最新德国土地使用权和中国土地使用权之比较

德国土地使用权和中国土地使用权之比较" 2003年以来，中国因征用土地、拆迁房屋而出现了一系列被涉及者自杀、自焚、示威等事件。

特别是于2003年8月发生的南京市被拆迁户翁彪自焚身亡的悲剧，令人震惊。

相关事件的矛盾焦点之一是征地拆迁者和被征地拆迁户之间对补偿费数额有极大争议。

究竟土地房屋的价格和拆迁赔偿费怎样计算才比较合理？中国的政府部门和企业在征地拆迁过程中的计价赔偿方法有何不妥之处？西方国家在这方面通常又是怎么做的？本文从德国土地使用权和中国土地使用权的比较入手，比较分析两国土地使用权的相似之处和不同之处，然后用实例来解释中国和德国在计算拆迁赔偿费方面的差别是什么。

一、德国的土地使用权德国《民法大典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。

德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。

地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。

德国的土地所有权绝大部分归私人（自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。

德国的“土地使用权条例”第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。

通过德国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。

土地所有者（Eigentuemer ）和土地使用权者（Erbbaurechtshaber ）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。

地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。

土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。

通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。

土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。

土地使用权可一次或多次延长。

在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。

在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。

德国的土地使用权是有价值的。

“德国土地价值评估条例”（WertV ）和“土地价值评估大纲”（WertR ）对土地使用权价值的评估有具体规定，内容比较复杂。

简单地说，土地使用权的价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。

土地部分的价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。

地租和具体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分的价值就越高。

在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。

在德国，土地使用权拥有者的土地部分的价值接近土地价值总额50％的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用金的差价大，土地使用年限长。

这样，土地使用权的全部价值即由部分土地价值和百分之百的建筑物价值组成。

二、中国的土地使用权1987年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者征收土地使用费的制度。

土地使用费属于地方税的一个变种，征收的土地使用费用于地方城镇建设和维护。

由于土地所有权的拥有者和最大管理者中央政府却并未从地方征收的土地使用费中得利，所以一年后中央政府决定将土地使用费改为土地使用税，从1988年11月1日实行“中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例”，从此城镇土地使用税由为由中央政府和地方政府分成。

土地使用税的收入大大改善了地方政府和中央政府的财政状况。

尝到甜头之后，1990年5月19日，国务院发布颁布了“中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”。

根据这个条例，城镇国有土地权可以出让、转让、出租、抵押和继承，中国的国有土地使用权也因此有了价值；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者一次向国家支付土地使用权出让金。

“出让、转让”的实质就是买卖国有土地的使用权，“出让”是第一次出卖，由国家将国有土地的使用权出卖给私人（编者注：中国将国家出卖土地给自然人、法人的行为称为“一级市场”）：“转让”则是私人间土地使用权的买卖（编者注：自然人、法人间的土地买卖称为“二级市场”）。

土地使用权出让金或转让金的高低就是出卖土地使用权的价格。

2003年中国城市地价最高的杭州市曾以每亩1亿元人民币的价格出卖国有土地使用权。

三、德国土地使用权和中国土地使用权之比较德国土地使用权和中国土地使用权有不少相同之处，但在许多方面，如建立土地使用权的目的、土地使用期限的长短、土地使用期限的延长、延长的优先权、土地使用权回归时的赔偿等，也有不少差异。

这里只探讨两个差别，一是土地使用权登记的差别，一是土地使用权价值的差别。

我们假设，在一块面积为667平方米的土地上建有一座两层楼的住宅，共有12套住房，总建筑面积为840平方米，总居住面积为672平方米；这12套住房连同土地使用权在80年代后期和90年代初通过私有化出卖给住户，其中第6号住房有居住面积56平方米，为总居住面积的十二分之一，相应的建筑面积份额为70平方米。

下面分析一下第6号住房连同土地使用权在中国和德国登记有何不同。

中国的土地使用权和房产是分开登记的。

第6号住房的所有者将该住房的房产所有权登记后，可领到房产登记证。

房产登记证记录有第6号住房的地址、位置、居住面积56平方米或建筑面积70平方米、住房的性质、房产所有者的名字等等。

同时，第6号住房的所有者还要办理土地使用权证。

在土地使用权证上记录有地区名称、地段和地块号码、位置、土地面积667平方米、住房居住面积56平方米或建筑面积70平方米、土地使用权拥有者的姓名等等。

"667平方米，林荫大街第8号，位于2单元2楼左侧的第6号公寓（附划分图）的特别所有权。

中国和德国土地使用权登记最大的不同不在于土地使用权证和房产登记证是否合一（德国只有一本地籍簿，既记录土地使用权又记录住房的产权，运作和管理比较方便；而中国分别有土地使用权证和房产登记证，运作和管理比较麻烦），而是在于中国的土地使用权证上记录了土地面积667平方米和住房居住面积56平方米或建筑面积70平方米，而在德国地籍簿上记录的是土地面积667平方米和833/10000的土地使用权，但并未直接注明住房居住面积或建筑面积。

德国地籍簿上记录的833/10000的土地使用权来自第6号公寓的70平方米建筑面积是总建筑面积840平方米56平方米是总居住面积672平方米根据传统的地租理论，土地的价值v 等于地租r 除以利息，即v=r/i ，地租r 等于土地价值v 乘以利息r=v ×i ；土地使用权x 的价值等于利息乘以折现因素：x=r ×（1-1/（1+i ）∧n ）/i=v×i ×（1-1/（1+i ）∧n ）/I（其中n 为使用年限）当使用年限n 为70年、利息i 为4％时，土地使用权x 的价值就等于0.94×v ；也就是说，当使用年限n 为70年、利息为4％时，土地使用权的价值相当于土地所有权价值的94％。

换言之，当土地使用权以1亿元／亩的价格出让时，土地所有权的价值约为1.07亿元／亩。

在德国，土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。

但是德国法律也允许一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情况下，法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。

在中国，房地产开发商可以通过下列途径获得土地使用权：向城镇政府购买（政府出让土地使用权），开发商支付土地使用权出让金；或向城镇政府取得征地拆迁许可，支付被涉及者拆迁赔偿。

在法律形式上，这属于被拆迁者向开发商转让土地使用权。

四、征地拆迁过程中应该如何赔偿？667平方米的土地上将新建18层的住宅楼，总建筑面积将达7，200平方米，总居住面积为5，180平方米，共50套住房，平均每户建筑面积为144平方米，居住面积约104平方米。

如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为22，490元人民币／平方米，即1，500万元人民币／亩。

如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第6号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商以当地一手房8千元／平方米的价格作为赔偿标准，支付70平方米56万元人民币的征地拆迁赔偿费；其二是给房，开发商在房屋建成后，在原区位提供70平方米建筑面积的新建房作为征地拆迁的赔偿，住户在拆迁建设期间需自己另找住房。

如果住户要求一个更大面积的住房，则必须按8千元／平方米的价格向开发商购买超过70平方米以上的面积。

中国的许多住户会倾向于第二个方案，这也是中国征地拆迁赔偿中常被使用的“以新换旧”方案。

如果这个征地拆迁发生在德国，开发商要支付的拆迁赔偿费就不是56万元人民币了，而是151万元人民币。

其具体计算如下：土地部分，667平方米70平方米在中国，第6号住房的主人在征地拆迁之前，在667平方米的土地上有70平方米建筑面积的土地使用权。

如果他接受“以新换旧”的征地拆迁赔偿方案，他仍然有70平方米建筑面积的土地使用权，他的权利似乎没有受到侵害。

征地拆迁之前，这70平方米建筑面积的土地使用权是70/840，即833/10000的土地使用权，可以理想化地折算为833/10000X667平方米＝55.56平方米的土地面积上的土地使用权。

在征地拆迁和新建之后，土地上的建筑面积从原来的840平方米上升到7，200平方米，他所拥有的70平方米建筑面积的土地使用权，只是70平方米／7，200平方米，即97/10000的土地使用权，可折算为97/10000X667平方米＝6.5平方米的土地面积上的土地使用权。

通过征地拆迁和新建，第6号住房主人的土地使用权从833/10000减少到97/10000，减少了736/10000，即失去了土地使用权中的绝大部分。

从理想化的土地面积来看，则从55.56平方米减少到6.5平方米。

其价值的减少是显而易见的。

从另一方面来看，在建筑部分，中国的开发商以新换旧，最好的情况是不考虑原住房的折旧（但90年代后期多数地方是考虑折旧的），多支付的价格是新造价的38％（约16万元），这给第6号住房主人一定的经济好处。

但需要指出的是，中国的开发商在建筑部分给予住户的好处，远不足以弥补住户在土地使用权方面的损失，因此第6号住房主人并没有得到合理的征地拆迁赔偿。

中国的房地产开发商就是这样明目张胆地侵害被拆迁户的利益，几乎可以说，中国的每一家被拆迁户都被房地产开发商重重地盘剥了一次。