土地增值税解读
转让旧房的土地增值税相关政策汇总
转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。
而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。
然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。
对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。
本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。
二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。
其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。
而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。
在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。
三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。
根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。
在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。
而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。
针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。
在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。
四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。
我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。
随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。
在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，我国自1994年1月1日起开征土地增值税。
但是随着近十余年经济发展步伐的加快，尤其是房地产行业发展的如火如荼，国家加强了税收调控力度，与之俱来的完善以往的土地增值税政策、明确执行中的相关问题也提上了日程。
因此，财政部和国家税务总局于2006年3月2日联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号，以下简称《通知》），该《通知》自2006年3月2日开始执行，主要涵盖以下几个方面的内容：明确普通标准住宅的执行标准《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税”《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三点也规定“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税”。
但是，面对这样的普通住宅的优惠却无法恰到好处的把握怎样的普通住宅才能达标享受优惠。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条虽然规定了普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，但是过于笼统简单。
去年，国家在调整房地产营业税政策时，统一制定了一个全国性的参照标准。
这次土地增值税政策的调整，为了统一执行标准，规定“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
即中小套型、中低价位普通住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题
![解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题](https://img.taocdn.com/s3/m/ecc0fad7fbb069dc5022aaea998fcc22bcd1438a.png)
解读国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题自今年初以来，全国税务机关普遍加大了对土地增值税清算稽查力度，为了进一步做好土地增值税清算工作，日前国家税务总局下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)，明确了八个方面的问题。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题国家税务总局第一次对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了了销售合同在确认收入中的重要性。
但国税函[2010]220号没有明确未开具发票或未全额开具发票，未签订的销售合同的如何界定收入。
笔者认为：对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定)。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认土地增值税清算时收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定);对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的，应不确认收入的实现(这样处理亦和国税发[2009]31号文件相附)，待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
另外，笔者认为：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算后发生补、退房款的，应重新计算土地增值税，多退(或抵)少补。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题国税函[2010]220号文开先河地对未支付的质量保证金的扣除问题进行了明确：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的概念
土地增值税的概念土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率。
土地增值税的税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
∙级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数∙ 1 不超过50%的部分 30 0∙ 2 超过50%至100%的部分 40 5∙ 3 超过100%至200%的部分 50 15∙ 4 超过200%的部分 60 35土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
第八章-土地增值税PPT课件
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
国税发【2010】53号土地增值税政策
国税发[2010]53号解读（土地增值税4年来第8个政策）一、系列土地增值税政策（近4年共8个）（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。
（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。
为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）1．火速的再次出台其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。
2．立法依据与指导思想以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。
土地增值税清算政策解读
1
土地增值税清算条件（一）
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增 值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印 发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》） 三个一流考核要求
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取得土地使用权支付金额审核要点 取得土地使用权支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出 让金的凭据，支付地价款的发票和银行转 账记录等。具体有国有土地出让合同、土 地出让专用收据（转让发票）、财政局开 具的契税票据等。
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取得土地使用权支付金额具体审核要点
审核取得土地使用权所支付金额的真实性 审核取得土地使用权所支付金额分摊的准
实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入， 如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财 产价值的权利。
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转让房地产收入的其他内容： 房产赠与
转让房地产收入，不包括以继承、赠与方
对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》）
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转让房地产收入的确认时点问题
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可
土地增值税报告分析
土地增值税报告分析土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税报告作为反映土地增值税相关情况的重要文件，对于税务管理、企业决策和房地产市场分析等都具有重要意义。
一、土地增值税报告的基本内容一份完整的土地增值税报告通常包括以下几个主要部分：1、项目基本情况这部分会详细介绍被评估的房地产项目的位置、面积、用途、开发建设情况等基本信息。
2、收入情况涵盖了房地产项目的销售收入、租金收入等各类收入的明细，并对收入的确认原则和方法进行说明。
3、扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目等。
每一项扣除项目都需要有详细的计算依据和相关凭证支持。
4、增值额计算通过收入减去扣除项目，得出增值额。
5、税率及税额计算根据增值额的大小，按照相应的税率计算应缴纳的土地增值税税额。
6、税务筹划建议针对项目情况，提出合理的税务筹划方案，以降低企业税负。
二、土地增值税报告的编制要点1、数据准确性报告中的各类数据，如收入、成本、费用等，必须准确无误，来源合法可靠。
任何数据的偏差都可能导致税额计算错误，给企业带来不必要的税务风险。
2、政策遵循编制报告时要严格遵循国家和地方的土地增值税相关政策法规，确保计算方法、扣除标准等符合规定。
3、逻辑清晰报告的内容应条理清晰，各个部分之间逻辑关系紧密，能够让阅读者一目了然地了解项目的税务情况。
4、证据充分对于各项扣除项目，要有充分的证据支持，如发票、合同、支付凭证等，以应对税务机关的审查。
三、土地增值税报告的作用1、税务合规帮助企业准确计算应缴纳的土地增值税，确保税务申报的合规性，避免因税务问题而受到处罚。
2、成本控制通过对土地增值税的计算和分析，企业可以了解项目的成本构成，从而进行有效的成本控制，提高项目的盈利能力。
3、投资决策对于投资者来说，土地增值税报告可以提供关于项目税务负担的重要信息，帮助他们评估投资的可行性和回报率。
计算土地增值税(2篇)
第1篇一、引言土地增值税，作为一种重要的地方税种，在我国房地产市场中发挥着重要作用。
土地增值税是指对房地产转让过程中所取得的增值额征收的一种税。
在我国，土地增值税的征收对象为房地产转让方，税率根据增值率的不同而有所区别。
本文将详细介绍土地增值税的计算方法、税率以及相关注意事项。
二、土地增值税的概念及意义1. 概念土地增值税是指对房地产转让过程中所取得的增值额征收的一种税。
具体来说，是指转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目后的余额所应缴纳的税款。
2. 意义（1）调节房地产市场：通过征收土地增值税，可以抑制房地产投机行为，稳定房地产市场。
（2）增加地方财政收入：土地增值税作为地方税种，可以为地方政府提供稳定的财政收入。
（3）促进土地资源合理配置：通过对土地增值进行征税，可以促使房地产企业更加注重土地资源的合理利用。
三、土地增值税的计算方法1. 增值额的计算土地增值税的增值额是指房地产转让收入减去法定扣除项目后的余额。
具体计算公式如下：增值额 = 转让收入 - 法定扣除项目其中，转让收入是指房地产转让合同约定的转让价格；法定扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2. 增值率的计算土地增值税的税率根据增值率的不同而有所区别。
增值率是指增值额与扣除项目金额的比率。
具体计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 扣除项目金额× 100%3. 税额的计算土地增值税的税额按照税率乘以增值额计算。
具体计算公式如下：税额 = 增值额× 税率四、土地增值税的税率我国土地增值税的税率分为四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。
其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
土地增值税税务师讲义
第三章土地增值税《税法2》字体：打印重点内容：1、土地增值税的征税范围2、土地增值税应纳税额的计算3、土地增值税的减免税优惠第一节概述知识点一：土地增值税的概念和特点一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、土地增值税的特点（注意选择题）1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门，都可能成为土地增值税的纳税人。
3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。
三、土地增值税的立法原则（了解）第二节征税范围、纳税人和税率知识点二：土地增值税的征税范围一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
（一）征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
注意区分：国有土地和非国有土地（集体土地）转让和出让的区别2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
▲（二）征税范围的若干具体规定：要注意选择题，几乎每年考试选择题中都会涉及。
2008年考题：下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。
A、将房屋产权赠与直系亲属的B、由双方合作建房后分配自用的C、以房地产抵债而发生房地产产权转让的D、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E、以房地产作价入股投资房地产开发公司的答案：CE解析：选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。
新土地增值税法解读及土地增值税清算经典案例分析
新《土地增值税法》解读及土地增值税清算经典案例分析第一部分新土地增值税法解读一、本次修法的基本原则（一）适应经济发展的需要1、条例颁布时间较长（1993），已经不能完全适应经济发展需要，必须加以调整2、保持原条例体系不变，只对不适应当前需要的内容进行必要调整。
（二）适应税收法治化的需要1、修法时机已经成熟——经过多年运行，法治体系已经比较完备；2、税收法治化是社会发展需要——完善法治体系、提高法治地位、增强执法刚性。
二、本次修法的主要变化（一）条款变化《土地增值税暂行条例》共15条；《土地增值税法》（征求意见稿）共22条，增加7条。
1、序号、内容基本没有变化条款4条：第3、4、5、6条；2、序号变化，内容基本没有变化条款5条：11-17、12-18、13-19、14-20、15-22；3、序号没变，内容变化1条：第9条；4、取消条款1条：第1条5、拆分条款3条：第2拆为1、2；第8拆为11、12；第9拆为13、14、15、16；6、新增条款3条：7、10、21。
（二）内容变化1：对征税范围进行了调整——集体土地入税；2：对核定征收方法做出调整；3：对税收优惠政策做出调整；4：对土地增值税清算方式做出调整。
新《土地增值税法》（征求意见稿）《土地增值税《土地增值税法》修改说明异同条例》第一条为第一条在中华人《条例》规定，转修改前：了规范土地、房民共和国境内转移房让国有土地及地上仅对转让地产市场交易地产并取得收入的单建筑物、构筑物并国有土地秩序，合理调节位和个人，为土地增值取得收入的单位和及地上建土地增值收益，税的纳税人，应当依照个人应缴纳土地增筑物、附着维护国家权益，本法的规定缴纳土地值税。
在此基础上，物征税；制定本条例。
增值税。
《征求意见稿》将修改后：第二条转出让、转让集体土（1）转让让国有土地使第二条本法所称地使用权、地上的国有土地、用权、地上的建转移房地产，是指下列建筑物及其附着物集体土地筑物及其附着行为：(以下简称集体房及地上建物(以下简称转（一）转让土地使地产)纳入征税范筑物、附着让房地产)并取用权、地上的建筑物及围。
土地增值税
旧房及建筑物
有评估价
重置成本价×成新度折扣率
房屋及建
可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止
筑物的评
每年加计5%计算。购房时契税能够提供契税完
无评估有发票 税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金 估价格
”
予以扣除，但不作为加计5%的基数。
取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用
转让环节的税金
【考题6·多选题】（2018年）2017年5月，某国有企业转让2009年5月在 市区购置的一栋办公楼，取得收入10 000万元，签订产权转移书据，相 关税费115万元，2009年购买时支付价款8 000万元，办公楼经税务机关 认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值 税时计算的增值额为（ ）万元。
【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的，予以免税。
4.计算步骤 （1）确定收入——题目给出 （2）确定扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额——题目给出 ②房地产开发成本——题目给出 ③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确 ④与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税） ⑤计算加计扣除
①超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
扣除项目的确定 （1）新建房地产项目的扣除：
房地产开发企业 城建税＋教育费附加
其他企业
印花税＋城建税＋教育费附加
4.税金 注意：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除
【例题1·单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中 ，应缴纳土地增值税的是（ ）。 A.国有土地使用权的转让 B.房地产的出租 C.国有土地使用权的出让 D.房产的继承
土地增值税有哪些税收优惠
土地增值税有哪些税收优惠土地增值税有哪些税收优惠（解读）了解土地增值税暂行条例实施细则的解读及注意事项，对于纳税人来说非常重要。
在进行土地使用权转让、赠与等行为时，应当按照规定缴纳土地增值税，下面是我为大家带来的土地增值税有哪些税收优惠（解读），希望大家能够喜欢!土地增值税有哪些税收优惠1.法定免税。
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2.转让房地产免税。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，免征土地增值税。
土地增值税暂行条例实施细则全文第一条根据《我国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人,包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
《土地增值税清算讲解》
《土地增值税清算讲解》为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重,结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。
（因省局细则未出台,相关程序、具体操作规定以省局文件为准,本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。
一、土地增值税的概念（一）什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容,首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。
所谓土地增值,是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值,土地增值税,是国家凭借其政治上的强制权力,参与国有土地增值税收益的分配的一个税种.具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。
（二)土地增值税的主要特点归纳起来四个方面：第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次.这一点与营业税有些类似。
第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据.在计算土地增值税时,要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。
这一点与企业所得税有类似地方。
第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。
因而这个税又是一个特定目的税。
二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围(一)土地增值税的征税范围所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。
《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
土地增值税
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
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第一节 征税范围
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、 民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指 中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减 灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基 金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的 公益性组织。（引文：财税字【1995】48号第四条）
第一章 土地增值税概述
内容:概念、历史沿革、特点等；
一、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权，所取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
二、历史沿革 (一)1927年4月南京国民政府成立, 为缓解用地矛盾,增加财政
收入开征地价税。 (二) 1993年国家实行房改后， 大量商品房进入市场。当时为
第一章 土地增值税概述
三、特点
(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收,也就是说,每转让 一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看,类似营业 税。
(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 。 在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计 算征收。从税款征收方式看,类似所得税。
第一节 征税范围
费用（引文：国税发[2006]187号第三条（二）款） 7.房地产评估增值 房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征 收土地增值税的范围。 8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有 人也取得了收入,但因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 可以免征土地增值税。（引文：条例第八条） 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、 收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被 政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
• ----------关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 • 财税〔2015〕5号
第一节 征税范围
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并 为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土 地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值 税。 •----------关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号
国税发[2006]187号
第一节 征税范围
• 一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责 任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、 变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
• 本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并 承继原企业权利、义务的行为。
物的产权转让行为征税。A.转让,B. 产权发生转移 (三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，
也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让 的房地产,则不予征税。
只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属 于土地增值税的征税范围。
第一节 征税范围
三、征税范围的若干具体规定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有 权转移时应视同销售房地产。 --------国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
转移的行为。
二、征税范围的一般规定
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建
筑物和其他附着物产权。包括： A.国有土地使用权, B.建筑物，
C.及地上附着物。
第一节 征税范围
(一)土地增值税只对转让国有土地使用权及地上建筑物 和附着物征税,转让集体土地行为不征税。既对转让国有土地
使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 (二)土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着
土地增值税的纳税人有以下特点： A.不论法人和自然人 B.不论经济性质或注册类型 C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人
第二节 房地产转让收入的确定
土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建 筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地 产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
不征（无权属转移）
抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还 债务，以房地产抵债，征
单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征
（1）房地产（房地产企业除外）投资到投资联营企业，暂免征， 将投资联营房地产再转让的，征；（2）投资联营的企业属于房 地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联 营，征
注意问题
第一节 征税范围
一、相关概念 Ａ．房地产:房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋 和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土 地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是 连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。 Ｂ．产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使 用、和处分的权利。 Ｃ.土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在 法律允许范围内，对土地享有的使用权利。 Ｄ．建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供 人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水 池和窑、窖等建筑物。
了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》。
1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行
第一章 土地增值税概述
过程中的细节进行了详细规定。 (三)1996年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启动房地 产市场，1999年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延 期的通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让中免除 土地增值税的优惠政策，延长至2000年底。 (四)2003、2004年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局 再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并 批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善土地增 值税的预征办法。
•关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号
第一节 征税范围
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发 企业。
•关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号
第一节 征税范围
5．交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换 双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范 围。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当 地税务机关核 实，可以免征土地增值税。（引文：财税[1995]48号 第五条） 对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月 1日起实施。（引文：财税[2008]137号） 6.房地产出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和
第一节 征税范围
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转 让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机 关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 （引文：实施细则第十一条）
9. 以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。（引 文：实施细则第二条）
建成后自用，免征；建成后转让的，征
暂免征
代建房 房地产重新评估
不征（无权属转移） 不征（无收入）
第一节 征税范围
四、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一 切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括 机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其 他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、 华侨、港澳台同胞及外国公民等。
(三)在征收管理中，旧房部分引入了评税法。土地增值税的 计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许
扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应
由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成 新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该
第一章 土地增值税概述
房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土 地的扣除项目金额。这一点类似财产税。
计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入， 二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实 物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。
第二节 房地产转让收入的确定
一、转让收入的确定 （一）依据国税函【2010】220号第一条土地增值税清 算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订 的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同 所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前 已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转 让收入包括全部价款和有关的经济利益。具体有三类： Ａ．货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、 国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因 转让应税房地产而向对方收取的价款。
第一节 征税范围
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并 为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土 地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值 税。 •关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 •财税〔2015〕5号