目前国内房地产基金发展现状和问题
我国房地产业利用海外基金的现状及发展对策
与国内房地产开发商合资合作 ， 提供 资金支持 ， 与国 内开发商进行利 润分成 。如荷兰 Ｉ Ｇ Ｎ
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与首创集 团合作开发的太平洋新城项 目。二是与开发商形成战略伙伴关系 。对开发企业直
接投资参 股 或成立 新 的投资 公 司 ， 利用 开发 商寻 找土 地 和新 项 目。２０ ０ ４年顺 驰 中 国控 股有 限公 司与摩根 士丹 利房 地产 基金 达成 战略合 作 投 资 意 向 ， 同进 行 房 地 产开 发投 资 。三 是 共
波浪 潮 。
一
、
我 国房 地产 业利外 ， 地产基 金 是一 个发 展 了数 十 年 的成 熟 行 业 ， 于产 业 基金 的一 种 ， 般 是 指 房 属 一 房地 产信 托投 资 。在 美 国等 大多 数 国家房 地 产 信 托投 资 基 金 专 ｆ， 房地 产 项 目的开 发 、 －Ｎ于 Ｉ 租 赁 、 售 和消 费等 方面 ， 分散 的社 会 资金 于一 体 ， 投 资体制 上 采用专 家 经 营 、 业化 管 销 集 在 专
直接在国内成立独资项 目公司 ， 进行投资与开发 。比较典型的是新加坡嘉德置地 ， 该集团在 北 京 的投 资项 目均 以外 商独 资企业 的形 式开 发 。 ２投 资收租 型 。有 两种 投资 方式 ， 、 第一 种 方式 是 投 资 成熟 物业 ， 期持 有 收 租 营利 ， 长 不
介入前 期开 发 。 。例如 ， 嘉德 置地 收购 的安 贞华 联 和 望京 华 联 总建 筑 面 积 为 １ 平 方 米 的 ３万
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我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
房地产金融化的现状和问题
房地产金融化的现状和问题房地产金融化是指利用金融手段和金融工具，实现对房地产资源的有效配置和利用，以实现房地产市场的健康发展和经济效益的最大化。
房地产金融化是我国房地产领域改革与发展的必经之路，也是我国房地产市场发展的趋势，但与此房地产金融化也面临着一些问题和挑战。
一、房地产金融化的现状1. 房地产金融化发展程度较高随着我国金融市场的不断开放和改革力度的加大，房地产金融化的发展程度已经相当高。
目前，我国的房地产融资方式多样化，房地产信托、房地产基金、房地产证券化等金融产品和工具已经相当成熟。
一些金融机构还推出了房地产抵押贷款、商业地产贷款等多种金融产品，从而为房地产开发商和购房者提供了更多的融资渠道和保障措施。
2. 房地产金融化的模式日益多元化随着房地产市场的不断发展和创新，房地产金融化的模式也日益多元化。
除了传统的银行信贷和债券融资之外，房地产开发商还可以通过租赁、股权融资、信托等方式融资；购房者也可以通过公积金、商业贷款、个人抵押贷款等方式获取融资，从而满足不同人群的融资需求。
3. 房地产金融化的市场规模持续扩大近年来，我国房地产金融化市场规模持续扩大，金融机构对房地产领域的投资也在不断增加。
据统计，截至目前，我国的房地产金融化市场规模已达到数万亿元人民币，占国民经济总量的比重也在不断提高。
1. 风险隐患较大房地产金融化过程中，可能存在房地产市场波动风险、信贷风险、债务违约风险等。
特别是在房地产市场价格波动较大的情况下，金融机构的资金安全也可能受到一定影响。
一些不法分子也可能通过虚假宣传、欺诈手段获得资金，导致金融机构和投资者的损失。
2. 监管不力房地产金融化的监管问题也比较突出。
一些金融机构在为房地产项目融资时，可能存在虚假宣传、资金乱用、违规操作等行为，一些投机资金和黑金融也可能通过房地产金融化渠道进行非法活动。
而现行的监管政策和手段在一定程度上无法有效遏制这些行为，导致金融市场秩序混乱，一些不法分子和投机资金得以滋生。
浅析我国目前房地产融资现状
国家为了控制房地产市场过热，出台了一系列政策来限制房地产企业的融资。 比如，对房地产企业贷款规模和条件的限制、对信托等创新融资方式的监管等。 这些政策使得房地产企业不得不寻求新的融资渠道，同时也增加了企业的融资 成本。
2、市场环境
随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场日益火爆，很多企业纷纷进 入房地产市场。然而，由于市场环境的竞争激烈，很多企业的融资成本非常高。 此外，由于房地产市场的周期性特点，企业在市场低迷时期的融资难度也会加 大。
浅析我国目前房地产融资现状
目录
01 一、我国房地产融资 现状
02
二、房地产融资现状 的原因分析
03
三、我国房地产融资 前景
04 四、结论
05 参考内容
随着我国经济的持续发展和城市化进程的加速，房地产行业在国民经济中的地 位日益重要。然而，房地产行业的快速发展也带来了诸多问题，其中最为突出 的就是融资问题。本次演示将对我国房地产融资现状进行深入剖析，并探讨其 未来的发展趋势和建议。
三、融资策略探讨
1、拓展融资渠道
为了降低对银行贷款的依赖，房地产企业应积极拓展融资渠道。例如，可以通 过上市、发行债券、引入战略投资者等方式筹集资金。此外，还可以尝试利用 信托、基金等金融工具进行融资。
2、降低融资成本
为了降低融资成本，房地产企业应提高自身的信用评级，以获得更优惠的贷款 利率。同时，企业还可以通过合理规划资金使用，提高资金使用效率，从而降 低融资成本。
四、结论
我国房地产融资市场目前存在诸多问题，如融资渠道单一、融资成本高企等。 然而，随着国家政策的调整和市场环境的变化，房地产融资市场未来的发展前 景仍然值得期待。特别是随着新技术和新渠道的不断涌现，房地产企业将有更 多的选择来降低融资成本和提高融资效率。因此，我们应该市场变化，抓住新 的发展机遇，推动房地产融资市场的健康发展。
我国房地产基金发展现状及方向
、
的基 金
基金作为一种专家管理 的集合投资制度 ， 从不 同角度分类 ， 有几十种的基金称谓 ， 如按组织形式划
分有契约型基金、 公司型基金 ； 按设立方式划分有封 闭型基金 、开放型基金 ；按投资对象划分有股票基
金、 货币市场基金 、 期权基金 、 房地产基金等。 私募基金 （ Ｐ Ｅ ） 是相对公募基金来讲的 ， 中国 目 前的公 募基金准确的名称应该是证券投资基金 ， 例 如大成基金 、 华夏基金 、 嘉实基金等。这些公募基金 受证监会严格监管 ，投资方向与投资 比例有严格限 制， 它们大多管理数百亿 以上资金。 公募基金只能投 资股票或债券 ， 不能投资非上市公司股权 ， 不能投资 房地产， 不能投资有风险企业 。
孳度Ｉ 于 肾２ ３
发 展 研 Βιβλιοθήκη 目 渐转 向其它渠道融资。 其中一种方式就是 ， 房地产开 发企业主动组建房地产基金管理公 司，以其开发的 项 目为基础 ，通过设立地产基金直接募集社会资金
进行开发建设。
与专业 的投资基金公 司相 比， 房地产开发企业 成立基金管理公司可以说是一种经营转型。随着房 地产开发企业之间开发运 营能力 的差距逐步缩小 ， 未来房地产开发企业之间的竞争将转 向资金与资源 的整合能力。发展 的方向有两个 ：一个是向上游发 展， 进入房地产金融领域 ， 比如房地产基金 、 信托等 ； 另一个是 向下游发展 ，做产品线 ，比如开发老年公 寓、 旅游地产 、 主题公园等 。 国内已成立 的房地产基金均属于私募性质
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发 展 研 究
著的特点就是基金发起人 、管理 人 通 常也以 自有资 金投入基金管理公司，基金运作的成功与否与他们 的 自身利益 紧密相关 。 从 目前通行的做法来看 ， 基金 管理者一般要持有基金管理公司５ ％～１ ０ ％的股份 ， 旦发生亏损 ，管理者拥有的股份将首先被用来支 付参与者。 因此房地产基金的发起人 、 管理人与基金 是一个唇齿相依 、 荣辱与共的利益共 同体。 三、 房地产基金在我国的发展
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
房地产金融化的现状和问题
房地产金融化的现状和问题房地产金融化是指将房地产资产通过金融工具进行转化和运作，使其具备流动性并融入金融市场。
它是随着经济全球化和金融创新的发展而兴起的一种金融模式。
房地产金融化可以促进资金流动、提高资源配置效率，但也存在一些问题。
房地产金融化的现状主要表现在以下几个方面：1. 购房贷款成为主要融资方式：随着房地产市场的火热，购房贷款成为绝大多数购房者的选择，这使得房地产金融化成为支撑房地产市场稳定的重要力量。
2. 房地产信托等金融工具的发展：房地产信托逐渐兴起，成为投资者融入房地产市场的一种方式。
通过商品房预售、信用证券、债券等金融工具，房地产行业还实现了资产证券化，从而提高了流动性。
3. 房地产投资基金的崛起：各种类型的房地产投资基金开始崭露头角，通过募集资金，投资于房地产项目，并通过分配收益或转让份额来盈利。
4. 房地产衍生品市场的发展：房地产期货、期权等衍生品市场逐渐兴起，为投资者提供了一种在房地产市场中进行套期保值、投机和避险的工具。
房地产金融化也面临一些问题：1. 风险传导问题：房地产金融化使得房地产市场与金融市场紧密联系，一旦房地产市场出现波动，将对金融体系产生较大冲击，甚至引发金融危机。
2. 资产泡沫问题：房地产金融化容易导致资产价格的过度泡沫化，过度依赖杠杆融资，使得房地产市场价格脱离实际经济基本面。
3. 不平衡发展问题：房地产金融化使得资源过度集中于热点城市和地区，导致房价过高，城市发展不平衡。
4. 监管不完善问题：房地产金融化涉及多个领域，监管存在较大的难度，容易出现监管漏洞，难以控制风险。
5. 社会风险问题：房地产金融化使得房地产投机或炒作现象增加，不利于稳定房地产市场，也加剧了社会资源分配不公平问题。
为了解决房地产金融化存在的问题，可以采取以下措施：1. 加强监管力度：建立健全相关的监管机构和法律法规，加大对房地产金融化的监管力度，防范金融风险。
2. 促进市场多元化发展：鼓励发展不同类型的房地产金融产品，提高金融市场流动性，降低投资风险。
房地产金融化的现状和问题
房地产金融化的现状和问题房地产金融化是指将房地产资产转化为金融资产的过程，通过发行金融产品和金融工具，让房地产资产的价值更好地流动和变现。
目前，我国房地产市场呈现出金融化的趋势，但同时也出现了一些问题和挑战。
一、现状1. 房地产金融化的逐步发展随着我国经济的不断发展和金融市场的不断完善，房地产金融化的进程也在不断加快。
一方面，越来越多的房地产企业利用金融工具进行融资，包括发行债券、融资租赁、信托等方式；金融机构也积极参与到房地产金融化的过程中，提供房地产贷款、抵押贷款、房地产投资基金等金融产品和服务。
2. 房地产市场的资金链问题在房地产金融化的背景下，房地产企业的资金链问题愈发突出。
一方面，由于房地产开发的资金需求较大，一些房地产企业会通过发行债券等方式进行融资；一些房地产项目由于资金链断裂，面临着无法完成建设的问题。
房地产企业的负债率也在不断增加，一旦市场发生变化，可能带来较大的风险。
3. 风险管理的难度随着金融工具的不断创新和房地产金融化的进程加快，房地产市场的风险也在不断增加。
一方面，房地产市场的波动会对金融机构的资产负债表产生影响，需要加强风险管理和监管；金融产品的复杂性也使得投资者难以评估风险，可能导致金融市场的不稳定。
二、问题与挑战1. 市场泡沫与风险房地产金融化的发展往往会导致房地产市场的泡沫，一方面加剧了市场的不稳定性，另一方面也加大了金融市场的风险。
一些投机商和投资者为了获取高额的回报，进行了大量的投资行为，使得房地产市场出现了过热现象，一旦市场出现调整，可能引发金融危机。
2. 资产证券化的风险资产证券化是房地产金融化的一种重要方式，通过将房地产资产打包成证券，来吸引更多的投资者参与。
资产证券化也存在着不小的风险，一方面是在资产打包和评级过程中可能存在信息不对称和道德风险，另一方面是在证券发行后可能出现信用风险和流动性风险。
3. 监管和规范的不完善房地产金融化的快速发展也对监管和规范提出了更高的要求。
我国当前房地产业面临的问题
我国当前房地产业面临的问题住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。
”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。
如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。
因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。
1当前中国房地产业存在问题土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。
同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。
土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。
从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。
虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。
有一组数据：“2007年全国土地出让收入近13000亿，”；“自04年河南省郑州市农科路400余亩地块以173万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“郑州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每亩约合万元，荣膺‘新地王’”;“2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了%，涨幅提高了个百分点。
”……从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。
如今的房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。
经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。
在中国，凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政府卖地收入已经占到财政收入一半左右。
原创：中国房地产(不动产)私募基金发展现状调研分析报告(定稿5.25)
中国房地产（不动产）私募基金发展现状调研分析报告北京基金公司（筹备）2019年5月25日2019年，房地产资金面收紧的境况有所改善，但转变并非一蹴而就。
原本市场期望经历了一年多的“久旱”后，可以迎来“甘霖”。
曾有市场传言央行将于4月1日起全面降准，但从一季度的现实情况来看，持续改善的经济状况使得短期降准、降息的预期大为下降，前几年资金涌动的景象也一去不复返。
这也意味着，地产行业融资渠道放松已经是小概率事件。
随着银行、债券、信托等融资渠道成本上升，房企腹背受敌，单一的融资方向已经难以满足自身发展需求，而房地产私募基金因为相对灵活，地位开始凸显。
尤其现时房地产市场逐渐由“住宅+增量市场”过渡到“存量资产+长效机制”的阶段。
除了“房住不炒”的住宅之外，购物中心、物流地产、写字楼、长租公寓等大量持有经营型物业亟需借助资本的力量重生、蝶变，通过植入内容、丰富业态来达到资产升值的目的。
因此，配套房地产私募基金、引入社会资本，撬动的又何止是上亿平方米待更新改造的商业物业，还有房企本就捉襟见肘的资金链条。
两者的结合，也给房地产私募基金带来快速发展的契机。
近两年，中国房地产行业从极盛开始走向平稳，即便是保持在高位，但增速却大幅下降，这在行业开发投资增速中一览无余，由于没有任何一个行业的增长可以长期战胜GDP，所以房地产行业最辉煌的大周期走向最后的时刻。
然而，就是这样一个10万亿级的市场，在开始走向平稳、使得其他一贯支持的机构开始退出时，新兴的合作机构进入到最辉煌的时刻！而这里面，最闪耀的就是做房地产金融，其中所处最高地位的，就是房地产基金！房地产基金主要分为公募和私募，目前房地产私募基金占主导。
房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下作用于一级市场，直接投资于房地产产业和资产；同时也可以作用于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。
同时在投资方式上又分为债权投资、股权投资，以及混合型投资或者夹层投资。
我国房地产企业融资现状与渠道分析
我国房地产企业融资现状与渠道分析房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。
房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。
近年来，我国房地产金融发展迅猛，但和发达的国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。
导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。
在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。
如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
1、我国房地产企业融资现状1.1房地产资金来源现状在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。
而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。
虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。
并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。
我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。
表1.1 房地产开发投资资金来源单位：亿元年份2000 2001 2002 2003 2004 五年合计所占比例国家预算6.87 13.63 11.8 11.36 11.85 55.51 0.10%内资金国内贷款 1385.08 1692.2 2220.34 3138.27 3158.41 11594.3 21.57%债券 3.48 0.34 2.4 0.55 0.19 6.96 0.01% 利用外资 168.7 135.7 157.23 170 228.2 859.83 1.60%自筹资金 1614.21 2183.96 2738.44 3770.68 5207.56 15514.85 28.86% 其它资金2819.29 3670.56 4619.9 6106.05 8562.59 25778.39 47.96% （定金及预付款）资金来源合计5990.76 7682.76 9738.31 13185.6 17157 53754.33 100.00% 资料来源：各年统计年鉴1.2我国房地产企业主要融资方式1.2.1银行贷款银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。
我国房地产基金发展现状及未来前景
浅析我国房地产基金的发展现状及未来前景摘要：2006年以后我国房地产基金迎来了快速发展的黄金期，目前本土房地产基金募集规模不断扩大。
但也面临着法律体系与监管不完善、基金管理水平不高等状况，未来随着房地产行业的发展与融资结构的变化，私募房地产股权投资基金将继续保持快速增长的趋势，鉴于房地产基金良好的未来发展前景，一方面要形成符合市场环境的基金投资战略与策略，另一方面要尽快完善法律体系与提高监管水平，提升基金管理的治理水平，形成完善的退出机制，保持长期健康有序发展。
关键词：房地产基金；私募房地产股权投资基金；房地产行业中图分类号：f830.8 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）01-0-01一、我国房地产基金的发展现状与特点1.高速城市化进程与房地产行业融资特点迎来房地产基金发展的黄金期目前，据2012社会蓝皮书统计，我国城市化水平首次超过50%，城镇人口首次超过农村人口，高速的城市化水平将持续产生人口红利与房地产行业的快速发展，而从我们房地产企业的融资渠道来看，除了商业银行贷款以外，其他渠道分别是外资利用、房屋预售款及其他资金来源，随着国家的宏观调控，对银行贷款的限制，地产开发企业在土地获取环节将更多的利用其他资金渠道进行融资，据统计2010 年全国房地产基金公司已达100 余家。
2011年，房企常规的融资渠道受限。
在此背景下，许多房地产开发公司、信托公司都纷纷设立房地产基金，私募房地产基金迎来了一波发展高峰，清科数据中心统计显示，2012年共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，投资方面，全年房地产行业共完成投资交易80起，披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额，投资数量同比上升29.0%，投资金额同比回落11.6%；可见，目前我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
分析国内房产经济现状及其发展
分析国内房产经济现状及其发展摘要：随着我国经济的不断进步与发展，越来越多的房地产投资商开始考虑房产投资的营利策略。
但是从目前的实际情况来看，我国的房产发展存在着诸多的问题，很难承受外界的冲击，有些人故意放大房产市场的投资前景，达到敛财的目的，这对我国的房市会产生不利的影响。
本文主要就我国目前的房产经济现状进行相应的分析研究，并提出我国未来房产的发展方向，希望对大家有所帮助。
关键词：国内房产经济；现状；未来发展；分析一、我国国内的房产经济现状分析房地产经济作为我国的支柱性经济之一，对我国的发展有着重要的现实意义，但近些年随着有些投机者在房市的活跃，导致我国的房地产行业现状不容乐观。
房地产的价格波动很多都是由于人为因素造成的，并且这种现象一直在持续，房地产市场管理者很难对房地产的价格实行有效控制。
正是基于这一现状，我国的房地产经济才存在所谓的“泡沫经济”之称。
随着市场经济波动和货币的供求关系失衡，一旦房市的泡沫发生破裂，将会对我国的社会经济平衡造成很大影响。
我们只有认真分析房市的发展规律，制定合理的经济制度，针对存在的问题进行彻底解决，才会保证我国的房产经济政策发展。
具体来说可以从以下几方面分析：（一）房价盲目抬高从近些年的房市价格来看，我国的房地产价格出现了大幅度的提升，很多的地方政府都盲目太高了房子的价格。
造成该现象的主要原因是我国目前的土地价格出现了暴涨，土地的拍卖价格往往没有限制，所以房产的价格也没有一定的标准，房市价格出现了“虚价”。
国内的土地价格增长是直接推动我国房市价格“虚高”的主要原因，导致房市的混乱，无法控制。
同时，我国的人口的剧增、土地资源的匮乏和人们对于房价的不断增高的观念都没有转变过来，这也是造成我国房市价格“虚高”的原因之一。
（二）我国消费者没有从根本上认清房市价格的变动机制我国大多数的消费者都有一种错误的认识，那就是：他们对于房屋的未来价格预测偏高。
很多的消费者都认为房屋的价格会一直不停地涨下去，所以他们往往急着现在就买房，以寻求将来房屋的增值。
房地产金融市场的发展现状及趋势研究
房地产金融市场的发展现状及趋势研究随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产行业成为推动国民经济发展的关键产业之一。
随之而来的是房地产金融市场的兴起，房地产金融市场在房地产行业中发挥着至关重要的作用。
本文将对房地产金融市场的发展现状及趋势进行探讨。
1、住房按揭贷款住房按揭贷款是房地产金融市场中最常见的产品，这种产品帮助人们购买住房，提高了房屋销售量和国民居住水平。
近年来，住房按揭贷款的利率逐步降低，购房门槛不断降低，同时不动产登记制度的不断完善，让购房变得更加便利。
2、房地产信托房地产信托是指由信托公司在发行人和受托人之间设立的一种以房地产投资为主要原则的信托计划。
在房地产信托的运作中，信托公司作为受托人，负责管理和运作整个信托计划，而投资者则提供资金。
房地产信托产品可以分为直接投资型和信贷型，其中直接投资型较为常见。
3、房地产投资基金房地产投资基金是指由基金管理公司根据受托人的委托，组织资金投资于房地产行业的基金产品。
基金的规模和类型不同，包括REITs、PE、VC、Hedge Funds等。
房地产投资基金通常用于房地产项目的投资，包括住宅、商业、办公楼等。
4、资管计划资管计划是一种以房地产行业为主要投资领域的集合资产计划，其组织形式多样，包括资产支持计划，定向资产计划，优惠计划等。
资管计划通常不对外发行份额，而是根据某一特定的机构或投资者的要求设立。
1、科技与金融的融合随着科技的进步和金融市场的发展，科技与金融正加速融合。
智能投资、金融风险管理、财富管理等金融科技将会在房地产金融市场得到广泛应用，带来更多的智能和高效，进一步推动房地产金融市场的创新和发展。
2、去杠杆化的压力在中国资本市场的整体去杠杆化政策下，地产信托、私募基金等杠杆化金融产品的表现将会遇到更多的限制，降低了借款成本，提高了融资成本使得房地产市场更加稳健。
3、实体经济的需求在国家经济发展的战略转型中，实体经济发展必须获得更加充分和适宜的资金支持，房地产金融市场需要更加重视实体经济的需求而非过度关注金融投机。
上海市房地产市场发展状况与分析报告
上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
房地产行业发展现状分析与未来发展前景预测报告
房地产行业发展现状分析与未来发展前景预测报告目录1. 内容概述 (2)1.1 报告背景 (3)1.2 报告目的 (3)1.3 报告范围与方法 (5)1.4 报告使用的资料来源 (5)2. 房地产行业发展现状分析 (7)2.1 过去一年的行业概况 (8)2.2 行业的政策环境与宏观经济分析 (9)2.3 行业市场结构与竞争分析 (10)2.4 技术进步与创新趋势 (13)2.5 市场趋势与消费者行为 (14)2.6 存在的问题与挑战 (15)3. 未来发展前景预测 (17)3.1 宏观经济预测与行业趋势 (18)3.2 技术变革与创新驱动 (19)3.3 政策环境与监管趋势 (21)3.4 市场需求分析 (22)3.5 风险与不确定性因素分析 (23)4. 房地产市场细分行业分析 (24)4.1 住宅房地产 (26)4.2 商业房地产 (28)4.3 投资房地产 (30)4.4 其他细分市场 (32)5. 房地产企业分析与市场策略 (33)5.1 企业竞争策略 (35)5.2 企业并购与合作 (36)5.3 创新商业模式与服务 (37)5.4 企业财务与经营分析 (39)6. 案例研究 (40)6.1 成功案例分析 (42)6.2 失败案例反思 (43)6.3 相关经验教训总结 (44)7. 结论与建议 (45)7.1 行业总体展望 (46)7.2 对房地产企业的建议 (47)7.3 对政策制定者的建议 (49)1. 内容概述本报告旨在深入剖析房地产行业发展现状，并基于详尽的数据分析和市场调研，对未来发展前景进行多维度的预测。
报告分为三大部分展开：总体现状分析，这部分将展现中国乃至全球范围内房地产市场的发展概况，包含市场规模、增长曲线、区域热度和投资偏好等方面的数据分析。
我们将讨论促成或阻碍市场发展的各类因素，如宏观经济环境、金融政策环境、政府调控措施以及技术创新所起的作用。
将对城市化进程和居住迁移模式的变化进行深入分析，解析这些变量如何影响房地产市场供需关系。
我国房地产信托问题分析
我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。
但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。
本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。
因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。
自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。
但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。
因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。
当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。
其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。
我国房地产业利用海外基金的现状及发展对策
年顺 驰 中 国 控 股 有 限 公 司 与 摩根 士 丹 利 继 续 升 值 的 预 期 存 在 ．海 外投 资基 金 仍 房地产基 金达成 战略合作 投资意 向 ． 共 会 通 过 大 量 进 入 我 国 的 房 地 产 市场 以赚 同进 行 房 地产 开发 投 资 三 是 直 接 在 国 内成 立独 资项 目公 司 ． 行 投 资 与 开 发 。 进 比较 典 型 的是 新 加 坡 嘉 德 置 地 ．该 集 团 取 人 民 币汇 差
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人 升 企 业 直 接 投 资 参 股 或 成 立 新 的 投 资 公 革 以 来 ． 民 币一 直 单 边 上 浮 ． 值 幅度 海 外 基 金 正在 加 快 我 国 房地 产 市场 的扩 张 步 伐 ．尤 其 是 在 人 民 币 升 值 后
２０ ０ ６年 海 外 投 资 基 金 在 中 国 的 地 产 项 目达 ５ ０个 ． 投 资 达 ６ 总 ０多 亿美 元 海 外 司 ． 用 开发 商 寻找 土 地和 新 项 目 ０ ４ 为 １％以上 。 利 ２ ０ ３ 由于 国 际 压 力 ， 要 人 民 币 只
３ ％￣ ６ ．可 见 海 外 基 金 在 试 水 中 国 ６ Ｕ４ ％ ２ 、投 资 收 租 型 。有 两 种 投 资 方 式 ，
目前 国 内 银 行收 紧房 地产 行 业 信 贷 政 策 的打 击 ． 们迫 切 需要 寻找 资金 来 源 ． 他 甚
房 地产 市场 的过 程 中非 常 谨 慎 地 选 择 了 第 － ＊ 方 式 是 投 资成 熟 物 业 ．长 期 持 有 等 的影 响给 国 内许 多地 产 商 带 来 非 常 大 ０
金 一 改 不 参 与 被 投 资 企 业 的经 营 管 理 ． 只在 被 投 资企 业 的董 事 会 层 面 上 控 制 的
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目前国内房地产基金发展现状和问题
私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。
基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。
一、房地产私募股权基金的现状
1、房地产私募股权基金的概况
据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31
个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投
资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。
2007年
整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。
2008年度
下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配
比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。
从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。
而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累
积刺激等因素影响又有幅度上的上升。
中国本土私募房地产投资基
金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011
年三季度，当年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。
2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金
目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。
对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。
两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。
3、基金管理——引入外援vs自主管理
我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。
2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞
银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人。
该基
金于2011年二季度完成募集，规模为2.50亿美元。
之后，2011年
8月，远洋地产也联合KKR打造投资中国房地产市场的基金平台，
分别对基金出资7,000.00万美元。
清科研究中心认为，引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野，同时有助于有兴趣参与中国
房地产行业投资的外资机构进入中国市场。
清科研究中心数据显
示，上述“引入外援”的基金管理模式尚不多见，目前中国市场中
多数本土私募房地产投资基金采取纯本土投资团队管理。
4、资金投向——住宅vs商业
房地产私募股权基金投资额仍相对集中于一线城市，北京、上海、广州三个城市以绝对的数量优势占据了总投资额的前三位。
另外，我们也可以根据有关资料预测出，近年来房地产私募股权基金在投资方面有逐步向二、三线城市扩展的趋势，像海南、河南、陕西等经济欠发达地区所获得的来自私募股权基金的投资有上升的趋势。
目前，中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业均吸引了私募房地产投资基金的关注。
例如，盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。
与此同时，在严厉的房地产市场调控
政策下，另有部分私募房地产投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。
例如，高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。
另外，由复星集团、易居国际以及赵汉忠等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目，而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金则将目标瞄准了保障房建设，通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
5、基金结构——传统有限合伙形式vs加入优先劣后LP设计的有限
合伙形式
清科研究中心注意到，现阶段“中国式”私募房地产投资基金在基金结构上与国际通行的房地产基金呈现出较大差异，不少基金
的投资人中都出现了房地产信托计划的身影，并且有部分“中国
式”私募房地产投资基金在普通私募股权投资基金的有限合伙制基
础上进行创新，加入了信托产品设计中常见的“优先及劣后受益
人”概念，信托计划作为优先受益人在有限合伙制私募房地产投资
基金中出资。
二、存在的问题
1、法律身份的障碍
目前国内涉及投资基金、产业投资基金、股权投资基金进而私募股权投资基金的法律法规都很不完善，缺乏相关法律法规的保障是发展我国房地产投资基金以及私募房基金的首要障碍。
从根本意义上讲，法律法规缺位的现状等同于私募基金地位“非法”，肯定将影响包括私募房地产股权基金在内的私募股权基金的整体发展。
对投资者来说，参与私募房基投资的合法化、话语权应该怎么定位都有待法律的保护。
2、金融环境基础的薄弱
目前我国缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。
我国信用产品的市场化程度较低，使得经济活动中的失信行为大量发生，严重干扰和破坏了市场经济秩序。
对于依托信用关系为基础的房地产私募股权投资基金而言，良好的信用关系是其良性发展的根本保障。
信用制度不健全，投资者无法把资金委托给投资基金管理，基金管理者也无法有效开展房地产投资业务。
信用制度的不健全已经成为制约房地产投资基金发展的重要因素。
3、产业经营模式的不成熟
目前，我国仍然处于房地产市场发展的初级阶段，大大小小的房地产企业几乎都是全能型企业，开发业务模式基本都是利用银行资金买地盖房子，然后卖掉，接着又换个地方简单重复同样的过
程，企业通过开发赚取利润的赢利模式主要依靠物业销售收益。
这种商业模式客观上造就了企业自有资金少，拿着银行资金盲目圈地、圈钱，资产负债率高，且较大的房地产项目开发周期长，涉及诸多政府部门审批，计划和预期的控制力弱，财务风险没有保证，抵抗风险能力差，这种短期化“滚动开发”盈利模式的资金链条脆弱，一旦销售或施工环节出点问题就会引起现金流的非正常波动，严重时会使企业面临资金链断裂而导致财务危机。
4、退出机制的限制
房地产私募股权基金投资的目的不是单纯为了长期经营，而是要通过转让所投资企业的权益为投资者获得更高的投资回报，这就必然要求市场提供退出机制。
有效的退出能够使私募房基变现其投资，同时被投资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。
包括私募房地产基金在内的私募股权投资最常见的退出方式有IPO上市、出售、杠杆在融资这三种。
这三种退出渠道涉及到证券市场、产权交易市场、购并市场，而我国目前资本市场体系层次尚难作为房地产私募股权基金退出的主渠道。
如何建立多层次的资本市场和完善退出机制已经成为阻碍房地产私募股权基金发展的主要原因之一。
5、人才缺口
私募房地产基金对于管理人才的要求较高，基金管理团队需对房地产行业具有深入了解，最好具备房地产企业工作经验，同时又需要熟悉私募股权投资基金的运作管理。
现阶段这类人才缺口较大，相信将随着行业的发展成熟逐步形成专业的私募房地产基金管理人团队。