庄园式豪宅,清水湾项目策划案(世界级环保养生项目示范基地)汇总
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➢三线海景市场价 值偏低
➢距离高速出口较 远
✓契合了国际旅游岛 的主题符合海南的 战略发展方向便于 政府的认可
✓清水湾版块以及海 棠湾版块后市会体 现出更强拉动效应
✓海南的养老客户基 础雄厚
➢难以成为区域版块 的领导者可能长期 生活在大项目庞大 的阴影下
➢旅游地产项目在海 南遍地开花已经供 大于求
➢度假市场尚需培育 ➢旅游城市的经济生
10
雅居乐
绿城
荔枝山
中国海南 清水湾 荔枝山
2、竞争对手分析
雅居乐
.占地超万亩,总建筑面积280万平方米,容积率0.42.
绿城
一二期开盘两年销售额超180亿.
占地4,800亩,总建筑面积150万平方米,容积率约0.47.
.6家五星及七星级酒店,3个高尔夫球场, 2个游艇码头,国际美食街及精品购物街.
3
3. 大中华妈祖文化中心 - 塑造旅游吸引物、精神堡垒造势 - 旅游收入为核心、广泛吸纳资金
4 4. 世界级环保养生度假示范基地
- 考虑项目约45万平方米的建面和3385亩
7
中国海南 清水湾 荔枝山
5、SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
✓土地成本较低 ✓土地形态与周
边形成差异并 具相对唯一性 ✓区域位置已极 具市场号召力 ✓靠近主要上岛 交通港并具备 可达多样性 ✓周边配套兼具 度假属性和旅 游目的地属性
➢用地性质导致的 市场局限性
➢土地形态造成的 场地规划的局限
➢土地形态造成施 工难度大成本高
同时，已有的业态还需要延展出那些服务。比如塑造出新的 旅游吸引物；或者利用区域特有的土地形态开发出新的配套 服务项目；亦或是链接服务于他人的服务链。
借势 原则
人人都爱我当做到上面两个原则使这个目标就基本实
现了，一定要在清水湾坚实温暖的臂弯里求发展，不要去挑 战大哥的地位，要湾里的伙伴们觉得我们是湾里的骄傲而不 是他们的威胁。雅居乐一定不爱绿城，反之亦然，但是他们 都爱我，非常渴望和客户提到我。
3
中国海南 清水湾 荔枝山
1、项目概况
4
占地3385亩，50年 农业综合用地，有国 有土地证。
其中550亩已含在清 水湾度假区总体规划 中，可变性为商住用 地。
海拔100－300米坡 度平缓，俯视海岸。 有小型水库及溪流， 温泉。
中国海南 清水湾 荔枝山
2、项目区位
全国18,000公里海岸线,海南 省1,600 公里,全国近期可开 发热带海岸线仅1百公里. 项目位于陵水县清水湾,热带 地区,12公里海岸线.海水及沙 滩超过亚龙湾. 位于雅居乐及绿城以北坡地, 距海边1,800米,到海边道路已 通.
12
中国海南 清水湾 荔枝山
4、突破重围的几种可能
土地属性 盈利模式 价值诉求 客户定位
13
塑造成上岛游客的必达景点 完成区别于房地产的盈利模式 在海南完全不同的价值诉求 在湾里完全不同客户定位
中国海南 清水湾 荔枝山
三、项目创意点简述
项目 创意点 简述目录
1、创意点风暴 2、创意点梳理 3、备选创意模型
客户定位
.高尔夫球场即将开业,威斯汀酒店已开工.
以及产品
业态的同
雅居乐的问题
质化严重
绿城的问题
• 大而全 • 没有和海棠湾形成明显的差异化 • 旅游吸引物过于单一完全是度假产品 • 投资型房客为主要去化资源
- 相对的小而全 - 没有和区域市场先入者形成差异 - 同样没有突破旅游吸引物单一的问题
- 主力客户定位与雅居乐趋同
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中国海南 清水湾 荔枝山
3、确定竞争原则
差异 原则
别人做的我不做 面对雅居乐和绿城我们并不具备成
本优势，并且还有土地性质的先天缺陷。因此选择差异化竞 争策略应是不二法门，一定要避免小而全的模式，应该努力 做到在客户定位、业态规划、盈利模式上的全面差异化。
补充 原则
我为别人做贡献深入分析清水湾规划中所欠缺的，
荔LO枝G山O
世界级环保养生度假示范基地
中国海南 清水湾 荔枝山
项目策划草案
1
目录
1
项ຫໍສະໝຸດ Baidu土地属性分析
2
项目竞争策略分析
3
项目创意点简述
4
项目定位及规划意向
2
中国海南 清水湾 荔枝山
一、项目土地属性分析
项目 土地属性 分析目录
1、项目概况 2、项目区位 3、地块现状
4、周边资源状况 5、SWOT分析
世界500强 外籍
华侨
信徒
环保
疗养
养老
跨国安养
CCRC
定制
综合服务
捐赠
精神堡垒 旅游景点 登高瞰海 单一聚焦
16
中国海南 清水湾 荔枝山
3、备选创意模型
1
备选模型
1. 世界500强的环保庄园 - 客户单一、诉求聚焦 - 专属、定制、综合服务、土地分割销售
2
2.大型国际化高档CCRC - 华侨、外籍、跨国安养 - 会员制销售、客户基础深厚、完善配套
态环境非常脆弱经 济危机和地缘政治 关系的不稳定都可 能带来致命的打击
8
中国海南 清水湾 荔枝山
二、项目竞争策略分析
项目 竞争策略 分析目录
1、竞争地位 2、竞争对手分析
3、确定竞争原则 4、突破重围的几种可能
9
中国海南 清水湾 荔枝山
1、竞争地位
根据上述对土地 属性的分析可以 看出，不论是在 对海湾项目的普 遍认识上，还是 项目规模上荔枝 山都没有机会成 为竞争区域的领 导者只能是跟随 者或是成为一个 卓尔不群的另类
交通
距三亚机场约1小时车程,
乘高铁约30分钟, 乘高铁 去三亚25分钟,去海口 1.5小时.
距高速公路出口约20分 钟车程.
配套
7家五星及七星级酒店,5 个高尔夫球场,2个游艇 码头,国际美食街及精品 购物街等.
相距301医院医疗区10 公里
距离海洋公园8公里
距猴岛,渔排,水果市场: 车行15分钟.
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中国海南 清水湾 荔枝山
1、创意点风暴
华侨
叶落归根
旅游景点
精神 综合服务 堡垒
企业客户
世界500强 捐赠
农业
花果山
会员制
养老
信徒 疗养
宗教
专属
外籍 民俗
定制 登高瞰海
单一聚焦
文化
荔枝山
环保
CCRC
跨国安养
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中国海南 清水湾 荔枝山
2、创意点梳理
客户定位 价值诉求 盈利模式 土地属性
中国关注 海南关注 海南传统 特殊策略
5
中国海南 清水湾 荔枝山
3、地块现状
6
目前资料较少， 尚不能从微观方 面判断出开发价 值和场地规划的 合理性，工程难 度也无法考量， 近期需要现场踏 勘和搜集更为详 细准确的资料。
中国海南 清水湾 荔枝山
4、周边资源状况
环境
热带地区,12公里海岸线. 海水及沙滩超过亚龙湾.
距自来水厂,混凝土搅拌 厂几公里.
➢距离高速出口较 远
✓契合了国际旅游岛 的主题符合海南的 战略发展方向便于 政府的认可
✓清水湾版块以及海 棠湾版块后市会体 现出更强拉动效应
✓海南的养老客户基 础雄厚
➢难以成为区域版块 的领导者可能长期 生活在大项目庞大 的阴影下
➢旅游地产项目在海 南遍地开花已经供 大于求
➢度假市场尚需培育 ➢旅游城市的经济生
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雅居乐
绿城
荔枝山
中国海南 清水湾 荔枝山
2、竞争对手分析
雅居乐
.占地超万亩,总建筑面积280万平方米,容积率0.42.
绿城
一二期开盘两年销售额超180亿.
占地4,800亩,总建筑面积150万平方米,容积率约0.47.
.6家五星及七星级酒店,3个高尔夫球场, 2个游艇码头,国际美食街及精品购物街.
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3. 大中华妈祖文化中心 - 塑造旅游吸引物、精神堡垒造势 - 旅游收入为核心、广泛吸纳资金
4 4. 世界级环保养生度假示范基地
- 考虑项目约45万平方米的建面和3385亩
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中国海南 清水湾 荔枝山
5、SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
✓土地成本较低 ✓土地形态与周
边形成差异并 具相对唯一性 ✓区域位置已极 具市场号召力 ✓靠近主要上岛 交通港并具备 可达多样性 ✓周边配套兼具 度假属性和旅 游目的地属性
➢用地性质导致的 市场局限性
➢土地形态造成的 场地规划的局限
➢土地形态造成施 工难度大成本高
同时，已有的业态还需要延展出那些服务。比如塑造出新的 旅游吸引物；或者利用区域特有的土地形态开发出新的配套 服务项目；亦或是链接服务于他人的服务链。
借势 原则
人人都爱我当做到上面两个原则使这个目标就基本实
现了，一定要在清水湾坚实温暖的臂弯里求发展，不要去挑 战大哥的地位，要湾里的伙伴们觉得我们是湾里的骄傲而不 是他们的威胁。雅居乐一定不爱绿城，反之亦然，但是他们 都爱我，非常渴望和客户提到我。
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中国海南 清水湾 荔枝山
1、项目概况
4
占地3385亩，50年 农业综合用地，有国 有土地证。
其中550亩已含在清 水湾度假区总体规划 中，可变性为商住用 地。
海拔100－300米坡 度平缓，俯视海岸。 有小型水库及溪流， 温泉。
中国海南 清水湾 荔枝山
2、项目区位
全国18,000公里海岸线,海南 省1,600 公里,全国近期可开 发热带海岸线仅1百公里. 项目位于陵水县清水湾,热带 地区,12公里海岸线.海水及沙 滩超过亚龙湾. 位于雅居乐及绿城以北坡地, 距海边1,800米,到海边道路已 通.
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中国海南 清水湾 荔枝山
4、突破重围的几种可能
土地属性 盈利模式 价值诉求 客户定位
13
塑造成上岛游客的必达景点 完成区别于房地产的盈利模式 在海南完全不同的价值诉求 在湾里完全不同客户定位
中国海南 清水湾 荔枝山
三、项目创意点简述
项目 创意点 简述目录
1、创意点风暴 2、创意点梳理 3、备选创意模型
客户定位
.高尔夫球场即将开业,威斯汀酒店已开工.
以及产品
业态的同
雅居乐的问题
质化严重
绿城的问题
• 大而全 • 没有和海棠湾形成明显的差异化 • 旅游吸引物过于单一完全是度假产品 • 投资型房客为主要去化资源
- 相对的小而全 - 没有和区域市场先入者形成差异 - 同样没有突破旅游吸引物单一的问题
- 主力客户定位与雅居乐趋同
11
中国海南 清水湾 荔枝山
3、确定竞争原则
差异 原则
别人做的我不做 面对雅居乐和绿城我们并不具备成
本优势，并且还有土地性质的先天缺陷。因此选择差异化竞 争策略应是不二法门，一定要避免小而全的模式，应该努力 做到在客户定位、业态规划、盈利模式上的全面差异化。
补充 原则
我为别人做贡献深入分析清水湾规划中所欠缺的，
荔LO枝G山O
世界级环保养生度假示范基地
中国海南 清水湾 荔枝山
项目策划草案
1
目录
1
项ຫໍສະໝຸດ Baidu土地属性分析
2
项目竞争策略分析
3
项目创意点简述
4
项目定位及规划意向
2
中国海南 清水湾 荔枝山
一、项目土地属性分析
项目 土地属性 分析目录
1、项目概况 2、项目区位 3、地块现状
4、周边资源状况 5、SWOT分析
世界500强 外籍
华侨
信徒
环保
疗养
养老
跨国安养
CCRC
定制
综合服务
捐赠
精神堡垒 旅游景点 登高瞰海 单一聚焦
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中国海南 清水湾 荔枝山
3、备选创意模型
1
备选模型
1. 世界500强的环保庄园 - 客户单一、诉求聚焦 - 专属、定制、综合服务、土地分割销售
2
2.大型国际化高档CCRC - 华侨、外籍、跨国安养 - 会员制销售、客户基础深厚、完善配套
态环境非常脆弱经 济危机和地缘政治 关系的不稳定都可 能带来致命的打击
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中国海南 清水湾 荔枝山
二、项目竞争策略分析
项目 竞争策略 分析目录
1、竞争地位 2、竞争对手分析
3、确定竞争原则 4、突破重围的几种可能
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中国海南 清水湾 荔枝山
1、竞争地位
根据上述对土地 属性的分析可以 看出，不论是在 对海湾项目的普 遍认识上，还是 项目规模上荔枝 山都没有机会成 为竞争区域的领 导者只能是跟随 者或是成为一个 卓尔不群的另类
交通
距三亚机场约1小时车程,
乘高铁约30分钟, 乘高铁 去三亚25分钟,去海口 1.5小时.
距高速公路出口约20分 钟车程.
配套
7家五星及七星级酒店,5 个高尔夫球场,2个游艇 码头,国际美食街及精品 购物街等.
相距301医院医疗区10 公里
距离海洋公园8公里
距猴岛,渔排,水果市场: 车行15分钟.
14
中国海南 清水湾 荔枝山
1、创意点风暴
华侨
叶落归根
旅游景点
精神 综合服务 堡垒
企业客户
世界500强 捐赠
农业
花果山
会员制
养老
信徒 疗养
宗教
专属
外籍 民俗
定制 登高瞰海
单一聚焦
文化
荔枝山
环保
CCRC
跨国安养
15
中国海南 清水湾 荔枝山
2、创意点梳理
客户定位 价值诉求 盈利模式 土地属性
中国关注 海南关注 海南传统 特殊策略
5
中国海南 清水湾 荔枝山
3、地块现状
6
目前资料较少， 尚不能从微观方 面判断出开发价 值和场地规划的 合理性，工程难 度也无法考量， 近期需要现场踏 勘和搜集更为详 细准确的资料。
中国海南 清水湾 荔枝山
4、周边资源状况
环境
热带地区,12公里海岸线. 海水及沙滩超过亚龙湾.
距自来水厂,混凝土搅拌 厂几公里.