浅析我国不动产的善意取得制度
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不 动 产 或 者 动 产 的所 有权 ： （ ） 让 人 受 让 该 不 动 产 或 者 动 产 一 受 时是善意的： （ ） 二 以合 理 的价 格 转 让 ： （ ） 让 的 不 动 产 或 者 动 产 依 照 法 三 转 律 规 定 应 当登 记 的 已经 登 记 ， 需 要 登 记 不 的 已经 交付 给受 让人 。 （ ） 让 人 依 照 前 款 规 定 取 得 不 动 四 受 产 或 者 动 产 的所 有 权 的 ， 所 有 人 有 权 向 原 无 权 处 分人 请 求 赔 偿 损 失 。
中 华 人 民 共 和 国 民法 通 则 ＞若 干 问 题 的
意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
在不动产领域 ，由于登记制度 的建立
和 完善 ， 不动 产 的 登记 由官 方统 一 进 行 ， 不
动产登记簿上所记载的权利与真实权利状 态保持了较高 的一致，从而人们基本上可 以信赖 登记簿上所记载 的权 利是真实 的。
以登 记 为 公示 方 法 的 不 动 产 出现 登 记 与 实
于动产物权 ， 不适用于不动 产物 权 。 不 动产物权有 登记 制度 ， 其权 利主体依登记
而 定 。 国法 律 和 司法 解 释 虽然 没有 明确 我 的 规 定 ， 长 期 以来 善 意 取 得 只 适 用 动 产 但
让人 的 ， 所有权 人有权 追 回； 除法律 另有 规定 外 ， 符合 下列情 形的 ， 让人取 得该 受
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
wk.baidu.com
善意取 得 ， 称即 时取得 ， 又 是指动 产 或 不动产 由合 法 占有人基 于无权 处 分而 转让给 善意 第三人 ， 三人取得该动 产或 第 不动 产 的所有权 ，而 原所有 人丧 失所 有 权 。‘ 是世界各 国尤其是大陆法系 国家
普 遍 采 用 的 一 项 民事 制 度 ， 法 律 对 所 有 是
用同登记机关工作人员 的不 正当关系 ， 违 法进行不动产物权变更登记 ， 从而擅 自处 分了他人的不动产物权 。 鉴于诸多瑕疵 的存在 ， 了保护 善意 为 第三 人的利益 和整 个社会 不动产 物权 的
交 易 秩 序 就 必 须 适 用 不 动 产 物 权 善 意 取
得 制度 。 （ 不动产善意取得制度的实践依据 二） 在《 物权 法》 颁布 实施之 前 ， 国 《 我 民 法 通则》 中虽然没 有确 定不动产善意取 得 制度 ， 《 但 最高 人 民法 院关于 贯彻 执行 ＜
际权利不符的情 形要少得多， 更有公信力。 ２ ．不动产善 意取得制度 是公示公信 原则 的具体化逻辑发展 在不 动产 善意取得制度 中， 第三 人之
所 以 能享 受 公 信 力 的保 护 ， 是 为他 是 出
物权 的 民法 理论 一直指 导着 我们 的审判 实践， 成为处理案件 的依据 。
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
纵 观 各 国法 律 制 度 分 析 认 为 ， 意 取 善
得 是指无权处分他人动 产的 让与人 ， 在不 法 将他 占有 的他人 的动 产交付 给买 受人
以 后 ， 果 买 受 人 在 取 得 该 动 产 时 出于 善 如 意 ， 他 便 取 得 该 动 产 的 所 有 权 ， 动 产 则 原 所 有 人 不得 要 求 受 让 人返 还 。②
屋 。懈 由此 可 见 ， 国 实 际 上 已经 承 认 了 我 不 动 产 的善 意 取 得 制 度 。 ２０ ０ ７年 颁 布 的 《 权 法 》 明确 确 立 物 则 了不 动 产 善 意取 得 制 度 。 第 １６条 规 定 ： ０ 无 处 分 权 人 将 不 动 产 或 者 动 产 转 让 给 受
３ 不 动 产物 权 善 意 取得 的现 实 撼 ．
础— — 不 动 产 登 中的 瑕 疵
当事人善意取得其他物权 的， 参照 前
主要指本 是不动产物权 的所 有权人 ， 但是 不愿意用 自己的名字登记 ， 是使用他人 而
浅 析 我 国 不 动 产 的 善 意 取 得 制 度
口 薛 伊
（ 中央 民族大学法学 院 Ｏ ８级法英 ２班， 北京 １０ ８ ） ０ ０ １
的 名 字 登 记 ， 是 所 有 权 人 又 不 是 基 于 赠 但 与 或 者 遗 赠 意 思 表 示 的 。第 四 、 事 人 利 当
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
中 华 人 民 共 和 国 民法 通 则 ＞若 干 问 题 的
意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
在不动产领域 ，由于登记制度 的建立
和 完善 ， 不动 产 的 登记 由官 方统 一 进 行 ， 不
动产登记簿上所记载的权利与真实权利状 态保持了较高 的一致，从而人们基本上可 以信赖 登记簿上所记载 的权 利是真实 的。
以登 记 为 公示 方 法 的 不 动 产 出现 登 记 与 实
于动产物权 ， 不适用于不动 产物 权 。 不 动产物权有 登记 制度 ， 其权 利主体依登记
而 定 。 国法 律 和 司法 解 释 虽然 没有 明确 我 的 规 定 ， 长 期 以来 善 意 取 得 只 适 用 动 产 但
让人 的 ， 所有权 人有权 追 回； 除法律 另有 规定 外 ， 符合 下列情 形的 ， 让人取 得该 受
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
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善意取 得 ， 称即 时取得 ， 又 是指动 产 或 不动产 由合 法 占有人基 于无权 处 分而 转让给 善意 第三人 ， 三人取得该动 产或 第 不动 产 的所有权 ，而 原所有 人丧 失所 有 权 。‘ 是世界各 国尤其是大陆法系 国家
普 遍 采 用 的 一 项 民事 制 度 ， 法 律 对 所 有 是
用同登记机关工作人员 的不 正当关系 ， 违 法进行不动产物权变更登记 ， 从而擅 自处 分了他人的不动产物权 。 鉴于诸多瑕疵 的存在 ， 了保护 善意 为 第三 人的利益 和整 个社会 不动产 物权 的
交 易 秩 序 就 必 须 适 用 不 动 产 物 权 善 意 取
得 制度 。 （ 不动产善意取得制度的实践依据 二） 在《 物权 法》 颁布 实施之 前 ， 国 《 我 民 法 通则》 中虽然没 有确 定不动产善意取 得 制度 ， 《 但 最高 人 民法 院关于 贯彻 执行 ＜
际权利不符的情 形要少得多， 更有公信力。 ２ ．不动产善 意取得制度 是公示公信 原则 的具体化逻辑发展 在不 动产 善意取得制度 中， 第三 人之
所 以 能享 受 公 信 力 的保 护 ， 是 为他 是 出
物权 的 民法 理论 一直指 导着 我们 的审判 实践， 成为处理案件 的依据 。
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
纵 观 各 国法 律 制 度 分 析 认 为 ， 意 取 善
得 是指无权处分他人动 产的 让与人 ， 在不 法 将他 占有 的他人 的动 产交付 给买 受人
以 后 ， 果 买 受 人 在 取 得 该 动 产 时 出于 善 如 意 ， 他 便 取 得 该 动 产 的 所 有 权 ， 动 产 则 原 所 有 人 不得 要 求 受 让 人返 还 。②
屋 。懈 由此 可 见 ， 国 实 际 上 已经 承 认 了 我 不 动 产 的善 意 取 得 制 度 。 ２０ ０ ７年 颁 布 的 《 权 法 》 明确 确 立 物 则 了不 动 产 善 意取 得 制 度 。 第 １６条 规 定 ： ０ 无 处 分 权 人 将 不 动 产 或 者 动 产 转 让 给 受
３ 不 动 产物 权 善 意 取得 的现 实 撼 ．
础— — 不 动 产 登 中的 瑕 疵
当事人善意取得其他物权 的， 参照 前
主要指本 是不动产物权 的所 有权人 ， 但是 不愿意用 自己的名字登记 ， 是使用他人 而
浅 析 我 国 不 动 产 的 善 意 取 得 制 度
口 薛 伊
（ 中央 民族大学法学 院 Ｏ ８级法英 ２班， 北京 １０ ８ ） ０ ０ １
的 名 字 登 记 ， 是 所 有 权 人 又 不 是 基 于 赠 但 与 或 者 遗 赠 意 思 表 示 的 。第 四 、 事 人 利 当
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传