2008年上半年成都楼市分析
2008年成都商品房及二手房成交供应一周分析(8.25-8.31)-13DOC
2008年成都商品房及二手房成交供应一周分析（8.25-8.31）一、新盘看台本期成都楼市共有4个楼盘有新动向。
城中，本期只有1个新动向楼盘。
位于顺城大街289号的富力•史丹尼国际公寓,是由成都熊猫万国商城有限公司打造的全精装电梯公寓。
项目占地约94596平方米, 建筑面积约668185平方米,户型供应面积40-70平方米,均价在11000元/平方米左右。
8.30日正式开盘销售,且据了解开盘当天最高优惠10%。
郊区，本期有3个新动向楼盘。
于8月30日正式开盘的东山国际新城，位于成都成龙路东山国际大道1号，该项目是由成都华信大足房地产开发有限公司开发的高层电梯公寓。
此期户型供应面积95-120平方米，均价3800元/平方米。
由成都志圣实业发展有限公司打造的观澜东山，项目1期1批次于8月30日正式开盘销售,此期户型供应面积79-118平方米不等，起价为3336元/平方米，均价3182元/平方米。
龙城1号位于龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号,项目占地总约600亩（含150亩主题特色景观公园），是此区域首个低密度新乡村主义风格高品质社区。
此期2组团推出的物业为多层花园洋房,户型供应面积106-180平方米,起价4488元/平方米,均价为6000元/平方米。
二、成都市区商品房供销情况1、商品房住宅可售情况1）面积可售情况根据统计结果显示，本周除金牛区可售面积较上周较少外,几它几个区域其可售面积都较上周有所增加,从而也表明本周几个区域仍有大量新房源的推出。
2）套数供应情况从两条曲线可以看出，本周由于锦江区供应量较上周有明显的增加，从导致锦江区这个点有所偏离。
3）各种物业形态供应情况根据统计结果显示，本周住宅物业与“其它”物业供应面积较上周都有所增加,分别较上周上升1.24%、0.88%；商业与办公物业都较上周略有所下降。
2、商品房总体成交情况1）成交总况据2008年8月25日－2008年8月31日的数据显示，本周分别成交商品房1275套、成交面积约12.61万平方米，较上周相比略有所下降，降幅分别达到17.74%、17.85% 。
2008年成都秋交会市场情况总结
2008年成都秋交会市场情况总结1、房交会历时5天的第32届成都市房地产交易会圆满落幕。
据统计，截至3号下午4时，房交会期间，各展位咨询人数总共达到67.48万人次，参展项目共计236个，其中参展在售项目共计217个，参展展示性项目共计19个；各参展企业正式成交各类房屋达3134套，比去年秋交会3315套降低181套，成交面积29.599万平方米，较去年成交金额达15.77亿元，成交均价5327.88元，较去年秋交会4506.33元，上涨18.23% 。
另有商品房意向成交2550套，意向成交面积23.9万平方米。
火爆的人气，旺盛的购买力，进一步促进了成都房地产市场持续健康发展。
开发商成果：万科：300套；中海4个项目，360套，3亿；华润8天359套，2亿；恒大324套；蓝光307套。
秋交会中，降价的房子、市中心的房子、别墅稀缺产品销售状况很好。
2、9月房地产交易情况9月供应商品房面积：136.47万平米，环比上涨26.23%，供应套数：12394套，环比上涨36.75%9月份成交商品房面积：51万平米，环比上涨0.14%成交套数：5374套，环比下降6.25%3、9月成都片区房价三环沿线，回归3000元时代城东区域大盘4000元航空港探底于3000元南延线徘徊在4500元光华大道最低至2500元中心城区下降2000元4、牧马山片区别墅情况龙湖长桥郡：首批46套，认购85%，房交会卖16套。
龙湖并推出别墅高端法则，试图建立别墅行业标准，主要归结为择地、建筑、景观、服务四个方面。
（见附录一）置信牧山骊景：二期300套独栋和联排，10月开盘。
西部国际社区：项目位于新津县花源镇杨柳河畔；占地750亩，其中500亩为住宅用地，200亩为国际学校用地，50亩为社区配套；项目计划于今年11月底动工，建设周期为3年；客户锁定世界500强驻蓉机构外资高级雇员；引入南加州橘郡的地中海风情建筑形态；以租赁与销售的方式提供给客户使用。
2008年成都市各区一周楼市分析(7.21-7.27)
2008年成都市各区一周楼市分析(7.21-7.27)一周楼市土地公告、成交信息土地出让公告1.11 主城区土地公告情况——暂无土地公告1.12 郊县土地公告情况——本周郊县共公告20宗土地，共912.744亩。
其中3宗土地位于新津县，共88.91亩，土地用途2宗为工业，1宗为住宅；3宗土地位于清白江，共96.674亩，土地用途均为住宅；14宗土地位于双流，共727.16亩。
其中12宗为工业用地，1宗为商住混合用地，1宗为医疗用地。
（详见附表一——郊县土地公告详情）土地成交情况1.21 主城区土地成交情况——本周主城区共有3宗土地成交，共278.8014亩，其中2宗土地为商业用地，1宗为商住混合用地。
均是以起拍价成交，被三家不同的公司竞得。
（详见附表二——主城区土地成交详情）1.22 郊县土地成交情况——本周郊县共有4宗土地成交，共1121.0575亩。
其中双流新都各占1宗，土地用途分别是住宅和工业用地。
郫县有2宗，土地用途为商业兼容住宅（详见附表三——郊县土地成交详情）商品房供应一周商品住宅套数&面积供应情况据房管局数据显示，本周主城区有7个项目取得预售许可证，较上周多出1个，所有项目均为住宅。
继上周强势反弹之后，本周供应量再创新高。
本周供应面积为15.84万平米，环比增长11.55%；供应套数为1382套，环比增长41.89%。
与上周情况相似，本周供应量再度拉升的原因仍然是品质大盘的集中放量。
自“中国（成都）房地产高峰论坛会议”之后，市场的供应量一路看涨，因此不排除各大开发商在论坛上达成了某种共识，致使市场的供应量飙升。
再回到数字上，虽然供应面积增长只有11%左右，可是供应套数的增长达到了42%。
说明了市场现在主流供应的是中小户型。
1382的供应套数在近两个半月中，排在第二位，逼近前期高点。
六城区商品房住宅供应情况本周高新区供应面积为5.11万平米，供应套数为459套，排在所有行政区中的第一位；成华区方面，继上周建设路片区发力后，本周昭觉寺—驷马桥片区又出现大供应，一定程度上带动了该区的供应量。
2008成都楼市发展分析-21DOC
2008成都楼市发展分析去年的房价变得犹如小孩阴晴不定的脸，几乎没有任何人敢于对即将到来的2008下一个有绝对说服力的结论。
王石呼吁现代的年轻人应该在三五年之后再买房，当前就是楼市的“拐点”；但一部分北京的专家却认为，刚性成本和刚性需求仍然不能阻止楼市未来上攻的态势，2008将是楼市出现盘整并再次蓄势上调的年份。
就在农历新年即将到来的时刻，本报联合成都几大房地产市场权威研究机构，共同对2008年的行情走势进行预判，希望为即将买房的市民提供权威的观点和意见，为2008年的成都楼市描绘出一个最贴近真实的轮廓。
全年趋势：房价上涨应在10％以下2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右某报社日前进行的一次公众调查发现，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。
但事实上，明年成都的房价是升还是降，成都正合地产根据去年土地拍卖价格推算，今年房价总体上会维持平稳，房价上升应该不会超过10％。
根据2007年中心城区公开“招拍挂”住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，若再加上开发商后期开发成本以及合理利润值，正合地产预估2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右，其数值最高不会超过6995元/平方米。
下手时间：3、10月将是关键节点今年10月之前房地产市场将会重聚人气，这个时间点最快将在今年3月春交会，并延续至今年4～5月房地产市场当前“退烧”已经是事实，但对于楼市将在2008年的什么时候可能再会出现比较刚性的上涨？关于这样的问题目前的市场调查机构也存在争议，正合地产提出的理论比较具有说服力。
其提供的2008年楼市预测报告认为，如果住宅市场没有大的波动，今年10月将会出现一个较为刚性的增长点。
在进行统计之前进行了两项假设：假设2008年成都房地产市场的销势仍旧是2007年上半年正常月份的销售进度；假设楼面地价低于2000元/平方米的土地会先期进入市场，高地价的住宅项目会后进场。
08年上半年成都房地产市场分析之广告及政策篇
08年上半年成都房地产市场状况——广告分析及政策篇市场动态、土地、楼盘篇上半年房地产广告分析监测时间：2008.1.1—2008.6.30监测范围：《成都商报》、《华西都市报》、《成都日报》、《成都晚报》、《天府早报》、《居周刊》、《成都楼市》和《成都房产报道》统计对象：监测范围内所有成都行政区域内的房地产项目统计标准：监测范围内不小于33×8的版面, 不包括夹报;投放版幅是以四开报纸的整版为计算单位。
如成都商报的33×24版即为0.5个整版，居周刊的1个整版也为0.5个整版。
根据2008上半年统计数据显示，2008年上半年全市共有377个项目（不包括联袂广告）投放广告市场，投放频次达2924次，版幅共计1784.53个整版；较去年上半年相比，广告投放频次增加3.21%，版幅增加7.31%。
在上半年度共有31个开发商进行了形象广告的投放，共计109次84.5个整版，较之去年全年41个开发商的投入量，大有提高，证明如今的开发商是越来越重视企业自身形象的宣传和企业品牌价值的树立。
另外还有一个市外项目（位于峨眉山）和一个省外项目（位于海南）投放，共计3次2.5个整版。
5月广告投放量跌至谷底今年上半年的成都市房地产广告市场从1月份开始平稳入市，在经历了2月春节的淡季之后，3月份开始逐步回暖，4月份达到巅峰，不料5月突遇地震，广告投放一时跌入谷底。
但楼市回到正常的营销轨道后，广告投放又开始渐渐升温。
写字楼广告投放力度仍然不够2008年房地产广告投放一如既往的以住宅类项目为主，占到了整个广告投放量的85.41%；商业类广告的投放较去年有所下降，占到了总体的5.31%；投放量最少的是写字楼项目，整整半年仅有3个项目，共计投放13次，11.25个整版；反而开发商对形象广告的投放力度高于商业和写字楼项目。
城东项目广告投放力度最大从广告投放方位上来看，今年上半年投放个数最多的仍然是城西，但在投放力度上最高的却是城东，不但投放频次方面超出城西10.2%，投放版幅也超过了10.8%，由此可见城东的发展势头强劲，在宣传和推广方面，也是落足猛料；排在第三位的是城南，第四位是城北，投放最少的是项目较少的市中心。
2008年上半年成都房地产土地市场分析报告
2008年上半年成都房地产土地市场分析一、总体概述自“9.27”新政以来，开发商各项目销售进度受到了极大的影响，开发商在资金方面也出现了或多或少的问题，因而在土地市场上大多数开发商都无法有所作为。
因为土地市场的不景气，土地供应与交易呈现了大幅下降。
今年上半年，成都市土地供应与成交情况（注：土地供应与成交的统计对象限于城镇混合住宅用地和商业用地，工业用地不在统计之列）如下：08年上半年全市供应土地124宗，共计面积约8246.4亩，同比减少39宗和下降17.54%。
成交土地122宗，交易面积约9327.1亩，成交数量较07年上半年减少6宗，成交面积增长约33.24%。
主城区08年上半年，主城区供应土地数量为22宗，面积约1396.4亩；同比分别减少37宗和下降57.68%；单宗土地平均面积约63.47亩，较同期增加了约18.64%。
成交土地22宗，面积约1279.3亩；成交数量较07年上半年下降24宗，面积约下降了48%。
主城区土地交易价格约为316.7万元/亩，较去年同期下降49.2%。
郊县对于郊县而言，08年上半年土地供应量较07年上半年略有下降，数量为102宗，面积约6850亩，两项指标分别比07年上半年减少5宗和6.16%；宗均面积约80.50亩，同比增长了45.57%。
成交数量100宗，共计面积约8047.8亩，同比增加18宗，面积大增约77.66%。
各郊县土地交易均价约为104万元/亩，比去年同期下降约3.7%。
数据显示，08年上半年成都土地供应量较07年上半年有所下降，但从成交规模来看有一定的增长。
近年来，市区土地的稀缺性已越来越凸显出来，主城区供应量及交易量骤减；而周边郊区县的房产市场逐渐被激活，各郊区县的土地成交量有所上升。
注：成交信息根据相关政府职能网站公告汇总；工业用地未列入统计。
3月土地供应最多除1月土地供应量较少外，其他各月都有不少数量的土地供应，其中3月份达到了最高峰，数量为36宗，土地面积共计约2771亩。
2008年11月中原地产成都楼市分析-10页
中原地产：08年11月成都楼市分析在一系列高强度打折优惠的刺激之下，本月成都楼市的成交量开始走高，加之利好政策频发，对楼市的推动作用显而易见。
一、本月房地产相关政策及影响二、本月城市建设及房地产动态1、城市建设四川：力争年内再开工两千个恢复重建项目确保重大项目完成投资一千六百亿元以上千方百计提前完成灾后恢复重建任务把恢复重建对经济的拉动作用充分发挥出来力争在已开工4580余个项目基础上，年内再开工2000个项目鉴于当前国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台扩大内需促进经济平稳较快增长10项措施，政策力度、覆盖面、资金量前所未有，我省将进一步加大项目推进力度，争取年内再开工灾后恢复重建项目2000个，确保全省重大项目完成投资1600亿元以上。
1-10月，我省已有307个重大项目续建和新开工，累计完成投资1239亿元，占年度计划的77.5%。
有关方面透露，为对接国家宏观政策变化，重大项目建设将进一步提速--开工一批。
特别争取成兰铁路、成绵乐客运专线、成都双流机场二跑道、乐山机场、亭子口水利枢纽工程、广元至甘肃段高速公路、巴郎山隧道、雀儿山隧道和官地、大岗山、长河坝、泸定4个水电站等重大项目尽快获得国家批准，力争年底前开工建设。
准备一批。
一是围绕灾后重建准备项目，已列入国家灾后恢复重建总体规划和专项规划的39个地区，将抓紧编制完成实施规划，做好项目准备，尽快上报；省上确定的12个重灾地区，按省政府批复意见，成熟一个开工一个。
二是围绕国家投向准备项目，比如加快建设保障性安居工程、农村民生工程和农村基础设施，铁路、公路和机场等重大基础设施建设，医疗卫生、教育文化等社会事业发展，等等。
三是围绕年度投资计划准备项目。
成都：外环将建4个大型避灾公园在市政基础设施圈里，成都市将在生态带及其附近区域建立避灾公园系统。
其中共建四个大型避灾公园，分别位于东南西北：上府河湿地、北湖公园、"五朵金花"郊野公园以及江安河生态公园。
2008成都新开楼盘及楼盘优惠一周分析(8.25-8.31)-21DOC
2008成都新开楼盘及楼盘优惠一周分析（8.25-8.31）一、本周成都主城区商品房销售动态销售环比下降18.1%交易数据显示，本周累计销售商品房1269套，总面积约12.5万㎡，成交数量较上周下滑18.1%（减少281套），面积减少18.3%（减少约2.8万平方米）。
日均交易环比回落40套本周每日商品房交易呈波动态势，最大日达到了250套，而最少仅116套，可见市场交易仍处于不稳定的状况。
日均交易方面，本周约181.3套，较上周的221.4套，每日交易下降了约40套。
随着奥运营销告一段落，开发商全力准备秋交会，筹划“秋收计划”，同时购房者希望在秋交会上再看看的心理从而让交易有所回落。
高新区交易量又现低迷根据本周对各个行政区交易量统计结果可以看出，成华区仍然保持着销售冠军的位置，但是与上周相比呈下滑趋势，下滑31.4%；高新区自新行政中心拍卖消息出台后，自上周才有所反弹，但本周又有较大幅度回落，可见拍卖事件的影响将是持续和深远的。
本周成华区仍然保持着交易量第一的位置，较上周下滑了5个百分点；金牛区从上周排列第三上升到本周交易量第二的位置，上升5个百分点；锦江区位列第三名。
二、商品房供应动态本周供应动态本周主城区有9个项目取得预售许可证，可售面积21.25㎡，可售数量2622套。
供应项目表三、本周土地信息1、土地供应情况2、土地成交星彦点评：本周有7宗土地挂牌出让，总供应面积约746亩。
本周挂牌的土地有2宗位于三环外高新区，为工业用地；其余5宗位于郊县，供应面积最大的一块地位于双流县万安镇东林村，面积为253亩，是属于医疗卫生、居住用地。
位于新都镇崇义村的土地为商服用地。
本周仅主城区成交土地一宗，面积约10亩，华春置业以485万元/亩拍得，楼面地价约2347元/平方米。
四、本周开盘搜索星彦点评：本周据报版统计，共有7个项目开盘。
市中心：缤舍：缤舍于2008年8月30日开盘，缤舍排号优惠2%还享受每日100元的购房补贴。
2008年第3季度成都楼市走势分析-19DOC
2008年第3季度成都楼市走势分析土地市场分析08年第三季度土地供应市场2008年3季度成都市土地市场共发布土地拍卖和挂牌宗地144宗，共计9861.37亩。
其中，主城区（五城区和高新区）22宗，共2444.71亩；其余122宗土地分布在各郊区（县）范围内，共计7416.66亩。
9月份土地供应量最大2007年3季度成都供应土地144宗，共计9861.37亩；其中，7月份供应土地45宗，供应面积为3266.29亩；8月份供应土地54宗，供应面积为2257.73亩；9月份供应土地45宗，供应面积为4337.35亩。
工业用地供应比例占49%城南、双流土地放量，停车场用地惊现主城区土地整体平均规模68.48亩/宗08年第三季度土地交易分析1、总体情况3季度共交易土地80宗，成交面积6953.17亩，成交土地平均规模为86.91亩/宗，总成交金额为301472.37万元，成交土地平均价格为43.36万元/亩。
主城区（五城区和高新区）成交土地17宗，成交土地面积1991.39亩，平均交易单价为117.14万元/亩。
成交特征分析区域成交量分析—郊区（县）交易放量7月份成交量最大土地规划用途－工业用地占49%成交价格——各区域土地均价低迷小结：结合整体情况分析，第三季度成都市土地交易市场有三个比较显著的特点：第一，供销两旺。
第三季度供应土地9861.37亩，成交6953.17亩，供销比约为1.42：1。
第二，土地价格下降幅度巨大。
工业用地面积大，价格低，拉动整体区域均价下跌。
第三，郊区（县）土地市场供应量大。
从3季度土地市场的区域供销情况分析，郊区（县）土地市场已占成都土地市场的主体。
07、08年第3季度土地市场同比分析土地供应量情况数据显示，08年第三季度与07年第三季度相比，土地供应宗数增加了46宗，同比上升46.94%，土地供应面积增加了2132.01亩，同比上升27.58%。
土地成交量情况2008年第三季度与2007年第三季度相比，2008年第三季度成交土地80宗，同比上升11.11%；土地成交面积6953.17亩，同比上升13.96%。
2008年成都商品房成交量及蓝光项目营销一周分析
2008年成都商品房成交量及蓝光项目营销一周分析（9.15-9.21）一、一周话题9月14日，拥有158年历史的美国著名投行雷曼兄弟申请破产保护，这意味着这家华尔街上的百年老店终于被这场金融风暴拖垮，而在全球化的今天这样的重大变故也直接影响着国内的股市和楼市。
就在雷曼兄弟宣布破产的首个交易日，A股市场再次跌落到2000点以下，而银行股几乎全线跌停。
而今年上半年雷曼兄弟与中铁准备合作的成都郫县项目自然而然也被束之高阁。
资本市场上现在已经风声鹤唳，有传闻说这次雷曼兄弟的倒闭将使其在中国市场上的2000多亿资产遭到恐慌性的抛售。
如果这样的传言属实，那么这事件将对目前已经资金缺口巨大的中国房地产市场，带来雪上加霜的影响，估计在未来的一段时间内，国内有一大批房地产开发商将被市场淘汰。
再看开发商，楼市的价格战愈演愈烈，深圳房价兵败如山倒，市场一片哀嚎；万科此次则扮演着降价领头羊的角色，在深圳、上海、宁波、杭州大掀甩卖狂潮，以保证资金链度过这段“坚冰期”。
直接降价显然是最具有促动力的武器。
成都市场亦然，一口价、团购价，与之前相比少则几百，多则上千。
随着冬天的脚步越来越近，市场上的成交也将会越来越弱，房地产销售将持续下降，许多房地产商资金链将断裂，企业将被迫退出“游戏”，现在中国房地产行业面临重大危机。
然而就在这样的关键时刻政府出手了……9月15日，央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。
9月19日，财政部、国家税务总局决定从即日起调整证券（股票）交易印花税征收方式，对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让按千分之一的税率征收证券（股票）交易印花税，对受让方不再征税。
一周之内两弹连发，随着各国政府纷纷展开救市行为应对这场金融危机，中国政府也终于有所动作了。
虽然从内容来看主要是对股市的扶持，但从这里面蕴含了一个比较隐约的信号——放松信贷，紧缩的货币政策或将转折，而这对于开发商来说是再好不过的消息。
2008年成都商品房供应量一周分析(9.8-9.14
2008年成都商品房供应量一周分析（9.8-9.14）一、一周话题降价——万科降价了，万科销售中心被业主砸了，万科被同行骂“不顾他人死活”。
今年的万科似乎有说不完的话题。
行业领头羊万科降价了！在目前中国楼市出现供远大于求的情况下，降价是一种很正常的行为。
相信广大还未购房的人对于万科此次的降价肯定也是拍手称快。
哪知一次降价行为竟然演变成为了一场声势浩大的讨伐战争，其中既有同行，也有业主。
似乎降价成为了坏事。
从业主的角度来看，特别是那些在降价前购房的业主，此次降价客观的说他们的确是受害者，可是，买与不买有人强迫了吗？没有！他们所遭受的损失表面上看似乎是万科的降价所造成的，但是实际情况是中国楼市长期存在的泡沫、投机所致。
是谁将中国的房价推上至如此畸形的台阶？是谁暴利聚敛了众多的民间财富，一次又一次的鼓吹只涨不跌的神话？又是谁诱惑消费者们一步步走入高房价的陷阱？想来一个万科就算再牛，它要靠一己之力把中国楼市弄成这样“乌烟瘴气”未免也太夸大其词了。
所以我们相信在这样的大环境下，万科的降价只是出于对市场预期判断的一种行为，或者可以说是它的无奈之举。
尽管老业主退房的潜在危机可以预见，但在这个对资金流要求相当严格的行业里，高定价、低成交的“消耗战”是开发商们难熬的事情，而恰恰现在又是楼市的低迷期，观望情绪浓厚。
与其耗下去，还不如率先行动抢占市场，让资金快速回笼。
降价成为了最直接也是最有力的手段。
如果说业主骂还有那么点理由的话，同行的骂声却让人有些费解了。
市场的规律如同达尔文的进化论——物竞天择，适者生存。
如果你有能力，你也可以降；如果你没有能力，那么就别玩了，直接退出一了百了。
如果你说这样退出亏得血本无归，那么在当初你赚的盆满钵满的时候应该要想到可能会有这么一天，世界上就没有长盛不衰的行业。
套用一句电影的经典台词——出来混的迟早要还。
长期以来我们一直高喊房价恢复理性，那么这个“理性”是通过什么来表现的呢？不就是通过价格来判断的吗？我们不知道降到多少才叫“理性”，但我们知道这是一个从“非理性”到“理性”的过程。
2008年成都房地产大势研判
国家金融体系、投资者和劳动群众都将是严重的损害，不利于社会和谐和
经济发展。 调控目的：
抑止房价过快上涨，构建住宅社会保障体系，保障低收入阶层的居住
需求，规范房地产市场，建设健康、和谐、可持续发展的房地产新秩序。
宏观调控政策研究 宏观经济运行态势分析
宏观调控政策背景及目的分析 宏观调控政策影响分析
宏观调控政策影响分析
25
同 20 比 增 15 长 率 10
5
0
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年9月
近年来，固定资产投资增长率一直保持25%以上的高位态势，进 入2007年固定资产投资呈反弹趋势，继续大幅增加，并带动国内生 产总值快速增长，出现经济过热迹象。
3、贸易顺差过大
贸易顺差
2500
2000
1500
1000
500
0
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年110月
近年来，贸易顺差成倍上涨造成国际收支不平衡，导致国内巨量基础货币 的投放，虽然中央银行一再通过提高存款准备金率、发行特种债券等措施回 收货币量，但每月不断新增的贸易顺差使流动性过剩问题越发严重,成为信贷 大量增加、国内物价上涨和资产升值的主要原因。
政策分析： 1、政策主要为了加强房地产贷款管理，引导银行贷款流向合理，减小金 融风险。同时也为了抑止开发房地产投资规模，控制信贷投放，防止经 济过热和通货膨胀。 2、政策对银行向开发商提供资金限制较多，可能造成开发商资金困难， 避免开发商囤地、囤房。 3、政策进一步打击开发商资金链，对中小开发商影响较大。 4、补充通知将减少投资性购房需求，抑止房价过快上涨，降低银行信贷 风险，但对改善型换房和自住的市民影响不大。 有利于引导房地产市场 由投资、自住型市场向以自住型为主的市场转变，有利于建立健康、和 谐、持续、有序的房地产市场。
2008年成都二手房市场一周综述(9.12-9.18)-4DOC
2008年成都二手房市场一周综述（9.12-9.18）
本周（2008年9月12日－2008年9月18日），成都市六大城区二手房（住宅）总成交了418套，环比减少了14%。
二手房成交套数占总成交套数的比例为35%，环比上周增长了3个百分点。
区域分析
从成交的区域来看，本周成交的二手房主要集中在金牛区和武侯区，分别成交了120套和82套，二者的成交之和占总成交量的49%，其次是成华区、锦江区和青羊区，分别成交了67套、70套和58套，共占
总成交量的46%，成交量最小的是高新区，成交了21套，占总成交量的5%。
环比上周仅有锦江区的成交量有所增长，环比增长了52%，其余各区域的成交量均有不同程度的下降，其中下降幅度较大的有武侯区和高新区，分别环比减少了42%和40%，其次是金牛区，环比减少了11%，下降幅度最小的是青羊区，环比下降了2%。
价格分析
据伊甸城房产网统计数据显示，本周成都市二手房的成交均价为5550元/㎡,与上周基本持平，仅环比下降了0.4%，其中一环内的成交均价为6060元/㎡，环比下降了4.6%，1—2环的成交均价为5575元/
㎡，环比上涨了6.2%，2—3环的成交均价为5345元/㎡，环比上涨了5.4%。
租赁情况分析
据伊甸城房产网统计数据显示，本周平均租价为1413元/月，环比下降了1.2%。
本周仅有套一的租价环比有所上涨，租价为1333元/月，环比上涨了4.1%，其余各户型的租价均有不同程度的下降，其中，单间的租价为945元/月，环比下降了8.1%，套二的租价为1494元/月，环比下降了2.6%，套三的租价为1692元/月，环比下降了10%。
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08年上半年成都楼市分析
一、成都楼市现在到底如何？
1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落
市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。
2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降
这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。
这意味着这一轮房地产市场高峰已过。
3、供求关系逆转
2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！
4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势
成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。
而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。
结论：
市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现；
市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。
因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。
但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！
二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？
1、楼市不会崩盘
因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。
根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，
还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。
房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。
因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。
另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。
2、国家“维稳”基调确定
国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。
3、“政策松绑”信号已经释放
最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。
成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高
房价3.45％+10万元个税优惠，这对原本有购房打算的消费者而言作用很大，对尚在观望中的购房者而言，只要市场企稳回升也会产生较大的促进作用。
另外，更重要的是新政卸载了开发商的政策压力，缓解了开发商的市场压力，有利于缓解，甚至扭转市场供求矛盾，而供求矛盾一旦逆转，市场就将回暖。
4、成都楼市本身比较健康，泡沫成份很少
成都楼市规模在全国位居第四，远高于市场关注度很高的沿海城市，比如深圳、杭州、天津等。
而房价却低于这些城市很多，即使在二线城市当中也是偏低的，而成都GDP、人均GDP和可支配收入与这些城市相比也没有房价那么大，甚至比有些二线城市还高。
故成都楼市泡沫成份很少，故无崩盘之虞。
三、成都楼市投资机会是否到来？
1、成都楼市即将进入底部区域，中长线投资机会显现
房地产市场发展周期告诉我们：市场投资宜抄底部，而不是抄底点，房价也不可能再回到10年前，下降主要是相对指数，而不是价格绝对值。
成都房地产市场以满足底部区域特征：需求下降、开工量从下半年开始必然减少、房价增幅下滑和下降、政策转向。
故此，预计2008年底到2009年年初成都楼市将见底。
成都楼市现在价格已趋合理
过去房地产市场定价都是采用随行就市的市场比较法，因为得出的价格会远远高于成本，如今我们再用成本法来分析目前成都楼市价格是否合理。
房产价格=土地成本+建安成本+利润
现阶段成都各区域在售楼盘的建安成本大都集中在2500—3500元/平米左右，一般楼盘建安成本在2500元/㎡左右，高品质楼盘建安成本在3000元/㎡左右，下面我们选取成都各区域典型楼盘来看：
可见，现阶段成都市房产销售价格下降空间有限，已回归至合理水平，利润空间基本压缩至10-20％之间，部分特价房已接近成本价，是投资房产的绝好时机。
成都楼市未来1-3年房价走势很难低于在售房价
在此，我们以2007年以来主城区成交土地楼面地价分析，结果预示着成都房价今后1-3年走势如下：
今后1-3年房价预测
可见，今后1-3年主要供给商品房即使以2008年较低的土地楼面地价来看，4500-6000元/㎡之间就是低价，目前购房等于或低于这个价都是机会。
成都今后1-3年即将上市的楼盘价格肯定会高于现有房价！
中长线来看，投资成都楼市最划算
事实告诉我们，成都楼市中长期的投资回报不但完全抗通胀，还能获取远高于社会平均利润率，具体可看如下走势图。
成都房价最近12年累计增涨约3倍，年均增长25%。
说明成都房地产投资12年年均收益达25%以上，这是其他投资难以达到的利润率。
最近12年成都平均GDP增长率为14.55%，通胀率平均为2.8%，这12年最高的通胀率也仅有9.7%，这表明房地产的不但抗通胀，投资收益更高于社会平均利润率。