成都朗基地产高新西区何家堰项目市场研究报告1

另外，成都还要尽快完成机场路两侧 绿化带的改造，树立成都门户通道形象。
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3 城市规划分析
路网规划
中心城与周边组团将实现“网络化、快速化、城市化”，快
速交通网线将是近郊房地产市场快速发展的重要推动力
人群。受“5.12”地震和金融危机的影响，
08年房地产销售面积出现下滑的情况。
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3 城市规划分析
总体规划（1995－2020） “一主七卫”的大成都都市区格局，将极大完善市域城镇体 系布局，明确了成都市区未来10年的发展格局、发展方向。
2002-2008年成都地区产业结构情况
成都2008年GDP增长率远高于全国平均水平，显示成都受金融危机冲
单位：亿元
100% 80% 60% 40% 20% 0%
2002年 2003年 858.55 859.07 153.18 2004年 995.70 168.00 2005年 2006年 2007年 2008年
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I. 成都宏观经济环境分析
宏观经济发展状况 房地产投资

城市规划分析
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“一主七卫”的大成都都市区 格局 范围为目前的中心城区、新都、 青白江、龙泉、双流(华阳、东升)、 温江、郫县等区域。 在成都市城市总体规划中，市 区面积将达到3681平方公里，都 市区人口规模将达到800万。
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高新西区何家堰项目市场研究报告
克而瑞（中国）信息技术有限公司 成都易居房地产研究机构
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内容
A. 成都宏观经济环境分析 B. 成都房地产市场分析 C. 区域房地产市场分析 D. 典型竞争案例项目分析 E. 项目产品建议
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II. 成都房地产市场分析
住宅市场分析
土地市场分析
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从供应量走势来看，成都市主城区存量住房在08年12月到达最高点，随后逐渐回落；揭示自 09年1月开始新增供应小于市场需求, ,09年1-5月成交量回升明显。 09年2月开始，成交量递增的同时，价格也在稳步回升。
关键结论：当前成都房地产市场“呈现调整回升趋势”
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成都2008年实现GDP同比增长12.1%，远高于全国9%的增长率，显示成都受金融危机的冲击相对较弱
预计2009年成都市经济会保持一个较为平稳的发展态势，为房地产市场的保持稳定奠定了良好的基础。
成都地区第三产业的产值占三产业总产值的近50%。国际经验表明，当一个城市的第三产业产值比重超 过50%，该城市即具有经济服务化倾向。
2002-2008年成都市国民生产总值（GDP）走势 单位：亿元 4000 3000 2000 1000 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 成都地区生产总值 成都地区GDP增长率 13.10% 13% 15.30% 12.10% 20% 15% 10% 5% 0%
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 13786 7598 11214 12911 14175 18829 22002 20447 22728 15643 16347 13478 9811 4729 8009 9222 7336 6233 8428 8225 7646 7802 9227 11949 10593 14929 20956 19450 36973 19047 22440 18253 8621 15691 15929 16019 18986 16242 18665 29896 18430 21590 26397 28267 3918 21656 23626 14324 9117 11201 10147 20605 14971 11746 15916 5559 4357 12077 20691 15329 15181 13986 78858 79881 84358 87376 89220 89377 83617 81835 89003 91790 97033 1E+05 1E+05 1E+05 1E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 2E+05 1E+05 1E+05
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数据说明：
1、数据区域界定：成都市主城区、双流、龙泉、郫县、温江、新都，不包括新津、金堂、青 白江、都江堰，不含经济适用房和政府福利房等相关数据；
2、数据时间界定：07.1-09.7房管局备案成交数据
5、存量房=历史存量+当前新增供应量-当期成交量； 6、去化时间=存量/月均成交量； 7、本报告中所指供应均为新增预售供应。
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3 城市规划分析
“三条绿腰带”建设
三条绿腰带建设将引导住宅项目向相应环域布局，商业和 办公项目的供应、销售和租赁会受到一定程度正面影响。
从2008年，成都开始实施“三环一路” 环境改造，总投资4亿元以上。通过“三
本案
环（三环路、外环路、城区铁路环线）一
路 （机场高速路）”生态建设和环境综 合治理，为城市建成三条环状绿带，进一 步提高成都市的环境承载力和生态安全。
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1 住宅市场分析
供求概况
存量分析
发展趋势
存量房分析
截至09年7月，成都市存量共约14万套，以最近7个月月均成交 量计算，去化时间约6.8个月，去化压力较小；项目所在的城西去化 时间约5.8个月，低于平均水平。
截至09年7月成都市各区域商品住宅存量及其去化时间对比
套数 25000 20000 15000 10000 5000 0 存量套数 去化时间（月） 城北 城东 城南 城西 城中 龙泉 郫县 双流 温江 新都 18555 16681 12751 19700 7338 5123 11516 22741 14727 10489 9.8 4.2 9.7 5.8 13.5 3.8 7.1 6.2 8.6 9.3 月 16 12 8 4 0
2002-2007 成都市年末总人口和非农人口数
单位：万人 1500 1000 500 0 年末总人口 非农人口
2000美元
1000美元
2002年 1028.48 365.73
2003年 1044.31 386.23
2004年 1059.69 453.73
2005年 1082.03 543.93
2006年 1103.4 571.5
8、物业形态界定：高层为18层以上；小高层为8－18层；多层为5－7层，别墅为4层及以下。
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1 宏观经济发展状况
GDP、产业结构分析 击相对较小，与出口制造业占比小，第三产业占比接近50%密切相关。
好的消费支撑力。
成都市人口基数大，且呈现出逐年稳步增加的态势。2007年年末，总人口1112.28万人，同比增 长0.8%，其中非农人口595.56万人，同比增长4.2%。庞大的人口数需要充足、优质的商品住宅，对 居住地产的潜在需求大。
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1 住宅市场分析
供求概况
存量分析
发展趋势
供求概况
量价稳步上升，当前成都房地产市场“呈现调整回升趋势”
07.1-09.7成都市住宅供求走势
单位：套 200000 160000 120000 80000 40000 0
单位：元 / ㎡ 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
成交 供应 存量
成交均价 4047 4080 4183 4204 4180 4596 4377 4744 5255 5383 5395 5308 5675 5370 5481 5499 5418 5477 5090 5069 4808 4606 4577 4687 4545 4520 4624 4841 4989 4558 5102
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1 宏观经济发展状况 可支配收入、人口分析
较快增长的人均可支配收入和城镇人口，为房地产 市场发展提供了有力的资金和消费力支撑。
2 0 0 2 - 2 0 0 8 年成都地区居民可支配收入情况 单位：元 18000 15000 12000 9000 6000 3000 10394 11359 12789 16943 14849 8972 9641
13.60%
13.50%
13.80%
第三产业 764.95 第二产业 758.08 第一产业 140.19
1181.05 1343.74 1584.90 1814.17 182.29 195.13 235.50 270.10
1022.00 1007.67 1211.61 1504.00 1816.66
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2 房地产投资分析 施工、竣工和销售面积
受09年1季度市场“回暖”的影响，预计09年全年成都 市施工、竣工和销售面积较之08年会有小幅上涨。
2007年，房地产开发进入巅峰时期， 商品房的施工面积与销售面积齐涨，其涨 幅分别为39%、47%。 近年来，随着城市环境的改善，成都 房地产市场发展迅速，大批开发商高价拿 地，施工面积年年攀升，吸引了众多置业
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观点凝练
成都市房地产市场发展的宏观环境较好。成都2008年GDP增长率远高于全国平均水
平，显示成都受金融危机冲击相对较小，与出口制造业占比小，第三产业占比接近50%
密切相关。

较快增长的人均可支配收入和城镇人口，为房地产市场发展提供了有力的资金和消
费力支撑。
项目位于的高新西区，属于规划中的“西部新城”，同事“三条绿腰带”、“路网温 江组团、“2号地铁线”等将覆盖高新西区，区域未来发展环境好，发展潜力大。
2007年 1112.28 595.56
0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
截止2008年，成都市城镇居民可支配收入16943元。国际经验表明，当一个国家或地区人均GDP 达到2000美元以后，经济将进入持续快速发展时期。成都正处于经济快速发展时期，房地产发展有较
本案 本 案
在中心城与周边组团间规划32条通道（通道起点为三环路）， 共分留7个路网组团：龙泉 组团、双流东升组团通道、华阳组团通道、温江组团、郫县组团、通往新都和青白江组团。 本项目周边将会有2号、4号和7号支线三条地铁通过，其中2号地铁线将在2011贯通，极大 缩短项目与市区的距离。
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