南滨路商业环境分析及应对策略
汕头南滨前景不看好
汕头南滨前景不看好
汕头南滨是汕头市著名的滨海旅游区，位于市中心的南滨路，素有“汕头滨江大道”之称。
然而，就目前来看，南滨的前景并不十分乐观。
首先，汕头南滨的交通状况相对较差。
南滨路连接着市区的东西两大主干道，车流量大，交通拥堵问题严重。
随着城市发展，南滨的交通问题日益凸显，给游客的出行带来了不便，影响了游客的体验。
其次，汕头南滨的自然环境面临严重的污染问题。
尽管南滨的滨海景观十分美丽，但是大量的垃圾、废弃物等污染物的存在破坏了原本的自然景观。
此外，南滨的水体质量也不够理想，长期以来受到城市排放污水的影响，致使南滨的水质受到严重污染，这无疑对南滨的发展带来了巨大的障碍。
再者，南滨周边的商业项目发展不够成熟。
虽然南滨地理位置优越，潜力巨大，但目前南滨周边的商业项目发展相对滞后。
南滨旁边的商场、酒店等配套设施不完善，无法满足游客的需求，这无疑对南滨的吸引力产生了一定的影响。
另外，南滨的管理和运营模式存在一定的问题。
南滨作为旅游景点，应该有专业的管理和运营团队来规划和管理，然而目前的管理模式相对混乱，缺乏整体规划和统一管理，导致南滨的管理水平和服务质量参差不齐，这也给南滨的发展带来了一定的不利因素。
综合以上几点，可以看出，目前汕头南滨的前景并不乐观。
尽管南滨地理位置优越，但交通状况差、环境污染严重、商业项目不成熟以及管理运营问题等众多因素，都制约了南滨的发展。
如果不解决这些问题，南滨很难成为一个有吸引力、有竞争力的旅游目的地。
因此，需要相关部门进一步加大对南滨的管理和投入，提升南滨的整体品质，为南滨的发展创造更好的环境和条件。
城市滨江路交通问题及改善研究
城市滨江路交通问题及改善研究滨江路作为兼具交通和旅游功能的特殊性道路，其交通状况越来越引起关注。
结合城市滨江路的特点，以重庆市南滨路作为案例穿插其中，分析总结了当前滨江路存在的交通问题，并提出常见改善思路与策略。
标签：滨江路；交通；问题；改善1 引言城市滨江路既承担着城市道路交通功能，又兼具旅游观光休闲娱乐服务功能，是城市形象的名片。
然而随着机动车拥有量的不断增加，旅游休闲业的不断发达，城市滨江路交通压力与日俱增，交通拥堵问题严重影响了滨江路多重功能的实现，如何改善滨江路交通状况是当前值得探讨的话题。
2 城市滨江路交通特征及问题城市滨江路通常具有明显的交通特点，本文将以重庆市南滨路为例进行探讨分析。
南滨路位于重庆市南岸区，北至洋人街，南至巴滨路，西侧滨江，东侧与南岸区腹地多条道路相交，具有连接南坪片区与弹子石片区，同时服务于沿线商业、居住、文化、旅游的多重功能。
南滨路交通压力突出，交通改善成为急需任务。
2.1 交通特征（1）商业、居住、旅游等用地决定复合型交通需求旺盛，整体交通压力大。
（2）旅游休闲娱乐业发达地段交通压力突显，交通运行状况呈现局部特征。
（3）工作日与节假日交通状况存在明显区别，呈现节假日严重拥堵现象。
2.2 问题分析2.2.1 滨江路自身综合交通系统不够完善道路能力、停车、公交、人行、配套等优化提档不够，影响滨江路多重服务功能发挥。
例如，南滨路需求旺盛段通行能力不满足、公交形式单一、轨道衔接不足，停车供给不足、周边步道环境条件落后等，均是自身综合交通存在的问题。
2.2.2 滨江路缺乏平行分流通道内侧腹地缺乏有效平行分流通道也是滨江路交通拥堵难以疏散的重要原因之一。
例如，南滨路交通主要通过承担多重交通功能的涂山路-海棠溪新街一线进行分流，对旅游休闲业发达地段的交通压力分流有限。
2.2.3 滨江路与内侧腹地横向联系不足与内侧腹地联系不足容易导致部分联系通道和节点压力集中，且存在较大绕行。
南滨路景观空间的表现
重庆南滨路景观空间的表现水是自然界中最吸引人的要素之一。
对于一个城市而言拥有滨江条件真是莫大的幸运，在合理开发利用滨江区域，满足其景观、防洪和生态环境功能以使所有生活在水和水域影响范围的人受益的同时如何依托城市滨江区域的地方文脉，从而在景观设计中表达出地方精神，挖掘出人文内涵。
世界著名案例滨河地区的开发与重建在过去的四十年中一直是世界各国城市发展建设的重要内容之一。
如伦敦泰晤士河、巴黎塞纳河、芝加哥河沿岸规划等是成功的滨河景观规划案例。
泰晤士河畔区域：泰晤士河在伦敦下游河面变宽，形成一个宽度为29千米的河口，注入北海。
在伦敦上游，泰晤士河沿岸有许多名胜之地，诸如伊顿、牛津、亨利和温莎等。
泰晤士河的入海口充满了英国的繁忙商船，然而其上游的河道则以其静态之美而著称于世。
从伦敦市中心穿过的泰晤士河，使伦敦成为世界上不可多得的一大良港。
在英国历史上泰晤士河流域占有举足轻重的地位。
英国的政治家约翰·伯恩斯曾说：泰晤士河是世界上最优美的河流，“因为它是一部流动的历史”。
泰晤士河畔的金丝雀码头正在成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD。
英国最高的三栋建筑均坐落于此：235.1高的第一加拿大广场亦称“金丝雀码头塔”第八加拿大广场和花旗集团中心伦敦的主要建筑物大多分布在泰晤士河的两旁，有着上百年、甚至三四百年历史的建筑，如泰特现代美术馆（Tate Modern ），也有现代前卫的建筑。
如有象征胜利意义的纳尔逊海军统帅雕像、葬有众多伟人的威斯敏斯特大教堂、具有文艺复兴风格的圣保罗大教堂、曾经见证过英国历史上黑暗时期的伦敦塔、桥面可以起降的伦敦塔桥（Tower Bridge）等。
沿河形成丰富的滨水景观空间。
巴黎塞纳河巴黎塞纳河于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，商务区占160公顷。
法国最大的企业一半在这里，另有面积达10.5 万㎡的欧洲最大的商业中心。
该区规划建设写字楼250㎡，共容纳1200个公司。
重庆商业调查统计分析南滨路
商业调查方案前言海棠晓月A区在全体工作人员的努力下，已进入了尾房销售阶段。
接下来的工作重点将是海棠晓月B区——第一大道滨江商业街的推广和销售。
任何新产品的问市必须以市场为依托，以市场反馈为前提，根据市场定位产品推广策略将是产品成功的关键。
为此，针对第一大道的产品特性，企划部计划从以下几个方面展开了细致的前期市场调查，从中得到的一些数据将作为后期产品定位和营销推广中的重要市场依据，以下为本次全面市场调查的结果和统计分析。
宏观经济环境及政策重庆直辖，西部大开发，三峡建设，重庆面临前所未有的发展机遇。
“把重庆建设成为长江上游的经济中心”，重庆的发展举世瞩目，我们就全市及项目区域——南坪的发展概况作浅略分析。
一、宏观背景分析：重庆在西部大开发中的新定位“加快建设长江上游经济中心”在我国实施西部大开发战略中，作为西部惟一的直辖市，被称作大西南发展重要支撑点的重庆，明确提出了“一城两翼，建设三大经济发展区，托起长江上游经济中心”的发展思路。
主城内的9个区构成都市发达经济圈，西部是沿交通主干线展开的渝西经济走廊，东部建设以三峡库区为核心的生态经济区，三者遥相呼应，组成一城两翼的战略构架。
对三大经济发展区实行分类指导，分步推进，以中心城区的高速发展，实现重点突破，进而带动整个区域经济的发展，使三大经济区发挥各自的比较优势，实现优势互补。
都市发达经济圈按照建设“三中心、两枢纽、一基地”的要求，在重庆主城区逐步建设现代化的商贸中心、金融中心和科教文化中心，现代交通枢纽和通信枢纽。
为加快发展，重庆开辟了北部新区，建设以高新技术为基础的现代产业基地，建立了风险投资基金和贷款担保基金，并制定了新的推动性政策措施。
近两年来，重庆的高新技术保持了20%的发展速度。
重庆西部向成都平原延伸，层层山岭之外，“渝西经济走廊”10多个县（市），沿成渝、渝遂、渝黔高速公路和铁路轴线次第展开，沿线一批现代工业基地、现代农业示范区和专业批发市场如明珠散落，这里将形成大中城市连绵区和产业密集带。
晋江南滨路规划方案 (2)
晋江南滨路规划方案背景晋江市位于福建省东南沿海地区，因地处闽南金三角，地理优势明显。
晋江南滨路作为晋江市的重要交通干道，为市民出行和经济发展提供了十分重要的支撑。
但是，随着城市化进程的加速推进，晋江南滨路的交通压力持续增加，对此，市政府提出了晋江南滨路规划方案。
目标本规划方案的目标是通过合理规划，改善现有交通状况，提高道路通行效率，同时兼顾城市美观和环保。
方案道路整治为缓解晋江南滨路的交通压力，我们将对道路进行整治。
首先，通过扩建车道和提高公交道路优先通行的比重，减少车辆拥堵现象。
其次，统一整治路面，使路面舒适化、平整化，增加道路通行流畅程度。
最后，增加自行车、步行道，鼓励市民减少驾车使用，从而达到环保减排的目的。
交通流动在交通流动方面，我们将制定晋江南滨路的交通信号控制计划，通过智能交通技术的应用，优化路线方案，提高道路通行能力。
同时，我们将完善路网系统，配合出入口的合理规划，促进整个路网系统的流畅性。
原有建筑原有建筑是我们考虑问题时需综合考虑的因素之一。
为了减少对现有建筑的影响，我们将针对不同建筑的情况，制定有针对性的规划措施，通过对建筑进行保护性改造、纵深利用等措施，减少对现有建筑的影响。
预期效果我们预计通过晋江南滨路规划方案的实施，可以达到以下目标：1.缓解道路交通堵塞状况，提高道路通行效率；2.提高道路使用安全性，降低交通事故发生率；3.提高市民文明出行意识，鼓励绿色出行模式，减少污染；4.提升晋江南滨路的城市形象和文化内涵。
结论晋江南滨路规划方案是晋江市政府在城市发展方面的一项重大举措，我们相信通过方案的实施，将会大大提高晋江市的交通出行效率和城市形象，促进晋江市的经济发展。
(完整版)南滨路RBD调研报告
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通过南滨路“重休 闲、轻商务”现阶 段特点，探索“国 际滨江商务”发展 模型。
3
解决现阶段南滨 路以餐饮、休闲 经济单一经济发 展模式，形成多 元化商务发展体 系。
南滨路概述
Text
南滨路分五段进行规划，全长51公 里，成为国内最长的滨江路大道。 一期工程从石板坡长江大桥南桥头 至王家沱，全长7.6公里； 南滨路二期工程从石板坡长江大桥 南桥头，全长4.372公里； 南滨路三期工程从弹子石起，到大 佛寺大桥止，总长2.84公里； 南滨路四期工程西起大佛寺大桥， 与南滨路三期工程相连，东至鸡冠 石白沙沱龙塘湾，预计全长约2.8 公里； 南滨路五期从白沙沱到广阳坝，全 长33公里。
琳琅满目的商业
高档居住社区
北靠南山，傍水长江，渝中半岛的繁华夜景尽收眼底。 交通便利，商业繁荣，加上得天独厚的地理条隔岸渝中半岛件的使得南滨路上高档住宅小区 星落密布，不仅有帝景名苑，融侨半岛,海棠晓月，阳光华庭等高档社区，更有新落成的喜 来登，长江国际等豪华公寓，和记黄埔地产投资的珊瑚水岸的售价更是高达两万五千一平方 米，创下了重庆之最。 南岸是重庆最值得投资地区之一，在环境、价格的驱使下，重庆很多中高产阶级人群已经
将再次腾飞。
休闲观光
南滨路不仅是一条交通要道。 其建设口号是中国的首个游憩 商业区，在此地段，尤其是正 对渝中区的近8公里路段上， 云集了大量
餐饮、娱乐、宾馆，办公，高 档住宅、旅游与观光项目。这 里坐拥闻 名遐迩的重庆夜景, 是观赏渝中半岛都会风光的首 选。南滨路
同时打造黄葛晚渡、海棠烟雨、 龙门浩月、字水宵灯、峡江开 埠和禹王遗踪六大景区，形成 中国最大的滨江公园。
诸多景点知名度不高 景点打造模式呆板
重庆南滨路RBD调研报告
重庆南滨路RBD调研报告【摘要】：21世纪前50年，是休闲经济时代，一个大众化的休闲时代正在到来，RBD脱胎于CBD，它正在成为引领和推动经济发展的重要力量。
本文将南滨路RBD 作为调研对象并分析其形成原因及RBD对城市空间的作用。
【关键词】：南滨路 RBD 调研分析一、 RBD定义Recreational Business District---- RB D即游憩商业区，最早由斯坦菲尔德和里克特提出，侧重表述RBD是为季节性旅游而存在的街区；史密斯则着重强调了RBD的商业意义，两者都有一定的局限性。
古诗韵、保继刚在对城市旅游研究及总结国外理论研究的基础上将RBD定义为：城市中已有其与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分并以广州市为例，具体分析了RBD对城市发展的影响。
RBD是相对CBD而提出的，CBD一般位于城市的中心地段，而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点或一个历史区域里。
二、南滨路RBD的三个发展飞速期。
第一飞速期：2001-2004年，南滨路初露峥嵘1998年11月，集防洪、交通、危岩治理、旧城改造、综合整治等于一体的南滨路工程正式开工建设；2001年9月28日，投资11.5亿元长８公里的南滨路一期竣工并投入使用。
这个“沿岸房屋低矮破烂、垃圾堆一个连一个”的“垃圾带”，经过数年的发展，迅速成为重庆市最具人气的观光休闲胜地，一度被称为重庆的“外滩”，南滨路一举变成了重庆向世界展示的名片。
南滨路定位是“以文化为灵魂，以绿色为生命，以灯饰为特色”，通过滨江经济带带动片区开发。
2004年初，南滨路加快了升级换代的步伐。
同年4月，由市规划设计研究院编制的南岸滨江地带城市设计方案出台，标志着南滨城市形象最终以法令的形式确定下来；“南岸区打造的，已不再是一条道路，而是一个因为滨江经济而兴盛的区域，一个具备了重庆山水园林城市特征的城市品牌形象。
重庆滨江都市旅游产品开发中存在的问题与对策
重庆滨江都市旅游产品开发中存在的问题与对策本文从旅游产品的組合管理和旅游产品的战略管理的角度，以重庆发展较成熟的五条滨江路为例，分析重庆滨江都市旅游产品开发中存在的问题，并进行对策研究。
标签：都市旅游产品旅游产品组合管理旅游产品战略管理重庆是一座两江环抱的山水城市，巴渝文化、陪都文化、美食文化、码头文化、三峡文化、移民文化等多元文化元素并存发展，水路、陆路、空路多种形式交通互补，形成了以“江水、江景、江岸”为载体的都市观光旅游产品，以“江风、江缘、江情”为特色的都市餐饮和文化旅游产品，一直驰名中外。
重庆主城区两江四岸滨江带总长321公里，沿江腹地面积近200平方公里，是主城区最有特色的区域。
目前主城建成、在建和规划的滨江路共10条，全长150多公里，堪称全国之最。
长滨路、嘉滨路、南滨路、北滨路和沙滨路这五条是修建得最早，发展得较快、较为成熟的滨江都市旅游带，充分发挥着其资源优势、区位优势和交通优势。
当前，由于受内外部因素的制约，大多数滨江都市旅游产品的开发，仅仅是将美景、美食、滨江路、三峡、红岩、陪都、码头等因素简单地叠加或联系起来，这样的发展模式并不能为重庆的都市旅游注入新鲜的血液。
因此，重庆的滨江都市旅游——这一为重庆量身订做的都市旅游产品，要如何在全国乃至全世界的都市旅游中占有一席之地，解决现实中存在的制约其发展的问题刻不容缓，旅游产品的创新和创意也尤为重要。
一、重庆滨江都市旅游产品的开发中的问题目前，重庆的滨江都市旅游产品在发展过程中存在如下问题：1.产品结构不合理，趋同性较大据调查显示，重庆滨江都市旅游产品的观光旅游者仍占80%，旅游产品中大部分都属于观光休闲层次，体验参与类较少，而专项旅游、特色旅游和会展旅游等较高层次的滨江都市旅游产品较少。
此外，目前重庆滨江都市旅游产品大多已餐饮和民俗文化旅游产品为主，各滨江路几乎都发展或规划了趋同性较强的这些产品。
如南滨路洋人街、嘉滨路的红崖洞风貌区、北滨路的美食街和沙滨路磁器口古镇。
重庆万达广场复盘
目前万达广场的营销手段相对单一，主要以打折促销为主。 建议采用更多元化的营销手段，如线上互动、会员制度等， 提高消费者参与度和忠诚度。
未来发展展望
01
拓展市场份额
在竞争激烈的商业地产市场中，万达广场应继续发挥自身优势，拓展市
场份额，提高品牌知名度和影响力。
02 03
创新业态模式
随着消费者需求的变化和科技的进步，商业地产行业也在不断创新。万 达广场应关注行业发展趋势，积极探索和创新业态模式，以满足消费者 日益多样化的需求。
差异化定位
在同质化竞争激烈的市场 中，通过差异化定位来突 显广场的特点和优势，满 足消费者个性化的需求。
商业规划布局
楼层规划
根据不同品牌和商家的需 求，合理规划各楼层的布 局，确保人流的合理分流 和商业氛围的营造。
空间设计
注重空间设计的美观性和 实用性，营造舒适、愉悦 的购物环境，提升消费者 的购物体验。
重庆万达广场复盘
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 商业定位与规划 • 建筑设计及特色 • 招商与运营管理 • 项目效益评估 • 总结与展望
01 项目背景介绍
CHAPTER
重庆万达广场简介
01
02
03
04
地理位置
位于重庆市南岸区南滨路，紧 邻长江ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ南滨路步行街。
商业面积
总建筑面积约80万平方米， 商业面积约40万平方米。
运营管理模式
1 2
统一物业管理
实行统一物业管理，确保商场日常运营的有序进 行。
商户合作与沟通
加强与商户的沟通与合作，及时解决商户问题和 需求。
3
定期评估与调整
南滨特区销讲说辞要点
销讲说辞要点一、火箭底座1、20年汇聚千亿级资本沉淀，城市正中央经济硕果；项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿资本的沉淀，打造出一条重庆豪宅走廊，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
a、自古达官商贾云集：1891年3月1日重庆海关正式成立，宣布重庆开埠，作为通商口岸对外开放。
法国于1896年3月在重庆设立领事馆，1902年修建法国水师兵营。
1915年，英国卜内门公司在重庆南滨路五船路口开办卜内门洋行。
自此重庆长江南岸便成为了西方国家开设机构的首选之地，英、法、美、德等国，纷纷在南岸境内设海关、建码头、修仓库、开洋行……南滨路一线更是“万国林立”。
b、黄金的投资时机：南滨路滨江豪宅板块楼面价已经突破10000元/㎡；南滨路最后一块处女地；繁华南滨路菁华一公里c、高效率的投资获得：高回报且未来看涨的租赁市场；区域滨江版块物业买卖价格逐年攀升(补充租赁市场案例价格：东原1891，月租4500；珊瑚水岸8000-10000)d、南滨路竞品：精装修价格均价3.5-4万元/㎡以上：1981、喜马拉雅、长嘉汇；清水价格均价2.5-3万元/㎡以上：皇冠国际、铂悦澜庭、紫御江⼭；e、市场走量：2016年度滨江路豪宅物业销售量持续第⼀；f、产品对⽐：滨江路上唯⼀一个同时拥有城市江景和社区成熟配套的豪宅项目；2、重庆城市名片，万亿繁华后花园；a、中央的力量：1.中央价值区：项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿的资本投入，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
2.中央江景区：我们都知道重庆从来不缺江，但所见的江景却每公里不尽相同。
南滨特区绝佳观江视野，对望渝中半岛，尊享全城最美一湾金江，独揽巴渝十二景中的“黄葛晚渡”“海棠烟雨、龙门皓月”等古色古香的景观。
3.中央酒店区：这里云集了凯宾斯基、喜来登，丽笙等5星级酒店，旗舰餐饮不计其数，休闲度假氛围无可比拟。
4.中央景观区：南滨特区周边有烟雨公园内设亚洲最大旱地音乐喷泉广场、南滨公园、后堡公园等，生态环境极佳。
重庆滨江商业竞争分析
洪 崖洞
重庆天地
九滨路 项目
一个“还原历史情、融于现代感、追求时尚化”的重庆天地，正在其特定的消费 圈层内塑造起一种<具有重庆思想的海派消费文化>。
未来的一种差异化机会！
除了上述四个当前主流的滨江商业项目和商业带， 未来还将产生出：
洪崖洞成就的是重庆市内的一大旅游热点，而非消费场。因此，其客群主要以游 客为主。部分餐饮也吸引了婚宴一类的客源。 由于具有较强的海派文化味道，因此吸引了一大批有品味、懂生活、会享受的城 市中高端白领人群和外来商务客群。 基于当前对商业业态的规划和商业档次的定位方向，未来本案的消费群体，同样 将以南滨路、金源广场、重庆天地所对应的该类客群为主。
一、 九滨路项目的商业辐射力，会因通达性较差的劣势，而带来影响。那 么如何把通达性的劣势，转化为一种机会，这将成为九滨路项目在未 来持续性发展的重要环节。这戒许需要从最初的商业定位时便充分考 虑到。
二、 品牌商户的引入非常重要。要借品牌商户自身的经营特色和行业号召 力，使得项目整体呈现出较强的品味感和格调感。同时更要充分发挥 出独栋式商业建筑的优势，做出更大气的商业格局，以此突显九滨路 项目的差异。
北 滨路 洪 崖洞 重庆天地 九滨路 项目构想
4.消费人群对比
南 滨路 由于受南滨路整体较佳的休闲环境的影响，该区域吸引了大量的城市中坚群体的 消费玩乐。而各餐饮娱乐类的消费场所，也因此以该类消费群体为主，辅以少量 的传统大众群体。
北 滨路
洪 崖洞 重庆天地 九滨路 项目
由于金源已形成高端夜场的商业形象，加之电影院、电玩城和数个KTV等在此的 配套发展，其消费人群主要以中端和高端两类人群为主。
2010年重庆市南滨路沿线景观整体营销推广方案(5月14日)
目录一、南滨路基本概况 (1)二、南滨路SWOT分析 (2)1、优势点 (2)2、劣势点 (2)3、机会 (2)4、威胁 (2)三、竞争对手对比分析 (3)四、南滨路整体定位分析 (3)五、南滨路游客群体调查分析 (4)1、南滨路知名度和游客游览印象分析 (4)2、游客每年游览南滨路频次分析 (4)3、游客游览南滨路原因分析 (5)4、南滨路各文化景点调查分析 (5)5、市场问卷调查总结 (6)六、营销策略 (6)1、营销推广目的 (6)2、南滨路文化形象营销推广策略 (6)3、各景点文化形象营销推广策略组合 (8)七、媒体宣传策略 (12)1、前期宣传媒体选择策略 (12)2、宣传投放策略 (13)3、活动中后期宣传策略 (13)八、费用预算 (13)1、各大活动费用 (14)2、公交车广告费用 (14)3、报纸广告费用 (14)4、软文宣传费用 (14)2010年重庆市南滨路沿线景观整体营销推广方案作者重庆工商大学商务策划学院市场营销2005级一班彭凌霄指导老师孙在国中文摘要：滨江道路作为极具特色的景观模式,已经成为重庆地区人气最高的休闲目的地。
南滨路沿线开发打造是南岸区重要经济增长点，对南岸区的商业布局和发展方向产生巨大影响。
现今重庆多条滨江大道开发如火如荼,北滨路不惜斥资数十亿叫板南滨路。
面对挑战和机遇，本文力图通过对南滨路发展情况综合调研，结合本土自然文化资源，为其都市商业休憩区进一步开发提供可行性解决方案，把南滨路建设成为独一无二的人文景观大道,构建起同业竞争壁垒,打造滨江大道第一品牌。
关键词:南滨路文化形象旅游方案活动Abstract:As a kind of landscape with tremendous attractive to the tourist, the river-shore-roads has been one of the most popular leisure destination areas in Chongqing. Especially, the development along the two sides of the South Shore Road is an important economic growing point in Nanan area， which is also greatly influential to its commercial allocation and development direction. Now, there are lots of river-shore—roads vying with each other like a raping fire, the North Shore Road has invested billions of fund to compete with the South Shore Road。
南岸区南滨路发展提升建议
——南岸发展‘金点子’征集
本案纲要
第一部分 分析篇 一、江城重庆 二、聚焦南滨 三、它山之石 四、分析总结
第二部分 策划篇 一、总体策划 二、专项策划 （一）业态策划——“五业南滨” （二）景观策划——“五色南滨” （三）交通策划——“五行南滨” （四）文化策划——“五韵南滨”
二、聚焦南滨
在重庆这几大滨江路中，南滨路无疑是 其中的佼佼者，有“重庆外滩”之美誉：
◆南滨路是重庆挖掘滨江路综合功能的 先行者。
◆南滨路是重庆滨江路中最佳的休闲观 景地。
◆南滨路是重庆目前最聚人气的滨江路。
二、聚焦南滨
尽管南滨路的打造在重庆滨江路中已属成功的典范，但其发展却依然面临 诸多困扰：
◆现状南滨路演绎2小 时经济。由于南滨路以餐饮 为主，业态相对单一，南滨 路晚餐时段热闹非凡，10点 以后则冷冷清清。
在南岸长江滨江沿线开通水上巴士，既作为水上交 通方式，也能在水上欣赏滨江景观带的景致。在主要交 通节点设置水上巴士上落码头，实现水陆交通的方便换 乘。
二、专项策划
（四）文化策划——“五韵南滨”
规划区拥有深厚的历史文化积淀，其 景观和休闲项目等的打造，应能传承历史 文脉。通过打造水上博物馆，利用船舶为 载体的特色展示方式，向游客展示重庆的 码头文化与开埠文化；通过休闲娱乐项目 的打造，营造欢乐轻松的休闲文化；通过 景观、雕塑小品等的打造，向人们提示和 灌输规划区的抗战文化和宗教文化。通过 以上措施，使规划区成为重庆一条特色的 文化体验带，使游客行走其间，处处都能 感受浓厚的文化氛围。
特色餐饮业
食
娱
休闲娱乐业
五业 南滨
住
特色住宿业
购
特色购物业
典型案例-南滨路文化产业园战略策划-策划背景和策划流程
典型案例南-滨路文化产业园战略策划:策划背景和策划流程导言策划的创意和想法落实到具体实践中,就是一个个成型的策划项目,重庆市南滨路文化产业园便是一次成功的策划项目,作为战略策划的典型案例,让我们来看看南滨路的"脱胎换骨"。
01 策划背景南滨路文化产业园位于重庆市南岸区南滨路，核心区规划面积9平方千米，是重庆打造“两江四岸”风貌的精华地段，更是南岸区滨江经济带隆起的关键引擎。
园区创建于21世纪初，成立以来，先后投资近100亿推动园区基础设施建设，吸引了重庆出版集团、默林集团等知名企业入驻，2010年获评为重庆首批市级文化产业示范园区，2011年被国家旅游局评为国家AAA级景区，被国家水利部评为“国家级水利风景区”。
作为我国文化产业发展的重大战略抓手，国家级文化产业示范园区（以下简称“示范园”）在文化和旅游部的指导下，高效、高质、高速发展，为全国文化产业发展树立了标杆、做出了示范。
为了贯彻党和国家相关文件指导精神，南岸区提出了以南滨路为核心创建“示范园”的战略构想，谋划探索出一条西部地区文化特色发展、融合发展、开放发展、跨越式发展的新道路。
南岸区委区政府高度重视“示范园”创建申报工作，成立了区委书记、区长双组长制的创建工作领导小组，多次召开专题会议进行研究。
为了绘制更科学、更专业、更有高度的战略蓝图，南滨路邀请了中国传媒大学文化发展研究院专家团队进行了战略规划编制（此节主要阐述规划前的策划阶段）。
02 策划流程——前期沟通、确定需求、签订协议——2015年孟夏之际，课题组一行8人赴重庆南岸区，进行了首次调研与沟通。
这次考察的主要目的是了解园区的实际情况，听取区领导的具体想法与需求，并就合作意向、合同内容进行协商。
由于是首次合作，双方还不太熟悉，因此对于课题组而言，通过此次调研和座谈，展现团队的研究能力和专业水平，获得客户的认可与尊重，就成为此行的首要任务。
所以，课题组高度重视，在去调研之前，就进行了细致的资料收集，并专门召开了准备会议(见表1)。
重庆南岸：烟火氤氲南滨路夜市点亮夜经济
重庆南岸：烟火氤氲南滨路夜市点亮夜经济龙门浩老街，酒吧老板正在精心布置酒吧氛围。
（郭旭摄）市民在龙门浩老街一家服装店选购衣服。
（郭旭摄）弹子石老街，餐饮行业正在逐步恢复堂食。
（郭旭摄）小熊集市，商家正在烹饪美食。
（郭旭摄）小熊集市，美味的小吃吸引不少市民驻足品尝。
（郭旭摄）市民正在逛集市游玩。
（郭旭摄）日落后，南滨路的夜幕下蕴藏着一片巨大的、有包容性的消费场景。
恢复人气、提振消费，近日，南滨路建设发展中心推出多项利好政策。
在政策推动下，南滨路夜间经济持续升温，烟火升腾中的夜经济，不仅抚慰着市井人心，也传递着人们的渴望和期待。
潮流感焕发城市新活力冬日的夜晚，南滨路烟雨海棠公园彩虹集市正式重启，一列列五颜六色的帐篷有序排开，不仅有琳琅满目的商品、美食，还有那一份白天归顺生活、夜晚臣服灵魂的自由。
对面一街之隔的东原1891小熊集市也带着100%的炽热爱意重新回归，来自天南地北的年轻人在此“贩卖”人间烟火气：拿手美食、珍藏手办、精美手作……每一位都自带风格，更有沉浸式线下社交互动，人情味和烟火气同时满足。
“摆摊前，我就在别的摊位提前消费了一波。
”在95后小赵看来，集市更像是一个大家庭，让热爱生活的大家聚在一起，彼此分享生活。
“我从外地漂泊回乡后，一直在筹备创业，市集是我最好的练手场所。
”作为城市经济的重要组成部分，夜间经济的繁荣程度是一座城市经济开放度、便利度和活跃度的晴雨表。
南岸区人大常委会副主任、南滨路建设发展中心党工委书记吕轶表示，除了两大市集的快速回归，南滨路还将在长嘉汇策划举办enjoy生活回归节和灯会活动，金辉铜元道也正在策划音乐集市。
文艺范展现城市独特魅力在集市不远处的龙门浩老街·下浩里再上热搜，不少外地游客表示，假期到渝游玩，一定要到该处打卡。
“听说这个地方还原了老重庆市井生活场景。
”网友心心表示，老街融入新艺术，沉浸式体验方式非常文艺范，很想来体验。
南岸区在下浩里的建设秉持尊重、保护、传承、创新历史文化的理念，采用“城市针灸”模式，通过“减、整、留、加”四个举措和“原址原建、原面积、原高度、原风貌”四个原则，按照“筑台、退台、悬挑、杆立、叠檐、院落”还原构成老街整体建筑及街巷肌理，对原有房屋建筑进行了设施优化，其中加固修缮38栋、整治更新建筑37栋，融开埠、抗战等重庆地域文化特色于一体。
重庆南岸：南滨路，开启城市蝶变之旅
重庆南岸：南滨路，开启城市蝶变之旅位于南滨路的国家4A级景区——弹子石老街（摄影：王雪）收拾房间时，一本老旧的日记本突然映入重庆市南岸区南滨路管委会副主任张鹏的眼帘，那是1985年的日记本。
“夜幕降临，皓月当空，江舟归来，浩内水平如镜，浩外波涛汹涌……”再读这句话时，张鹏感慨万分。
作为一个土生土长的南岸人，40多年来，他见证了南滨路从屡遭洪水淹没的普通水码头变成灯火辉煌、食客如织的“最美滨江路”“重庆餐饮一条街”，再蝶变为如今的城市文化新名片、文旅消费最佳地。
时过境迁，斗转星移，而张鹏记忆里的南滨路，在经年累月的变换后，不仅依然恪守着生生不息的乡愁，还迸发出新的生机与活力。
在南滨路的书店里，小朋友正专心阅读。
（摄影：王雪）溯源：步步传奇，一路传说全长24.9公里的南滨路，步步皆是传奇，一路皆是传说。
1998年，饱受洪水之苦的南岸区决心启动实施全区规模最大、投资最多的沿江综合整治工程，以彻底改变滨江地带面貌。
在机器轰隆声中，2002年初，南滨路综合整治一期工程竣工并投入使用。
随后几年里，南滨路二期、三期工程如期竣工，这个普通水码头逐渐成为集防洪护岸、城市道路、旧城改造等于一体的城市观光休闲景观大道。
正对渝中半岛，背靠悠悠南山，既有长江宏伟壮阔的水文之景，又有山城烟雨缥缈的天象之美，更有两岸起伏层叠的山城地文之貌，南滨路，这个曾经满目荒凉的水码头，一跃成为重庆最具品位、最具人气的旅游观光带，仅2002年，旅游观光人数就达360多万。
超高的人气，带来了全新的希望。
南岸人在此修建了一排低矮的建筑，以餐饮打响了蝶变的第一枪。
不少餐饮人从天南海北而来，在南滨路扎根筑梦，陶然居、德庄、渝信川菜等众多重庆知名餐饮企业也纷纷在南滨路开起了店，经营总面积超过10万平方米。
南滨路一时间成了中高档餐饮的“风向标”。
2007年，南滨路荣获中华烹饪协会命名的“中华美食街”称号。
纷至沓来的中外游客，还给南滨路起了一个个洋气的名字：“重庆的维多利亚湾”“重庆外滩”。
购物中心环境和对策分析
购物中心环境和对策分析购物中心在市场定位、营销策略、品牌建设、创新发展等方面都需要综合考虑，根据具体情况制定相应的总体思路。
购物中心应紧密关注市场动态，不断适应消费者需求的变化，并注重提升服务质量和顾客满意度，才能在激烈的竞争中取得长期的发展。
购物中心研究可以通过对同行业其他购物中心的调查与分析，了解竞争对手的经营手段、优势和弱点，进而制定相应的竞争策略。
比如，如果竞争对手的定位是高端购物中心，可以选择差异化经营策略,打造独特的消费体验。
购物中心以其地理位置优势、多元化商品选择、舒适的购物环境、丰富的购物体验、社交互动平台、综合服务、品牌集聚效应和可持续发展等特点，成为现代消费者的喜爱之地。
未来，随着科技的进步和消费需求的变化，购物中心也将不断创新和发展，为人们带来更好的购物体验。
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一、购物中心环境和对策1、竞争对手的增加：随着购物中心行业的发展，市场上涌现了越来越多的购物中心，竞争对手的数量逐渐增多。
这使得购物中心需要更加努力地提高自身的竞争力，吸引消费者。
2、电商的冲击：随着互联网的普及，电子商务在零售行业占据了重要地位。
传统的实体购物中心面临着电商的冲击，消费者可以通过网络便捷购物，因此购物中心需要寻找适应电商时代的策略。
3、人口流动性增加：城市化进程加快，人口流动性增加，购物中心需要面对不同群体的需求变化，适应消费者的多样化需求。
4、环境保护意识增强：随着环境保护意识的增强，消费者对于购物中心的环保要求也在提高。
购物中心需要关注环境保护问题，采取相应的环保措施，提高可持续发展能力。
（二）购物中心对策1、独特品牌定位：购物中心应根据市场需求和目标消费人群的特点，进行定位。
通过独特的品牌定位来吸引消费者，例如定位为高端奢华购物中心、文化艺术主题购物中心等。
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南滨路商业环境分析及应对策略南滨路商业环境分析及应对策略作者：佚名时间：2008-5-17浏览量：南滨路商业环境分析及应对策略2001年南岸区北端与渝中半岛相望的长江沿岸，开始了滨江路的建设。
因渝中区在长江与嘉陵江沿岸建设的沿江道路取名为长滨路和嘉滨路，因此，南岸区的这条一期8公里长的滨江路便正式以“南滨路”命名。
这一年正好与1891年重庆开埠成立海关，并在南岸狮子山下设立中国西部第一个海关验收处相隔110年。
由此，百年南滨开始新的历程，一条承载了政府与市民对城市发展的希望和梦想的南滨路，成了媒体上曝光最多的地名，有关南滨路的每一条消息都会成为重庆主城区几百万市民关注的焦点。
南滨路在发展中已由昔日衰败破旧的沿江工厂区变为一条环境优美的景观路，政府与相关机构也在南滨路的动态变化中为其未来发展描绘出美好的蓝图。
“重庆外滩”这是南滨路最初提出的宣传口号。
“景观南滨路”集观光、休闲、娱乐、居住一体的滨江大道，这是政府的规划方向。
“餐饮一条街”这是南滨路人气急升迅速窜红的现实。
目前，在政府规划修建的临时商业建筑，已云集70多个商家，经营面积万平方米，人流量每天2—3万人，年营业额2亿元。
今天的南滨路已成为重庆市民的一个情结，它的繁荣和成功是值得骄傲和自豪。
但明天的南滨路将会怎样发展？这是社会各界有识之士都十分关心的问题。
根据政府规划，南滨路区域未来的居住人口在20―30万人，相当于一个中小城市的人口规模。
因此，南滨路的开发已不再是一条城市道路的建设；它是因城市空间的拓展而建成的一座新城，它必须按照城市的定位纳入城市基本构想，制定前瞻性的城市规划，明确城市性质，重视城市开发相关问题的研究以及展望城市未来发展方向。
一、南滨路过度商业化面临的问题南滨路因其得天独厚的地理位置，成为房地产开发商的投资热点。
据相关报道，在南岸区这个狭长的地带上，房地产开发总量将达到2000万平方米，其中仅滨江路一带的开发量就在1200万平方米以上。
政府规定南滨路临江50米以内只能规划商业项目，因此这些房地产项目中商业面积的体量估计在100万平方米左右，景观南滨路将会因此而变成名符其实的商业街。
那么南滨路能成为城市商业中心吗？1、城市商业中心应具备的条件一个城市商业中心的形成有其特定的规律。
一是在地段上处于城市相对集中的核心位置；二是符合城市市民的消费习惯；三是有集中的居住人口；四是需要方便的交通网络。
解放碑能成为重庆市的核心商业区同样是基于具备上述条件在长期发展过程中形成的。
拥有“西部第一街”的解放碑目前商业总建筑面积是140万平方米，其中各类服务机构5340个，85家银行、保险公司、证券交易所。
解放碑是重庆市传统的商业中心，也是重庆cBD的核心，每日来此的外地客商在10万人以上。
2、沿江城市商业中心发展的演变:我国是一个水资源丰富的国家，黄河流域、长江流域哺育了中华民族的成长，许多城市的发展都是沿江而建。
在长江流域的重庆、武汉、南京、上海以及珠江流域的广州等城市的商业，基本上都是从沿江街市发展起来的。
商业街区的形成是与码头和航运功能分不开的，轮船运送货物卸在码头，并在沿江形成集市，而码头就是交通和物流中心。
码头附近的街区也是居住中心，并形成消费中心，重庆下半城的储奇门、望龙门、朝天门，就是那一时期的商业活动中心。
随着城市经济的发展和城市空间的拓展，城市商业街区从最早的城市码头商业向城市中心商业转化。
码头商业（沿江区域商业）的功能退化，除了不具备现代商业中心的几项条件以外，还有一个不可忽视的因素是沿江街区由于临江一面的空旷，只能形成单边商业，从消费习惯来讲，商业活动讲究的是商业氛围，一种置身于商业磁场的环境。
因此，沿江商业在许多城市其功能定位上主要以休闲、观光、娱乐、居住为主，而商业部分一般是以满足本区域居民而设，而不是城市的商业中心区。
以广州、上海两个商业发达的城市为例，它们都拥有江岸景色和沿江街区，但商业中心仍然属于城市的核心区域。
3、南岸区能否拥有两个城市级的商业中心,在重庆市关于cBD的最新规划中，解放碑、江北城、南滨路上的弹子石将形成金三角中心商务区。
南岸区商业规划中，南岸区传统的商业中心南坪，将在五年内打造完成商业步行街，其商业经营面积将达到100万平方米。
南滨路与南坪商业步行街相距二、三公里左右，也就是说在这个狭小的区域将拥有两个100万平方米的商业中心，而目前南坪地区的居住人口只有30万人左右，南滨路未来的居住人口南滨路商业环境分析及应对策略作者：佚名时间：2008-5-17浏览量：计划在20-30万人。
南滨路商业中心的建设要面临与南坪商业步行街在功能上的竞争与冲突，在一个区域形成两个商业中心，在城市商业的布局上是相互矛盾的，并形成资源分流。
犹如渝中区有了解放碑这个全市商业中心就很难在两路口或者上清寺形成另一个商业中心。
南滨路虽然在未来10年将增加20-30万人口，但人口的增加是因住宅建设的销售购房者的入住这一较长时间形成的。
南滨路的商业物业是房地产项目中最先完成的部分，也就是说居住人口还未达到10%时，商业物业的建设已完成80-90%。
未来南滨路的100万平方米与现在万平方米的商业面积相比，经营面积增加了四十倍。
现在的商户因为场地是临时建筑的原因，拥有租金低廉和以街为市的经营环境，体现出一种大众化消费的特征。
而当那些现代化的商业楼群以高租金和高昂的销售价格出现时，这种平民的消费特征能否适应？针对南滨路的实际情况，万基公司对相关行业进行了一次访问调查，此次市场调查涉及餐饮、娱乐、休闲保健、购物、汽车、婚纱影楼（以下简称婚影）等十大行业，各类行业以不同档次（高、中高、中）、规模（大、中、中偏小）、行政区的代表性商家为对象。
通过与代表性商家老板或高层管理人员的深度访谈，充分了解其对南滨路各类商业市场前景的看法，对拟经营场地的基本要求，及投资方式与预算等。
调查情况如下：休闲保健、：保健业主要依靠娱乐及餐饮市场客户的连带消费，具有极强的依附性，南滨路餐饮业的支撑为其提供强大的客源支持，受访商家均看好其发展前景。
商家表示入驻南滨以租赁经营为主，要求租金30-40元/平方米。
餐饮：受访商家表示南滨路拥有强大的餐饮市场，但是市场容量有限，加上餐饮消费的新鲜感与时效性，以及大量同行的进入，未来竞争激烈投资南滨路需多方考虑。
%的受访商家表示不愿入驻南滨路经营，如在南滨路投资将以租赁为主，愿意承受的租金范围在25-45元/平方米月。
娱乐：南滨路客源丰富，娱乐消费需求旺盛，发展潜力具大，但目前娱乐市场空白，受访商家全部看好南滨路段发展前景。
但商业娱乐场地需求面积较大（2000至4000平方米），前期资金投入高（装修、设备、人员），因此，以租赁为主。
受访商家表示可以接受25元/平方米左右的租赁价格。
目前南滨路物业很难满足上述要求！购物：南滨路拥有强大的人气，极高的知名度，但是由于交通不便、消费意识影响（餐饮一条街）、缺乏阳光经济及日间人气支持，很难形成强势的购物氛围及规模。
超过80%的受访商家表示不愿入驻南滨经营购物类商业。
通过以上调查可以看出，选择入驻南滨路的商家以租赁场地经营为主；南滨路未来的购物环境均不被各行业及商家看好。
这样看来，南滨路过度的商业化面临的问题主要有两方面：一是过多的商业物业使南滨路成为一个毫无特色的商业街，破坏了南滨路观光、休闲、居住的环境；二是南滨路因其地理位置的限制，不可能成为城市的商业中心，过度的商业化将造成社会资源浪费。
因此，南滨路100万平方米的商业面积，显然靠餐饮经济是远远不够的。
那么，南滨路的商业需要吸引多少经营商家、多少行业、以及吸引多少客源才能使其良性运转？难道南滨路的商业要去与解放碑和南坪争夺消费客源吗？因此，我们不希望看到在未来的南滨路有太多的商业面积空置，那是一种社会资源的浪费；我们也不希望看见因经营乏力而到处张贴着转让、转租的广告，那是对南滨路景观的破坏。
我们希望明天的南滨路可以轻松而悠闲的散步，可以静静的欣赏隔江而望的渝中半岛的美丽景色，是一个真正集观光、休闲、娱乐、工作、居住为一体的好地方。
二、南滨路商业功能单核心化的危害南滨路因景观价值而得到社会认同，成为城市的景观平台，因此才有了将南滨路打造成景观路的城市定位。
目前南滨路的商业热点主要是以餐饮为主，今年中国第四届美食节在此举办也显示了政府的意图。
但是，成为“食街”的南滨路，不能提升城市品味，从长远来讲会降低该区域的环境价值。
餐饮业的过度集中，会导致商业经营的单核心化，从而也导致特定职能供给过剩，而其他职能供给不足，阻碍城市的均衡发展，使城市构造和资源产生非效率化的结果。
例如南滨路餐饮业的过度集中，导致道路不能容纳局部时间（晚上6—7时）内交通量的暴增，加大交通拥挤问题。
而非黄金时间的道路利用率与人流量急剧下降，导致另一种形式的城市空心化问题。
餐饮业的过度集中，还导致了职业的单一化，南滨路有可能成为重庆市厨师和服务人员的“集中地”，模式化的行业服装将成为南滨路的另一道不和谐的景观。
在今年十月的第四届中国美食节期间，某餐饮业上百名厨师和服务人员在南滨路的广告巡游活动就是一例。
这与我们在上海外滩和广州沙面的感受不一样，在那里因历史和文化感受一种优雅，因自然和品味使人留连忘返，而南滨路却让人感觉置身于喧闹的城市“大食堂”。
要解决这些问题，政府应积极参与管理和规划，根据城市人口生活圈限制商业面积开发，根据南滨路南滨路商业环境分析及应对策略作者：佚名时间：2008-5-17浏览量：的城市定位，将单一的商业开发向复合用途开发转变，使其包括商务、文化、旅游、娱乐、运动设施、公园以及绿化，使之成为一个多元化的城市景观。
要使南滨路成为多元化的城市景观，必须做好城市定位和规划，加强政府的宏观调控和行业监管，在重点项目方面，需要政府的积极参与和投资。
三、南滨路是否具有前瞻性的城市交通体系规划重庆市作为一座山城，因地理条件限制而使交通通行困难，是由来已久的问题，也是政府长期致力于解决的问题。
应该说近两年重庆市城区的交通环境得到极大的改善，今年南岸四公里立交的建成通车使重庆的南大门更加通畅，渝中区长江路和中兴路的改扩建使大坪和南岸进入渝中半岛的交通瓶颈得以解决。
但是南滨路的交通存在与城市主干道相距较远，本身道路不宽以及出入口较少的问题。
即使今后南桥头立交直通南滨路的工程完工，双向四车道的南滨路能否承担汽车和人流暴增所带来的通行压力？也就是说，南坪区域和南滨路现有的交通道路体系不能满足城市未来发展的需要，如不能规划好、解决好这一问题，将会成为南滨路未来发展的最大障碍。
重庆作为一个组团型城市，各组团之间相隔距离较远，公共交通线路往往不能直接到达目的地。
南滨路本身由于是新开发的区域，在交通方面与原有的城市交通体系不配套，形成公共交通盲点。