某土地租用房屋转让合同无效案被告代理词

集体土地租赁合同无效案代理词

一、证据方面

1、涉案《土地租赁房屋转让协议》是双方真实意思表示：本协议甲方虽然只有村委会一方，但在最后一页盖章处不仅有村委会的公章，还有上级主管政府街道办事处加盖的公章。说明在签订该协议时，是村委会的真实意思表示，且经得上级主管政府的同意认可。

2、合同双方已经实际履行合同义务：乙方已经全部履行完毕合同约定的支付土地租金和房屋转让款的义务。甲方也已经履行了土地和房屋及相关权属证件的交付义务，并协同乙方完成通水、通电等配套设施的接入工作，并为乙方完成工商注册、税务登记等提供便利，且为乙方开具了合同相关款项收据。合同甲乙双方已经实际履行了合同约定的相关义务。

二、法庭辩论

1、确定合同是否无效的前提，要识别合同是违反法律、行政法规效力性强制性规定，还是违反了管理性强制性规定。本案《土地租赁房屋转让协议》并未违反法律、行政法规效力性强制性规定。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

识别效力性强制性规定与管理性强制性规定一直是司法实践中的难题，也时常发生争议。正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交

律、法规是否对效力有明确规定、是否涉及公共利益的侵害、是否针对一方当事人行为还是针对双方当事人的行为方式、是否存在例外情形的规定等方面进行判断。

从本质上来说，效力性强制性规定主要在于“直接维持或保护公共利益”，管理性强制性规定主要在于“维护特定的管理秩序”。若规定意在禁止某类交易行为的发生，以避免对实质性公共利益的损害，则为效力性强制性规范；若规定意在禁止以违反法律的方式进行某类交易的行为，以避免对管理秩序造成损害，则为管理性强制性规范。

刊载于《最高人民法院公报》的广东梅州中院（2009）梅中法民二终字第75号判决的“裁判摘要”被总结为：“仅是针对特定主体的对内管理行为、不涉及公共利益的规定，不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。”

登载于《人民法院报》因而具有示范意义的江苏徐州中院（2013）徐民终字第293号判决评析即是这一思路的典型：“若

某强制性规定立法目的是保护国家利益与社会公共利益，违反该规定将损害国家利益或社会公共利益，则该规定属于效力性规定。若某强制性规定虽然也有保护国家利益与社会公共利益的目的，但违反该规定并不必然损害国家或社会公共利益，而只是损害当事人的利益，则该规定就属于管理性规定。”

就本案而言，虽然，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第八十一条规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

2、村民委员会作为基层群众性自治组织，有权进行民事法律行为，代表村民集体处分相关财产、签订有关合同。

首先，本案中《土地租赁房屋转让协议》签订于2002年，根据当时有效的法律规定（即1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》）尚未将“对于以借贷、租赁或者其他方式处分村集体

财产”的规定列入该法第十九条规定的村民会议讨论的法定事项。在当时的法律规定下，未履行民主决策程序，并不能当然导致村委会对外签订的处置集体财产的相关协议无效。

其次，《村民委员会组织法》中关于村民小组的经营管理等事项的办理需召开村民小组会议的规定，约束的是农村集体组织的内部管理行为，属于法律的管理性强制性规定，在不损害国家及社会公共利益的情况下，村委会不能以未召开民村代表大会或村民会议或未经三分之二村民同意等理由抗辩其对外签订的合同效力。

3、村委会提起本案确认合同无效之诉，明显违反诚实信用原及公平原则，损害被告及第三人的合法权利。

对于“合同目的”违反了某个法律规定，该合同是否应该无效的问题，要具体问题具体分析，针对每种情况，针对每一个遇到的法律，逐一进行判断。进行判断时，主要考虑两个方面的问题。

第一，要看合同无效的后果，法官判定合同无效，后果是什么，保护了谁，对谁有利？法律首要的一个原则，是不保护恶意的人，如果判定合同无效，使得不诚信的当事人反而获益，那么认定合同无效就要慎重。本案中，村委会以在处分集体土地使用权和集体房屋所有权时，未经法定的民主程序为由要求确认合同无效，显然是自认其存在过错行为。如果法院判决合同无效，作

为合同过错一方，还从其过错行为中获益，显然有违法律的公平原则。

第二，依法成立并实际履行的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该合同从2002履行至今，2009年作为合同一方的乙方已经依法注销，且土地及房屋的权属实际主体已经发生了变化，只是由于当初甲方违反合同约定没有给乙方办理相关权属转移登记手续，但17年来双方一直没有提出异议。在合同已经实际履行了17年后的今天，在合同乙方已经依法注销后，在政府征收拆迁的背景下，甲方提出当初的合同无效，其背后的真实目的不纯，其明显违反了民法上的诚实信用原则。本案中《土地租赁房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反国家效力性强制性规范，没有侵犯国家集体第三人利益，协议签订并已实际履行，乙方所应支付的土地租赁和房屋转让的款项也早已全部支付，被告作为乙方股东及投资人做了大量投入情况下，原告以合同无效提起诉讼，明显违背诚实信用的原则。

第三，如确认合同无效，将明显损害第三人的合法权利。2009年作为合同一方的乙方已经依法清算并注销，涉案土地及房屋的相关权属已经转移，并作为第三人的合法场所由其实际占有使用。如本案判决合同无效，支持原告诉讼请求，势必涉及影响第三人正常运转及其所服务的几十名老人的安定生活。如果处理不当，很可能会引发一系列的连锁反应，不仅不能起到定分止争的司法目的，还会造成严重不好的社会效果。