浅析我国不动产的善意取得制度
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浅议善意取得制度_工作心得善意取得制度是我国物权法中的一项重要制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的。
近代以来，大陆法系各国继受了日耳曼法的善意取得制度。
在传统的善意取得的理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。
我国物权法则对善意取得制度作了最为完整的规定，其中将不动产及所有物权载体纳入善意取得，是立法上的重要突破，但其利弊值得探讨。
一、善意取得制度的渊源与实质罗马上法，有“无论任何人不得以大于自己所有之权利让于他人”的原则，所有人有权向任何人，包括不知情的受让人追回无权转让的财产。
善意受让人不能合法地对该项财产行使所有权。
故在罗马法上，侧重于对所有人的保护。
随着商品经济发展，这种制度显现出诸多不利之处，尤其是对善意受让人而言，有失公平，使人们在交易时，提心吊胆，从而对交易行为产生极大的障碍。
因此，人们开始认为，在一定条件下，法律应当保护不知情受让人，允许其取得财产所有权，中止所有人之追及权，通过由所有人要求无权转让人赔偿方式来保护其所有权。
日耳曼法奉行“以手护手”原则，即财产权利人在财产被他人无权转让的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能直接向第三人要求返还。
不知情第三人对财产的受让占有，有转移所有权的效力。
故在日耳曼法上，则侧重于对受让人利益的保护。
在保护交易安全上，日耳曼法优于罗马法，其善意取得制度为近代各国民法所采。
善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度。
因为若绝对贯彻所有权保护原则，权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易中，均人人自危，非详细调查真正权利人以确定权利实像，则不敢交易。
如此一来，则受让人均要裹足不前，现代活跃迅速的交易活动，必大受影响。
所以善意取得制度倾向于保护交易活动即动的安全。
二、确立善意取得制度的必要性从本质上看，善意取得制度是以牺牲所有权人的自由意志为代价，换取了交易安全。
其必要性主要表现在：（一）保护交易安全，提高交易效率交易安全又称动的安全，它与静的安全相对应。
浅议不动产善意取得制度
动产系出于善意， 则他便取得该动产的所有权 ， 原动 产所 有人不得要 理论基础 ， 贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度 。 善意取得作为一项重要的经济制度， 传统 上只适用 于动产 ， 随 个方面论述这一 问题。 但
额通常都较大， 更需要以法律来保护其交易安全， 所以善意取得制度 其变动 以登记加 以公示 ， 权利变动 明确 ， 不存在无处分权人处分财产 的情形 ， 故不存在善意取得制度 。事实上， 这是对不动产善意取得制
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浅议 不动 产善意 取得制 度
乔安丽
摘 要 （ （ 物权法》 １６ 在 ０ 条规定 了不动产善意取得制度， 使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破 了原有的界限， 丰 富 了我 国物 权法 内容 ， 对 于不动 产善 意取 得制 度 的适 用范 围及理论 基础 仍存 在 一定 的误 区。 但 本文 试从 这两方 面探讨 不动 产 善意取 得 制度适 用 的必要性 及合 理性 。
关 键词 不动产 善意取 得 公 信 力 推 定 力 中图分 类号 ： ９３ Ｄ ２． ２ 文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：０９０ ９（０９０ — ７０ １０ ．５２２０）６０ ．２ ４
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
２０ ０ ７年通过的 ‘ 中华人 民共和 国物权法》 规定了不动产的善意 产依照法律规定应 当登记的已经登记 ， ， 不需要登记的已经交付给受让
取得制度 ， 突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产 人 。
的限制。善意取得制度 是近代 以来大陆法系与英美法系民法的一项 重要制度 ， 内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全 的保护问 其 题， 在商品经济飞速发展 的今天 ， 善意取得制度既是适应 经济发展 的
浅析善意取得制度适用于不动产
浅析善意取得制度适用于不动产关键字：善意取得制度不动产适用摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。
理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。
但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。
本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。
各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。
但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。
例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。
我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
浅析不动产的善意取得
偿 取得 为 前提 。如 果是 通过 继 承 、
动产的所有权 ，而原所有人即丧失 面临的新课题。 （ 作者工作单位 ：
出让 人无 让 与不 动产 的权 利 ， 主 要包 括两 种情 形 ：
出于 善意 信赖 不动 产 （ 括 以登 记 动 ，如继 承人 取 得应 继份 额 以外 的 包 为 公示 方 式 的特 殊 动 产 ）登 记簿 的 不 动产 并进 行 了登记 。 登 记真 实 、合 法 、有 效 ，而 与登 记 ４ 作 为 不动 产 权 利变 动 的 原 、
将作为物权法制度的一个特 色载入 用善 意取 得制 度 的必要 。
用 的 问题 。
历 史 ，并对 我 国以后 要 制定 的民法
不 动产 登记 有 瑕疵 ，主 要包 括
不 动产善 意取 得 的构成要 件
（ ）标 的物 为 不动产 一
典中关于不动产物权 的善意取得 的 以下 几种 情况 ： 完善奠定 了基础 。
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浅析 不动产 的善意取得
◎武文婷
善意取得制度 ，是 民法中的一 项重要制度 ，对 于保护善意第三人
不 动产 善意 取得 的适 用 范围
记 于 亲 戚 名 下 ， 种 约 定 不 是 赠 与 这
《 权 法 》第 １ ６ 一 款 规 定 或 放弃 所有 权 的意 思表 示 ，之 后 被 物 ０第
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让 给 他人 ，受 让人 也不 能 取得 该不 有 人 、 出让人 、受让 人 ， 并会在 三 有 许 多需要 完 善之 处 。 因此 ，如 何
动 产 的所 有权 。 ３ 受 让 人 取 得 不 动 产 是 基 于 、 合 理价 格 的转 让行 为 。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
浅谈不动产善意取得制度
浅谈不动产善意取得制度不动产善意取得制度是指，在一定条件下，对于不确定权属的不动产，当取得人以善意取得该不动产，并采取一定的保护措施时，可以由取得人取得相应的权利，而不因其所有权是否有效或合法而受损害。
不动产善意取得制度的核心原则是保护取得人的善意和保护取得人的投资，其目的是维护社会公平和正义。
不动产善意取得制度在保障不动产市场秩序、促进经济发展等方面起到了积极的作用。
一方面，不动产善意取得制度有助于促进经济发展。
在市场经济条件下，不动产具有重要的经济价值。
通过不动产善意取得制度，可以激发人们对不动产市场的信心，促进交易的活跃，从而推动经济的发展。
同时，该制度也能提高不动产的流动性，减少不动产资源的浪费，更好地满足人们对不动产的需求。
另一方面，不动产善意取得制度也能提高交易的公平性和秩序性。
在现实生活中，有些不动产的权属较为复杂，不易确定。
如果没有不动产善意取得制度的保护，将会给不动产市场带来很大的不确定性，使得交易难以进行。
而通过不动产善意取得制度的保护，可以降低交易的风险，提高交易的公平性和秩序性。
然而，不动产善意取得制度也存在一些问题和挑战。
首先，不动产善意取得制度对于取得人的认定比较复杂，需要考察其是否具备善意和是否采取了必要的保护措施。
这一过程需要耗费大量的时间和精力，容易产生纠纷和争议。
其次，不动产善意取得制度尚未得到充分法律保护，法律条文相对较少，实施细则有待完善。
这给取得人带来了不确定性，使其难以获得充分的法律保障。
为了进一步完善不动产善意取得制度，需要做好以下几方面的工作。
首先，应加强立法，完善不动产善意取得制度的相关法律法规、解释和制度建设。
同时，还应不断优化相关的政策和措施，为不动产善意取得提供更好的环境和条件。
其次，要加强人才培养和普及教育，提高人们对不动产善意取得制度的认知水平，增强其法律意识和法律素养。
再次，要加强跨部门之间的协作和合作，形成工作合力，加强对不动产善意取得的监管和管理。
不动产的善意取得制度
浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。
随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。
关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。
起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。
传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。
有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。
但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。
况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。
浅议我国不动产善意取得制度
三 、 国不动产 善 意取得 制度 的不足 分析 我 （ ） 动产善 意取 得的 法律 法规 不 统一 一 不 中国 的“ 权法 ” 物 规定 了不动产 善意取 得 ， 以登记 生效要 件，
实、 真诚 、 公开 等 。《 牛津法 律大 辞典》 对此 的定 义为：如果一 个 “
人 诚实 行事 ， 即不知 道或 无理 由相信 其主 张没 有根据 ， 他就 是善
（ ） 动 产 的 登 记 机 关 不 统 一 二 不
二、 从我 国《 权 法》Ｏ 条 规定 谈不 动产善 意取得 构成 要件 物 １６
我国《 物权法 》 明确 规定 了不 动产适 用善 意取 得， 法第 １６ 该 ０
我 国《 权法》 物 规定实 行统一 的不动产 登记机 关， 由于 登记是
中图分类 号 ： ２． Ｄ９３ ２
不 动产 善意取 得 制度 中的相 关概 念
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０９ ５２２ １）３ ５－２ １０－ ９（０００－ ０ ０ ０ ０
动产 登 记应 比照适 用 于房地产 。主 要是 指房屋 ， 土地 ， 林和 其 森
一
、
（ ） 一 不动 产与动 产
日本 民法 典瑞 士 民法 典 。 根据 《 物权 法》 以 了解 到 ， 动产 是 果发 生 了 ， 可 不 自然不适 用善 意取 得 。 至于受 让人 是否持 有诚 意的财
指土 地 、 屋 、 房 林木 等地 上定着 物 。这 也继承 了大 陆法系 精神 内 涵 即不 动产乃 不可 分之物 。不 动产 之外 的物 即为动 产 。
产 物 。种 子 自播种 时起 ， 物 自栽种 时起 ， 植 为土地 的主要 组成 部
第 四 ， 让方 已经完 成 了财产变 更登 记 。 受 产权变 更登 记是对
浅议不动产善意取得
浅议不动产善意取得[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。
本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。
[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。
这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。
我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。
[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。
然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。
本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。
一、不动产善意取得制度的理论基础善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。
依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。
因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。
任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。
“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。
这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。
后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。
浅谈善意取得制度的要件及在我国的发展
浅谈善意取得制度的要件及在我国的发展【摘要】善意取得制度是指在法律规定的程序基础上，以良好的意愿获得权利或财产的一种方式。
善意取得制度的要件包括主体的善意、合法的取得手段和没有法律限制的取得条件。
在我国，善意取得制度的现状仍存在一些问题，如信息不对称、权益保护不足等。
随着法治建设的不断完善，我国善意取得制度的发展趋势是积极向好的。
未来，我国善意取得制度应以完善法律制度、提升效率和保护当事人权益为发展方向。
通过不断探索和改进，我国的善意取得制度将更加完善，为社会公平正义提供更好的保障。
【关键词】关键词：善意取得制度、要件、现状、发展趋势、建设方向、我国1. 引言1.1 引言善意取得制度是指在特定条件下，允许实施某些行为或享有某些权利的法律机制。
善意取得制度可以为社会成员提供更多的便利和保障，促进社会的良性发展。
在我国，善意取得制度的建立和完善对于促进经济发展、维护社会秩序具有重要意义。
善意取得制度的要件包括合法取得财产、合理信赖和消除过错。
在我国，善意取得制度的现状存在一些不足之处，比如法律规定不够明确、执行不到位等问题，需要进一步加强和完善。
我国善意取得制度的发展趋势主要体现在不断完善立法、加强司法保障和加强社会宣传等方面，以确保制度的强制力和实效性。
我国善意取得制度的建设方向应当着眼于依法原则、诚实信赖和保护合法权益，构建更加健全和完善的制度体系。
2. 正文2.1 什么是善意取得制度善意取得制度是指在法律规定一定条件下，以善意获取他人财产的行为。
善意取得制度的核心理念是保护依法行为的善意取得者的利益，以促进社会经济发展和法治建设。
善意取得制度体现了法律的公正、合理性，也是法律对社会成员善意合理行为的肯定和保护。
在善意取得制度中，善意取得者是指在取得他人财产时，不知道或者无法知道该财产的权利人对其财产的权利，但是其行为是符合法律规定的。
善意取得者在一定条件下可以取得对该财产的所有权或者一定的权利，并且对该财产具有保护和处分权。
不动产的善意取得的制度
不动产的善意取得的制度一、不动产的善意取得制度的定义不动产的善意取得制度是指不动产权利的取得人在购买不动产或者通过继承、赠与等方式取得不动产所有权时所具有的合法权益保护制度。
该制度主要是为了保护善意取得人的合法权益，避免其因无辜信赖而受到不当损失的情况。
二、不动产的善意取得制度的原则1.善意取得优先原则：不动产权利的善意取得人优于不动产原欠债务人。
即使原不动产所有权人仍存在权利，但如果善意取得人在安全买卖环境下取得所有权，其权益应得到保护。
2.保护第三人善意取得权益原则：为了保护第三人的合法权益，法律规定第三人在善意取得不动产权益时可以免除不动产的其他担保责任。
3.保护承受人合法权益原则：在不动产所有权转移过程中，为了保护承受人的合法权益，法律对于转让中可能出现的问题进行明确规定，确保承受人能够合法取得所有权。
三、不动产的善意取得制度的条件善意取得不动产权益的条件通常包括以下几个方面：1.善意取得：取得人对取得不动产权益的事实、权益的合法性和真实性没有虚假陈述或者隐瞒，具备善意取得的主观状态。
2.关联交易：取得人与原不动产所有权人之间不存在违法关系，例如受贿、贿赂等非法交易。
3.交易方式合法：善意取得人通过购买、继承、赠与等合法方式取得不动产所有权。
4.已登记的不动产权利证明：不动产的善意取得人应具备合法的登记手续和登记文件，以证明其对不动产的所有权。
四、不动产的善意取得制度的适用范围五、不动产的善意取得制度的法律保护为了保护不动产的善意取得权益，法律对不动产的善意取得制度进行了明确规定并给予相应的法律保护。
不动产登记制度、物权法等法律法规都对善意取得人的合法权益提供了保护措施。
综上所述，不动产的善意取得制度是为了保护不动产的善意取得人的合法权益而设立的制度。
该制度以善意取得优先、保护第三人善意取得权益和保护承受人合法权益为原则，具备善意取得和交易方式合法等条件。
它适用于各类不动产的所有权取得，并在法律层面为善意取得人提供了相应的保护。
我国不动产善意取得制度的研究
我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。
本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。
[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。
本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。
一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。
所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。
如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。
事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。
肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。
但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。
法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。
解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。
在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。
善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。
尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。
浅析的善意取得制度
完善善意取得制度的建议与展望
明确制度适用范围
针对当前善意取得制度适用范围较模糊的问题，建议明确 其适用范围，以便于实践中更好地掌握和运用。
完善善意判断标准
应当细化善意的判断标准，综合考虑行为人的客观行为和 主观心态等因素，使其更具合理性和可操作性。
建立公示信息查询机制
通过建立完善的不动产公示信息查询机制，确保交易第三 人能够及时、准确地获取物权信息，避免出现信息不对称 等不良现象。
善意取得制度是建立在诚实信用原则基础上，保护交易安全 的重要制度。
善意取得制度的起源与发展
善意取得制度起源于罗马法，当时称为“善意受让”制度。
在中世纪和近现代，善意取得制度逐渐发展完善，成为现代民法中的重要制度。
在我国，善意取得制度最早规定于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权 法》）。
善意取得制度的意义
加强法律宣传，提高公众的法律意识
普及善意取得制度知识
通过多种渠道宣传善意取得制度的相关知识，提高公众对善意取 得制度的认知和理解。
培养法律意识
加强法律教育，培养公众的法律意识，使公众能够自觉遵守相关 法律法规。
加强普法教育
在学校、社区等场所开展普法教育活动，使更多人了解法律、遵 守法律、维护法律。
保护交易安全
善意取得制度能够保护受让人的利 益，确保交易的安全性和稳定性。
维护市场秩序
通过善意取得制度，可以防止无权 处分人非法转让财产，从而维护市 场秩序和公共利益。
提高交易效率
善意取得制度能够减少交易成本和 时间，提高交易的效率。
促进经济发展
善意取得制度的完善和发展，有利 于促进市场经济的发展和繁荣。
合理的价格
善意取得制度的另一个核心要件是当事人必须支付了合理的价格。合理的价格通常是指市场价格或公平价格， 即买卖双方在正常交易中都能够接受的价格。
我国不动产善意取得制度的不足与完善
我国不动产善意取得制度的不足与完善我国不动产善意取得制度是指在不移转不动产所有权的情况下，依法使善意取得人取得该不动产的利益的一种制度。
在实际操作中，不动产善意取得制度是保护善意购买人的合法权益，同时也对不动产权利人的合法权益进行一定的损害。
因此，我国不动产善意取得制度存在一定的不足之处，需要进一步完善。
首先，我国不动产善意取得制度在法律规定上存在不明确的问题。
虽然《不动产登记暂行条例》第14条规定了不动产善意取得人的权益保护，但是对于具体的执行细则并没有明确规定。
这导致了在具体实施中，各地之间执行的标准和政策不一致，给予善意取得人的权益保护程度存在差异。
其次，我国不动产善意取得制度在司法实践中存在适用困难的问题。
由于涉及多个法律、法规的解释和适用，不同的法律条文之间存在重叠和冲突的情况，给法院判案增加了难度。
同时，我国也没有统一的司法解释和判例指导，导致不同法院对于不动产善意取得案件的判决结果不一致。
这给善意取得人和不动产权利人带来了不确定性。
再次，我国不动产善意取得制度在权益保护上存在偏向善意取得人的现象。
在实际操作中，不动产善意取得人往往能够获得更多的保护和利益，而不动产权利人的权益则被忽视。
这导致了一些不动产权利人因为善意取得人的错误行为而遭受经济损失，而无法得到充分的赔偿。
最后，我国不动产善意取得制度在制度完善上存在一定的欠缺。
当前，我国的不动产善意取得制度主要集中在行政管理层面，并没有建立起完善的法律制度。
因此，在具体的操作中，善意取得人的权益保护依赖于行政管理部门的裁量权，存在一定的主观性和不公正性。
为了解决这些问题，应该从以下几个方面进行完善。
首先，加强立法工作，明确不动产善意取得制度的具体执行细则，确保各地之间的执行标准和政策一致性。
其次，建立统一的司法解释和判例指导，加强对不动产善意取得案件的审理和判决。
再次，加强对不动产善意取得制度的宣传和培训，提高相关工作人员的专业素养和法律意识。
浅析 善意取得制度
善意取得制度孙洁20110440905一、善意取得的概念所谓善意取得，是指从无权处分人处受让动产或不动产的善意第三人，在善意、支付相应对价且取得该动产的占有或不动产的登记后，即依法取得该动产或不动产的所有权。
《民通意见》中关于善意取得制度的规定主要是第89条：“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
”《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
”二、善意取得的制度价值第一、保护物权交易安全，提高财产交易效率。
交易安全是善意取得的基础，它又被称为动态的安全，与静态的安全相对应。
静态的安全以保护原权利人的利益为宗旨，以保持社会秩序的稳定为根本；动态的安全则以保护善意无过失的交易者的利益为使命，只要受让人是善意的，即应给予保护，意在保障财产的变动与流通，谋求社会的整体效益。
财产的交易安全是社会经济发展的根本保障，财产的交易效率则是社会经济追求的目的。
如果从商品交换当时的环境来看，受让人不知道或不应知道转让人无权处分该动产，则在交易完成后，由于无权处分行为致使交易无效，并使受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时会担心，现在买到的商品，今后有可能要退还，从而造成当事人在交换时的不安全感，不利于商品交换秩序的稳定。
反之，如果承认善意买受人可以即时取得所有权，则交易者就不必为交易的安全担忧，从而能放心大胆的从事交易，这将有利于市场经济的健康发展。
浅谈不动产善意取得制度的措施
浅谈不动产善意取得制度的措施[摘要]善意取得是一项法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，随着时代发展的需要，现实生活中开始越来越多地关注不动产的善意取得。
我国也在经历了长期的学界争论后，终于在《物权法》中确立了不动产善意取得制度。
但是，就现今我国确立的不动产善意取得制度来看，在个别问题上仍存在不足之处，文章拟对相关问题进行探讨。
[关键词]不动产善意取得；登记；完善《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布，是我国完善社会主义民法体系的一项重要举措。
《物权法》在修改完善原有民事法律法规的同时，新增了诸多重要的法律制度，不动产善意取得制度即是其中之一。
本文拟就《物权法》已确立的不动产善意取得制度，对其中的不足和完善略作探讨。
一、《物权法》关于不动产善意取得及其相关制度的规定（一）不动产善意取得构成要件1.受让人必须为善意。
即指受让人在交易前不知道也不应该知道，让与人转让财产时没有处分该财产的权限。
2.处分人必须是无处分权人，即非财产的所有人。
3.交易行为必须有效、有偿。
这是说交易的主体、客体以及交易合同，必须合法有效，且双方是等价交易，非赠予。
4.不动产的受让人已完成物权变更登记。
（二）不动产善意取得制度适用的扩张2000年施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中规定了质权和留置权的善意取得制度，这对于维护交易安全和促进经济贸易增长有较大的推动作用。
而今，物权法已将善意取得制度的适用范围扩大到抵押权、质权、留置权、用益物权。
（三）与不动产善意取得有关的制度的完善不动产物权登记制度作为不动产善意取得制度的基础，是国家强化不动产管理，确认不动产物权归属的最重要的根据，而不动产的瑕疵登记常常成为不动产善意取得的因素，造成权利人的损失。
因此，不动产善意取得制度的确立，离不开登记制度的完善。
二、《物权法》确立不动产善意取得制度的重大价值善意取得是一项古老的法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，现今《物权法》确立不动产也可以善意取得制度，这是适应时代的要求的。
简析我国的不动产善意取得
简析我国的不动产善意取得□石蕾【摘要】善意取得制度是物权变动中保护交易安全的重要制度，是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度。
随着不动产物权交易的日渐频繁，不动产物权交易已越来越影响社会经济秩序的稳定，并引起社会各界的广泛关注。
鉴于当前维护不动产物权交易安全的迫切需求，我国2007年《物权法》明确肯定了不动产物权善意取得制度。
本文试通过对不动产物权善意取得的立法例比较研究，以我国《物权法》第106条的规定为出发点，通过对其构成要件的比较，指出对于动产善意取得与不动产善意取得应该分开规定的建议，并在此基础上提出应明确不动产善意取得的适用范围和建立统一的不动产登记制度的建议。
以期在立法上不断完善不动产善意取得制度。
【关键词】不动产；善意取得；登记制度【作者简介】石蕾，河北大学2011级诉讼法学在读研究生一、各国关于不动产善意取得的立法简析从历史上探究，近代以来民法上的善意取得制度，起源于以限制所有权追及力为特点的日耳曼法的“以手护手”原则：当所有人任意让与他人占有其物时，则只能对该他人请求返还。
同时纳入了罗马法上短期取得时效制度中的善意要件，善意受让人通过与无权处分人为合法交易行为即可取得财产所有权。
在此基础上，基于社会经济的发展对财货自由、安全流通的需求，旨在保护善意第三人信赖利益和交易安全的善意取得制度在各国最终确立起来。
这一制度长期以来在各大陆法系国家中仅适用于动产。
但随着商品经济的不断发展，不动产的流转也变得愈加频繁。
因此以德国和瑞士为代表的一些国家也逐渐承认它是不动产物权变动中保护交易安全的重要制度，并在此基础上，创立了不动产善意取得制度。
但与我国不同的是，德国、瑞士的动产善意取得制度与不动产善意取得制度被分别规定。
（一）德国。
《德国民法典》将动产的善意取得规定在物权法第三章“所有权”的第三节“动产所有权的取得与丧失”中。
该法典第932条规定：“即使物不属于让与人，取得人也因依照第929条进行的让与而成为所有人，但取得人在依照本条的规定本来会取得所有权时非为善意的除外。
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意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
善意取 得 ， 称即 时取得 ， 又 是指动 产 或 不动产 由合 法 占有人基 于无权 处 分而 转让给 善意 第三人 ， 三人取得该动 产或 第 不动 产 的所有权 ，而 原所有 人丧 失所 有 权 。‘ 是世界各 国尤其是大陆法系 国家
普 遍 采 用 的 一 项 民事 制 度 ， 法 律 对 所 有 是
在不动产领域 ，由于登记制度 的建立
和 完善 ， 不动 产 的 登记 由官 方统 一 进 行 ， 不
动产登记簿上所记载的权利与真实权利状 态保持了较高 的一致，从而人们基本上可 以信赖 登记簿上所记载 的权 利是真实 的。
以登 记 为 公示 方 法 的 不 动 产 出现 登 记 与 实
纵 观 各 国法 律 制 度 分 析 认 为 ， 意 取 善
得 是指无权处分他人动 产的 让与人 ， 在不 法 将他 占有 的他人 的动 产交付 给买 受人
以 后 ， 果 买 受 人 在 取 得 该 动 产 时 出于 善 如 意 ， 他 便 取 得 该 动 产 的 所 有 权 ， 动 产 则 原 所 有 人 不得 要 求 受 让 人返 还 。②
屋 。懈 由此 可 见 ， 国 实 际 上 已经 承 认 了 我 不 动 产 的善 意 取 得 制 度 。 ２０ ０ ７年 颁 布 的 《 权 法 》 明确 确 立 物 则 了不 动 产 善 意取 得 制 度 。 第 １６条 规 定 ： ０ 无 处 分 权 人 将 不 动 产 或 者 动 产 转 让 给 受
３ 不 动 产物 权 善 意 取得 的现 实 撼 ．
础— — 不 动 产 登 中的 瑕 疵
当事人善意取得其他物权 的， 参照 前
际权利不符的情 形要少得多， 更有公信力。 ２ ．不动产善 意取得制度 是公示公信 原则 的具体化逻辑发展 在不 动产 善意取得制度 中， 第三 人之
所 以 能享 受 公 信 力 的保 护 ， 是 为他 是 出
物权 的 民法 理论 一直指 导着 我们 的审判 实践， 成为处理案件 的依据 。
用同登记机关工作人员 的不 正当关系 ， 违 法进行不动产物权变更登记 ， 从而擅 自处 分了他人的不动产物权 。 鉴于诸多瑕疵 的存在 ， 了保护 善意 为 第三 人的利益 和整 个社会 不动产 物权 的
交 易 秩 序 就 必 须 适 用 不 制度的实践依据 二） 在《 物权 法》 颁布 实施之 前 ， 国 《 我 民 法 通则》 中虽然没 有确 定不动产善意取 得 制度 ， 《 但 最高 人 民法 院关于 贯彻 执行 ＜
于动产物权 ， 不适用于不动 产物 权 。 不 动产物权有 登记 制度 ， 其权 利主体依登记
而 定 。 国法 律 和 司法 解 释 虽然 没有 明确 我 的 规 定 ， 长 期 以来 善 意 取 得 只 适 用 动 产 但
让人 的 ， 所有权 人有权 追 回； 除法律 另有 规定 外 ， 符合 下列情 形的 ， 让人取 得该 受
主要指本 是不动产物权 的所 有权人 ， 但是 不愿意用 自己的名字登记 ， 是使用他人 而
浅 析 我 国 不 动 产 的 善 意 取 得 制 度
口 薛 伊
（ 中央 民族大学法学 院 Ｏ ８级法英 ２班， 北京 １０ ８ ） ０ ０ １
的 名 字 登 记 ， 是 所 有 权 人 又 不 是 基 于 赠 但 与 或 者 遗 赠 意 思 表 示 的 。第 四 、 事 人 利 当
不 动 产 或 者 动 产 的所 有权 ： （ ） 让 人 受 让 该 不 动 产 或 者 动 产 一 受 时是善意的： （ ） 二 以合 理 的价 格 转 让 ： （ ） 让 的 不 动 产 或 者 动 产 依 照 法 三 转 律 规 定 应 当登 记 的 已经 登 记 ， 需 要 登 记 不 的 已经 交付 给受 让人 。 （ ） 让 人 依 照 前 款 规 定 取 得 不 动 四 受 产 或 者 动 产 的所 有 权 的 ， 所 有 人 有 权 向 原 无 权 处 分人 请 求 赔 偿 损 失 。