2017长租公寓市场调研分析报告

02-5.1 集悦城 （开发商租赁工业用地）
集悦城
集悦城由88栋物业构成，提供超过1万套物业，产品类型为公寓、办 公及商业，全部为租赁。
集悦城由金銮房地产开发有限公司旗下的项目运营公司前海金骐提供 推广及后期运营服务。
项目公寓户型为30-35㎡，其中30㎡的平层为2000元/月/套，LOFT （夹层）为2300元/月/套，35㎡不配置家私家电为3000元/月/套。公寓 每套加收管理费150元，不提供厨房及洗衣机（配置洗衣机额外加收50元 /月/台）。商铺价格为100-180元/㎡/月。办公面积为500-2000㎡大平层 及3千-1.5万㎡的独栋。
2016年4月，获得华平投中航信托3亿美元C
轮融资。
02-2.2 魔方公寓模式运营
选择租赁整栋商业或工业产权物业进行改造，经营，提供服务和完备的管理，轻资产，利用 剪刀差取得利润
魔方公寓以深圳西丽店为例，摩尔公寓以北京魏公村为例，9号店以深圳杨美店为例，拥有 总房量961间，租赁总面积约3.8万平方米
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开发商系 万科泊寓 潜龙曼海宁 鹏润达润达圆庭 金地草莓社区 金銮集悦城
【上表黄色色块部分为本次调研项目，本案对酒店式公寓的考察不涉及分析】
02-1.1 you+（互联网+租赁工业用地）
YOU+国际青年社区成立于2011年10月，致力于为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、 娱乐一体式服务的青年社区。目前，YOU+在北京、上海、杭州、深圳、福州、成都、苏州、南 京、大连等城市拥有16个社区，共有近5000间房，平均入住率达90%。
行政套房公寓 50平方米 12000元/月
行政套房公寓 63平方米 15000元/月
(需额外支付800元/月服务费）
02-3.1 红璞公寓（代理商租赁业主物业）
红璞公寓是世联资管旗下品牌长租公寓，形成城市公寓标准化产品体系。世联行代理+家园云 贷+房联宝+红璞公寓，集房、集客、集金三大平台累计客户资源。此外，作为世联旗下全资 子公司，2016年，红璞公寓在全国10多个城市极速扩张上线客房。数量达到3万间。
其实现盈利的关键在于有效的成本控制、稳定的租金流，市场占有率、规范化的运营管理， 以及品牌溢价力。
主要品牌
运营特点 房源套数 平均面积
月租金水平/元/ 间
月租金元/ ㎡
年租金/㎡ 出租率 物业取值
年回报率
魔方公寓 集中式 120间
20㎡
2000~3100
150
1800
90%
4万
4%
魔尔公寓 集中式 150套
◼ 资产运营服务前置至营销阶段促进销售 ◼ 公寓酒店化物业服务前置提升终端客户对物业投资预期。 ◼ 为开发商、为投资者、为租户串联形成投资链条，各自获得其利益诉求，实现多方共赢
02-3.2 红璞公寓运营模式及租金水平
世联红璞核心业务： 返租服务-开发商楼盘带租约式售卖，约定保底租金和分成比例， 世联红璞向开发商或业主支付收益； 托管服务-由专业团队为业主打理资产，从租金中直接扣除服务费 酒店式服务-开发商从红璞采购酒店式服务，作为楼盘产品的增值 服务，与不动产捆绑售卖。
01-3 发展租赁市场的政策解读
结合我国目前的房地产形势，以及城市租住人群情况，为促进房屋租赁市场的健康发展和 对房地产市场进行供给侧改革，国家在2015、2016年以来制定了多项政策措施。以促进 租赁市场特别是长租公寓行业的发展。
01-3 发展租赁市场的政策解读
2015年1月6日《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》各地 要在金融、税收和经营管理等给予政策支持。对于机构、房地产开发企业经营租赁住房需 要办理规划变更、装修改造等相关手续的，积极给予支持。
本次调研重点选取留仙大道创业小镇YOU+ 魔方公寓 世联红璞公寓 合富创寓 潜龙曼海 宁 万科泊寓 集悦城 金地草莓社区 润达圆庭 9个长租品牌项目作为本案分析依据。
互联网系 YOU+ 魔方
优客逸家 新派
蘑菇公寓
中介系 我爱我家相寓
链家自如寓 芒果公寓 合富创寓 世联红璞公寓
酒店系 铂涛窝趣 华住城家 住友漫果 如家逗号
物业估值(元) 72000
年租金回报率 1%
1、额外收取10%服务费，含物业网络卫生费；2、年回报率不包括人工、运营等费用
02-4.1 合富创寓 （代理商租赁工业用地）
合富辉煌旗下长租公寓品牌“创寓”首家门店落户深圳龙岗区软件小镇。集居住、生活、办公、 交友以及创业平台，同时“青春学堂”基地落户创寓，是共青团针对社区、工业园区等领域为青 年量身打造的公益性教育服务平台，居住在创寓的年轻人可接受青春学堂提供的免费教育。
集中式
133间
3000元
150元
20
1800
特点：”三不租：35岁以上不租，带小孩不租，不爱交际不租“ 标签：青年社交聚集社区，距离大学城地铁站7分钟 （服务费按租金10%，水电按商业收取含网络、公共设施使用及管理服务） （中档装修指纹密码门禁、独立卫浴） 【投资回报率取值西丽周边房价均价5万，减去物业性质差后取值4万为基数】
02-5.2 集悦城 运营模式及租金水平
集悦城打造花园式、低密度 办公空间，艺术主题街区及青年 长租公寓。目前商业街区已初具 规模，配套部分兑现，公寓逐栋 推出。
模式 项目名称
户型
租金（元/月/套）
集中式 集悦城 LOFT/平层一房 2000/2300/3000
因地缘及年龄层定位关系， 目前集悦城的公寓租赁客户大多 为科技园客户，因此园区开通了 项目直通科技园的嘟嘟巴士专线。
95%。2016年9月，魔方生活服务集团在深圳推出全新品牌“9号楼”公寓，为蓝领人群提供9
小时的生来自百度文库空间。
主要品牌包括：
魔方公寓——白领公寓
魔尔公寓——中高端公寓
9号楼公寓——蓝领公寓
选址都在地铁口，配套成熟地段
获资本方注资情况：
2013年3月获得德同资本、华平投资6000万
美元A轮融资；
2015年5月，获得华平投资2亿美元B轮融资；
世联红璞--分布式长租模式(以深圳御龙湾项目为例)
承诺业主不低于市场水平的租金回报，6-8年返租回报，保底+收益 分成，享受未来经营增值；业主可随时带租约出售。世联租赁业主 较大的户型（如5房）免费为业主装修后拆分为单房对外租赁。
模式 分布式
楼盘名称 御龙湾
户型
139㎡ 5房2卫2厅
租金（元/㎡） 100
2016年最新出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（二 十九）加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策， 培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持 有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房。鼓励商业 银行对购买商品住房开展租赁业务的企业提供购房信贷支持。
02-2.3 魔方公寓-9号楼杨美店
魔方公寓推出好友推荐享被推荐 人立减200元房费，推荐人享 500元房费抵扣。
9号楼每张床位月租定价为500-1500不等，房间 分为2至8人间，并以整间为单位出租给企业。
现已签约合作的客户有万豪、洲际等五星级酒店， 还有知名连锁餐饮、IT、金融等企业。
魔方公寓-魔尔公寓（目前在北京上海广州有店 .以北京魏公村店为例）
目录
01
深圳长租公寓市场相关概述
02
长租公寓市场调研分析 03 结合本项目持有物业可持续发展方向建议
O
第
N一 长租公寓市场相关概述
章
E
01-1 长租公寓概述
01-2 长租公寓市场需求
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求，对欧美各国历年住房自有率的平均 值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，与租房比例呈正相关关系。
2016年3月16日《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》第三十五 章 第二节 积极发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
2016年4月14日《国土资源部关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通 知》 完善住房用地供应政策。允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于 棚改安置房和公共租赁住房建设。鼓励以各类住房配建、现有非住宅用地改变用途等方式， 支持发展住房租赁市场。
租金单价（元/月/㎡） 约75（公寓）
物业估值 2万/㎡
出租率 年租金回报率
约90%
4%
02-6.1 潜龙曼海宁 （开发商自持物业）
YOU+门店选址条件：
独栋面积在5000㎡-12000㎡，合作合同期限在10年及 10年以上，物业产权手续完备，具有合法性，能申报酒 店类消防； 周边交通选择距大学、创业区较近，周边生活便利、商业 配套完备；
02-1.2 you+运营模式及租金水平
经营模式 总房量 月租金元/间 租金元/㎡ 面积（㎡） 年租金元/㎡
出租率 90%
物业估值 年租金回报率
4万
4%
[考察观点] YOU+租用工业区厂房重新装修打造，是一个出租情怀的公寓，从出租率看符合青 年白领对住房附加值的追求。
02-2.1 魔方公寓（互联网+租赁闲置工业用地）
成立于2010年，在公共租赁领域持续发展了六年之久，分布全国10个大中型城市，面向都
市白领的O2O服务室公寓连锁品牌，目前共经营200间门店，拥有30000间房，平均入住率达
O
第 二 长租公寓市场调研分析 章
就深圳市场而言，据数据统计，深圳1200万常住人口，自有住房率为34%，即约800万深 圳人处于租房状态，加上数百万无法统计的流动人口，在增量的刚性需求和政策的导向之下， 长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房地产开发商竞相探索的新蓝海。先有万科捷足进军，招 商蛇口、深业、金地等品牌开发商紧随其后，也有世联、链家等中介机构；更有依托“互联网 ＋”成长起来的长租公寓品牌。
长租公寓市场调研分析
营销策划部 2017年3月10日
立润集团
1 LEAROEN GROUP
前言
基于公司领导层加大对富达广场物业持有比例，结合2016年底，《中国流 动人口发展报告（2016）》显示，我国流动人口年均增长800万左右，并预 计2020年流动迁徙人口将达到2.91亿，年均增长约600万人，青年人占绝对 比例且以租赁为主。具统计表明有1.3万亿青年人通过租房解决住房问题， 这部分市场规模超过4000亿，特大城市人口聚集态势加强。本案主要对富达 广场公寓物业未来发展方向进行市场调研与探讨
提供服务 （* 为付费项目）- 干洗服务*
- 24小时管家服务
- 送餐服务*
- 快递代接送服务
- 文件打印服务（10张内免费）*
- 机场接送机服务*
- 机票或高铁票预订服务*
- 地上停车服务*
- 拎包入住服务* - 行李寄存
行政单房式公寓 42平方米
9800元/月
行政单房式公寓 54平方米 11000元/月
魔尔公寓·北京魏公村店座落于海淀区魏公村1号韦伯 豪家园7号楼。步行3分钟即可到达地铁4号线魏公村 站，毗邻中关村购物中心和各大高校。距离中关村科 技园10分钟车程
摩尔公寓
建筑面积
豪华单房式公寓 33平方米
豪华单房式公寓 38平方米
价格 8800元/月 9500元/月
配套设施&服务
- 房屋清洁服务*
国内市场 不到2%
发达国家 25%-30%
发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2%
自2015年下半年以来，随着新一轮的房价上涨，北京、上海、深圳三城租金回报率都 降低到了2%以下，深圳在2016年5月租金回报率降至1.6%，意味着深圳购房出租的投资 回收期至少需要 60年，估值较低，未来房租上涨呈大概率。
模式
楼盘名称
户型
租金元/月/套
租金元/月/㎡ 物业估值 出租率
集中式 合富创寓 单房/LOFT/1房1厅 1500/2100/2700
125
3万
≤50%
1、额外收取10%服务费，含平台服务费/网络费；2、物业取值按照同区域物业售价除去物业性质差异值
年租金回报率 2.5%
[考察观点] 创寓项目周边配套等级较低，交通便利尚可，3号线大运站C出口，房租价格定价偏 高，出租率较低。
55㎡
8000~15000
208
2500
60%
5万
3%
9号楼公寓 集中式 961间
40㎡
4800
120
1500
70%
4万
2.6%
物业取值均按照同区域物业售价除去物业性质差异值
[考察观点] 魔方公寓选择轻资产模式，选择租赁小产权和工业厂房物业控制成本，产品涵盖高 中低端，终端客户群体几乎囊括了所有收入层次，其“剪刀差”利润源于产品标准化、规模化， 同时又基于品牌认知，两者紧密相连提供了一个良好的生存空间