山东聊城房地产市场调查报告

房地产市场初步调查报告
项目拓展部一、总体概况
1、城市概况：
图一、山东省地图
聊城市位于山东省西部，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。

属地处于东部经济发达地带和中部经济欠发达地带结合部，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。

代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。

聊城全市总面积8715平方公里，市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。

辖9个县（市、区），即：东昌府区、经济技术开发区（目前已规划出：北部嘉明工业园区、南部凤凰工业园区、南部政务新区）、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。

聊城市总户籍人口597.53万人（2010年统计局公报数据），非农业人口135.79万人，聊城市中心城区东昌府区，面积1245平方千米，人口100万。

聊城有丰富的水
资源，全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的有3条。

黄河自西向东蜿蜒60多公里，京杭大运河、徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调的东线工程也从这里经过。

市区内有我国北方最大的城市湖泊——东昌湖。

湖、河水域面积达13平方公里，占城市建成区面积的1/3。

聊城是连接东西南北的重要交通枢纽，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇。

东昌府区
东昌府区是聊城市中心城区，是中共聊城市委、市政府驻地。

位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。

全区辖10镇4乡和4个办事处，总面积1245平方公里，人口100万。

◆临清市
临清方圆950平方公里，人口达72万，京九铁路穿境而过。

◆冠县
冠县地处鲁西平原，冀鲁豫三省交界处，是山东省的交界处，是山东的西大门，总面积1161平方公里，耕地113万亩，辖17个乡镇，754个行政村，总人口74万。

◆莘县
莘县位于山东省西部，黄河北岸，冀鲁豫三省交界处，总面积1416平方公里。

北与冠县、聊城市相连，东和阳谷县以金线河为界，南与河南省濮阳市接壤，西与河北首邯郸市毗邻。

莘县辖14镇8乡，1168个自然村，1153个村民委员会，24万户，95.8万人口。

◆阳谷县
阳谷县地处山东省西部，聊城市南端，黄河之北，总面积1065平方公里。

县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻莘县，南与河南省台前县、范县接壤，东南部隔黄河同
东平县相望，东北至省会济南市150公里，辖区有75万人口。

◆东阿县
东阿县地处鲁西平原，黄河之滨，总面积787平方公里，辖5镇5乡，43万人口。

◆茌平县
茌平县地处鲁西平原，总面积1120平方公里，辖6镇9乡，810个行政村，57万人口。

◆高唐县
高唐县地处鲁西平原，聊城市北部，辖七镇三乡，748个行政村，总面积949平方公里，总人口47万人。

◆经济技术开发区
聊城经济开发区（LEDA）由山东省人民政府批准设立，位于江北水城--聊城东侧，北依聊济馆高速公路，西邻京九铁路，与聊城建成区一河之隔。

行政管辖面积为90平方公里，规划区面积42平方公里，辖蒋官屯办事处及东城办事处两个办事处，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域，1995年10月8日正式启动。

目前进园企业有：韩国希杰集团、香港华润集团（纺织）、香港新基德电器有限公司、美国特莱登潜水装备有限公司、台湾精工电子有限公司、英国康和生物有限公司、新加坡华宇时代钢结构有限公司等知名企业及以浙江报业集团、华润阿胶股份有限公司、中通客车制造公司。

2、产业概况：
截止到2010年聊城市全市拥有销售收入过亿元和利税超过千万的企业达43个，拥有东阿阿胶、山东鲁西化工股份有限公司、中通客车3家上市公司。

汽车、有色金属、钢铁加工、造纸、化工五项产业为聊城的支柱产业。

◆东阿阿胶出口量占全国的90％以上。

◆机械：高唐时风农用车在产量效益利等方面均为全国同行业之冠2000年实现利税
3亿多元。

◆鲁西化工的尿素和三无复台肥的生产能力己达到100万吨是全国重要的化肥生产
基地。

◆有色金属生产加工基地：全市拥有规模以上有色金属企业达53家，铜产能和铝产
能分别占全省57.9%和40%，2010年规模以上有色金属企业实现主营业务收入723.41亿元、利税76.22亿元。

2010年12月28日聊城市被中国有色金属工业协会授予“中国有色金属新城”称号。

◆客车、拖拉机、造纸等产品在国内亦占有重要地位。

农产品加工企业发展迅猛，
肉牛出口居山东省第一位，肉鸡产星出口星均居山东省第二位，食用菌和速冻、脱水蔬菜产品销往五大洲40多个国家。

重点企业有：聊城客车工业集团（拥有中通客车控股股份有限公司等八个控股子公司，长途汽车运输公司等三个全资子公司，山东中通钢构建筑有限公司等五个参股子公司）、山东时风（集团）、聊城华润纺织有限公司、东阿阿胶、华鲁制药、鑫科生物、山东鲁西化工股份有限公司、中色奥博特铜铝业、信发铝业有限公司、祥光铜业有限公司、山东汇通（集团）公司、济柴聊城机械有限公司、聊城五环机械有限公司等。

3、交通概况：
聊城是山东省交通最发达的城市之一，京九铁路、邯济铁路、济馆高速在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。

京九铁路编组站是京九线上的第4大编组站之一。

从聊城出发1小时到达济南空港，4小时到达青岛海港，4个小时可以到达北京，16小时可以直达香港。

➢1）、公路交通
2010年年末全市公路通车总里程14699公里，其中高速公路135公里，一级公路394公里。

聊济青高速（聊城-济南-青岛）与京福（北京-福州）高速公路、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。

德商（德州-商丘）高速正在建设过程中，到时聊城进出中原地区将更加方便快捷。

➢2）、铁路
京九（北京-香港九龙）、济邯（济南-邯郸）铁路在聊城交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。

东西与京沪铁路、京广铁路相邻。

火车站建有８个大型专用仓储设施和现代化集装箱专用货场，年吞吐能力达12万吨，６条铁路专用线联接着粮食、棉花、石油、物资等国家级储备库及保税仓库；同时聊城拥有2个铁路货运站，京九铁路货运编组站和邯济铁路货运编组站。

济邯铁路复线工程正在建设，预计2012年中旬完工，到时聊城东西方向的运输通道将更加通畅，将更加紧密地把聊城和青岛港、烟台港等联系起来；聊泰（聊城?泰安）铁路正在建设，预计2012年底完工，投入运营后将把聊城与京沪线更加紧密连接。

➢3）、航空
距济南国际机场100公里，1小时到达；国内航班每周有621个班次，国际航班每周有230个班次，每年十月后每天都有往返于韩国的航班。

➢4）、港口
距天津港360公里，青岛港400公里，日照港420公里，烟台港500公里，威海港600公里，荣城西霞口港600公里，铁路、高速公路可以直达。

➢5）、交通直达情况
按照目前的交通建设情况，从聊城出发4个小时到达北京（火车最快为3小时20分钟）、16小时到达香港、1小时到达济南、4小时到达青岛。

4、城市历史
聊城是黄河文化和运河文化共同孕育的一座古城，拥有2500多年的历史，是中国100个国家级历史文化名城之一，全市拥有文物古迹400余处。

明代的光岳楼、清代的山陕会馆和三国时期的曹植墓等，都是国家重点保护的文物古迹。

聊城是《水浒传》、《金瓶梅》、《聊斋志异》、《老残游记》等古典名著中描述的许多故事都发生在聊城。

聊城历史悠久，人杰地灵，名人志士众多。

战国时期著名军事家孙膑，唐初名相马周、哲学家吕才、宋代医学家成无己、明代文学家谢榛、清代“义学正”武训、抗日名将张自忠、现代中国画大师李苦禅、领导干部的楷模孔繁森等，都是聊城人。

5、宏观经济
➢1）、经济总量突破1600亿，发展速度进一步加快。

初步核算，2010年全市实现生产总值1606.51亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。

其中，第一产业增加值221.64亿元，增长4.3%；第二产业增加值935.70亿元，增长13.9%；第三产业增加值449.17亿元，增长15.7%。

“十一五”期间，全市生产总值由2005年的692.08亿元发展到2010年的1606.51亿元，超额完成“十一五”规划目标，按可比价格计算，年均增长14.6%。

产业结构进一步优化。

三次产业比例由上年的14.4:58.7:26.9调整为13.8:58.2:28.0，第一、二产业分别下降0.6和0.5个百分点，第三产业上升1.1个百分点。

➢2)、固定资产投资近900亿元，成效明显；房地产开发快速发展。

A、固定资产投资情况：
固定资产投资总量扩张明显。

2010年全市固定资产投资完成887.68亿元，比上年增长22.5%。

其中，城镇投资完成521.56亿元，增长24.7%；农村投资完成309.67亿元，增长24.2%。

项目建设资金充足，全年到位资金959.48亿元，增长25.8%，高出投资总量71.80亿元。

“十一五”期间，全市固定资产投资累计完成2878.89亿元，年均增长21.1%，投资总量是“十五”时期的2.81倍。

B、房地产市场繁荣旺盛
房地产市场繁荣旺盛。

2010年全市房地产开发投资完成56.45亿元，比上年增长
74.0%，增幅高于全部投资51.5个百分点；房地产开发投资占全部投资比重为6.4%，比上年提高1.8个百分点。

房屋销售市场旺盛。

2010年全市房屋销售面积为242.39万平方米，增长36.5%，比上年多销售64.78万平方米。

➢3）、人口总量平稳增长
2010年末全市户籍人口597.53万人，比上年增加6.64万人，增长1.1%。

其中男性人口302.84万人，女性人口294.69万人。

人口出生率为12.94‰，死亡率为6.26‰，自然增长率6.68‰。

➢4）、居民收入稳步增长，居民生活明显改善。

A.人均GDP及增长情况
按户籍人口计算，人均生产总值26885元，比上年增长15.7%，在山东省地区排名较为靠后。

按照我国各地的发展水平，属于中等发展水平地区。

B.人均可支配收入情况
截止2010年底，全市城镇居民人均可支配收入17889元，比上年增长12.1%；人
均生活费支出12767元，增长9.8%；人均住房建筑面积34.2平方米。

农村居民人均纯收入6377元，增长15.1%；人均生活消费支出3542元，增长11.8%；人均住房建筑面积35.7平方米。

➢5）、CPI微涨
2010年，聊城市居民消费价格（CPI）比上年上涨2.9%，八大类价格呈现“六升一平一降”态势。

其中，食品类、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别上涨7.6%、7.6%、2.0%、1.0%、0.7%和3.6%，衣着类价格与上年持平，家庭设备用品及维修服务类价格下降0.3%。

全部工业品出厂价格指数上涨9.0%；原材料、燃料、动力购进价格指数上涨12.7%。

6、城市建设规划
◆聊城市总体规划总体目标：
根据《聊城市城市总体规划（2001－2020年）》：聊城市城市规模是，2005年城市人口为42万人，用地面积为46平方公里；到2020年，城市人口为75万人，用地面积为80平方公里。

城市规划区指东昌府区行政管辖范围，总面积1245平方公里。

根据《聊城市城区住房建设规划（2008－2012）建设江北水城、运河古都和创建园林式、生态型、国家级卫生文明城市为总体目标。

依据聊城市城市总体规划，2012年市城区常住人口达到62万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，市城区住房总需求约为410万平方米。

◆城市发展方向规划：
根据聊城市城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主要发展方向，西、北适当完善。

东扩
南
展
◆城市功能分区更加明确：
根据城市发展规划，聊城市将形成“一城五区”的布局，即：一城，整个聊城市城
区；五区，中心城区（东昌府区）、经济开发区、嘉明工业园区、文化政务新区、西部能源仓储区。

规划建成区范围东到东外环路，南至南外环路。

➢ 1）、中心城区（东昌府区）
东至徒骇河、北至济聊高速路、西至京九铁路、南至湖南南路，是以现状主城区——东昌府区为主的城市综合中心区，以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。

规划建设用地34.89平方公里，规划人口45万人。

➢ 2）、经济开发区
开发区位于徒骇河以东、是聊城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。

规划建设用地20.85平方公里，规划人口18万人。

规划布局为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务为主。

能源
仓储区
经
济开发区
文化政务新区
中
心
城
区
（东昌府区）
嘉明工业园区
➢3）、嘉明工业园区
嘉明工业园区位于济聊高速路以北，是以嘉明工业园和专业商贸批发市场为主的综合性工贸区。

规划建设用地11.27平方公里，规划人口5万人。

规划布局是以昌润路为界，划分为东西两大片区。

东片结合现状村庄，以综合管理、生活服务和居住为主，西片为加工业和商贸（香江批发市场将搬迁到该区域）为主。

➢4）、文化政务新区
位于湖南路以南，以建设行政、文化、旅游、高档居住区为主。

规划建设用地6.24平方公里，居住人口5万人。

未来市政府和东昌府区政府将搬迁至该区域。

➢5）、西部能源仓储区
位于京九铁路以西，以能源工业、大型仓储为主。

规划建设用地6.72平方公里，居住人口2万人，以聊冠路为界，北侧为工业区，南侧为生活居住区。

➢6）、保护古城区
聊城市除坚持“一城五区”的布局外，还注重保护旧城——古城区，坚持“保护旧城、发展新城、新旧分开”的原则，古城内建筑高度不超过12米，东昌湖风景区不建与之不协调的建筑物。

➢7）、“十二五”规划
“十二五”期间，聊城市将全力打造“三个现代产业园区”，一是建设鲁西化工循环经济产业园。

加快由传统化工向精细化工的转变，拉长煤化工、盐化工、氟硅化工产业链，到2015年力争实现主营业务收入600亿元。

二是建设东阿阿胶生物工业园。

发挥东阿阿胶的品牌优势，延伸产业链，研究能够进入国际医药保健主流市场的现代阿胶新产品，打造世界著名的阿胶生产基地，到2015年力争实现主营业务收入100亿元。

三是建设中通新能源汽车产业园。

依托中通集团，推动电动汽车、混合动力汽车及其关
键零部件的产业化，到2015年形成20000辆新能源汽车的生产能力，力争实现主营业务收入100亿元。

7、小结
⏹聊城市位于鲁西，属地处于东部经济发达地带和中部经济欠发达地带结合部，是中
国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。

是国家重要旅游城市，有“江北水城”之称。

⏹聊城市下辖9个县（市、区），即：东昌府区、经济技术开发区（目前已规划出：
北部嘉明工业园区、南部凤凰工业园区、南部政务新区）、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、代管省辖市临清市，总户籍人口597.53万人（2010年统计局公报数据），聊城市中心城区东昌府区，面积1245平方千米，人口100万。

⏹经济总量超1600亿元，发展速度进一步加快。

初步核算，2010年全市实现生产总
值1606.51亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。

“十一五”期间，全市生产总值由2005年的692.08亿元发展到2010年的1606.51亿元，超额完成“十一五”规划目标，按可比价格计算，年均增长14.6%。

⏹作为一座历史文化名城，同时也是我国优秀的旅游城市，市区内有我国北方最大的
城市湖泊—东昌湖，面积逾5平方公里，黄河、京杭大运河、徒骇河、周公河、引黄灌渠等多条河流穿境而过，且水系相通，形成“城在水中，水在城中，城中有湖，湖中有城，城湖河一体”的独特城市风貌被誉为“江北水城”。

根据城市功能分区的发展规划，未来聊城市主要向东和向南发展。

二、房地产市场
1、土地相关指标
➢ 1）2011年聊城市经营性用地成交统计及分析
截止2011年3月底聊城市共成交经营性土地18宗，总建设用地面积70.87万平方米（1063.03亩），规划总建筑面积138.87万平方米，土地成交均价80万元/亩，平均成交楼面地价615元/平方米。

2011年经济技术开发区土地供应量大
增。

截止今年3月底，成交18宗经营性用地，其中：东昌府区6宗，成交土地面积
7.06万平方米（105.95亩），占全市成交经
营性用地的9.97%，成交均价200.24万元/亩
（楼面地价1335.07元/平方米）；经济技术开发区成交8宗，成交土地面积45.96万平方米（689.42亩），占全市成交经营性用地的64.85，成交均价85.58万元/亩（楼面地价613.25元/平方米）；其他区域4宗，成交土地面积17.84万平方米（267.66亩），占全市成交经营性用地的25.18，成交均价19.32万元/亩（楼面地价193.19元/平方米）。

➢2）、2010年聊城市经营性用地成交统计及分析
2010年全年聊城市共成交经营性土地33宗，总建设用地面积126.39万平方米（1063.03亩），聊城市共成交规划总建筑面积259.41万平方米，土地成交均价55万元/亩，平均成交楼面地价404元/平方米。

2010年东昌府区成交的经营性用地占该市成交经营性用地的一半以上。

2010年成交33宗经营性用地，其中：东昌府区20宗，成交土地面积65.06万平方米（975.94亩），占全市成交经营性用地的51.48%，成交均价40.69万元/亩（楼面地价333.62
元
/平方米）；经济技术开发区成交9宗，成交
土地面积50.96万平方米（764.37亩），占全市成交经营性用地的40.32%，成交均价79.21万元/亩（楼面地价488.41元/平方米）；政务新区2宗，成交土地面积3.54万平方米（53.16亩），占全市成交经营性用地的2.8%，成交均价31.85万元/亩（楼面
地价395.43元/平方米）；嘉明经济园区1宗，成交土地面积6.49万平方米（97.37亩），占全市成交经营性用地的5.14%，成交均价5.53万元/亩（楼面地价212.77元/平方米）；其他土地1宗，成交土地面积0.34万平方米（5.07亩），占全市成交经营性用地的0.27%，成交均价82.84万元/亩（5177.51元/平方米）。

➢3）聊城市本级2011年度国有建设用地供应计划
2011年度聊城市本级市国有建设用地供应总量控制在1675公顷左右，除已批和单独选址（国家、省重点项目）外，新增建设用地控制在222公顷以内。

国有建设用地供应结构。

2011年度聊城市国有建设用地供应总量中，商服用地164公顷，工矿仓储用地314公顷，住宅用地472公顷（其中：廉租房用地1.7公顷、经济适用房用地3.5公顷、商品房用地371.7公顷,各类棚户区改造和限价商品房用地95.3公顷），公共管理与公共服务用地65.7公顷，交通运输用地402.7公顷，水域及水利设施用地257公顷。

2、房地产相关指标
①销售均价：销售额/商品房销售面积计算得出。

数据包含下辖区县、经济适用房、回迁房等
房地产市场繁荣旺盛。

2010年全市房地产开发投资完成56.45亿元，比上年增长74.0%，增幅高于全部投资51.5个百分点；房地产开发投资占全部投资比重为6.4%，比上年提高1.8个百分点。

房屋销售市场旺盛。

2010年全市房屋销售面积为242.39万平方米，增长36.5%，比上年多销售64.78万平方米。

1）房地产开发投资快速增长
2010年全市房地产开发投资完成56.45亿元，比上年增长74.0%。

2）、房屋施工面积较去年大幅增长
2010年聊城全市商品房施工面积473.14万平方米，增长3%。

4）、商品房销售面积、商品房销售价格
2010年聊城市商品房销售增势强劲，242.39万平方米，增长36.5%，比上年多销售64.78万平方米，平均售价3808元/平方米。

3、小结
根据前面数据分析，我们发现2010年聊城市房地产市场属于“供不应求”的局面。

具体为：
⏹房地产开发投资达56.45亿元，增长74%。

⏹商品房施工面积473.14万平方米，增长3%；
⏹2010年聊城市全市商品房销售面积为242.39万平方米，增长36.5%。

⏹2010年聊城市商品房均价为每平方米3808元/平米。

⏹相比而言，110-130平米的户型是市场销售的绝对主流；据了解，多个楼盘的多层、
高层观湖或观河房几乎开盘当天被销售一空。

⏹购房客户主要是聊城本级市及下辖区县居民和在聊城工作的企业主或工商个体户，
以及小部分的投资客。

三、楼盘状况调查分析：
版块嘉明开
发区
开发区
香江商
圈板块
七中板
块
金鼎商
圈板块
火车站
板块
东昌湖
板块
平均
平均价
格（元/
平）
4000 4500 4800 5200 6000 5600 6500 5500
1、简要分析如下：
◆聊城市内目前有30个楼盘在销售（以备案为准），主要集中在金鼎商务圈7个（市
中心板块）、东昌湖板块5个（古城区板块）、香江商圈运河板块5个（城西北板块）、经济开发区4个，七中板块4个、火车站板块3个、嘉名经济开发区1个、政务新区1个楼盘。

◆因政务新区为聊城市新启动项目，周边仅有1楼盘在售，暂不对该区域进行分析，
但该区域为城市未来主要发展方向。

◆聊城市建筑面积在8万以上的项目，基本以高层或小高层+多层产品为主；小区园
林景观设计整体来讲品质较差，园林景观设计较好的项目为：龙湾、西安交大聊城科技园区、阿尔卡迪亚、城市主人·林湖美墅，上述几个项目中简单的设计了小品水系。

◆小高层、高层主体结构多为剪支结构，多层以砖混为主。

外立面以涂料为主，个别
高端项目贴有墙砖；目前整个市场上以简装（室内地面铺地板砖、墙面刷白、卫生间提供马桶、洗手盆）出售为主。

◆科技元素几乎为零，好的楼盘最多配备可视电话、太阳能、双层玻璃、防火门等最
基础设施。

◆售楼处装修整体较差，大多项目售楼处不过100平方米、甚至很多项目现场售楼处
为简易房。

营销人员的整体素质较差（主要指本地的售楼员）、小区物业整体一般（物业费在0.5-1元/平方米）。

◆一般楼盘的建筑面积规模在10万方平米以下，主力销售户型为110--130平方米左
右的大户型。

整体来讲，110-130平方米的户型占60%、80-110平方米的户型占30%、80平方米以下的户型占10%。

◆河景房、湖景房为聊城市销售主流，一般开盘当天销售率达到80%以上，未售出的
户型多为135平方米以上的户型和顶层户型。

本地消费群体房源销售总价在60-80万元之间，不宜超过100万元，乡镇消费群体房源销售总价在60—80万元之间。

2、各个板块情况：
➢1）、东昌湖板块是聊城市的老城区，该板块因围绕5平方公里的东昌湖水域，已形成较高的价值。

目前该湖的东侧和北侧开发已基本完毕，仅剩下湖的西南侧还留有
部分土地未开发，西南侧现状为村庄，该板块土地资源稀缺，未来主要以拆改项目为主。

该地区配套完善，聊城重点中小学、幼儿园、医院、商业中心（古城区）等都在此区域，人气最东昌湖板块楼盘销售价格也属聊城之最。

该区域房价最低为6500元/平方米，高层最高10000元/平方米，别墅均价8500元/平方米-10000元/平方米，目前区域在售楼盘高层均价6500元-7200元/平方米左右。

新东方.龙湾售楼中心新东方.龙湾外立面
古城规划图古城东关街两侧建筑效果图西安交大聊城科技园售楼中心西安交大聊城科技园外立面
7200-7500
销售进度70% ————
备注
二期目前17、23号楼可
供选择，其他均已售完——
该项目为教育用地，目前
存在办理产权证问题
东昌华庭.棕澜海公馆售楼中心东昌华庭.棕澜海公馆入口凤凰苑小区近景凤凰苑小区与东昌湖仅一路之隔城市主人.林湖美墅售楼中心城市主人.林湖美墅实景图。