美丽乡村田园综合体(一期)PPP项目物有所值评价报告

某某市某某美丽乡村田园综合体（一期）PPP 项目

物有所值评价报告

目录

一、项目基本信息 (1)

（一）项目概况 (1)

1.项目情况 (1)

2.项目建设内容规模 (2)

3.项目运作模式和机构设置情况 (4)

（二）项目风险分配 (7)

1.风险分配原则 (7)

2.风险分配基本框架 (7)

（三）项目运作方式 (7)

1.项目合作年限 (10)

2.项目资产权属及期满资产处置 (11)

（四）交易结构 (12)

1.投融资结构 (12)

2.项目回报机制 (12)

3.调价机制 (15)

4.绩效考核及政府付费原则 (16)

二、物有所值评价依据和原则 (17)

（一）物有所值评价依据 (17)

（二）物有所值评价原则 (18)

三、物有所值定性评价 (19)

（一）物有所值定性评价程序 (20)

1. 确定定性评价指标体系 (20)

2. 组建专家组评审 (23)

3. 定性分析评价 (23)

4. 做出评价结论 (23)

（二）物有所值定性评价过程及结果 (28)

1. 定性评价评审会 (28)

2. 定性评价专家组成员 (29)

3. 专家评分情况及专家意见 (30)

（三）定性评价最终结果 (39)

四、物有所值定量评价 (39)

（一）PSC 值计算 (39)

（二）PPP 值计算 (43)

五、物有所值评价结论 (49)

附表1 PSC 值计算表 (50)

附表2 PPP 值计算表 (51)

按照《某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发[2014]60 号）、《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金[2014]76 号）、《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金[2014]113 号）和《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》等相关法律法规、规章制度的规定，根据《政府和社会资本合作项目物

有所值评价指引（试行）》相关指导，并主要以《某某市后港镇政府PPP 项目实施方案（初稿）》等文件为参考依据，对传统政府模式和PPP 模式下该项目的发展进行物有所值评价，以便达到促进某某市后港镇政府PPP 项目良性发展和有序推进，并检验该项目是否能够增加公共产品和服务供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公

平竞争的目标。本报告包括项目基本情况、物有所值定性评价、物有所值定量评价和物有所值评价结论四个部分。

一、项目基本信息

（一）项目概况

1.项目情况

某某市某某美丽乡村田园综合体（一期）PPP 项目（以下简称“本项目”）以乡村旅游为突破口，着力打造全域乡村旅游综合体，推动镇域经济转型升级，提质增效，以乡村旅游产业的突破，形成一个全覆盖推进农村环境综合治理和美丽乡村建设的新模式，实现创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，推动镇域实力持续增强，农民收入持续增长，生态环境持续优化，建设文明幸福新后港。本项目将建成为集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区。

项目建设地址位于某某市市区北郊，包含“湖塘村”、“大山坞村”、“枧头村”、“杨家坞村”、“钱家村”、“磻溪村”、“大

田村”、“杨衣山”八个村落，用地范围内山体林立，“某某”穿境而过，面积约4 平方公里。

某某市某某美丽乡村田园综合体项目分两期投资建设，一期主要

为某某道景观、乡镇企业遗址公园、道路管网及外立面改造以及景观提升等项目基础设施和公用设施的建设，二期主要为滨水新天地、农田建设、花田建设、药田建设、民俗商业街和酒店等经营服务项目的建设。

本次实施内容和项目招标范围为项目一期工程，本方案中条件设置如

无特别说明均指项目一期工程，项目一期工程建设期为

2 年。

本项目一期工程可研估算总投资（不含建设期利息）为30000 万元，其中：建设工程费用28061.56 万元，工程建设其他费用1064.7 万元，预备费873.8 万元。建设期利息按央行五年期及以上贷款基准利率测算，总计约1188 万元。故本项目估算总投资（含建设期利息）为31188 万元。

2.项目建设内容规模

本项目依托某某市后港镇磻溪七彩农园，建设某某休闲小镇，

集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区，规划面积约4 平方公里。

某某市某某美丽乡村田园综合体项目分两期投资建设，一期主要

为某某道景观、乡镇企业遗址公园、道路管网及外立面改造以及

景观提升等项目基础设施和公用设施的建设，二期主要为滨水新天地、农田建设、花田建设、药田建设、民俗商业街和酒店等经营服务项目的建设。

本次实施内容和项目招标范围只包括项目一期工程，项目一期具体建设内容和建设规模见表1。

表1-1 项目一期建设内容和建设规模

3.项目运作模式

本项目选择DBFOT（设计—建设—融资—运营—移交）模式投资建设。某某市授权某某市后港镇政府为项目实施机构，授权某某市国有资产经营管理有限公司为政府注资代表单位，引进社会资本，实

行PPP 模式，与社会资本联合组建 SPV 公司。SPV 公司按照市政府的规划要求，进行本项目主体及附属设施设计、建设。项目建设完成，由SPV 公司负责项目的运营维护。在运营维护期间，某某市财政局依照市人大预算决议，按年为 SPV 公司在本项目的工程建设成本、运营维护服务成本、合理利润、融资成本、税费等进行政府付费。合作到期，SPV 公司将项目资产、文档和知识产权及运营权等通过合法合规的方式移交给政府。移交时制定的标准包括设备完好率和最短可使用年限等指标。

4.项目公司组建

(1) 项目公司股权结构

本项目项目公司注册资本金为6000 万元。其中，政府方出资代表某某市国有资产经营管理有限公司货币出资600 万元，占股10%；社会资本货币出资5400 万元，占股90%；注册资本金根据项目实施计划以及项目进度缴纳到位。如项目融资需要，项目公司增加注册资本由政府授权出资人和中选社会资本协商确定。

除注册资本之外的项目资本金由社会资本随工程投资建设进度足额缴纳到位，市国资公司不承担筹集剩余项目资本金的义务。未来如因项目建设规模调整导致需要追加项目资本金的，同样由社会资本负责追加，市国资公司不承担追加项目资本金的义务。

政府方与中选社会资本双方同股不同权，政府方投入不计算投资回报，政府方不享受项目公司的利润分红，不承担项目公司的亏损风险。