美丽乡村田园综合体(一期)PPP项目物有所值评价报告

某某市某某美丽乡村田园综合体（一期）PPP 项目物有所值评价报告目录一、项目基本信息 (1)（一）项目概况 (1)1.项目情况 (1)2.项目建设内容规模 (2)3.项目运作模式和机构设置情况 (4)（二）项目风险分配 (7)1.风险分配原则 (7)2.风险分配基本框架 (7)（三）项目运作方式 (7)1.项目合作年限 (10)2.项目资产权属及期满资产处置 (11)（四）交易结构 (12)1.投融资结构 (12)2.项目回报机制 (12)3.调价机制 (15)4.绩效考核及政府付费原则 (16)二、物有所值评价依据和原则 (17)（一）物有所值评价依据 (17)（二）物有所值评价原则 (18)三、物有所值定性评价 (19)（一）物有所值定性评价程序 (20)1. 确定定性评价指标体系 (20)2. 组建专家组评审 (23)3. 定性分析评价 (23)4. 做出评价结论 (23)（二）物有所值定性评价过程及结果 (28)1. 定性评价评审会 (28)2. 定性评价专家组成员 (29)3. 专家评分情况及专家意见 (30)（三）定性评价最终结果 (39)四、物有所值定量评价 (39)（一）PSC 值计算 (39)（二）PPP 值计算 (43)五、物有所值评价结论 (49)附表1 PSC 值计算表 (50)附表2 PPP 值计算表 (51)按照《某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发[2014]60 号）、《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金[2014]76 号）、《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金[2014]113 号）和《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》等相关法律法规、规章制度的规定，根据《政府和社会资本合作项目物有所值评价指引（试行）》相关指导，并主要以《某某市后港镇政府PPP 项目实施方案（初稿）》等文件为参考依据，对传统政府模式和PPP 模式下该项目的发展进行物有所值评价，以便达到促进某某市后港镇政府PPP 项目良性发展和有序推进，并检验该项目是否能够增加公共产品和服务供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争的目标。

本报告包括项目基本情况、物有所值定性评价、物有所值定量评价和物有所值评价结论四个部分。

一、项目基本信息（一）项目概况1.项目情况某某市某某美丽乡村田园综合体（一期）PPP 项目（以下简称“本项目”）以乡村旅游为突破口，着力打造全域乡村旅游综合体，推动镇域经济转型升级，提质增效，以乡村旅游产业的突破，形成一个全覆盖推进农村环境综合治理和美丽乡村建设的新模式，实现创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，推动镇域实力持续增强，农民收入持续增长，生态环境持续优化，建设文明幸福新后港。

本项目将建成为集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区。

项目建设地址位于某某市市区北郊，包含“湖塘村”、“大山坞村”、“枧头村”、“杨家坞村”、“钱家村”、“磻溪村”、“大田村”、“杨衣山”八个村落，用地范围内山体林立，“某某”穿境而过，面积约4 平方公里。

某某市某某美丽乡村田园综合体项目分两期投资建设，一期主要为某某道景观、乡镇企业遗址公园、道路管网及外立面改造以及景观提升等项目基础设施和公用设施的建设，二期主要为滨水新天地、农田建设、花田建设、药田建设、民俗商业街和酒店等经营服务项目的建设。

本次实施内容和项目招标范围为项目一期工程，本方案中条件设置如无特别说明均指项目一期工程，项目一期工程建设期为2 年。

本项目一期工程可研估算总投资（不含建设期利息）为30000 万元，其中：建设工程费用28061.56 万元，工程建设其他费用1064.7 万元，预备费873.8 万元。

建设期利息按央行五年期及以上贷款基准利率测算，总计约1188 万元。

故本项目估算总投资（含建设期利息）为31188 万元。

2.项目建设内容规模本项目依托某某市后港镇磻溪七彩农园，建设某某休闲小镇，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区，规划面积约4 平方公里。

某某市某某美丽乡村田园综合体项目分两期投资建设，一期主要为某某道景观、乡镇企业遗址公园、道路管网及外立面改造以及景观提升等项目基础设施和公用设施的建设，二期主要为滨水新天地、农田建设、花田建设、药田建设、民俗商业街和酒店等经营服务项目的建设。

本次实施内容和项目招标范围只包括项目一期工程，项目一期具体建设内容和建设规模见表1。

表1-1 项目一期建设内容和建设规模3.项目运作模式本项目选择DBFOT（设计—建设—融资—运营—移交）模式投资建设。

某某市授权某某市后港镇政府为项目实施机构，授权某某市国有资产经营管理有限公司为政府注资代表单位，引进社会资本，实行PPP 模式，与社会资本联合组建 SPV 公司。

SPV 公司按照市政府的规划要求，进行本项目主体及附属设施设计、建设。

项目建设完成，由SPV 公司负责项目的运营维护。

在运营维护期间，某某市财政局依照市人大预算决议，按年为 SPV 公司在本项目的工程建设成本、运营维护服务成本、合理利润、融资成本、税费等进行政府付费。

合作到期，SPV 公司将项目资产、文档和知识产权及运营权等通过合法合规的方式移交给政府。

移交时制定的标准包括设备完好率和最短可使用年限等指标。

4.项目公司组建(1) 项目公司股权结构本项目项目公司注册资本金为6000 万元。

其中，政府方出资代表某某市国有资产经营管理有限公司货币出资600 万元，占股10%；社会资本货币出资5400 万元，占股90%；注册资本金根据项目实施计划以及项目进度缴纳到位。

如项目融资需要，项目公司增加注册资本由政府授权出资人和中选社会资本协商确定。

除注册资本之外的项目资本金由社会资本随工程投资建设进度足额缴纳到位，市国资公司不承担筹集剩余项目资本金的义务。

未来如因项目建设规模调整导致需要追加项目资本金的，同样由社会资本负责追加，市国资公司不承担追加项目资本金的义务。

政府方与中选社会资本双方同股不同权，政府方投入不计算投资回报，政府方不享受项目公司的利润分红，不承担项目公司的亏损风险。

12(2) 项目公司治理结构项目公司按《中华人民共和国公司法》设股东会、董事会和监事会。

项目公司董事会设 5 人，社会资本委派 4 人，政府方委派 1 人。

董事长由社会资本委派的代表中产生，为项目公司的法定代表人。

公司设监事会，股东双方各委派 1 人，公司员工选举产生 1 名。

监事会主席由政府方股东推荐。

公司设总经理 1 人，社会资本提名，董事会聘任或解聘；公司高管若干名，总经理提名，董事会聘任或解聘，其中政府方委派一名副总经理和财务副总监。

同时，依据公司章程和项目运营需要，建立现代企业管理制度， 完善公司运营体系。

特别约定：1） 项目公司股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议， 以及涉及公共安全和公共利益的事项，必须经全体股东通过。

2） 项目公司董事会决定或通过以下事项时需全部董事同意：制订项目公司合并、分立、变更公司形式、经营期限延长、解散、清算的方案；制订项目公司对外投资、转让、受让重大资产或者对外提供担保等方案；发行公司债券的方案；34 涉及重大公共安全和公共利益的事项。

具体以《合资协议》中的有关约定为准。

（二）项目风险分配1.风险分配原则按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。

风险分配的基本原则是：1.承担风险的一方应该对该风险具有控制力；2.承担风险的一方能够将该风险合理转移；3.承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；4.由该方承担风险最有效率；5.如果风险最终发生，承担风险的乙方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。

2.风险分配基本框架项目风险涉及四个阶段：前期获准阶段、前期准备阶段、建设期、运营期。

基于 PPP 项目的风险分配原则，以及财政部推广应用 PPP 模式的政策导向，本项目的核心风险分配框架如下：（1）融资、设计、建设、运营维护风险主要由项目公司承担；（2）法律、政策、最低需求风险等主要由政府承担；（3）不可抗力风险等由政府和项目公司合理共担。

特别说明：①征地拆迁工作由政府方负责主导完成，项目征拆补偿及安置费用由政府承担，不计入本项目建设成本。

某某市某某美丽乡村田园综合体项目总征地面积约为2086.59 亩，已完成征地测量工作 1020.2 亩，未测量 1066.39 亩，包括水泥厂、砖场等厂矿土地，集体土地以及农户土地；项目拆迁共计 28 户。

项目征地费用及拆迁补偿费用按照某某市政府 2017 年 6 月发布的《某某市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《某某市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》、《某某市城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》执行；对于拆迁的用户进行集中安置，目前安置地已经进行土方回填；涉及种粮用地与种粮大户达成青苗补偿标准 1600 元/亩，农户菜地补偿标准 700 元/亩，涉及的农户楼顶棚拆除补偿标准 100 元/m2。

②运营维护费用由项目公司负责承担，相关税收问题根据国家、地区相关税收政策由项目公司缴纳。

③因建设质量问题造成的运营维护费用增加部分由社会资本方自行负责。

3.风险分配机制根据上述风险分配基本框架，考虑本项目前期获准、融资、设计、建设、运营维护等不同阶段可能面临的风险因素，针对具体风险的责任分配、承担方式及对策建议详见表 2。

表 2 本项目主要风险分配机制风险类别政府承担项目公司承担风险承担方式及对策建议（三）项目运作方式1.项目合作年限根据国家相关政策文件的要求，PPP 项目的合作期限原则上不低于10 年，基础设施和公用事业合作期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务的需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过30 年。

综合考虑项目资产寿命及行业特点，本项目合作期暂定12 年，其中建设期2 年，运营期10 年。

建设期从监理工程师发出开工令之日起至项目工程竣工验收合格日止，运营期从工程竣工验收合格日至运营期限届满日。

2.项目资产权属及期满资产处置（1) 土地使用权本项目一期工程主要为基础设施及公共服务设施用地，项目用地涉及的征地拆迁工作由政府方负责，相关征地拆迁补偿及安置费用由政府承担，不纳入本次项目采购的项目投资范畴。

土地使用权为政府方所有，由政府方的项目用地相关主体办理权属证书，提供给项目公司无偿使用。