中国房市现状和未来(原创)

一、

1、07年底08年初，国家宏观调控房地产，使得市场持币观望，甚至末期开始出现量价齐滑，但08年9月15日，随着雷曼兄弟的破产，全世界正式宣布金融海啸，也正是这个时候，中央又不得不重新审视当前经济环境，正所谓“金融海啸拯救了中国房地产业”！

2、一波又一波的救市，一波又一波的调控，到现在还是一样的结果，谁都没有挡住中国房地产跑步冲刺的脚步，甚至本人都在疑惑：“内地房价控制确实很难”！究其根底，中央不过是要“控制房价”，而不是“打压”。那么多的政策就已经证明了这点！

3、所谓的“刚需”不过是砖家们用来忽悠大众的借口，没有谁否认“自住”，但看看那些晚上都黑凄凄，静悄悄的要闹鬼的大社区，金牌社区，人居典范社区……刚需不刚需的，应该不难做出判断吧！

4、换句话说，正是因为房子成了投资品，成了暴利商品，追逐利润的民间资金开始登台表演，以至于全民炒房，为什么？！很简单：有多少人懂的股票？多少人懂得期货？多少人懂得债券？又有多少人投入企业生产？相比之下，买几套房子，不用装修，不用看管，只要等着时间过去，就能坐收大把大把的钞票了！你会不乐意？？！！

5、再说体制，中国是世界上最最独一无二的国家，土地归国家所有，更甚的，还要拿来拍卖，价高者得！试问，开发商是脑残了？还是被驴踢了？

6、再讲地方政府，随着央行适度宽松的货币政策，以及4万亿的救市政策，地方政府便抓住了机会，大搞特搞，城市化进程火速推进，然而，地方政府也背负了一个沉重的经济包袱，越来越红的财政赤字，难道要靠**、市长天天去卖血偿还？还是做午夜牛郎来偿还？他们？！个个都不是省油的灯泡！他们挖空心思、变着法儿的游戏人生，而卖土地，就是他们仅剩的一颗“速效救命丸”，也就注定了我们买的是高成本的房子！

无论从“经济环境”、“调控政策”、“供求关系”、“土地机制”、“开发成本”以及行业潜规则的利益关系，一方面是绑架了中国经济的特色房地产，另一方面，又有一帮房地产的爹娘、门客、走狗在冠冕堂皇的摇旗呐喊，没有给房价一丁点的“下跌”机会！

“那不是说我们永远买不起房子了嘛！”，至于这点，我个人比较宽心，已经把购房计划推迟到了2015年之后，这也只是个概数，总之，在世界经济环境明显回稳的时候，才是中国房地产真正被打压的时候！

二、

无论从短期、中期、长期来看，中国的房价能跌的可能下非常之小，若能有效控制房价增速其实就非常棒了。

从中央97年至10年最新国十条的政策来看，国家始终在强调两个字就是“遏制”，在“遏制”之后就是“遏制房价快速增长”，从最近国家采取的收缩流动性政策来看，国家始终没有真正采取打压房地产的有效手段，作为从业的同行们，大家其实都知道如果提高首付至5层，房价肯定下跌，可惜中央采取这个政策可能性，非常之小。作为占中国13.3%GDP的房地产产行业，如果下降过猛，势必减少国家财政收入，要知道国家这几年虽然财政收入不断快速攀升，但是基础过于薄弱，面对大众耿耿的医疗、社会保障、教育等众多方面的投入也是力不

从心的，一旦减少收入，国家财政吃紧民众怨气加重，出现社会动荡可是大大不妙。加之现今，尤其面对2010年10月份CPI4.4%的疯狂增长，日常消费性支出就是更加使得原本紧张的钱袋更加空虚了。从今年CPI的涨幅来看，中国60%左右的城市累计CPI涨幅将在30%以上，甚者高达50%以上，通货膨胀已经成为了国家近期首要的工作重点。最近中国生活必需品的涨势惊人，上周四中国皮棉期货暴跌2700元/吨，可知游资已经开始在中国各个市场中游走，国家为了控制物价势必在关系国计民生的领域痛下杀手，游资最终还得游回楼市，楼市价格难破灭夷。

随着中国城市化加速，将有6亿左右人口进入城市，本来可供建设用地就少，未来就为更加稀缺，同时为了保住18亿亩耕地红线，房价岂有不涨反跌之理？

短暂的低谷不能代表中国楼市的真实写照，面对未来30年牛市和短短几年的熊市，我相信中国房地产牛市必定长红！！！

三、

看稳是我的基本态度，基于四点：1、中国的需求2、中国的经济3、中国的大城市化效应4、土地年限。浅谈

中国自1949年以来，住房的需求一直被压抑，直到90年代初，部分城市才开始陆续释放，那么试想一个十几亿人口的国家，他的需求量巨大情况下，在短短的十几年内，是不太可能释放完毕的，所以，就短期或中期来看，需求还是存在的，有需求就有市场，价格不会跌，而有这样的需求，也是基于中国人长久所形成的价值观、户籍制所导致的，有房才算家。中国的经济，实际上房地产贡献了行业、税收、固定资产投资、消费等等太多东西。就中国现状而言，他的经济还是需要以这样一个方式去拉动，政府的财政收入，也要通过大量的卖地获得。都说中国需要经济转型，优化实业，没错，但是短期内，他是不可能完成的，所以，房地产还需要挑大梁。

再**的大城市效应，这实际上是中国的社会资源不均导致的，大城市聚集了医疗、科教、文化、商业、就业等等其他低级别城市所不具备的巨大优势，使得人们蜂拥而至，所以，不难理解，价格自然上涨。

最后，别忘了中国的大拆大建和貌似合理的70年土地使用年限

四、

本人认为未来房价小幅上扬的可能性更大，众所周知我们国家目前所处的现状：其一，通胀问题短期内难消；其二，国内居民的投资渠道很窄；其三，多数投资型客户的切身经历在告诉他们，房价跌的可能性几乎为零，即使短期会跌，后期也会实现报复性反弹，功过相抵，可以继续投资。

重点说说第一点：我想大家都很清楚，从小到现在的物价水平是一直在涨的。通胀问题的解决并非易事，其实我们面临着多重矛盾心理。

举例说说其中一例吧，即：境外发达经济体的量化宽松货币政策与境内急需加息之间的矛盾。越是加息，两者间的货币利差越大，境外游离资金可获取的经济利益越客观，这样一来热钱会不断流入境内，控制货币信贷量的终极目的会适得其反。

五、

除了现在买不起房的人，没人愿意房价降！

1、宏观层面：房地产行业不是一个单一行业，他背后牵涉到影响国家命脉的制造业和金融业。是一个相当庞大的体系。价格是一步一步抬上去的，而降价不可能一步一步降，一旦降价显现肯定是直接崩盘。这个损失是难以估量的，国家无法承受的。所以中央政府调控核心只是抑制房价上涨过快！注意：只是抑制上涨过快，而不是要它降！

2、政府层面：中国现在主抓经济，谁不希望在自己的任期里各类数据全线飘红，尤其是经济方面。房价下跌换来的就是自己任期内经济数据的难看，对于中国以功绩、财政作为升迁依据的地方政府人员来说，谁都不愿意发生自己的任期内，那怎么办？拖呗！所以地方政府不给力的情况就诞生。（贪污这些灰暗的层面我们就不说了）

3、市场方面：中国传统思想让每个中国人都要有一套属于自己的住房，在加上现在正好是80年代以前生育的高峰期。那这个市场是庞大的，持续的。尤其是现在房价上涨的恐慌效应造成买涨不买跌、越拖越贵等现象。更是加速上涨预期。造成了井喷效应。现在国家的政策想把这种井喷的需求放缓、延长，用时间去消化。孰不知此举却隐含房价还在继续涨，政府想打压而又不敢打压，只能尽量舒缓的无奈。导致市场分为两种：1是相信会继续涨的，那我继续置业，政策对我影响不大。2是被政策卡住和观望的，被政策卡住的，只要政策一松动或者购房条件一成熟，立马转换为1；观望的，只要你调控没达到这类人预期，那么就有报复性反弹的隐患。最后的结果：还是上涨！（淡然投资渠道单一、金融导向松弛、通涨等问题也具有市场推动作用，但交易永远离不开这个物品的价值，一旦物品没了用处，投资等这些衍生的东西就都是浮云了。所以我不说金融投资这些）

总结下就是：考虑到整个社会经济的稳定，政府通过各种行政手段绕开房地产的几个核心点（会导致崩盘的几个节点），全方位的抑制房价过快上涨。假设调控得力：那么房价只是增长缓慢。如果调控不得力：那么就会继续出台新的政策，直至达到目地。然在缓慢根治房地产里面的顽疾。

六、

房价发展趋势上扬那是必然的，总结原因主要有以下几点，在此愿与同行分享：

其一：我国房地产业的半市场化程度，注定房价会高居不下。

一方面土地市场是以政府调控为导向的，垄断性的，另一方面二级市场却是以市场为导向的，通过供需来调节的。本身这种形式即存在先天性的不足之处，不但会滋生大量贪污**，同时调控的应急措施也是具备先天滞后性的。

其二：宏观政策调控缺乏先知先觉性，政策威信度及其效力呈现逐级递减趋势。

综合来看，每次宏观调控都是在房价快速上扬，民怨沸腾的前提下出台的，可以说，此种类型的政策本身带有很多目的性与临时性在其中，也许短期来看，房价的上升势头会得到短期遏制，但是长期而言，房价将会达到的高度及水平是不会改变的，就像弹簧一样，短期得到遏制的房价后期注定会实现报复性反弹的，我们需要的一个可以长期贯彻执行下来的法律性文件，如房产税等，而非临时性的公约，像限制购房套数，调高首付款比例等等。

其三：经济发展的不平衡性及局部性使然。在这一点上春运最具说服力，年关将至，各大城市人潮涌动，尤其是东部沿海经济发达地区表现的尤为突出。我们以苏州为例，本地户籍人口600万，外地常驻人口600万，如此庞大的群体，背后也是一种强大的消费群体，而购房正式其中消费需求之一。

其四：国家经济大环境长期低迷，国内通胀压力持续高涨。由于受经济发展水平的限制，国内投资渠道一直较为有限，眼下，物价横飞，人民币对内贬值，对外却在升值，股市不灵，实业风险系数高且利润微薄，因此投资房产将是多数人的不二选择。

个人认为房价下跌的可能性不大，目前即使房地产风险聚集，投资人也不会卖房，因为钱放