2019年长三角房地产市场形势(6)

2019年长三角房地产市场形势
（浙江+江苏+上海）
长三角土地展专题
① 整体市场形势
备注： 本文涉及的长三角范围涵盖两省一市，即上海市、浙江省、江苏省； 2019年房地产相关的统计数据截至日期统一为2019年5月20日； 本文提及的宅地包括住宅用地与商住用地；
占全国近1/4的新房市场
2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%，再 次刷新纪录。
长三角2018年房企公开市场拿地金额TOP10
序号
房企
宗数
建筑面积(万 ㎡)
成交总价(亿元)
楼面均价(元/㎡) 溢价率(%)
1
万科
35
559
499
8930
9.05
2
龙湖
20
264
333
12625
28.72
3
碧桂园
52
673
332
4936
21.38
4
绿城
19
211
313
14864
14.88
5
新城
55
877
两省一市2018年住宅销售额全国占比
上海市
3%
浙江省
10%
江苏省 10%
两省一市2018年商品房销售额全国占比
上海市 3% 浙江省 9%
江苏省 10%
其他省市 77%
全国 126393
2018年商品住宅销售额（亿元）
上海市
浙江省
江苏省
3864
12096
12694
其他省市 97739
其他省市 78%
全国 149973
② 谁在拿地
备注： 本文涉及的长三角范围涵盖两省一市，即上海市、浙江省、江苏省； 2019年房地产相关的统计数据截至日期统一为2019年5月20日； 本文提及的宅地包括住宅用地与商住用地； 房企拿地分析仅指公开市场竞得土地，包括住宅、商住、商业用地。
拿地TOP房企
榜单特征：①排名变动明显②拿地成本显著增加③平均溢价率超去年全年水平④新面孔涌现
成交总价(亿元) 882 677 314 305 261 238 199 168 149 145 129 124 120 105 74 70 60 56 51 44 42 32 26 16 11
同比 -10.7% 17.7% 117.7% 991.1% -27.3% 33.0% 83.6% 147.2% -39.4% -4.6% -2.8% -44.2% -23.9% -59.6% -62.0% -19.8% -31.1% -32.0% 145.2% 20.4% 23.4% -32.8% -34.4% -55.8% -38.3%
2018年同期 长三角各时期出让金比较
4302
2019年已成交
注：统计时间截止到2019年5月20日
宅地出让金杭州、苏州遥遥领先
截止5月20日，杭州宅地出让金已破800亿元大关，苏州677亿元紧随其后，遥遥领先第二梯队。 成交建面徐州排榜首，成交宅地建筑面积达602万方，苏州和杭州491万方紧随其后，宁波也突破400万方。
湖州市 镇江市
60
56
盐城市 扬州市
51
44
宿迁市 衢州市
2019年长三角各城市宅地成交建面top20(万方)
700
602
600 500 400 300 200
491
491
464
389
380
354
327
323
319
299
259
232
228
179
168
167
163
156
154
100
0 徐州市 苏州市 杭州市 宁波市 温州市 盐城市 常州市 嘉兴市 绍兴市 南通市 宿迁市 台州市 无锡市 湖州市 上海市 扬州市 淮安市 金华市 南京市 镇江市
楼面均价(元/㎡) 17953 13778 8071 17039 5616 6720 6165 10774 4542 6259 7873 2061 4639 3305 3259 4554 1573 3362 1697 6756 2862 5565 1543 1312 8337
同比 -1.1% 34.4% 20.7% -43.6% 30.7% 55.1% -8.4% 179.3% -26.8% 3.4% 59.3% -17.7% -14.9% -31.1% -38.0% 37.8% -25.6% 41.5% 16.1% 70.7% 0.2% 21.2% -28.2% -12.5% 28.2%
6284
5139
4863
5652
6115
6761
6562
4002
4594
5653
4120
4495
5880
7140
7845
7463
注：统计时间截止到2019.05.20
短暂的拿地窗口期已经过去
长三角宅地土地成交溢价率自2018年5开始高位回落，2018年下半年持续5个月溢价率均低于10%。 2018年10月之后，土地成交溢价率逐月稳步回升，2019年4-5月溢价率已回升至25%以上。
成交总价(亿元)
楼面均价(元/㎡) 溢价率(%)
1
碧桂园
18
251
197
7857
33.23
2
新城
16
208
187
8967
22.57
3
中海
7
81
166
20465
25.66
4
绿城
12
102
154
15077
32.83
5
新希望
4
84
138
16367
24.9
6
华润
7
86
135
15684
29.27
7
融创
10
124
2018年以来长三角宅地市场月度量价走势
3000
9000
2500
8000 7000
2000
6000
1500
5000 4000
1000
3000
2000 500
1000
0
0
2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月
房企 万科
宗数 35
建筑面积 (万㎡)
5593
成交总价 (亿元)
499
房企
宗数
建筑面积 (万㎡)
成交总价 (亿元)
万科
2
23
28
2019年拿地城市：温州
龙湖：2019年市场不确定性很大，持谨慎乐观的态度。
房企 龙湖
宗数 20
建筑面积 (万㎡)
264
成交总价 (亿元)
333
房企
宗数
建筑面积 (万㎡)
成交总价 (亿元)
2019年TOP10房企拿地资金分布
其他 45%
上海 13%
杭州 19%
宁波 南京 苏州7% 11% 5%
上海 杭州 宁波 苏州 南京 其他
其他 36%
上海 14%
杭州 19%
南京 6%
苏州 17%
宁波 8%
上海 杭州 宁波 苏州 南京 其他
战略收缩型代表
万科：继“活下去”之后，提出2019年万科要收敛和聚焦，巩固基本盘。
建筑面积(万㎡) 491 491 389 179 464 354 323 156 327 232 163 602 259 319 228 154 380 168 299 65 146 57 167 122 13
同比 -9.7% -12.5% 80.4% 1833.6% -44.4% -14.3% 100.5% -11.5% -17.2% -7.8% -38.9% -32.2% -10.7% -41.3% -38.7% -41.8% -7.3% -51.9% 111.2% -29.5% 23.1% -44.6% -8.5% -49.5% -51.8%
2018年商品房销售额（亿元）
上海市
浙江省
江苏省
4752
14090
14527
其他省市 116604
超万亿的土地市场规模
2015年以来长三角宅地（含住宅、商住用地，下同）成交金额和成交建面逐年上升，2018年成交建面达到高位 ，全年成交21483万方，出让金总额达11825亿元。 2019年截至5月20日，长三角范围已成交宅地金额4285亿元，为2018年全年的36.2%；成交建筑面积6514万 方，为2018年全年的30.3%。
126
10688
28.12
8
保利
3
52
114
21680
19.61
9
招商
4
48
95
23870
31.14
10
荣盛
10
80
83
10499
43.62
拿地集中度在提升
TOP10房企在长三角拿地金额占比从2018年的21%上升到2019年1-5月的27%。
2018年长三角房企拿地金额比重
2019年长三角房企拿地金额比重
6000
5000
4000
3000
2000
1000
2018 21483 11825 5504
2019
0
6514
4285
6579
注：统计时间截止到2019.05.20
今年二季度宅地出让明显提速
2018年至今，总体土地市场已经走出“起-伏-起”的行情，随着行情的回暖，二季度宅地出让明显提速；2019 年4月，长三角宅地成交楼面均价7845元/㎡，创下2018年以来新高。
25000
20000
15000
10000
5000
0 建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 楼面均价(元/㎡)
2014 17029 4665 2740
长三角宅地市场年度成交量价走势
2015 13119 4648 3543
2016 13564 8762 6459
2017 20729 12051 5813
7000
2019年长三角各城市宅地出让金top20(亿元)
1000 800 600 400 200 0
882 677
杭州市 苏州市
314
305
261
温州市 上海市 宁波市
238
199
常州市 绍兴市
168
149
145
129
124
南京市
嘉兴市
无锡市 金华市 成交总价(万元)
徐州市
120
105
台州市 南通市
74
70
25000 20000
长三角各时期成交建面比较
21419
15000
10000 5000
7818
6564
0 2018年全年建面
2018年同期
长三角各时期成交建面比较
2019年已成交
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
长三角各时期出让金比较
11790
4290
2018年全年出让金
39.97
31.57
25.15
27.38
29.59
15.28
11.13
6.45
2.89
2.21
5.43
6.49
12.74
13.69
24.72
28.08
28.39
注：统计时间截止到2019.05.20
同比去年同期量跌价升
2019年，长三角地区已经成交宅地的金额为4302亿元，同比上涨0.28%，占全年总量的36.5%；成交建面6564 万方，同比下降16.03%，占全年总量的30.65%。
龙湖
3
47
70
2019年拿地城市：杭州、绍兴、苏州
307
3498
14.54
6
保利
13
238
281
11804
22.64
7
中海
12
138
251
18213
13.66
8
招商
12
249
242
9706
12.9
9
金地
20
188
230
12212
10.74
10
祥生
31
346
197
5692
30.63
长三角2019年房企公开市场拿地金额TOP10
序号
房企
宗数
建筑面积(万 ㎡)
建筑面积(㎡)
各城市供地同比下降居多
◼ 宅地成交建面同比下降的城市数量为20个，占城市总数的80%，仅温州、上海、绍兴、宿迁、泰州5市上升。
◼ 宅地成交金额同比下降的城市数量为16个，占城市总数的64%。
◼ 宅地成交楼面均价同比上升的城市数量为14个，占城市总数的56%。
城市 杭州市 苏州市 温州市 上海市 宁波市 常州市 绍兴市 南京市 嘉兴市 无锡市 金华市 徐州市 台州市 南通市 湖州市 镇江市 盐城市 扬州市 宿迁市 衢州市 泰州市 丽水市 淮安市 连云港市 舟山市
建筑面积(万㎡)
1513
1142
2099
2046
2162
1938
2405
1936
1692
1071
869
2610
1668
788
902
1906
1250
成交总价(亿元)
994
718
1079
995
1222
1185
1626
1270
677
492
491
1076
750
463
644
1496
933
楼面均价(元/㎡) 6570
长三角宅地成交溢价率月度走势（%）
45
40
39.97
35
31.57
30
29.59
27.38
25
25.15
24.72
28.08
28.39
20
15 10
15.28
11.13
12.74 13.69
5
6.45
5.ห้องสมุดไป่ตู้3
6.49
2.89 2.21
0
2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月
其他房企：79%
万科 龙湖 碧桂园 绿城 新城 保利 中海 招商 金地 祥生 其他房企
其他房企：73%
碧桂园 新城 中海 绿城 新希望 华润 融创 保利 荣盛 招商 其他房企
TOP房企苏州拿地金额大幅提升
TOP10房企在苏州的投资比重从2018年的5%提高到了17%，总体拿地资金向核心城市集中。
2018年TOP10房企拿地资金分布