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定量分析 商业体量测算模型
项目条件相近
与项目相似案例
城市条件相近
案例商业体量范围
根据拟合程度及 修正系数推导项 目商业体量
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Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业体量测算
通过与类似项目的拟合，本项目的纯商业体量建议范围为5.2-7.2 万m²。
我们截取与盱眙县城市等级类似的城市，以及与项目区位类似的项目做拟合， 通过GDP、市区人口、可支配收入等作为修正参数，得出以下结论：