单身公寓策划方案

单身公寓策划方案

【篇一：三线城市单身公寓策划案(含楼书)】

浪漫生活，坚果飘香

——joy god——

/万宏天源城14号楼策划方案/

以销售为导向，对项目进行产品规划、策划推广，最终达到旺销的

目的。

那么，为了追求高销售率、高利润，我们需要解决什么问题？

1、产品规划。做什么产品会受市场亲睐？

2、广告推广。如何包装及推广项目才能取得市场的高度关注？

3、销售策略。如何把握销售节奏才能让项目在保证销售率的前提

下实现更高售价？

鉴于以上问题的思考，我们逐步通过对项目状况及顾客心理的分析，提出如何操作本项目的策划思考。第一部分：做什么产品会受市场

亲睐？

产品现状：

楼栋标号：万宏天源城14号

位置：华阳南路

总建筑面积：

布局构成：

公寓数量：

总房源：

面积：

市场供应状况：

1、虽然句容人对酒店式公寓概念并不陌生，但目前市场上并没有

这样的产品，市场处于空白状态。

2、新南门菜场、聚和园在项目上曾有小户型公寓规划，但实际没

有操作。

3、市场上没有精装修的产品。

市场需求状况：

酒店式公寓是否适合句容市场？产品细分是与经济发展分不开的，

外来人口、城市的综合房价水平、经济发展繁荣程度直接决定细分

化需求，为什么在一线城市这类产品比较受欢迎，答案也就在此。

句容有没有这类产品的需求？能有多少需求？

需求肯定有，根据经济学原理：人们对激励做出反应。即挖掘产品的价值点，一定会吸引旺盛的需求。需求量大小与操作有关，首先市场上没有同类产品供应，被积蓄的需求与潜在需求都会在本项目体现。分析句容的需求人群：

1、投资型客户

2、年轻过渡型

3、老年养老型

4、小型公司办公

5、第二居所

6、外地渡假型

7、外企员工宿舍

针对以上客群分析，本项目策划须注意：

1、产品细化、优越，考虑周到，能满足不同层次人的需求，服务全面。

2、强势的市场广告投入。不断强化产品的价值。

3、具有创意的广告策划。

产品硬件设施：

1、 24小时热水供应

2、宽带上网

3、管道煤气

4、有线电视

5、电话

6、紧急呼叫系统

7、档次的大厅装饰

8、大厅24小时值班的服务台

9、精装修拎包入住

社区会所：

（3层设收费会所，供整个小区服务，具体操作以自营及联营的办法）

1、健身房

2、乒乓球

3、台球

4、棋牌室

5、书吧

6、茶吧

7、网吧

软件服务：

1、代办出租

2、收发信函

3、室内保洁

4、代订外卖

5、代订车票

6、干洗服务

7、老人看护

8、临时寄存

9、儿童看护

这样，一个“五星级”配套及服务的白领公寓即将在句容闪亮登场！有人想买吗？只要推出这种服务，起码100%的人会心动，80%的人有购买意向。

那么以上基本解决了本策划方案的第一个问题，即“产品规划。做什么产品会受市场亲睐？”，作为开发商，就是资源整合者，城市价值创造者。我们必须站在客户的角度，以市场需求为出发点，才能打造畅销不败的经典产品。

产品定位：句容市中心精装修白领公寓

那么要做多少呢？100%？80%？50%？

要化解项目量大的风险，就在产品定性上考虑，即方案风险对比：产权式酒店vs白领公寓

无论是产权式酒店还是酒店式公寓，无论从销售、管理、服务等各个方面都有着相似之处，所不同的是一种经营模式正被广泛应用于两种不同的地产类型———休闲旅游地产和商务酒店地产。

■什么是产权度假酒店

所谓的“产权式酒店”，是由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理

公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年

度利润

分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投

资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。经

营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人

拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在

郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。它多指的是位于景色优

美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。

■什么是酒店式公寓

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓

式的管理”，是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会

所多功能于一体，实际上是一种酒店的延伸业态。酒店式服务公寓

与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买

房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租

经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。与传统的酒

店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更

胜一筹了。它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单

更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家

庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居

式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的

良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的

味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。■两种模式有相同之处

目前，国际上通用的产权式酒店大致有三种投资经营类型：一是时

权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即

投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住

的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的

回报，并期待着增值回收投资。如金色假日所提出的获得利润的三

种形式：投资a型：业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，

每年可以免费入住30天，获得酒店经营的利润回报;投资b型：业

主与酒店管理公司签订《租赁合同》，获得月供款1.1倍的固定回报,每年也可以免费入住30天；休闲c型：业主可以随时入住，不定时

地将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报。

通过以上分析（略）