保利天悦营销策划PPT精品文档47页

2.2 推广策略
2.2.1 价格策略 保利天悦采用了“高吹风，低开盘”营销策略
保利天悦本次开盘，无论是公寓还是江景豪宅洋 房，其价格均属合理，而且比市场预期还有一定的降 幅。公寓方面，对比周边相同类型的产品，如邦泰国 际公寓、纵横公寓等的单价低约4000元/㎡。豪宅洋 房单位，其开盘前吹风价高达60000元/㎡，总价高达 2200万元，但实际开盘均价为35000元/㎡，成功引 起市场的高关注度，吸引众多客户的青睐，为开盘带 来了可观的成交量。
在《琶洲-员村地区控制性详细规划》的规划指导下，琶洲更被 列入广州新城市中心的核心范围，承担总部经济、商贸会展、科技研 发及文化旅游等多项城市功能，广州日报总部、广州地铁总部等500 强企业先后落户，与中国进出口商品交易会强强联合，重点打造为亚 太区最具活力的总部经济之都。
项目位于海珠区琶洲-赤岗板块，正处琶洲CBD最核心位置，其 前身原为琶洲村改造项目，是广州建设国家示范城市首先启动的旧村 改造项目。随着新城规划的进一步加快完善，其区位价值不可比拟。
1.3 锁定目标客户
1.3.1 细分市场 以产品为细分市场，保利天悦主要面向
的是高端市场。
1.3.2 细分市场的描述 （1）市场特征：一般在200万以上，单价
在35000以上，产品质量高，设施设备档次高， 大量运用高新技术产品，以中高层为主，环境 优美。
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（2）目标客户群 年龄：35岁-45岁之间 收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款 家庭结构：3人或3人以上 职业状况：公司或企业的高管、行政事业单位的高层 干部、私营业主等高收入阶层
项目位置图
项目介绍

保利天悦作为185万㎡综合体中的首发江景豪宅项目，总建
筑面积近60万平米的保利天悦，是广州现有最大的江景豪宅社
区。
项目北临1.5 公里CBD江岸线， 尽揽从中信广场 延伸至广州塔的8 公里城市中轴景 观，纵观二沙岛 到琶洲的10公里 珠江胜景。光影 交错，形成“一 江璀璨”的优越 景观格局。保利 天悦项目紧邻30 万平米的琶洲塔 滨江公园。
保利天悦是集购物、
娱乐、社交、休闲为一 身的CBD综合体项目。 其自身拥有15万㎡的中 心大园林，是广州所有 CBD项目中占地面积最 大的园林景观。整个项 目首层架空8米，既能 使园林连成一片，又能 体现出豪宅的尊贵感。
琶洲板块规划图
项目板块区位价值
在新城市发展纲要的进程下，广州新城市CBD将呈现“一 区”“双轴”“三心”“四极”的轴极发展雏形，其中，“珠江新城 -员村-琶洲”作为主轴线的一部分，更将建设成为会展、金融、总部 经济三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区。
江公园。琶洲塔公园作为政府着力打造的 CBD中央公园，无论是在占地面积，还是景 观资源方面，都全面超越珠江公园，更令保利 天悦实现江景豪宅与CBD公园豪宅的双重价 值叠加。
2.1.2 项目销售形象的定位 项目定位：
“琶洲滨江，顶级豪宅” “世界门户CBD，中央生态豪宅” 项目销售形象的定位：以地段的特征定位
2.2.2 渠道策略
保利天悦主要采用了自销的渠道策略， 代理商为保利地产代理有限公司。在管理上， 集团各部门集中最强技术力量参与、全部由 保利地产自有销售团队进行营销 。
2.2.3 促销策略
琶洲保利天悦的促销策略主要有广告、人 员推销、营业推广、公共关系等促销方式，在 推广策略上，注重开盘前线上线下宣传活动， 如定期高端主题论坛沙龙等。该项目自3月下旬 进入市场以来，其主要推广途径包括报纸广告、 节点活动、项目周边的户外和路旗广告，其中 以报纸广告的宣传方式最具影响力度。
项目重点分析
保利天悦2019年11月16日推全新11、 12栋望江揽园华府，主要为262-286㎡五 房，共156套。均价45000元/平，带精装 修。 并已于11月24日开盘。
目录
第一章 第二章 第三章
类比项目分析与市场渗透 营销和推广策略 项目营销执行方案
第一章 类比项目分析与市场渗透
（3）嘉裕公馆项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、商业气息浓厚，配套设施齐全，交通方便。 2、小区的容积率过大。 3、处于珠江新城CBD旁，地理位置优越，区 位竞争较大。
1.2 市场定位
保利天悦：琶洲滨江，顶级豪宅。
保利天悦以江景豪宅为主要卖点。景观资源丰富， 大多数单位不但能眺望珠江美景，还毗邻综合体内湿地公 园和15万平方米的园林。产品丰富，包括不限购、不限贷 的公寓，以及三房至五房的洋房大宅。洋房产品采用双主 卧、全套房设计，主客、动静分区明显，主人房带步入式 衣帽间、独立洗手间，拥有开阔的江景大客厅、南北通透 的双阳台及中西双厨设计等，迎合实力型投资客及高端自 住买家的需求。奢华格调和舒适氛围成为广州最具现代豪 门风范的豪宅。在设计上特别强调一种秉持“生活艺术化， 艺术生活化”理念，低调奢华，既有时尚感又有文化品味。 提高生活品质，彰显身份，给尊贵住户以最豪华的居住体 验。
3、户型设计趋向人性化，小区自身配套齐全。小区 的整体规划已达到了相当规模，居住社区相对而言比 较成熟。
4、价格方面，保利天悦价格相对较低。
5、项目均有一线江景与优质园林景观、装修标准高 档，临近珠江新城CBD，与保利天悦形成较大竞争。
（2）星品项目基本信息
与研究对象的竞争分析 1、价格较低，竞争较小。 2、属于刚需性住宅，有升值预期。 3、生活配套设施不完善。
受教育程度：大多受过较高的教育
置业情况：为二次置业或多次置业
购房目的：提高生活品质，彰显身份，而且也是一种 投资行为。
购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常 看重品质、品牌。
第二章 营销和推广策略
2.1 销售定位 2.2 推广策略
2.1 销售定位及策划
2.1.1 销售定位缘由 保利天悦项目紧邻30万平米的琶洲塔滨
1.1 1.2 1.3
类比其他楼盘 市场定位 锁定目标客户
1.1 类比其他楼盘
保利天悦项目的基本信息
（1）君华天汇项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、目标客户相差不大，现阶段目标客户同质化，主 要是高收入人士，所以会形成比较大的竞争。
2、与保利天悦相比，周边经济环境相对成熟，已经 有比较成熟的商圈。