华润欢乐颂商业综合体产品介绍1729593750
华润：购物中心品牌化战略
华润：购物中心多品牌化战略一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系统二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程2、华润商业地产开发的四大优势三、华润中心品牌打造1、华润中心品牌始于深圳万象城2、万象城模式的优势和劣势3、深圳的万象城大手笔打造4、深圳华润中心的打造四、欢乐颂品牌打造1、再造一个品牌的必然逻辑2、华润万家的欢乐颂打造3、深圳南山首个欢乐颂项目五、其他1、印象城，未来的又一综合体品牌2、旅游地产项目六、华润下一步一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系列预计到2016年，全国开店15家，购物中心开发面积超过70万平方米。
二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程华润多个品牌综合体项目的成功运作与复制，与华润集团多年在地产开发领域的战略部署和稳扎稳打密不可分。
从单一的住宅开发开始高端产品探索，到2005年的“住宅开发+持有物业”的商业地产介入，2009年华润置地已经过渡到了“住宅开发+持有物业+增值服务”的高端综合物业经营模式，同时华润万家的欢乐颂综合体品牌开始发力，华润集团终于具备在各大城市复制综合体项目的能力。
期间发展战略清晰的分为三部分：（1）单一住宅开发模式。
1994年，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远，由此掀开了华润在内地拓展地产业务的帷幕，随后以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局。
并确立以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的住宅开发模式。
此种模式在当时很好地提升了华润置地多住宅项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射力。
此时宁高宁还有通过投资控股，南入股万科，北入股华远，打造地产巨无霸的思路，惜未成行；（2）“住宅开发+持有物业”开发模式。
2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资持有物业，深圳华润中心一期的万象城开发在全国迅速成为高端综合体的一个标杆。
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
厦门欢乐颂购物中心简介
厦门欢乐颂购物中心简介厦门欢乐颂购物中心是厦门市一座知名的大型购物中心，坐落在厦门市思明区的中心地带。
作为厦门市的标志性建筑之一，欢乐颂购物中心于2008年开业，是厦门市最早的购物中心之一。
该购物中心占地面积约10万平方米，拥有丰富的商业设施和多样的购物选择，为广大消费者提供了一站式购物、娱乐和休闲的综合体验。
欢乐颂购物中心以其独特的设计和丰富的品牌资源吸引了大量的消费者。
购物中心外观设计独特，采用现代简约风格，大面积的玻璃幕墙使整个建筑充满了时尚感。
宽敞明亮的室内空间提供了舒适的购物环境，让顾客能够尽情享受购物的乐趣。
欢乐颂购物中心的商业设施齐全，拥有大量的品牌商店和专卖店，涵盖了时尚服饰、奢侈品、家居生活、数码电器、美食餐饮等多个领域。
无论您是购买时尚服饰还是寻找特色餐厅，欢乐颂购物中心都能满足您的需求。
此外，购物中心还设有超市、电影院、儿童乐园等配套设施，满足不同年龄段人群的需求。
作为一座综合性购物中心，欢乐颂购物中心还定期举办各类主题活动和促销活动，吸引了众多消费者前来参与。
这些活动包括时尚发布会、特色美食节、艺术展览等，为顾客提供了更多的购物选择和娱乐体验。
购物中心还设有VIP会员制度，为会员提供专属优惠和服务，让顾客感受到尊贵和特别。
除了购物和娱乐，欢乐颂购物中心还注重公益事业和社区责任。
购物中心积极参与各类公益活动，关注弱势群体和环境保护，通过捐赠和志愿服务等方式回馈社会。
购物中心还与周边社区建立了良好的合作关系，举办社区活动，促进社区的发展和融合。
厦门欢乐颂购物中心作为厦门市的知名购物中心，以其独特的设计、丰富的商业设施和多样的购物选择吸引了众多消费者。
购物中心通过不断丰富的活动和优质的服务，为顾客提供了愉悦的购物体验。
无论您是购物还是休闲娱乐，欢乐颂购物中心都是您理想的选择。
前来欢乐颂购物中心，让我们一起享受购物的乐趣吧！。
华润产品线介绍
产品线介绍商业项目：1）万象城都市综合体系列位于现在或未来的城市中心，提供居住、办公、商旅、以及购物、休闲、聚会、社交等“一站式”消费体验。
万象城都市综合体系列-深圳万象城2）区域商业中心五彩城系列一线城市副中心或二三线城市的传统商业区内，集餐饮、娱乐、购物、休闲和时尚生活为一体，注重消费体验的，面向家庭的“一站式消费”型购物中心。
住宅项目：1)万象高端产品线位于城市核心商务区，是华润万象城都市综合体的有机组成，为城市高端人群提供的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动。
代表项目：深圳幸福里2)城市高端产品线位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求提供的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩九里3)郊区高端产品线位于城市郊区，拥有独特景观或人文资源，为高端置业的上层家庭，打造与之相匹配的、地标性、稀缺性高端中低密度产品。
代表项目：宁波卡纳湖谷4)城市品质产品线位于城市市区，以上佳的景观营造和社区品质，为关注城市配套及城市交往的品质追求家庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目：上海滩花园5)城郊品质产品线以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为品质追求的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目：北京橡树湾6)城市改善产品线为城市中产阶级，家庭生命周期驱动的居住改善家庭，在城市市区范围提供的住宅产品，营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目：合肥幸福里7)郊区改善产品线为城市中产阶级，家庭生命周期驱动的居住改善家庭，在城市郊区范围提供的，具有尚佳景观环境、舒适居住空间的综合居住社区。
代表项目：无锡太湖国际社区8)旅游度假产品线拥有稀缺的旅游度假资源，为追求度假享受的客户提供的多样化休闲度假住宅组合产品。
代表项目：石梅湾九里备注说明，非正文，实际使用可删除如下部分。
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华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
欢乐颂介绍
339欢乐颂项目介绍华润万家欢乐颂华润集团/整体概况•华润集团最早成立于1938年，有超过70年的发展历史。
•华润集团由国务院国资委监管，是关系国计民生的53家国有重点企业之一。
•总部在香港注册和运营，2009年底旗下拥有6家香港上市公司，15家一级利润中心，在职员工达30万人。
•自05年起连续被国资委评为A级企业。
•自05年起连续被国资委评为A级企业•在超市、啤酒、地产、电力等领域具行业优势和领导地位。
•截至2009年，华润集团总资产达到4,169亿港元，营业额达到1,607亿港元。
•世界500强企业。
华润集团及华润零售集团企业架构华润创业华润电力华润置地华润华润燃气华润水泥华润金融微电子华润零售集团住宅开发物业管理万象城P ifi 华润万家Galaday Leonardo 华润零售集团（香港）Pacific coffee Vivo+华润万家（香港）欢乐颂华润苏果OLE 华润万家华润堂中艺VANGO Voi_la ！BIT欢乐颂全国项目地无锡2011合肥2012成都2012珠海2012深圳2010不应有奢华，而是朴实；不应有距离，而是亲近欢乐颂是华润零售倾力打造的梦想之城不应是一成不变和枯躁的，而是充满阳光和令人愉悦的不应仅仅是一个商品交易的平台应该是一个参与、分享和共建的生活平台更应该是一个追求快乐生活方式的倍增器欢乐颂定位以所在区域家庭消费者为主要服务对象，兼顾商务及旅游顾客具备满足基本购物生活及顾客，具备满足基本购物、生活及商务服务、社交、文化及休闲娱乐需求的多项功能组合的购物中心。
需求的多项功能组合的购物中心Lifestyle欢乐颂致力于成为对家庭生活方式具有深刻影响力，充满欢乐故事的区域生活广场。
品牌LOGO释义灰色：建筑的基石欢乐的平方欢乐的广场民族零售事业的橙色：紫色：民族零售事的使命感与激情阳光文化与亲和力特有的文化气质和对生活品质的追求欢乐颂项目介绍339欢乐颂339339欢乐颂位于成都市中心双林路与猛追湾街的黄金交界处由四川省川塔恒项目概要339欢乐颂位于成都市中心双林路与猛追湾街的黄金交界处，由四川省川塔恒远实业有限公司与华润万家共同打造的一个集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游、星级酒店及商务办公于一体的大型商业综合体。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析 80页PPT文档
人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000
8000 深圳
7000 6000 5000 4000 3000
杭州
人均GDP10000美元
沈阳
大连 郑州
青岛 合肥 重庆
成都
南宁
2019 2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019 2019 2019 2019
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
24 20
14
选址原则
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称 深圳万象城 深圳大冲大象城 杭州 万象城
位置特征 罗湖-核心商务区
5
华润置地全国布局 以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海南、 淄博、日照、余姚、秦皇岛等
一线城市
二线城市
沈阳
北京 秦皇岛 鞍山
华润欢乐颂成都339项目资料
: Approx. 5,600m2 : 约 5,600平米
Floor Plan –Level 2
楼层平面图 : 二层
都市品味
潮流玩味地带
For Identification Purpose Only Subject to change without prior notice 图片仅供参考之用 如有任何改动恕不另行通知
Featuring FUN2 – [V] KTV
欢乐颂特色 –
2
[V] KTV
Cooperation with CHANNEL [V] to create the most unique KTV in Chengdu 与CHANNEL [V] 合作打造成都市最有特色的KTV Located at Zone B with 5,000m , [V]KTV will become an attractive KARAOKE box 位于B栋, 占地5,000平米的[V]KTV为大众式互动体验式KARAOKE歌城 Regularly invite famous artists and celebrities, as guests or performers 定期邀请知名艺人、音乐新人、达人作为嘉宾及表演嘉宾 Competition function like "King of K Song" will be held weekly, monthly quarterly and yearly. 进行“K歌之王”[V]KTV周冠军、月冠军、季冠军至年度冠军的选拔活动
Plaza Plan – Level 1, Fun² Chengdu 339
成都339欢乐颂 – 一楼广场图
For Identification Purpose Only 图片仅供参考之用
深圳欢乐颂 分析
B:建筑内部结构及业态分布
采用中庭为中心,向四周发 散的设计方式。中庭设计比较大 气，电梯布置比较清晰。装饰不 怎么入眼。 屋顶空中花园，餐饮布局不 太好； 拥有直通地下超市的采光井 道，想法挺不错，但做法略显小 气。
C:建筑立面、绿化及其他细节
欢乐颂是一个很规则的立方体呈 现出来，外立面的装饰采用不规则的 版块拼接，内层为铝板幕墙，由钢结 构把里面分割成不规则的小块，比较 有新意，也利于广告位 排放 ，从远 处看过来也是比较抢眼的。
PART ?
深圳欢乐颂
：
深圳华润欢乐颂购物中心，是华润万家倾力打造 的梦想之城，定位以所在区域家庭消费者为主要
A:整体情况
对象，兼顾商务及旅游顾客。
欢乐颂地理位置优越，欢乐颂深圳南山店位 于南山文化中轴线上，与南山市政公园自然衔接， 临近地铁保罗线，交通也比较便利。建筑面积为 32000平方米，地上5层地下2层，包含主题百货、 华润万家主力超市、餐饮、美容美发等经营品类， 华润人把它叫做“MINI万象城”。 欢乐颂推出了“快乐消费”概念，具有区域 内独有的“欢乐调频”、“VIP课堂”、“家庭 亲子洗手间”等服务设施，通过亲民、有趣的文
总体来说外立面是比较成功 的案例。
优点
缺点
※ 1·定位精准（大众化人群）
※ 2·传统的商业流线顺畅有效 ※ 3·业态布置合理 ※ 4·总体布局合理
※ 1·屋顶空间利用不好
※ 2·总体中规中矩无特色
化营销和氛围体验，具有独特的文化特征。
A:整体情况
深圳欢乐颂购物中心地界比 较开阔，易于疏散，有充裕的花 园广场供游客、购物者休息。 对面是一大片小区、公寓楼， 有着成熟的居住氛围和稳定的消 费人口，并且位于次级干道南新 路上，也是很好的选择。
华润商业产品系列介绍
华润臵地
品质给城市更多改变
华润商业体系---主要合作品牌之三
国际国内主力店：根据不同项目特点和需求，进驻不同的产品系列
冰纷万象滑冰场--东南亚最好的奥林匹克标准真冰滑冰场
嘉禾影城—顶级标准影城
顺电—国内知名电器连锁品牌
NOVO--中国新概念商场
非非想时尚发型〃咖啡——日本高档发型沙龙
SPORT 100—知名大型运动概念店
区域中小型商业体
区域中小型商业体发展状态
发展现状
− 区域中小型商业体“欢乐颂”是华润零售集团旗下未来重点扩张的新业态，深圳金福瑞项 目（南山店）是第一个该系列产品，以租赁方式，未来更多的项目将自购物业；
主要业态
− 区域性中小型购物中心以大卖场和普通百货店为主体，加入大众化服装鞋帽店和专业生活 用品店，比较适合城市区、地市级甚至县级城市普通消费者需求；
发展空间
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
“万象城”全国复制战略
2004年 2010年 2010年后
深圳︱万象城
杭州︱万象城
郑州︱万象城 大连︱万象城 沈阳︱万象城 成都︱万象城 南宁︱万象城 ……
− 深圳“万象城”是华润（集团）开发的第一个大型购物及休闲娱乐中心,华润集团致力于在全国范围内复制发展 以“万象城”大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”商业地产项目，为更多的城市带来全新的 时尚理念和消费体验。
A住宅
B酒店
C购物中心
D办公
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
杭州︱万象城
− 杭州万象城项目占地面积约150亩，总面积80多万平 方米，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒 店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体， 总投资预计超过50亿元港币； − 万象城购物中心的面积达到24万平方米，招租率基本 达到100%，是杭州第一个真正意义的SHOPPING MALL，2010年即将开业； − 全球最大奢侈品集团LVMH旗下著名品牌LV，在杭州 万象城开设1880平方米的专卖店，将成为该品牌全球 最大的旗舰店之一；PRADA和miumiu将分别在万象 城开出1000平方米和300平方米的专卖店；DIOR将开 出500平方米的旗舰店；卡地亚也将在万象城开出500 平方米的旗舰店；FENDI、ZEGNA、FERREGAMO这 些国际鼎级品牌也已经进驻。
“欢乐颂”简介
“欢乐颂”简介
“欢乐颂”是华润零售集团旗下未来重点扩张的新业态，目前华润零售集团隶属于华润创业，旗下拥有华润万家、苏果、Vango、Ole、中艺、华润堂、Leonardo等商号。
目前中艺与Ole已经开始与万象城捆绑在国内发展，其余的华润万家、苏果、Vango、华润堂、Leonardo以及思捷环球拥有的“Esprit”及“RedEarth”品牌将整合入购物中心“欢乐颂”店内，实现同时扩张。
“欢乐颂”主要定位对象为区域家庭消费，并兼顾有商务及旅游顾客功能。
销售的商品高达8万多种，不仅具备了居民日常购物、休闲、餐馆、文化、金融等服务功能，更迎合了消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重购物体验。
2010年10月1日，华润万家全新业态品牌欢乐颂全国首家店——深圳南山店盛大开业。
欢乐颂深圳南山店建筑面积为32000平方米，地上5层地下2层，包含主题百货、华润万家主力超市、餐饮、美容美发等经营品类，是欢乐颂购物中心全国签约项目当中的MINI版本。
目前，欢乐颂已在香港、深圳、成都、无锡、杭州、珠海、海口、合肥、哈尔滨、南京等数个中国内地区域领先型城市中通过持有物业或合作开发的方式选址打造欢乐颂购
物中心或综合商业体项目。
华润欢乐颂招商手册
业态组
饰 闲 厅 妆
数码产 训 运动 务 发 书源自电运动专业 纤 讯
时 务
饮
娱乐 运动
B1
药
参
1/F
2/F
3/F
4/F
5/F
Better Life together
发
华润 东 华 个 业务发 华 个 区 东 辖 实现销 门 额 达 过 亿 华
员 华润 质 华润 规 华润苏 军
区
态
欢乐颂 处 宝 这 态 级 东 庙 级 东 创业 简 头 园 区
项 头 头 来 绿 学 汇 东 贸
湾 环
场 区
货 庙
业 岁宝 货 组
园
条线
车经过
铁
号
长线
车
项 贯 铁 车 转 达 将
轴线 导 个 汇 过 购
广场 条线
设
学 门 医
娱乐设
迹 规 规 动 综 动 动 个 区图书馆 个 区 个 级 个 个 个
购
项目总占地面积2万多 平方米，由购物中心和 文化公园两部分组成。 其中购物中心占地9000 平方米，商业建筑面积 35000平方米，地下两 层，地上五层，提供约 350个机动车停车位， 100个非机动车停车 位。
宝 客 验 过 讲
边 区 费环
顧 视购
欢乐颂 区 购 题
项 货 会 厅
个欢乐 题 华润 饰
视觉 悦
• • • • • 广场 层层 铺 内设计 间 悦 购 电
间 购
营 验 设计 业 动线
验
创 动层间顾 间 会
视觉
亲
楼层
5/F 4/F 3/F 2/F 1/F B1
时
务 饮 运动 娱乐
华润欢乐颂购物中心业态规划分析
华润欢乐颂购物中心业态规划分析欢乐颂”是华润万家由零售开始转型为商业地产的一个重要风向标，并与现在领先于市场的大连万达与福建宝龙相反，这两家都是由地产直接转入商业地产。
但放眼全球，50%以上的商业地产开发商都是零售企业，因为只有做过零售的才是最懂商业，但目前在咱们中国，却正好恰恰相反。
欢乐颂是华润万家业态多元化大家庭中重要的一员,属于华润集团旗下的以经营零售、大卖场为主的购物中心。
“欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态，其市场辐射范围为区域性的购物中心，主要满足家庭的日常玩乐购。
令笔者钦佩的是华润万家虽然在国内零售业界论其资本实力与门店规模堪称无出其右，但在国内无论是其整体运营实力、市场份额与营利水平仍然难与其规模相匹配。
如今看来华润万家的高层决策者们丝毫没有懈怠，他们没有去计较一城一池或一朝一夕的得失，而是着眼于企业的长远战略发展，并牢牢立足于国内市场与未来趋势的研究，并在业态规划方面瞅准市场空白点来发力。
欢乐颂其在业态上的规划，与万象城的定位明显偏低，但比万象城要亲民得多，同时此业态的诞生有助于填补处在万象城定位于高档奢华的城市精英与高级领与金领的客层，与华润综超普通大众市民之间的市场空隙。
华润万家启动“欢乐颂”的扩张有其独特优势，这种优势连万达都自叹不如，主要是在其丰富的零售商业资源，这是商业地产最核心的竞争力，这些商业零售资源将保障“欢乐颂”的扩展范围、复制速度、开业率及良好运营。
公司目前拥有华润万家、苏果、Ole’精品超市、V ango便利店、blt、Voila！酒窖、中艺、华润堂、LEO N A RDO、健康与美容零售VivoPlus等连锁品牌，还进一步组建百货公司和院线、剧院，加上之前独家经营的“Esprit”及“RedEarth”的思捷环球，独资拥有高档时装皮具GA LADAY及在今年6月份收购的P acific Coffee。
这样“欢乐颂”同时可以将华润旗下超市、百货、酒窖、咖啡店、美容与健康、高档零售等近10个零售业态整合其中，涵盖主力店、中店及小店，达到60%的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对外招商，保证开业率及开业速度，为快速扩张奠定坚实基础。
华润集团商业地产说辞销讲词
华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。
华润品牌展示——品牌墙处1.讲解目标（1）华润集团红色央企、拥有多元业务领域；（2）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；（3）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。
2.讲解要点（1）通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2）强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心；（3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。
3.标准说辞华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说：这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。
本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。
所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7000亿元，利润1000亿，总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。
“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全球500强排名第187位，2013年度央企业绩排名第五位，截止2013年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。
华润商业产品系列介绍
常州运河商业中心
2010年及以后陆续在二三线城市储备“住宅+商业中心”用地，大力发展区域商业地产
区域商业中心项目 及发展规划
华润置地
品质给城市更多改变
北京橡树湾Living Mall
区域性商业中心
位于北京市海淀区上地清河板块，living mall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万平米，打造Living Mall for more living的全新消费理念 ，是区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城； 集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。
中艺是以经营中国工艺品为主的知名品牌店，主营中国工艺精品、珠宝首饰和中高档华服 。
华润自有超市及相关零售品牌
“LEONARDO DI GASUN”品牌于1902年在意大利创建，主要产品包括皮鞋、服装、皮具等系列。在二十世纪八十年代由华润引进中国市场。
华润堂是专门为顾客提供健康产品和健康服务的零售连锁专门店，以中华的调理滋补理论为宗，结合现代营养标准，为顾客提供燕窝、虫草等参茸补品，健康食品，维他命和矿物质等补充剂，还提供部分中西成药和个人护理品。
华润置地
辐射人口
6
城市选择
1
区位选择
2
建筑规模
3
地块形状
5
区域中小型商业体选址条件（欢乐颂系列）
具体位置及交通
4
发展空间
7
产品系列之三—区域中小型商业体
二三线城市为主，少量一线、四线城市
二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域
看成都339项目
看成都339欢乐颂李伦14.3.10339欢乐颂项目是华润万家在西南区开出的第一个区域型购物中心，地处东门猛追湾与双林路交汇口，其总体面积达10万平米，车位1200个，由新时代影城、剧场、BLT精品超市、潮流店铺、美食、音乐餐吧、卡尔森超五星酒店、创意办公等丰富的商业形态，沿河600米的自然临河景观带、213米旋转餐厅、开放式建筑设计。
339取自电视塔339米的建筑高度，就成都来说，电视塔339米高度足可以俯瞰全城，成为城东的地标式建筑。
直接来说，339欢乐颂项目从定位及经营忽略了以下几个重要元素。
首先，项目地处东门猛追湾，该区域辐射人群以69、82、红光小区、新鸿社区等原国有企业住宅区为主，整个片区属成华区管辖，在近十年的商业高速发展中变化不大。
欢乐颂在项目定位上对于是做社区型购物中心还是做RBD型购物中心的定位上概念不清。
至少目前整体项目RBD概念还没有达到充分融合，而发挥RBD型商业体的作用。
其二，对于组成项目的A栋、B栋、电视塔几个板块在功能分区及衔接手段上过于单一，A区、B区、电视塔三个板块与339欢乐颂项目主题结合的不是很紧密。
电视台作为衔接A区、B区的中间桥梁，在过渡链接上几乎没有任何技术手段将A、B区有效衔接，作为购物中心的两个主题购物区断裂无联系是非常危险的，无品牌联动、无营销活动引导、无顾客流动将直接影响运营。
其三，339项目周边3公里范围内有成都电子科技大学、成都广播电视大学等高校消费群体支撑，在针对美食、潮流、时尚、欢乐等元素的组合上，无主题分区，特点不突出，仅凭导视引导与宣传平面广告引导根本无法起到很好的效果。
在规划定位上有一定偏差，视觉导视上无明显区域化表现加以突出引导，因此逛完后体验感不够明显，能够深刻有印象的地方可能只有夜幕来临其华丽的建筑外立面灯饰效果了。
其四，运营手段上未能通过有效的文化营销、旅游营销指向经营，其基本功未尚未做足。
视觉营销上未能起到烘托商业氛围的作用。