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浅析建筑物区分所有权之共有部分
浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。
房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。
由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。
[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。
事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。
一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。
笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。
二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。
2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。
3.仅为部分区分所有人所共有的部分。
例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。
（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑物区分所有权之共有权研究
建筑物区分所有权之共有权研究[摘要]近年来随着我国商品房的数量不断增多，楼房也越盖越高，产生了很多复杂的建筑物区分所有权问题。
文章在阐释建筑物区分所有权内涵的基础上，分析建筑物区分所有权之共有权的性质及内容，进而研究共有权人的权利与义务。
[关键词]区分所有权；共有权；建筑物一、建筑物区分所有权的概念及其内容毋庸置疑，建筑物区分所有权是现代城市居民们非常关注的权利。
要想知道建筑物区分所有权为何如此重要，而且共有权在建筑物区分所有权中所占有的重要位置，就必须清楚地了解建筑物区分所有权的概念，以及建筑物区分所有权所包含的内容。
（一）建筑物区分所有权的概念关于建筑物区分所有权的概念，学界众说纷纭，各国之间对其概念的界定也不尽相同。
但主流学说大概有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”、“三元论说”这几种，其中比较有代表性并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。
由梁慧星教授主持的中国物权法研究课题组在编写《中国物权法草案建议稿》的时候便采纳了这种“二元论说”。
然而“二元论说”也有其不足之处，它虽明确地说明了建筑物区分所有权是一种复合物权，但是仍忽略了基于区分所有权人的成员权。
建筑物区分所有权只用共有权和专有权来解释是远不能完全概括的，需要加之成员权作为其中之一个元素才成为完整的建筑物区分所有权。
“三元论说”为德国的著名学者贝尔曼所倡导。
此种观点认为，区分所有权由专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系所产生的成员权等三个部分构成。
这种观点从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态。
“三元论说”中增加了区分所有人的成员权，这样就加强了区分所有权人的管理能力，可以让其为了全体区分所有权人的利益来制定规约和管理事务。
建筑物区分所有之共有权案例
建筑物区分所有之共有权案例在房地产领域，共有权是指多种形式的共同拥有权利。
这些共有权利可以分为两类：个人共有权和团体共有权。
个人共有权指的是一些单独的个体或家庭对一处建筑物或土地拥有共有权利。
而团体共有权则指的是由多个个体或家庭组成的集体对一处建筑物或土地拥有共有权。
下面我将为大家介绍几个常见的建筑物共有权的案例：1.公寓楼的共有权：公寓楼是一种住宅建筑形式，每个公寓单元通常都由各自的业主私有。
然而，公寓楼的共有设施（如大厅、电梯、楼顶花园等）则是属于所有业主的共有物。
业主们共同享有对这些设施的使用权，并且每个业主对这些设施的责任与义务也是共同分担的。
2.共管公寓的共有权：共管公寓是指一种类似于合作社的形式，业主通过共同的协议组成一个协会，共同拥有整个建筑物及相关设施和土地。
每个业主都有权在自己的单元内居住，同时也享有对共有设施和土地的使用权。
业主们通过协会来管理和维护共有物，包括共有设施、维修和保险等。
3.物业所有权：物业所有权是指一种形式上是公有但实际上是由私人管理和使用的财产。
例如，政府所有的土地和建筑物可以通过租赁或特许经营方式授予私人或组织使用。
在这种情况下，使用方可以享有使用建筑物和土地的权利，但所有权仍然归政府所有。
4.共有公共设施：共有公共设施是指由多个个体或家庭共同使用的公共建筑或设施。
例如，公园、游泳池、健身房和图书馆等设施，在一些社区中是由多个业主或居民共同拥有和维护的。
这些共有公共设施的使用和维护费用通常由所有共有人按比例共同承担。
5.共有商业楼宇：在商业地产领域，共有商业楼宇是指由多个业主拥有的商业建筑。
在这种情况下，每个业主通常拥有自己的商业单位，并共享共有的公共区域（例如大厅、走廊、电梯等）。
业主们共同分担维护、保险和管理共有部分的责任。
以上是一些常见的建筑物共有权的案例。
共有权的存在于许多不同类型的房地产中，这些例子展示了共有权利的不同形式和实践。
无论是个人共有权还是团体共有权，都需要进行合理的管理和维护，以确保各方的权益得到保护和尊重。
论建筑物区分所有权中的共有权
论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。
其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。
目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。
本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。
一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。
[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。
1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。
[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。
据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。
（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。
2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。
而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。
3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。
因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。
建筑物区分所有权之共有权
关键词 ： 建筑物 区分所有权； 同部分 ； 共 共有权 ； 广告收益
中图分类号 ：６ ３２ Ｄ ２ ． 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：６ ４— ８４ ２ １ ）５— １８ ０ １７ ５ ８ （００ ０ ０ ５ — ２
石激起千层浪 ， 一时间关于小 区共建 面积广告 和租赁收 入的话题 引起社会公众关 切 ， 得这一问题成 为焦点。赵 使 普遇到的问题在全 国多数小 区普遍存在 ， 区内做 广告也 小 不是新鲜事 ， 几乎 每个小 区每个单元 门走廊里 、 电梯 口、 电
一
理 ； 委会 成立之 后 ， 区 自治权应 交 由业 委会及 全体 而业 小
经 营。这笔收益无 论是谁 管理 ， 都属 于业 主所 有 ， 理者 管
有义务定期进行公 示。业主对共 用部位 、 用设施设备 和 共
的广告 收益 到哪里 去 了？这 些收益 是属于 物管公 司还 是 小区业 主所有？可谓各执 一词 。有 的业 主认 为， 在小 区公 共场所投放广 告 ， 首先应 征求业 主 同意 ， 利该归 业主 共 获 享 。也有业主认 为 ， 小 区电梯里 发布 广告 ， 在 作为 业主 并 没有太多意见 ， 但物 业公司应将广告 收入透 明化 。对 于小 区广告 收入如何使用 ， 业主大多表示并不知情 ， 楼栋里 、 公 共 场所 的广告 日渐增 多 ， 但从未 有人征 求过 业主 的意见 。 物管方面 则表 示 ， 他们 的 做法 是扣 除相 应 维护 成本 费 用 后， 其他一部分所得 收益应用于房屋 维修基金 。并声称 根 据建设部 门的相关 规定 ， 物业公 司如果 处于 亏损状 态 ， 管 理小 区所得 收入可 以优 先用 于贴 补物 业的开 销。不过 也 承认 目前物业公司做法虽然不合 法但合情 ， 区广告 收益 小 不是不可 以给业 主 ， 前 提是 要解 决 目前 物业 收 费率不 但 足， 物业公 司员工 待遇低 ， 人才 匮乏 的问题 而不得 不采取 其他方式 ， 比如用 停车费 和广告 费填 补 亏空。对此 ， 一些
浅析建筑物区分所有权之业主的共有权探析
浅析建筑物区分所有权之业主的共有权探析论文摘要我国《物权法》对“建筑物区分所有权”做出了相关规定，那么作为“业主”所享有的共有权与“建筑物区分所有权”是何种关系，“业主”的共有权该如何保护？本文论述了“业主”的共有权的归属、行使主体，并提出了共有权的行使原则。
论文关键词区分所有权业主共有权现代房地产发展的热潮以及由于城市化进程的加快产生了非常复杂的建筑物区分所有权问题。
建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式，目前已经被世界各国的民事立法所普遍确立。
我国《物权法》对建筑物区分所有权的概念作出了明确的规定。
那么，什么是区分所有权？区分所有权的主体是哪些？区分所有权之共有权应如何行使及保护？等等，是笔者探讨的主要问题。
一、共有权的归属——业主“业主”一词，在中国古代已经存在，传来于香港地区，我国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”一章中的十四条条文均使用了“业主”一词。
既然我国《物权法》及相关法律法规高频率的使用了“业主”一词，那么“业主”一词的内涵及外延如何界定，与“业主”一词相关的权利义务的合理轮廓该如何勾勒，就是民法学者必须完成的任务。
（一）房屋所有权人我国《物权法》第六条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
”按照以上规定，拥有房屋产权登记证书的所有权人理所当然的就是我国《物权法》规定的“业主”。
我国《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”，该规定与《物权法》的规定大体一致。
（二）非房屋所有权人的专有部分所有权人如前所述，我国《物权法》关于“业主”的表述是“建筑物区分所有权人”，而《物业管理条例》的表述是“房屋所有权人”，笔者认为“建筑物区分所有权”与“房屋所有权”虽然大体意思相同，但是《物权法》的规定明显比《物业管理条例》的规定更加准确，也更加反映了客观事实，是我国立法进步的体现。
建筑物区分所有权之共有权的保护
建筑物区分所有权之共有权的保护建筑物作为人类生存、工作和生活的场所，具有非常重要的意义，因此对于建筑物的所有权问题十分关键。
在很多情况下，建筑物不仅仅属于一个人或一方，而是有多个所有者，这就涉及到建筑物共有权的保护。
本文将探讨建筑物区分所有权之共有权的保护，并分别举三个案例进行说明。
首先，建筑物共有权的保护需要明确各方的权利和义务。
例如，在多人拥有一栋公寓的情况下，各个业主之间应该明确自己的权益，包括公共区域的使用和维护、住户的权益保障等。
举个例子，北京市日前出台的《北京市住宅共有产权住房管理暂行办法》规定：共有产权住房的产权实行两种形式，即业主产权和集体产权；对于业主产权房，产权人享有该部分房屋的完全所有权，可以卖、租、抵押、继承；而对于集体产权房，产权人可以享有相应房屋的使用权、收益权、转让权。
这种严格的规定保证了各方的权益得到合法保障。
其次，建筑物共有权的保护需要依法合规。
法律法规是社会行为的基石，对于建筑物的共有权保护也不例外。
例如，在多人共有一栋房屋的情况下，各方需要遵守税收法规，合法缴纳税费。
近年来，中国政府对于涉及到房地产领域的税收进行了多方面的调整，切实保障共有产权房业主的合法权益。
例如，2019年《个人所得税法》修订，对于房屋的公共部分，房屋共有人均可享有房贷利息支出抵扣，这一政策的实施极大地提高了房地产投资者的收益。
最后，建筑物共有权的保护需要加强管理和维护。
这是保障各方利益和社会公平的重要手段。
例如，在多户人家共用一栋房屋的情况下，各方需要共同承担维护和管理的责任，保持建筑物的良好状态。
举个例子，在中国的一些老城市里，多个家庭经常共用一幢大院，这需要各户人家共同打理院子、保持厕所的整洁等等。
只有通过共同努力，才能让建筑物得到良好的维护和保护。
总之，建筑物共有权的保护对于维护各方利益和社会稳定都有着至关重要的作用。
只有明确各方的权利和义务，依法合规，加强管理和维护，才能让广大人民群众享受到更好的房屋和生活条件。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护一、本文概述背景介绍：可以简要介绍建筑物区分所有权的概念，以及在现代城市化进程中，高层住宅和商业建筑的普及使得业主共有权的问题日益凸显。
指出业主共有权是建筑物区分所有权中的重要组成部分，关系到每位业主的切身利益。
问题阐述：接着，指出当前业主共有权在实践中面临的主要问题，例如共有部分的管理不善、维修资金的不当使用、业主之间权益的冲突等。
这些问题不仅影响了业主的生活质量，也对社会和谐稳定构成了潜在威胁。
研究目的：阐述本文旨在探讨如何通过法律、政策以及社会管理等手段，加强对业主共有权的保护，以实现公平、合理、高效的共有部分管理，保障业主的合法权益。
研究方法：简述本文将采用的研究方法，包括法律分析、案例研究、比较研究等，以期从不同角度深入剖析业主共有权的保护问题。
文章结构：概述文章的基本结构，介绍各部分内容的逻辑关系和主要内容，使读者对文章的整体框架有一个清晰的认识。
二、建筑物区分所有权的法律概念及其特点建筑物区分所有权是指多个主体对同一建筑物中的不同部分分别拥有独立的所有权，同时对建筑物的共用部分享有共有权的一种特殊的所有权形态。
这种所有权形式在现代城市住宅小区中非常普遍，它涉及到业主对个人所有部分的专有权、对共有部分的共有权以及对共同事务的管理权。
复合性：建筑物区分所有权不仅仅是单一的所有权形式，它包含了专有权、共有权和共同管理权三大部分。
专有权针对的是业主个人独立拥有的房屋空间，共有权则涉及建筑物的公共部分和设施，而共同管理权则是业主对整个建筑物管理事务的参与权。
相对独立性：尽管业主对建筑物的共有部分享有共有权，但每个业主的专有权部分是相互独立的。
每个业主都有权独立使用、收益、处分自己的专有部分，而不受其他业主的干涉。
不可分割性：建筑物的共有部分对于所有业主来说是不可分割的，任何业主都不能要求将共有部分进行物理上的分割。
共有部分的维护和管理需要所有业主共同参与和协商。
第七专题 建筑物区分所有权之共有权问题
有共用部分与部分所有共用部分；
3、内容上：权利义务较为广泛，主要包括：（1）全体区 分所有人对建筑物整体所共同享有的权利、义务；（2） 全体区分所有人对建筑物某一部分共同享有的权利、义务；
（3）因一部分区分所有人于某共用部分上设定专用使用
权而产生的权利、义务；（4）因对建筑物基地的利用而 发生的区分所有人与土地所有人间的权利、义务；
1、共有部分管理权的主体
自主管理方式——区分所有权人自行执行管理业务或由各 建筑物区分所有权人组成业主大会，业主大会选举业主委 员会，由业主大会和业主委员会共同管理小区内各建筑物 区分所有权的共有部分的事务 委托管理方式——建筑物区分所有权人将共有部分的管理 业务概括地委托给物业管理公司或第三人予以管理 《物权法》第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属
“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事
项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按 照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”
在规模化小区中，其中一栋楼的共有部分所产生的收益，是
归于该栋楼房的业主享有还是应由整个小区的全体业主共享？ 如果不是约定共有部分，其收益应该由小区的全体业主共享。 （三）对共有部分的管理权
二、建筑物区分所有权之共有权的概念和特征
1989《城市异产毗连房屋管理规定》第一次以行政法规的
形式对建筑物区分所有加以规定；
《物权法》对建筑物区分所有权制度设有专章，首次在法 律层面对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容予以 规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。
共有所有权/共用部分持份权/持份共有所有权部分：指建 筑物区分所有人依照法律、合同以及业主（我国物权法将 建筑物区分所有权人定义为业主）公约，对区分所有建筑
浅析建筑物区分所有权之共有权
浅析建筑物区分所有权之共有权作者：孙蕾来源：《消费导刊·理论版》2008年第07期[摘要]近些年在我国房地产业兴起、商品房不断增多的情况下，新颁布的《物权法》确立了建筑物区分所有权制度。
实践中，围绕着业主对建筑物共有部分的共有权产生的纠纷层出不穷，从建筑物区分所有权的理论着手，结合实践中遇到的具体问题，对小区停车位、窗前绿地、顶层空间等问题进行了分析。
[关键词]建筑物区分所有权共有权专有使用权建筑物区分所有权是近代各国物权法上一项重要的不动产权利，德国法称该项权利为“住宅所有权”、英美法称之为“公寓所有权”，在我国，建设部1989年发布的《城市异产毗邻房屋管理规定》曾用“异产毗邻房屋”这一概念来指称结构相连或具有共有、公用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。
[1] 2007年新颁布的《物权法》第六章采纳了这一概念，称之为“业主的建筑物区分所有权”。
一、建筑物区分所有权有关建筑物区分所有权的概念，理论界有一元论说、二元论说、三元论说等几种。
一元论说又分为专有权说与共有权说，其中专有权说认为建筑物区分所有权是指区分所有权人于区分所有建筑物专有部分上所享有的权利；共有权说则将建筑物整体视为全体区分所有权人共有。
二元论说认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权与共有部分持分权所构成。
三元论说又称“最广义区分所有权说”，该说认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务所产生的成员权的总称。
[2]我国理论界通说采纳三元论说，认为建筑物区分所有权是一项复合型权利，由专有权、共有权以及成员权三部分构成。
二、建筑物共有部分的范围和性质在各国的立法中，对共有部分范围的规定不尽相同。
《意大利民法典》第1117条规定:“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层不同单位的所有人共有:(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶以及其他所有必须共用的部分；(2)门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所；(3)任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，以及直到通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。
论建筑物区分所有权中的共有权
论建筑物区分所有权中的共有权摘要：建筑物所有权是指对建筑物和土地的全部权利，在物权法中被认为是一种绝对权利，但在现实中存在着许多情况下建筑物的所有权是共有的。
共有权是指建筑物实际上属于多个所有者，共有权的准确定义和适用是建立在正确定义建筑物的具体范围和所有权成立的基础上的。
本文首先简述了建筑物所有权的概念和特征，随后深入探讨了建筑物区分所有权中的共有权包括定义、形成和转移，最后结合实践案例提出解决建筑物区分所有权中的共有权的合理可行方案。
关键词：建筑物所有权，共有权，区分所有权，范围，成立，转移一、建筑物所有权的概念和特征建筑物所有权是指对建筑物和土地的全部权利，包括使用权、收益权、处理权和处分权等。
建筑物所有权是物权法中的一种绝对权利，具有不可分割性、排他性、继承性和可质押性等特点。
建筑物所有权的表现形式包括房屋产权证、土地证、不动产权证等。
二、建筑物区分所有权中的共有权共有权是指建筑物实际上属于多个所有者，共有权的准确定义和适用是建立在正确定义建筑物的具体范围和所有权成立的基础上的。
1.共有权的定义共有权是指建筑物属于两个或两个以上的所有者，每个共有人享有共有物的权利和义务。
共有权是凭借多种方式形成的，包括遗产、分家、继承等。
在共有权形成过程中，应当尽量充分发掘共有权权利、义务、变更等方面的规则，如共有权的协议约定、共有权的债权、债务、权利变更等等。
2.共有权的形成共有权的形成可以通过遗产、分家、继承等多种形式进行，同时还应当符合法律规定。
（1）遗产遗产指在建筑物所有者去世后留下的财产，遗产应当通过法律规定的途径进行继承。
在继承过程中如若在建筑物范围内留有两个或两个以上继承人，由于每个继承人都应当成为共有人。
（2）分家分家指在家庭财产共有制条件下，家庭成员通过协商、划分共有财产的过程，而建筑物在此过程中通常成为共有财产，从而构成共有权。
（3）继承继承是指建筑物所有权通过继承者享有继承权而形成的共有权。
浅议建筑物区分所有权中的共有权
浅议建筑物区分所有权中的共有权作者：阚抒来源：《法制与社会》2014年第03期摘要建筑物区分所有权中共有权的划分在理论界一直有疑义，产生了按份共有说、共同共有说、区别说以及新型说等学说。
在理论上明确共有权的性质对司法实务中区分所有权纠纷有重要意义。
对于区分所有中共有部分的划分，《物权法》并没有做出详细规定，但随后的司法解释给出了更多的法律规范，为解决实际问题和保护业主权利提供了保障。
关键词共有权共有部分定性共有部分划分作者简介：阚抒，辽宁大学崇山校区，研究生在读法律硕士（非法学）。
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）1-064-02一、问题的提出建筑物区分所有权概念在2007年的物权法中确定，建筑物区分所有权由三个部分组成分别是共有权、专有权和成员权。
共有权的客体就是共有部分。
共有部分主要有外墙、屋顶平台、停车位、楼梯、公共绿地等。
近年来，随着房地产事业的发展，小区业主之间以及业主与开发商之间因为共有部分的归属而产生的纠纷也越来越多。
物权法虽然用第六章专门规定了建筑物区分所有权，但由于过于笼统及部分疏漏，使这一问题没有得到充分的解决，现实中的矛盾仍亟需解决。
二、共有权的性质共有部分属于共有权，这里的观点是一致的。
但是共有权究竟是属于共同共有或是按份共有，或者是其他性质的共有，学者有不同的观点，下面笔者将介绍理论界主要存在的观点以及主流学者的看法，并提出自己的拙见。
对于共有部分究竟是属于按份共有还是共同共有，理论界主要有以下四种观点：第一种意见认为是按份共有，因为专有部分和共有部分是连为一体的，当专有部分的所有权发生转移时，共有部分的权利也随之转移。
另外，共有部分的设施都是为了使专有部分的权利可以更加便利的行使而配备的，属于专有部分的从物，对专有部分的抵押权同样对共有部分发生效力，所以区分所有权人对共有部分享有的共有权为按份共有。
豍第二种观点认为，是共同共有，在建筑物区分所有中的共有部分是为共同使用的目的而存在，不能分割，只能为共同共有。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
《建筑物区分所有权之共有权问题研究》
《建筑物区分所有权之共有权问题研究》一、引言建筑物区分所有权，作为现代城市居住权的重要体现，涉及到了众多法律问题。
其中，共有权问题尤为突出，它不仅关系到业主的权益保护，还涉及到物业管理的有效性和社区的和谐稳定。
本文旨在深入探讨建筑物区分所有权中的共有权问题，分析其现状、问题及解决方案。
二、建筑物区分所有权的概述建筑物区分所有权，是指一栋建筑物被分割成多个独立单元，每个单元的业主对其所拥有的单元享有专有所有权，同时对建筑物的共用部分享有共有权。
这种权利结构体现了现代城市居住权的复杂性和多样性。
三、共有权问题的现状及分析（一）现状目前，建筑物共有权问题主要体现在以下几个方面：一是共有部分的权属不清，导致业主之间的权益冲突；二是共有部分的维护和管理不善，影响业主的居住体验；三是共有权的转让和继承规定不够明确，给业主带来困扰。
（二）分析造成上述问题的原因主要有：一是相关法律法规不够完善，导致共有权的权属和管理存在漏洞；二是物业管理机构的职责和权力不明确，影响共有部分的维护和管理；三是业主之间的沟通和协作不足，导致共有权问题的产生和扩大。
四、共有权问题的解决路径（一）完善法律法规首先，应完善相关法律法规，明确共有部分的权属、管理和维护责任。
同时，对共有权的转让和继承做出明确规定，以保护业主的合法权益。
（二）明确物业管理机构的职责和权力物业管理机构应承担起共有部分的维护和管理责任。
其职责和权力应明确规定在相关法律法规中，以确保其能够有效地履行职责。
（三）加强业主之间的沟通和协作业主之间应加强沟通和协作，共同维护和管理共有部分。
可以通过成立业主委员会等组织，促进业主之间的交流和合作。
五、案例分析以某小区的共有权问题为例，该小区的共有部分包括电梯、楼道、绿化等。
由于权属不清和管理不善，导致业主之间的矛盾频发。
通过完善法律法规、明确物业管理机构的职责和权力以及加强业主之间的沟通和协作等措施，该小区的共有权问题得到了有效解决。
浅谈建筑物区分所有权的共有权
用 。共有权人 的使用权是及于共有部分 的全 部， 并非按份使用 ，同时在使用过程中不得
性质 的体现 。
妨 碍其他共有人相 同权利的行使 。
（ 二 ）收益权利。
共有 所有权 按照不 同的形成 原 因包括两 种 情况 ， 一是法定共有 ， 另外一种是约定共有 。 法定 共有是 指依 照法律规定 由全部 的共 有 所有权人共 同享有权利 ， 这部分涉及到整个 建筑物的功能完整 和安全 ， 法律规定是不允 许约定权利归属的。 约定共有是指 区分所有 权人之间可以通过达成合意 ， 使原本在物理 性质 及使用 上具有 独立性 的建筑 物部 分成 为共有部分。按照权利主体的范围不同 ， 共 有所 有权部 分又可 以分 为全体共 有和 部分 共有两部分。全体共有部分是指归全体 区分 所有权人共同使用 的部分 ， 对每个权利人专 有所有权的行使都 不可或缺 ， 部分共有部分 是指 只有部 分 区分 所有权 人可 以行使 权利 的部分 。 二、 建 筑物 区分所 有权 之共有 权人 的 共有权 内容 从权利内容上 看 ， 建筑物 区分所有权人 的共有权主要表现为使用权 、收益权及修缮 改 良权 。当然 ， 除 了积极权 能外还有 消极权 能，即享有排除他人对共有部分干扰的物上 请求权 。 （ 一） 使用权 业 主对共 有部 分的使 用权 是建 筑物 区 分 所有人 对共有 部分享 有共 有权 的基本权 利 。共有 部分 的存在 目的就 是为 了共 同使
综合论坛 ２ ０ １ ４年 ５月 （ 中）
浅 谈建筑物 区分所有权 的共有权
贾淑 贤
（ 西北政法大学， 陕西 西安 ７ １ ０ ０ ４ ８） 摘要： 目前，随着我国城 市住房制度 改革 的深入进行 ，建筑物 区分所有权的情形普遍存在，现行 法律 法规也有相应 的规定 。 但是对 于建筑物区分所有权 中共有权
试论建筑物区分所有权中业主共有权保护
试论建筑物区分所有权中业主共有权保护摘要：在城市不断高速发展的今天，建筑物区分所有权制度成为一项相当重要的物权制度，与百姓生活息息相关。
共有权是建筑物区分所有权的核心，但对其立法保护的缺漏，监管困难，使其成为建筑物区分所有权中最易产生纠纷和最易受到侵害的权利。
本文试论建筑物区分所有权中业主共有权在实际生活中所存在的侵权，探讨业主共有权保护的问题。
关键词：建筑物区分所有权；共有权；侵权；保护1建筑物区分所有权的法律概念2007年3月《中华人民共和国物权法》颁布实施，建筑物区分所有权概念首次在法条中确定。
《物权法》第六章以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了有关建筑物区分所有权内的容。
业主的的建筑物区分所有权包含以下三方面的内容：首先，业主对建筑物内属于自己的住宅、经营性用房、车库、摊位等专有部分，可以直接占有、使用，也可以依法出租、出借、抵押或出售，获取收益，即业主享有的专有权。
其次，业主在法律对专有部分以外楼房中的走廊、楼梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房、会所以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，且对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利，即业主享有的共有权。
第三，业主有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会的形式进行管理，即业主享有对共有部分共同管理权。
2生活实际中对建筑物区分所有权中业主共有权的侵害2.1非所有人侵害共有权2.1.1开放商侵害共有权开放商在销售宣传阶段，着力宣传房屋公摊小、绿化面积大，配套设施齐全等，以促进其商品房的销售。
在前期预售目标实现后，开发商往往调整公摊比例，减少绿化，缩减配套设施等。
在前期物业管理阶段，由于此时业主管理委员会尚未达到成立条件，业主往往处于弱者地位，其权利易于受到侵害。
开发商往往把管理权交给自己设立的物业管理公司管理，或是开发商的关系企业，或是开发商拼凑起来的不具有管理资质的企业，开发商实际上占据了物业小区管理权，从而把小区作为自己一个永久和稳定的营利工具，利用其优势地位向业主收取高额管理费和维修准备金，并将业主缴纳的管理费和维修准备金及产生的利息等挪作他用或窃为己有。
浅析建筑物区分所有权.doc
浅析建筑物区分所有权-[摘要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。
[关键词]建筑物区分所有权专有所有权共有所有权成员权前言在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。
在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。
二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。
由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。
该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。
”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。
建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。
建筑物区分所有权之共有权研究
问题提出
3、共有权的管理与维护：如何确定共有部分的管理和维护责任？共有部分出 现损坏或故障时如何处理？
问题提出
4、共有权的法律责任：共有权人违反法律规定应承担何种法律责任？
1、共有权的性质和范围
1、共有权的性质和范围
根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权之共有权为按份共有。按份共有 人对共有部分按照份额享有所有权，但各共有人的权利和义务并不完全相同。因 此，共有权的范围应明确界定，以便各共有人对共有部分享有相应的权利和承担 相应的义务。
二、建筑物区分所有的概念和特 征
二、建筑物区分所有的概念和特征
建筑物区分所有是指业主按照自己的需求和意愿，将建筑物划分为若干个区 分，并对每个区分享有单独的所有权。这种所有权形式具有以下特征：
二、建筑物区分所有的概念和特征
1、独立性：每个业主对自己的区分享有独立的产权，可以自由使用、转让或 抵押。
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4、加强宣传教育：加强对业主的宣传教育，提高业主的法律意识和自我管理 能力，促进业主之间的沟通和合作。
五、结论
五、结论
建筑物区分所有中的共有权问题是保障业主合法权益的重要方面。通过制定 详细的管理规约、加强业主自治管理、加强政府部门监管和加强宣传教育等措施， 可以有效地解决共有权问题，保障业主的合法权益。也需要在实践中不断总结经 验教训，不断完善相关法律法规和管理制度，以适应社会发展的需要。
4、共有权的法律责任
根据《物权法》的规定，共有权人违反法律规定的，应当依法承担相应的法 律责任。具体来说，如果共有权人未按照约定或法律规定使用、维护、管理共有 部分，造成其他共有人损失的，应当承担相应的赔偿责任。此外，如果共有部分 出现损坏或故障，共有权人未按照约定或法律规定承担修复或维修费用的，也应 当承担相应的法律责任。
建筑物区分所有权之共有权制度研究
建筑物区分所有权之共有权制度研究建筑物作为一种重要的财产，其所有权的归属一直是争议的焦点。
在现行法律制度下，建筑物的所有权可由一个人或若干个人共同拥有，因此，共有权制度就应运而生，对建筑物所有权归属进行规范。
一、共有权制度的定义共有权制度是指，对于一栋建筑，其所有权可以由多个人拥有，成为建筑物的共有人，每个共有人在相应的共有份额上拥有建筑物的所有权。
共有人之间可以行使共有权，协商共同管理和处置建筑物。
二、共有权制度的应用共有权制度广泛应用于各种房地产交易中，在拍卖、赠与、继承等过程中，若多个人同时享有建筑物所有权，则适用共有权制度。
共有权制度还可以应用于分租、分售、分拆等情形。
三、共有权制度的优缺点优点：共有权制度可以让多人共享建筑物资产，节约了成本。
同时，多名共有人可以共同协商和管理建筑物，让其规划、使用、维护等方面得到更好的管理。
缺点：共有权制度也存在一些缺陷。
由于共有人数量较多，协商管理工作较复杂，往往存在共有人心态不一致、难以达成共识、使用冲突等问题。
共有权制度对法院保护也较少，因此在执行过程中，存在市场流通性差等问题。
四、共有权制度的案例1. 北京某住宅小区该小区由40多户住户共有，协商一致建造所需设施，如储藏室、垃圾房、花园等。
同时，他们建立了小区管理委员会，减轻物业公司的管理压力。
该小区的共有权制度得到了住户的普遍认可。
2. 上海市某商业中心该商业中心由多家企业和个人共同拥有，难以得到共有人的管理和维护。
因为不同共有人间管理极难达成共识，建筑物闲置不用，导致市场流通性差。
3. 广州某新建楼盘对于该新建楼盘，产权分属于多位业主。
出现一些业主恶意损坏公共设施，占用公共面积等行为，导致共有权制度应用的意义降低。
综上所述，共有权制度在合适的情况下可以有效应用，但需要注意管理方面的难点，合理规划制度运转的流程，同时在法律层面得到更严谨的支持，保障其景气组成。
此外，在运用共有权制度时，也需要考虑到占有、管理、维护权等方面的问题，保障各共有人在共同所有权下的权利平等。
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浅议建筑物区分所有权之共有权
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建筑物区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。
在我国，虽然早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。
新颁布的《物权法》采纳了这一概念，是对我国传统物权理论的突破，这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。
建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，我国采取的是三元论说。
《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
由此可以将建筑物区所有权的概念概括为：
建筑物区分所有权指将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人（这里称业主）独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和
对共用部分的共有权和共同管理的权利，对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。
从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。
区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。
总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。
因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。
由于现代城市生活的居住密度加大，牵涉到建筑物区分所有权的共有权的头关系增多，由此而引发的争端和矛盾也层出不穷，为此讨论共有权也更加有其现实意义，所以本文不对专有权和成员权进行讨论，而只对共有权作一些探讨。
看两个案例：
商品房住宅小区车位到底归谁所有，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。
而将小区车库单独出售，则是开发商的普遍
做法。
近来，此类纠纷层出不穷，业主状告开发商事件屡见报端。
江苏省南京市鼓楼区人民法院曾判决过一起案例，就涉及了物权法草案中的建筑物区分所有权的共有权。
南京某个高档住宅小区，１９９８年开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车０．２车位／户，非机动车２车位／户配建停车库。
小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下车库，共有５９个机动车泊位。
开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的３７个车位，其余车位则被小区物管公司以每月２５０元的租金租了出去。
２００３年，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。
建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。
小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。
开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。
由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。
据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
案例二：
张某、周某等五人均系本市某小区业主。
1999年9月初，周某在对其购买的2-1-2室进行装修的时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。
张某等四户与其协商让其拆除，恢复原状。
然周某未予拆除，故张某等四人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为，侵犯他们的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。
周某则辩称，房屋的公用部位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。
自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。
况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。
[审判] 一审法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同共有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
周某在共用部位擅自搭建，侵害张某等人的合法权益，张某等人的诉讼请求应与支持。
因而，一审法院做出判决：周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。
判决后，周某不服，以原审辩称理由提起上诉。
二审法院认为，本案双方当事人各自购买了住房的产权，形成了建筑物区分所有的法律关系，二审法院做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。
以上两个案子都是现代城市生活中具有代表性的案例，下面结合案例分析建筑物区分所有权的共有权问题。
共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性，否则，不成其为共有。
因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。
如案例二中的楼道就是不可分的，否则便失去公用性质。
鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必
须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。
因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。
如本文案例一中的小区车库便从属于业主而不能单独存在。
共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。
根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。
2）不属于专有部分的附属建筑物：建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。
我国建设部发布的《城市房产毗连房屋管理规定》（2001年8月15日修改）以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。
但除此之外还应当包括共有天线、娱乐健身等设施，当然随着社会的发展，肯定不止这些，还会不断产生新的共有标的物，但只要按照建筑物区分所有权的共有权的性质和适用原则，就不难处理新生的共有关系。
共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。
所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用，使用人不能排斥、剥夺或限制他人使用，也不能在使用中有妨害他人
的行为。
如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。
电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。
楼顶，按其是否有使用平台而分为有平台的为共同使用，没有的任何人不能使用，二者均不能被占用，如果没有全体业主的同意，甚至安装太阳能等设施都不可以。
本文中的两个案例中的车库和楼梯便是典型的公共使用权，所有权人为全体所有本建筑物的共有权人。
在使用中谁也无权对共有人的权利进行剥夺或限制，物业公司没有这个权利，共有人之间也没有这个权利，侵权了，就要受到法律的干涉和调整。
所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。
对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。
如本文案例一中，业主可以共同将车库出租，所得归业主集体共有。
所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。
对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。
如本文案例二中，本楼层业主可以共同决定此楼道安装设备设施，而不是由哪一个或几个业主决定。
对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。
如业主在转让自己的房子的同时也同时将属于自己所有共有部分的所有权也同时转让，而且还是不用另外明确。
这也是建筑物区分所有权之共有权的从属性的表现。
在现代城市社会生活中，涉及建筑物区分所有权之共有权的问题越来越多，是生活中不可回避的法律问题。
物权法的颁布，为建筑物区分所有权关系的调整提供了法律依据，是我国民法建设上的里程碑，值得肯定。
相信随着物权法的实施，必将对我国
的建筑物区分所有权尤其是共有权关系的调整起到重要作用。