房地产形势与趋势聂梅生
房价十年翻五倍 2020年至少翻一倍
房价十年翻五倍 2020年至少翻一倍
近期，全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生在第二届中国城市管理高峰论坛上发言时指出，过去十
年我国房价翻了五倍，而未来十年内，中国至少还有121亿平方米的住房需求，房价至少还要翻一番。
12月8日，由中央党校报刊社主办、北大资源集团承办的第二届中国城市管理高峰论坛在开封举行。
全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生发言时指出，对炒房、投资和多套房限购政策短时间内不会放松，即将召开的中央经济工作会议将加强房地产调控。
聂梅生指出，从全球房地产业发展的规律看，当城镇化率超过45%的时候销售面积和销售额会急剧上升，而中国目前正好处在51%之内的情况，所以未来十年我国至少还有121亿平方米的住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上，这是不以人的意志为转移的。
“大家争论很长时间的问题，第一个是房地产对经济的作用到底是什么？第二是合理房价到底在哪里？第三是长效政策在哪里？房地产占GDP比重是不是太高？现在得出的答案是不太高，因为发达国家在这样的发展阶段都比我们高。
如果2020年GDP和人均收入翻一番，折算到每年就是7%—7.2%的涨幅，那么房价每年涨幅要低于7%，否则百姓的收入还是不能支付房价。
这个事情在这一轮调控中并没有做到，未来十年房价可能不动吗？过去十年房价翻五倍，未来十年保持7%就不错了。
”聂梅生说。
聂梅生:解析房地产金融背后的流动性
聂梅生：解析房地产金融背后的流动性
聂梅生
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2007(000)010
【摘要】@@ 说到房地产金融,首先要看到房地产金融的背后.从2003年央行的121号文件开始就开始了宏观调控,截至目前整整四年,四年的结果,房价迅速攀升只是一个表象,大家恐怕要更深层次地考虑这些问题.
【总页数】2页(P36-37)
【作者】聂梅生
【作者单位】全国工商联住宅产业商会
【正文语种】中文
【相关文献】
1.房地产当前的形势及产业转型——聂梅生会长在中国房地产转型与产业化发展高峰论坛上的讲话 [J],
2.聂梅生：解析房地产金融背后的流动性 [J], 聂梅生
3.聂梅生：房地产业不能大涨大落 [J],
4.聂梅生:房地产要抓住微笑曲线的两端 [J], 聂梅生;
5.东南房地产团购创新4S销售模式带动海西楼市入春——聂梅生：发挥联盟优势化商机为效益 [J], 周环花;余斌（摄影）
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聂梅生 内需和消费重塑行业价值
聂梅生内需和消费重塑行业价值聂梅生【期刊名称】《中国房地产业》【年(卷),期】2014(000)0Z1【摘要】<正>整体来说,2013年房地产市场的各项指标仍然处于高位,土地市场尤其突出。
2014年的房地产市场会沿着这个态势继续下去,即一线城市的房价仍将处于高位,但涨幅会收窄,一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。
从最近的一系列国家级会议和所透露出来的政策,从国家来讲,已经肯定了经济发展的下一个10年,"十二五"期间肯定是把内需消费放到第一,投资放到第二,出口放到第三这样一个排序。
所以内需和消费一定是房地产价值的新方向,机会之所在,因为符合我们国家的发展阶段,符合我们政府宏观方面整个经济转型的需要。
【总页数】4页(P194-197)【作者】聂梅生【作者单位】全国工商联房地产商会创会;联合国【正文语种】中文【中图分类】F293.3【相关文献】1.聂梅生：自创人生第二“黄金时段” [J], 卫东;杨文月2.全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授谈节能节地型住宅楼盘建设面临着一场巨大变革——聂梅生教授接受《重庆楼市》主编姜华采访 [J],3.屈梅梅｜新希望食品：一个企业的定位很多．时候是通过产品来承载，比如食品行业，如何能快速把企业的定位传递给你的消费者？让消费者知道你就是为他傲的产品？最好的方法是通过一句彼经典的广告语还是什么？ [J], 任伟4.重塑农资行业价值助推中国农业转型升级第一届中国农业发展转型方式探索暨农资行业价值重塑高峰论坛在河南登封举行 [J], 张涛5.中国皮革协会常务副秘书长聂玉梅一行亲临四川省皮革行业协会考察调研 [J], 唐汉因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
12-12房地产新闻热点
聂梅生：限购政策不会放松房价将保持7%增幅由中央党校报刊社主办、北大资源集团承办的第二届中国城市管理高峰论坛在开封举行。
全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生在论坛上指出，过去10年房价翻5倍，未来房价涨幅保持在7%就非常不错。
聂梅生表示，最近十二年来，我国家庭消费从47%下降到35%，内需下滑非常厉害，而城镇化就是最大的内需，目前来看，对炒房、投资和多套房限购政策不会放松。
聂梅生指出，从全球房地产业发展的规律看，当城镇化率超过45%的时候销售面积和销售额会急剧上升，而中国目前正好处在51%之内的情况，所以未来十年我国至少还有121亿平方米的住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上，这是不以人的意志为转移的。
“如果2020年GDP和人均收入翻一番，折算到每年就是7%7.2%的涨幅，那么房价每年涨幅要低于7%，否则百姓的收入还是不能支付房价。
未来十年房价可能不动吗？过去十年房价翻五倍，未来十年保持7%就不错了。
”聂梅生说。
聂梅生建议，房地产体制性改革的长效政策应该适时启动。
“提供差别化信贷需求，丰富多元化的融资渠道，促进金融市场的改革，加快房产税的试点总结和扩容。
12月11日上午10点，编号为2012WG056的寮步坑口村商服地块正式开拍，经两轮报价，最终由东莞市中虹物业投资有限公司以5530万元擒获，折合楼面地价1468.8元/平。
该地块经历两次无人报价的尴尬，首次流拍自降1070万元，于今日成功“出嫁”。
12月共有四宗寮步地块出让，其中两宗就曾经惨遭流拍，今日正式进入交易流程的就是其中一宗，该宗商服地块占地9987平，容积率上限为3.77，建筑密度上限为35%，起始价为5480万元，折合起始楼面地价为1455.5元/平。
该地块位于寮步镇坑口社区，毗邻香市大道，附近还有石大路、莞樟公路等纵横交错的道路，商贸繁荣，车流、人流量较大。
另外，地块临近寮步镇政府，因而市政、银行、商贸、教育、休闲配套齐全。
聂梅生谈住宅产业集团
聂梅生谈住宅产业集团
佚名
【期刊名称】《蜀都房地产》
【年(卷),期】2000(000)007
【摘要】建设部住宅产业促进中心主任聂梅生说，建设部计划在全国范围内选择
并扶植几家大型住宅产业集团，以促进我国住宅产业化走向成熟。
大型企业集团是住宅产业发展的骨干力量，也是产业走向成熟的标志。
只有大型企业集团才能使住宅产业从当前以劳动力密集型为主走向集成式、内涵型发展，从而完成系列化开发、【总页数】1页(P15)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授谈节能节地型住宅楼盘建设面临着一
场巨大变革——聂梅生教授接受《重庆楼市》主编姜华采访 [J],
2.输出智慧,创造公共收获——记全国工商联住宅产业商会会长聂梅生 [J], 祁然
3.为实现中国住宅产业现代化铺路——访建设部住宅产业化办公室主任聂梅生 [J], 田波;
4.从工地到工厂是我国住宅产业化必走之路——访建设部住宅产业化促进中心主任聂梅生 [J], 无
5.市场经验呼唤住宅产业现代化——访建设部住宅产业化办公室主任聂梅生教授[J], 王琴梅
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聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新
聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新（9月1 3日演讲实录）全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产行业协会会长聂梅生教授在9月13日北京国贸大酒店举办的201 3中国房地产基金高峰论坛上演讲各位业界的朋友们，大家早上好，我很高兴来参加今天主题非常明确的一个高峰论坛。
大家希望从我这里听到的有一部分是关于对当前房地产形势的一些看法和政策的判断，以及下一步关于中国的房地产投融资这方面大概会有些什么样的创新和改革。
所以我今天这个演讲题目名字叫房地产形势分析与房地产投融资创新，先说一下今年房地产的总体形势，我会讲的比较快，因为大家都知道，虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的最高值但是非常明显的，二季度以后逐月回落。
首先咱们看一下房地产开发投资，因为这个和我们投融资有关系，投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值，增长的最高值，到22.8以后, 平稳了一段，但是到八月份跌破了20,这个数字比较重要。
因为它和固定资产投资有关系，我们第一架马车不能掉下去，去年房地产是负拉动，今年是正拉动，正拉动到一定程度，现在又成了负拉动，八月份国家固定资产投资增速是12.3%，但是我们房地产投资的增速已经掉到1 9.3%,又形成了负拉动，并不是今年的房地产投资逐渐的节节升高，而是实际在回落。
大家说今年房子好卖，销售量和销售额都在上升，可以看上升的很高，在一二月份顶到了77. 6和4 4. 5%，所以催生了国五条，但是你看到这个趋势下的也非常快，并不是说高歌猛进，一直到1 2月份,而下跌的趋势，涨幅实际是折半，从七十几到三十几，从五十到23，我现在不确定金九银十会不会有一个催生，如果不能的话，这个大势已经是这样了。
这里面有一个问题我想说，为什么和坊间的报道不一样，那是因为分化的原因，一二三四线很大得分化,还有一线趁势当中也分化的很厉害，涨的涨，跌的跌，好卖的好卖，不好卖的不好卖。
房地产形势与趋势聂梅生
5000
0 1930 1940 1950 1960 1970 1980 2000 2010 2020
2
1959-2002年美国房地产业增加值 占GDP的比例
%
12.0
（目前中国房地产约占GDP 8%）
11.5
11.0
10.5
10.0
9.5
9.0
8.5 1959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999
83080
地方
5594.87 6406.06 7803.3
8515 9849.98 11893.37 15100.76 18303.58 23572.62 27703.42 32580.74 40609.8
土地出 让收入 514.33
土地出让收入与地 方财政收入比重 （%）
9.19
595.58
9.30
房产税和土地出让金不可兼 得 • 据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征
2021/7/12
10
调控效果显现房价回调
二季度主要经济指标 • 上半年国内生产总值GDP同比增长9.6% • 上半年城镇居民人均可支配收入扣除价格因素，实际增长7.6%。 • 8月居民消费者价格指数CPI涨6.2%， • 8月工业生产者价格指数PPI涨同比上涨7.3%。。 8月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 • 环比：价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。环比价格下
发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。
2021/7/12
17
房地产业转型
• 住房：双轨制正式开动
–城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约 占当年销售量的50%），商品房空置率不容忽视， 人口结构未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品 住宅类开发商的转型。
中国地产所面临的调整与转型
中国地产所面临的调整与转型
聂梅生
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2010(000)002
【摘要】岁末年初．在中央经济工作会议之后．针对房地产是一方面强调政策的稳定性和连续性，继续支持自住型和改善型住房需求．加快城镇化建设等导向，另一方面是各部门就加大加快保障性住房建设、遏制投机炒房．提高土地出让门坎和控制房价上涨过快等问题密集出台了针对性很强的一系列调控政策。
本文就此做如下探析。
【总页数】3页(P14-16)
【作者】聂梅生
【作者单位】全国工商联房地产商会
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.2
【相关文献】
1.企业调整转型监管面临挑战--2005年电信业面临的环境分析 [J], 周光斌
2.CHINESE REAL ESTATE中国地产的调整与转型 [J], 尚玉瑞
3.农机行业面临深度调整亟须回归理性加快转型升级 [J], 朱茗
4.新常态下我国制造业转型升级所面临的矛盾与调整方向 [J], 李佳
5.转型期社会结构调整背景下社会治理工作面临的挑战与对策 [J], 翟玉晓
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聂梅生：解析房地产金融背后的流动性
聂梅生：解析房地产金融背后的流动性
聂梅生
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2007(000)020
【摘要】2007年10月25日,第三届中国地产金融年会在京举行。
为期三天的大会覆盖了地产与金融所有领域,包括地产金融、商业地产、写字楼、酒店、酒店式公寓、工业地产、旅游地产等,就目前地产金融存在的具体业务问题进行讨论。
本刊将此次会议部分内容摘登,以飨读者。
【总页数】2页(P36-37)
【作者】聂梅生
【作者单位】全国工商联住宅产业商会
【正文语种】中文
【中图分类】F832.1
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聂梅生谈住房问题
聂梅生谈住房问题
佚名
【期刊名称】《中华建设》
【年(卷),期】2008(000)004
【摘要】我就住房和房地产这样一个比较敏感的话题谈一点我的看法。
【总页数】1页(P15)
【正文语种】中文
【中图分类】TU12
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1.聂梅生：自创人生第二“黄金时段” [J], 卫东;杨文月
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5.聂梅生谈“国十一条” [J], 李丽春
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聂梅生：楼市下半年将有新政
语文教学应注重写字训练摘要]语文即语言文字，不同的国家，语言文字不同。
而汉语是世界上最美好的语言之一，汉字是世界上唯一的仍在广泛使用的意音文字，它形美如画，音美如歌，意美如诗，简洁、高效、生动，是最先进的语言文字。
[关键词]语文；写字训练；教学小学阶段是学习汉语打基础的阶段，小学生能把字写得正确，规范，秀气，美观，是语文教学的根本目标。
俗话说：字是一个人的门面。
写得一手好字就如同一个人穿上了华丽的服饰，能给人带来视觉上的震撼。
字写得工整，匀称，美观，不仅能增强学生的自信，有利于促进学生自身的学习，表现出一个人的文化底蕴和个性修养，还能在很大程度上彰显出个人的人格魅力。
基此，我主张语文教学应注重写字训练，提高学生的书法修养。
语文教学要时时处处渗透书法教育，因为书法是学生学习的基础，是学生的基本功。
学生字迹的端正优劣也直接影响着孩子的成绩。
尤其是现代是信息时代，电脑、智能手机的普及和使用，很多原来靠手写完成的作业，学生在电脑、手机里一输即出，减少了手工抄写。
久而久之，学生的习字能力明显衰减，提笔忘字，信笔填鸦，春蚓秋蛇，潦草不堪。
作业质量乱七八糟，不堪入目。
考试成绩可想而知。
所谓“文如其人，字如其行”，态度决定一切！况且现在的中考、高考实行网上阅卷，如果学生错字连篇，卷面不洁，模糊不清，势必影响考试分数，影响孩子的前途和命运。
所以，语文教学重视写字训练势在必行。
我国前国务院总理温家宝指出：“教书者必先强己，育人者必先律己”，要求学生写字整洁规范，教师首先把字写好。
教育家孔子说过：“其身正，不令而行;其身不正，虽令不从”，这说明了老师对学生的榜样作用。
因为小学生模仿性很强，很容易受别人的影响，尤其是语文老师，在学生的心目中，你就是圣人，你谈吐儒雅，幽默风趣，一手流利工整、构架清晰、刚劲圆润的粉笔字，更能吸引学生，悦目学生，令他们仰慕不已，自然而然地会激发他们对书法的憧憬，立志练好书法的愿望。
所以学生练好书法的前提是教师首当其冲地练好书法。
建设部官员聂梅生认为 入世将提升中国住宅产业
建设部官员聂梅生认为入世将提升中国住宅产业
佚名
【期刊名称】《重庆与世界》
【年(卷),期】1999(000)006
【摘要】中国加入WTO后,对房地产业有影响吗?建设部住宅产业化办公室主任聂梅生认为,"入世"对房地产业的影响将体现在住宅新技术、新材料,住宅保险,住宅智能化以及规划设计等方面。
时下不少人认为,住宅是自产自销,所
【总页数】1页(P44-44)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授谈节能节地型住宅楼盘建设面临着一场巨大变革——聂梅生教授接受《重庆楼市》主编姜华采访 [J],
2.为实现中国住宅产业现代化铺路——访建设部住宅产业化办公室主任聂梅生 [J], 田波;
3.建立商品住宅性能认定制度意义重大——访建设部住宅产业化办公室主任聂梅生[J], 王力;英展;
4.从工地到工厂是我国住宅产业化必走之路——访建设部住宅产业化促进中心主任聂梅生 [J], 无
5.市场经验呼唤住宅产业现代化——访建设部住宅产业化办公室主任聂梅生教授[J], 王琴梅
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#住宅产业现代化的发展态势及特征
住宅产业现代化的发展态势及特征建设部住宅产业化促进中心聂梅生教授2000年3月10日在九届全国人大三次会议上，朱鎔基总理在政府工作报告中指出：“住宅建设将成为国民经济的重要产业”，这标志着在今后较长一段时期内，住宅建设在国民经济中将占有重要地位。
回顾我国住宅产业现代化的历程，大致可分为三个阶段：1992年以前，我国提出并推行过建筑工业化，主要指预制构件在现场施工装配式的建筑，它是以建筑施工为主体，以提高劳动生产率为目标而推行的建筑工业化。
1992年至1994年，这期间继联合国环境与发展大会提出了《世界21世纪议程》之后，中国政府编制了《中国21世纪议程》白皮书，其中将人居环境列为重要的内容，并从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念，并首先在科技领域中开始了住宅科技产业示范工程的准备工作。
1995年至1998年，以科技进步为主题的“国家2000年小康形城乡住宅科技产业工程”全面实施，构建了中国住宅产业的总体框架，并在全国范围内建设了数十个小康住宅示范小区，为中国住宅产业现代化拉开了序幕。
1998年至今，住宅建设已成为国民经济新的增长点及消费热点，住宅产业现代化已从施工领域、科技领域登上了国民经济的重要产业的舞台，以国民经济为背景的中国住宅产业现代化正以崭新的面貌、强劲的步伐大踏步的走进21世纪。
一、当前住宅产业现代化基础性工作概况住宅产业化的基础应当是住宅建筑体系和住宅部品体系，只有形成这两大体系的成套化、通用化和标准化，才具备真正意义的住宅产业现代化。
(一)住宅建筑体系住宅建筑体系是住宅产业现代化中最核心的内容，其它各项工作均围绕着建筑体系开展，并服务于它。
住宅建筑体系可分为以下子体系：1、建筑结构体系；2、小区环境、资源、能源(住宅生态建筑)体系；3、厨房、卫生间体系；4、管线体系；5、小区智能化体系；6、施工建造体系。
(二)住宅部品体系住宅的部件和产品统称为住宅部品，它相当于住宅产业的元配件，其特点是种类繁多，分散在不同的产业部门管理。
聂梅生：内需和消费重塑行业价值
聂梅生：内需和消费重塑行业价值作者：暂无来源：《中国房地产业》 2014年第1期聂梅生，全国工商联房地产商会创会会长、联合国人居最佳范例奖评委；曾任原建设部科学技术司司长、住宅产业化办公室主任。
整体来说，2013 年房地产市场的各项指标仍然处于高位，土地市场尤其突出。
2014 年的房地产市场会沿着这个态势继续下去，即一线城市的房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。
从最近的一系列国家级会议和所透露出来的政策，从国家来讲，已经肯定了经济发展的下一个10年，“十二五”期间肯定是把内需消费放到第一，投资放到第二，出口放到第三这样一个排序。
所以内需和消费一定是房地产价值的新方向，机会之所在，因为符合我们国家的发展阶段，符合我们政府宏观方面整个经济转型的需要。
房地产到底存不存在周期？我们现在在周期的哪一个点上？拐点和泡沫到底存不存在？关于这些问题争论不休、预测不断，但是我认为，周期和拐点在中国是存在的，但不是市场的周期和拐点，而是文件的周期和拐点。
从2005 ～ 2013 年期间，我们在十年调控的时间内，政府出了70 个文件，平均一年7 个。
总结下来可以看到房价曲线和调控之间的关系，只要房价上去，调控红线往下压，只要房价下来，一定就会把调控红线往上调。
由于政府的调控是以熨平市场周期作为调控，就是要把经济周期熨平，所以就频繁出手，我们只有调控的周期，没有市场周期。
房地产十年调控形成了一个巨大的问题，绑定了一个“铁三角”。
在中国特殊的土地金融中，有四万多亿的土地贷款在银行抵押，一旦土地不再涨了，马上银行就会出问题，这是房地产最核心的问题，也是导致房地产大而不倒的核心原因。
我认为有几个指标证明市场是否健康：第一，开发商的投资回报率回归到全国其它产业的平均水平，并且与国际接轨；第二，支付能力，就是房价收入比较合理，按照支付能力判定房价，以租金收益率判断房价；第三，房地产的经济作用回归到与其他行业同步发展，起到支撑作用；第四，不能以牺牲人口、资源为代价来发展房地产。
2023年房地产新常态下凸显三大变化分析
2022年房地产新常态下凸显三大变化分析我国经济已进入“新常态”，在“新常态”下房地产民营企业要将绿色低碳建筑作为一项基本战略来执行，对于房地产业自身的转型和市场的健康进展特别重要，同时也是将房地产资金引向产业结构调整，防止进一步推升资产泡沫和平抑房价的良性平衡策略。
市场的“脸”在变：行业增速创下10年最低数据显示，2022年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。
2022年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5％，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7％，降幅同样创过去十年最低水平。
此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6％。
据房地产行业分析及市场讨论报告显示，自2022年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2022年和2022年消失下降。
据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居中国执行总裁丁祖昱等分析人士推断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不行逆转。
甚至有业内人士猜测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂。
”这个结论主要是基于两点缘由：一是国内需求结构发生变化。
据民生证券讨论院宏观经济讨论员朱振鑫测算，目前中国20－29岁人口占比约为17％，而将来十年这个数字可能降至10％左右，适婚人口比例的下降，将导致住房需求的削减。
此外，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于一些新兴市场。
比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。
香港地区则仅为15平方米；二是市场供求关系发生变化。
北京市房地产业协会秘书长陈志说，许多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房价水平下已经发生了变化。
以北京等一线城市为例，的确有许多需要改善居住条件的家庭，但没有支付力量的居多；还有许多年轻人选择了租房来代替买房。
“房地产泡沫”的背后
“房地产泡沫”的背后
聂梅生
【期刊名称】《中国工商》
【年(卷),期】2005(000)005
【摘要】有关中国房地产过热的论断其实早在2002年就开始了，那时“寒冬”将至的预言也曾着实让业界出了一身冷汗。
其结果是房地产的“寒冬”不仅没有如期而至，迎来的却是连续三年的盛夏。
那么这一次关于中国“房地产泡沫”即将在几个月之内破裂的寓言又是否会灵验呢?两次“泡沫论”都是以房价上升太快和空置率过高为依据，本文就权威机构发布的数据，从以下几方面来对此做一些分析。
【总页数】2页(P76-77)
【作者】聂梅生
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.对于房地产泡沫，我们基本处于无知的边缘——IMF房地产泡沫研究报告解读[J], 周克
2.解析中国房地产泡沫—《房地产泡沫》思索 [J], 张建坤
3.房地产泡沫对技术进步的消极影响及其对策——关于中日房地产泡沫的比较分析[J], 刘宪
4.中国避免房地产泡沫探讨——以日本房地产泡沫为例 [J], 管昊
5.房地产泡沫和金融不安全——1987—1993年瑞典房地产泡沫评述 [J], 王雪峰因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
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•2020/7/14
调控效果显现房价回调
二季度主要经济指标 • 上半年国内生产总值GDP同比增长9.6% • 上半年城镇居民人均可支配收入扣除价格因素，实际增长7.6%。 • 8月居民消费者价格指数CPI涨6.2%， • 8月工业生产者价格指数PPI涨同比上涨7.3%。。 8月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 • 环比：价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。环比价格下降和
3.66%
样本平均价格 （元/平方米）
15429 7382 22953 23826 12255 20597 8023 25687 12033
6616
样本价格中位数 （元/平方米）
13050 6850 18150 19600 11100 17800 7150 21600 11300
5700
•中国指数研究院数
9600 15900 29397
土地出让收入与地 方财政收入比重（
%） 9.19 9.30 16.61 28.38 55.04 53.91 38.96 41.94 55.15 34.65 48.80 72.38
•23
•地价领跑房价，越跑越 快
数据来源：国家统计局。
地根和银根已绑定
房产税和土地出让金不可兼得
2009年 2010年 2011年1-8月
36232 48267 37781
19764 （月均1647
） 20200 （月均1683
）
8889 （月均 1111)）
9.37 10.43 5.99
销售额 （亿元）
43995 52500
33264
总计
122280 48853
25.79
129759
平均房价 （元/米）
• 应征收存量房的房产税，以逐步取代土地出让金，这一步 迟早要走，应及早进行。 房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的 分工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。
•改革建议之三： 建立多元化的房地产金融体系
•2020/7/14
通胀与资产泡沫起因 ——货币供应量超过美国，增速势猛
•2020/7/14
• 据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征 税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；
• 如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产 税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。
• 房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意 义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机 制的形成必不可少。
持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4% • 同比：同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅
在5.0%以内的城市有45个。 • 二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3000元／平方米，同比涨
幅为8.85%
•国家统计局数据 •2020/7/14
2011年8月十大城市住宅价格指数
改革建议之三： 建立多元化的房地产金融体系
• 原有的融资渠道主要是银行和上市公司的资本市 场融资；
• 信托渠道在银根紧缩之后空前活跃，使融资的财 务成本比银行翻倍；
• 在管控银行、资本市场、以及信托房地产融资后 ，民间融资活跃，成本更高；
• 应有序促进多元化的房地产金融体系，发展房地 产投资基金，使民间资金合法有序进入。
•2020/7/14
房地产是万民关注的热点，过去、 现在和相当长的未来依然会是热点， 调控也会以不同的方式继续，房产新 政必将继续刷新，期望这种刷新的过 程最终迎来的是体制改革和房地产业 的健康发展！
•2020/7/14
改革建议之一： 房地产行业重新定位
• 国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需 拉动，投资拉动力逐步下降。
• 产业结构调整力度加大 • 城镇化内涵注重城乡均衡发展 • 避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持
产业结构和城市化进程的调整 • 房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发
土地金融是地方融资平台的基础，数额巨大。
•22
年份
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
土地出让收入的增长 及在地方财政中的地位
财政收入
11444.08 13395.23 16386.04 18903.64 21715.25 26396.47 31649.29 38760.2 51321.78 61330.35 68476.88
• 中国和西方发达国家所处的发展阶段不同，它们大部分是在 二战之前完成了城镇化进程（50%以上），二战之后30年完 成了工业化进程（人均GDP从3000增加到15000美元）。
• 和发达国家所不同的是中国经济增长和城镇化同步快速推进 互动（2010年人均GDP超过3000美元的省直辖市已经达到17 个，超过2500美元为24个）.
• 2009年大力用“铁、公、机”基础设施投资拉动经济进一步 刺激了GDP和城镇化，结果是助推房地产。
• 以上三者结伴同行必定是未来房地产发展的长期推动力，但 是不同阶段的房地产业态将呈现差别。
房地产是国民经济重要产业
1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献
注：资料来源：2010年REICO专题报告
债率超过50%，16家已超过80%的高位。其中，ST兴业和ST园城已资不抵 债，其资产负债率为939.99%和109.65% • 据Wind资讯统计，去年至2011年9月下旬实施的305例增发中，仅有7例 来自于房地产。2011年前8个月，房地产国内贷款为8889亿元，同比仅 增长5.1%。除此之外，房企通过信托和海外基金筹钱的路也先后遭到严 格监管。 • 标准普尔9月27日表示，中国房地产市场形势不容乐观，未来6~12个月 房产开发商面临的流动性压力将加大。
房地产形势与趋势聂梅 生
2020年7月14日星期二
总体而言中国仍是发展中国家
IMF公布的数据：2010年中国人均GDP 4382美元，列全球第94名
1959-2002年美国房地产业增加值 占GDP的比例
•（目前中国房地产约占GDP 8%）
GDP和城镇化同步快速互动 是未来房地产长期发展的推动力
目前地方政府看重的主要是土地出让金。
•21
土地财政的内涵
土地金融
地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍 的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。
地方政府土地金融的融资额，有研究认为，可能已高于土地财政 的收入。
根据相关法律规定，以出让方式获取的土地使用权，可以抵押。 而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照行政 许可法的原则，凡法律没有明确许可的，地方政府都不能做。因 此，严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合法。
展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。
•2020/7/14
房地产业转型
• 住房：双轨制正式开动 –城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当 年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构 未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发 商的转型。
• 商业地产与城镇化并轨 ——城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市
4695 5033 5553
5031
•商品房销售面积同比回落趋势形成
•2020/7/14
房地产投资增长逐月放缓
•%
•全国房地产景气指数逐月下降
•8月房地产开发景气指数为101.12，比7月份下降0.38个百分点， 相当于2008年9月的指数。
•2020/7/14
评判房地产调控效果的依据
• 下半年中国经济走势与国际经济大背景密切相 关，美国国债危机的后续影响将使我国宏观经 济政策增加了不确定性
• 从单一的商品房开发转向复合业态，形成多元化 的产业发展；
• 从开发销售物业转向销售与持有型并举； • 房企从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发
展
•2020/7/14
重组产业板块， 增强产业链的集成
• 美国发展的新兴产业——新能源、绿色低碳、新一代信息与网络技术 、生物技术、航天航空及海洋等新兴产业，抢占国际金融危机催生下 的世界新一轮科技与产业革命的制高点，努力实现宏观经济的战略转 型。
增项目权益地价约占同期销售金额的26％。2010年万科全年土地款相 当于销售金额的53%。 ——中海地产8月销售面积和销售额同比下降分别为 11.2%和12.9%。 ——保利地产8月销售面积和销售额同比下36.45%和11.99%。 • “万、保、金、招”存量房二季度分别环比增长13.60%、9.60%、 15.97%、9.05%。上半年同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%
化模式。东西部地区的均衡发展将形成新的经济板块。 ——城市运营、城市综合体、城乡一体化等 • 新型经济产业区承载产业结构转型 ——新区经济、产业园、产业转型基地等； • 内需型、消费型产业成为未来经济主角 ——旅游、服务业 ——养老产业等
•2020/7/14
企业面临重整
• 商品房市场将面临与保障性住房平分秋色，积极 参与建设保障性住房是必然选择；
据
•13
•2020/7/14
房价环比趋稳，同比涨幅接近调控目标 房企销售业绩下滑，存量上升
• 北京市房协发布数据，今年1至8月，北京新建普通住房成交均价为每 平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米 下降了973元。
• 8、9月份多家房企销售业绩出现下滑 ——万科8月销售金额同比降12.6%，来自月降12%。 今年前9个月，万科新