上海各区域楼市发展脉络

上海各区域楼市发展脉络
——东北角篇（虹口、杨浦）
楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。

由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。

也正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，一些板块的市场表现异于整体市场行情。

我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供应等多方面剖析各区域市场。

其中中心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成为我们关注的重点。

篇幅有限，分期介绍，本期着重介绍东北角的虹口、杨浦。

一、发展历程
虹口、杨浦两区均位于上海东北角，是典型的上海老城区，区域的东南侧均有黄浦江环绕，拥有独特的天然水系，各自的区名也分别由虹口港和杨树浦港而得名。

两区历史上分别为英、法租界，虹口建造了一批花园洋房和石库门，而杨浦以本地居民的棚户区为主，在淞沪抗战结束后，两区均为日租界，当时虹口商贸居住区、杨浦居住工业区的概念深入人心。

而近二十年来，虹口、杨浦逐步开始旧城改造，虹口在保留商贸和居住功能的同时，开始朝航运和商务区发展，而杨浦也逐步从都市型工业区蜕变，厂房大量拆迁至郊区，为楼市发展创造了良好的前提。

此后，两个区在市政工程的大力开展下，周家嘴路等几条主干道的贯通改变了虹口和杨浦连接不畅的情况，四川北路和控江路商业繁华度的提升，增加了区域竞争力，虹口港和杨树浦港水系的变清，营造了宜居的环境。

虹口区
虹口区与市中心的黄浦接壤，是上海东北角到市中心的交通要塞，区域内拥有鲁迅公园山阴路一带的文化名人居、四川北路商业街、虹口足球场等设施。

区
域的商品房起步在1995年左右，曲阳新村等一批公房的兴起使得售后公房开始出现，之后到了1998年左右，作为虹口商品房的鼻祖，瑞虹新城的高调入市才开启了虹口的商品房市场。

该盘接近40万平方米的规模，引用香港“市中心造镇”的先进理念，在配套和居住理念上都领先于当时的其他项目，万科和大华造城运动也借鉴于此。

虹口在当时迅速成为人居典范，楼市开始爆发，当年成交量比上一年猛增近90%，既弥补了商品房市场的空白，也改变了外销房支撑虹口楼市的局面。

凉城
曲阳
四川北路
北外滩
8号线
4号线
10号线
3号线
2.1KM
四川北路
周家嘴路、海宁路
逸仙路高架
大连路隧道
北外滩航运服务集聚区
虹镇老街
基础设施方面，良好的市政建设也为住宅发展创造了良好的条件。

“九五”期间共拓宽、重修、辟通了四川北路、海宁路等22条道路，新建了高架虹口段道路，加上广粤路、凉城路、车站北路、奎照路的先后开通，极大地便利了凉城和市中心的连接，促进了四川北路和凉城地区楼盘的开发和销售。

同时，周家嘴路拓宽工程结束后，沿线房地产的供应量和单价同步上升，如香港丽园、艺术林等，十五规划中大连路隧道的开通更是使得虹口楼市成为宝山、浦东、杨浦和市中心客的购买热地。

轨道交通发展也直接导致了楼市的火暴，2000年的轨道交通三号线，2007年底四号线，2008年底的八号线以及即将运营的十号线，使得虹口区内任一点到轨道交通的距离均在2公里内，这一优势堪比市中心。

从客群演变来看，由于虹口最早的两个动迁基地，是北外滩地区和虹镇老街。

北外滩由于可以直通外滩，具有开发的先驱优势，是动迁量最多的地区，这部分客户除迁入曲阳新村等旧区改造配套房，相当一部分流入曲阳和凉城板块买房。

另一部分因瑞虹新城动迁的虹镇老街动迁户一部分转移到凉城。

由于当时国外和外地投资客较少，客群地域观念较重，受闸北和杨浦“下只角”观念影响，释放在别区的动迁需求较少。

而后，由于虹口的土地极度稀缺，住宅供应有限，长期的供不应求推动房价的走高，北外滩也因江景概念吸引了一大批投资客，共同作用带动各板块房价逐级走高，需求受购买力限制才逐步出现跨区购房趋势。

杨浦区
杨浦区地处上海东北角，原先为老工业基地，承载着上海传统制造业的重任，并于1990年左右形成拥有机电、冶金、造船、化工、仪表、轻工、纺织、建材等行业门类较齐全的综合性工业基地，如今尽管众多厂房已逐一搬迁，仍然在东外滩板块内保留着一批烟草公司。

杨浦区同时也是上海主要的棚户区之一，有众多危房和老公房，一度被上海人称为“下只角”。

因此，在地理位置闭塞、工业长房集中、旧区改造密度高的共同作用下，杨浦区的房地产市场受限较多，也阻碍了该区房地产的规模化发展，杨浦区是中心城区中起步较晚的区。

杨浦区的楼市发展历程与市政工程紧密相关。

1993年10月杨浦大桥建成，该大桥对上海的浦东开发和缓解市中心交通压力具有重要意义，杨浦大桥的通车效应在其后几年开始释放，逐步扭转了杨浦在上海的形象。

其后十五年，经历“九五”、“十五”和“十一五”三个阶段，杨浦楼市在市政工程的逐步落实下，彻底旧貌换新颜，住房从售后公房转向商品房，从低档次向高品质升级成功。

从市政工程的进程看，内环线通车，四平路、大连路、周家嘴路、黄兴路的修建拓宽，大大改善了区境内的交通状况，使得鞍山和东外滩板块可以先成熟起来。

同时，大规模的旧区改造、新型居住区的建设及黄兴绿地的兴建，使得黄兴板块也开始形成。

其后，轨道交通4号线、8号线的贯通，引导区域各板块全线开花，减少了原来因交通便利度的价格瓶颈，杨浦楼市更加蒸蒸日上。

而真正提升杨浦档次的是大连路隧道的贯通、北外滩的改造计划、五角场商圈升级、大学城的落成这四大市政工程，使得杨浦楼市从旧城转变为现代化大型居住区后，最终升级成如今的知识杨浦形态。

从客群演变来看，杨浦90年代末由于工厂集中，工人之前的分配住房基数很大，在新型居住形式诞生后，其中一部分人响应了售后公房，而另一部分产生了
中原
黄兴
五角场
新江湾城
4号线
8号线
杨浦大桥
10号线
鞍山
东外滩
大连路隧道
营口路延伸工程
周家嘴路辟通 中环线高架、道路及隧道工程
闸殷路改建辟通
将旧公房置换成新房的念头，意图改善居住条件，这也促成了杨浦房地产一级市场发展的基础。

其后，2000-2005年间，在一系列市政工程竣工的影响下，杨浦区距离市中心直线距离近的优势逐步被挖掘出来，凭着逐步改善的区位条件和住宅的低价优势，开始愈加吸引其他区域购房者落户杨浦，这也推升本区房地产市场需求和消费潜力进一步增大。

而2006年至今，大学城的兴起、创新产业的发展和新江湾城的开发又引领杨浦区需求结构朝更高层次发展，通过大学城建设带动周边地区改造，吸引了高级知识分子、高级白领和一批投资者进入，杨浦需求结果在十五年间从单一的低层次终于蜕变成多元化高阶层化。

二、现状特征
东北角两区均利用天然水系概念打造滨江居住区，虹口的北外滩地区江景资源丰富，已经在近10年形成了10多个滨江楼盘，如新外滩花苑、名江七星城、耀江国际花园，居住区渐成规模，并将在此基础上发展商贸和航运业；而杨浦东
外滩则将被打造成融人文历史、浦江美景、亲水绿地、休闲娱乐为一体综合性滨江休闲区，如今建成的楼盘有现代星洲城、宝地东花园。

同时，四川北路和五角场也分别成功地进行了商圈升级，作为两区的商业中心，带动了周边商品住宅的发展。

其他板块则在整体商品房开发的带动下，逐渐成熟。

供求——供应量较少，以去化存量为主，整体呈现供不应求
从区域供求关系看，虹口和杨浦因集中了一大批公房和里弄房，人口密度仅次于市中心，旧城改造难度大，土地出让量少，造成规模化商品住宅稀缺，住宅市场上市量往往是“少量多推”，仅有新江湾近年来有成批商品住宅供应。

近四年，两个区住宅年均供应总量为70万平方米左右，在2006年后开始逐年减少。

而需求则相对稳定，除2005和2008年两个调控大年，其他年份全年成交量均能突破100万平方米，呈现明显的供不应求局面。

2009年1-4月，市场去化依靠去年存量，在几乎为零供应的情况下，成交达到2008年的一半，表明市场需求强劲，受供应停滞遏制，存在随时放量的潜力。

价格——房价近几年呈现单边上涨，未受金融危机而出现波动
虹口房价涨幅明显高于全市水平，比全市均价的价差从2005年的近2300元/平方米，每年扩大近700元/平方米，经历2007年下半年的凶涨，至2009年一季度，价差已达到6700元/平方米。

这表明虹口住宅市场供应稀缺，供不应求局面加剧，卖方脱离全市走势的频繁抬价现象异常普遍。

杨浦区房价很大程度以虹口为依托，借虹口之势近年来也几乎呈现单边上涨，成交均价从2005年的9199元/平方米上涨到2008年的17621元/平方米，涨幅
九成。

2007-2008年是上涨最快的一年，单年创出39.12%的涨幅，区域内的新江湾城成为全市少数几个领涨板块。

而进入2009年，房价始终保持坚挺，区域供应有限，土地稀缺，在售新盘价格比较坚挺。

虹口、杨浦由于区域关注度高，需求旺盛，加上房源相对紧缺，几乎未受金融危机带来的冲击，打折促销现象极少，价格始终坚挺。

当前在售情况——可售存量3500套左右，4个多月可消化存量
数据截止2009年4月30日当前，虹口在售新盘划分为三个档次，第一类是北外滩具有江景资源的豪宅，处于规划中的高档商务区，单价在4万以上，代表楼盘为二线江景老盘白金湾府邸，去化速度较慢。

第二类是中高档公寓，分布在北外滩非江景区域和四川北路
板块，属于成熟生活区主力单价在22000-28000元/平方米。

第三类为中档公寓，分布在曲阳内中环和凉城板块，区域生活配套最薄弱，单价在16000-19000元/平方米，当前可售存量为1070套左右。

杨浦区各板块发展较均衡，无明显档次的区别，房价相互牵扯攀升，截止2009年4月30日，可售存量为2400套左右，由于近期市场回暖迹象明显，成交量甚至超越2006的水平，同时房价走势则非常稳定，并未出现明显的波动。

根据房地产稳定时期两区月成交套数约为830套的水平估算，目前两区可售存量可在4个多月去化完毕。

三、潜在供应
下表是我们根据对虹口、杨浦出让土地的跟踪，汇总的数据：
潜在供应
虹口、杨浦未来住宅供应量将在400万平方米以上。

目前部分开工的地块中，已有项目进行了预热宣传，预计将在2009年上市（如下图所示）。

这几个楼盘中有三个临江，另一个靠近虹镇老街，总体量约64万平方米，加上目前在售住宅3500套约40万平方米，09年这两区住宅供应总量约为100万平方米。

虹口、杨浦两区虽然看起来后续供应量较充裕，但由于这两区都存在人口密度大、动迁成本高，瑞虹新城分期开发的模式在动迁到虹镇老街时发生了停滞，供应量入市放缓，因此短期内无法根本改变虹口、杨浦市场供不应求局面。

而随着东、北外滩规划发展，区内各项基础设施的不断完善，传统老城区的吸引力不断增强，两区楼市后市前景将继续向好。

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