2017年中国长租公寓行业分析报告
2017年房屋租赁市场长租公寓行业简析
2017年房屋租赁市场长租公寓行业简析
一、政策梳理：房屋租赁市场的大变化和小确信 (2)
1、政策密集出台推动房屋租赁市场发展 (2)
2、租房上学是“小确信”，但未来路仍长 (3)
二、长租公寓市场：蓝海中浪花一朵朵 (4)
1、国内长租公寓市场空间广阔，仍是一片蓝海 (4)
2、多方参与，国内长租公寓市场百花齐放 (4)
三、世联行：长租公寓蓝海中的扬帆者 (5)
1、全国广泛布局：从TOP10到TOP2的迈进 (6)
2、TO B的深服务能力 (8)
3、从轻资产向重资产的过渡红利 (9)
4、“租购同权”的直接受益者 (9)
一、政策梳理：房屋租赁市场的大变化和小确信
1、政策密集出台推动房屋租赁市场发展
去年中央经济工作会议关于“购租并举”定调，今年5 月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的顶层设计。
随后一线城市也先后出台加快租赁住房发展的政策。
从政策频度来看，7 月份房屋租赁政策最为密集，从广州政府出台“租售同权”，到上海首批只租不售地块低价成交，再到杭州今年建成政府住房租赁平台，政策引导下的“租售并举”是今年房地产市场的大变化，未来一线城市房屋租赁市场将会被进一步激活，存量房的利用率也将得到提升。
链家研究院数据显示，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020 年的市场体量约为1.6 万亿元。
2017年最新版中国长租公寓行业现状及发展前景趋势展望投资策略分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年7月出版文本目录1、投资逻辑 (5)2、长租公寓迎来黄金发展时期 (6)2.1、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6)2.2、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9)2.2.1、长租公寓的客户群体 (9)2.2.2、需求端测算 (10)2.2.3、长租公寓的供给端 (11)2.2.4、供给端测算：千亿级市场，百亿级利润 (12)2.3、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14)3、长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16)3.1、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17)3.2、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18)3.3、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19)4、长租公寓商业模式的探讨 (20)4.1、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20)4.2、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26)5、长租公寓未来发展模式的展望 (27)5.1、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27)5.2、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28)5.3、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29)5.3.1、通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势 (29)5.3.2、国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势 (31)6、风险分析 (32)图表目录图表 1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9)图表 2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9)图表 3：6 个城市平均租金增速约为 5% (13)图表 4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13)图表 5：长租公寓需求至少 2000 亿规模，供给对应 2200 亿，年均复合增速 50% (14)图表 6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18)图表 7：营业收入经历了两个阶段 (20)图表 8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20)图表 9：单位租金在之后呈上行趋势 (21)图表 10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22)图表 11：EQR 频繁借助资本市场进行融资 (22)图表 12：2000 年以来 EQR 向核心市场集中 (23)图表 13：EQR 入住率一直保持较高水平 (24)图表 14：通过大量售出单元精简业务范围 (25)图表 15：新派公寓改造前后对比图 (30)图表 16：新派公寓的类 REITs 运营模式 (30)图表 17：EQR 频繁借助资本市场进行融资 (32)表格 1：在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码 (7)表格 2：各省纷纷出台文件支持租赁市场发展，长租公寓迎来黄金发展时期 (7)表格 3：长租公寓租金相较于同地段出租房屋有一定溢价率（2017 年 2 月 10 日） (10)表格 4：集中式出租与分散式出租的对比 (11)表格 5：市场主要参与者信息一览（2017 年 2 月 11 日） (11)表格 6：资本支持下，长租公寓迎来飞速发展 (15)表格7：长租公寓的主要参与者：创业类公司，房地产开发商，和房地产服务商、经济。
长租公寓专题研究报告20170715(修订版)
魔方商城线上生活增值服务：除去基本社区刚需服务，魔 方本着“公寓+”理念，通过魔方商城打造线上增值服务
软装配套销售：在魔方商城中，租客可以买到公寓内的软装配套，包 括床上用品、洗浴用品等
导入增值服务——58同城品牌公寓馆
整合市场优质资源：58同城品牌公寓馆通过互联网+生活服 务平台提供连接58到家及租前、租后系统服务
轻资产运营的分布式租赁企业更易扩张规模
表：长租公寓两种租赁方式典型企业对比
公寓品牌 租赁方式 成立时间
红璞公寓 自如 相寓 优客逸家 青客 YOU+社 区 魔方公寓 泊寓 逗号公寓 城家公寓 窝趣 未来域 分布式 分布式+ 集中式 分布式 分布式 分布式 集中式 集中式 集中式 集中式 集中式 集中式 集中式 2014 2011 2015 2012 2012 2011 2010 2015 2015 2015 2015 2010
连接
租客、公寓管理方、开发商
家政配套服务：配套服务中包含搬家服务，洗衣，保洁，生活必备的
一些服务，还有跟健康、用车相关的配套服务，甚至职场培训
“独联派”邻里社交吸引青年加入：独联派是魔方倡导的 一种全新的租住方式，通过个性社交生态吸引青年入驻， 组织各具特色共享活动，从而增加客户黏性，提高续租率
管理成本
业态特点 出租方式 目标客户
北京、上海、广州、深圳等 15000间 上海、广州、深圳 上海、天津、汕头、大连等 上海、广州、兰州、北京等 北京、上海、广州、深圳等 南京、上海、深圳 1000间 3000间 4800间 5000间 10000间
综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户租
赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租 公寓市场的趋势
2017年长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年11月目录一、长租公寓市场空间广阔 (5)1、住房租赁市场广阔，机构化供给比例低 (5)2、长租公寓企业发展空间测算 (6)3、长租公寓分类 (7)二、长租公寓发展的历史困境 (8)1、持有型物业租金回报率偏低 (8)2、集中式公寓曾经房源获取难度较大 (8)3、分散式长租公寓规模化经营盈利难度较大 (9)三、政策助力长租公寓产业迅速发展 (11)1、长效机制支持租售并举 (11)2、增加租赁用地供给，房源不足问题逐渐得到解决 (13)3、金融化创新助力行业发展 (16)四、房源、成本和服务品质：长租公寓企业竞争三要素 (18)1、房源：质和量的大比拼 (18)2、成本：线上降低管理成本，线下整合供应链资源 (19)3、品质：拥抱消费升级，避免恶性事件 (22)五、优秀长租公寓企业的特征 (24)六、中国长租公寓平台简介 (26)1、泊寓 (26)2、魔方公寓 (26)3、自如 (27)4、相寓 (27)5、新派公寓 (28)6、红璞公寓 (29)7、壹栈、壹间、壹堂 (29)8、冠寓 (29)七、主要风险 (30)1、企业成本失控，导致长期不能盈利的风险 (30)2、企业发展速度过慢，不能充分利用时代机遇的风险 (30)长租公寓企业发展长期前景广阔。
根据链家研究院的估计，我国住房租赁的租金将在2030年达到4.6万亿元。
但是，我国住房租赁交易以C2C为主，B2C的占比极低。
这为长租公寓企业的发展奠定了良好基础。
若企业能找到盈利之道，在一个租赁用房成熟建设周期完成后（3-5年后），我们预计龙头长租公寓企业的净利润规模可超过10亿元。
房源获取难度大，经营管理成本高，长租公寓发展曾面临历史困境。
由于持有物业租金回报率偏低，买入并出租的代价太大。
整栋物业的拥有者一般又不愿意将物业长期整体出租给第三方（会影响未来销售可能性），偏短的租期又很难支撑改造成本。
集中式长租公寓由于缺乏房源，发展曾经举步维艰。
十三五期间长租公寓市场分析报告
十三五期间长租公寓市场分析报告2017年10月目录1.我国公寓租赁行业的市场空间 (5)1.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高 (5)图1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升 (5)图2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1 岁（2015 年） (6)图3：北上深月供/月薪高达180%（以100 平米房屋为例） (6)图4：核心城市月租为月供的58%（以100 平米房屋为例） (7)1.2 全国租赁人口已达1.9 亿人，租赁市场规模超万亿 (7)图5：租赁人口计算模型，2015 年全国租赁人口为1.9 亿人 (8)表1：一线城市租赁市场规模占比近3 成 (8)图6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成常态 (9)2. 品牌公寓的发展现状 (9)2.1 长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (9)图7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体 (9)图8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间 (10)图9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁产品 (11)图10：青年公寓的品类更为多元 (12)图11：分散式和集中式各有优缺点 (13)表2：青年公寓形式多样、价格涵盖广泛 (13)2.2 行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (13)图12：截至2016 年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万 (14)图13：目前我国品牌公寓占公寓租赁市场比重不到1%，未来还有很大发展空间 (14)2.3 一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (15)表3：我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线城市加大布局 (15)表4：长租公寓主要的成本费用及盈利来源解释 (16)图14：伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的利润率呈微笑曲线分布 (17)表5：长租公寓公司盈利估算（假设地处一线城市，有3000 套房源） (18)3.2 规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (18)图15：批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价） (19)图16：在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支 (19)图17：目前行业多数成熟品牌公寓空置率已基本控制在10%以下（截止至2015 年） (20)表6：关于长租公寓发展规模、租金差及空置率对毛利率影响的敏感性测试 (21)3.3 集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (21)图18：2016 年上半年普通住宅投资回报率 (22)图19：2016 年上半年高档住宅投资回报率 (22)4. 行业外部环境及发展趋势 (22)4.1 政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (22)4.1.1 曙光一：租赁利好政策频出 (22)4.1.2 曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS 产品成功发行 (23)图20：魔方公寓ABS 交易结构图 (24)4.2 新型模式已经显现，前景比想象更美 (24)4.2.1 模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (24)图21：新派公寓公共区域广阔 (26)图22：新派公寓房间定位高端 (26)4.2.2 模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (26)图23：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务 (27)表7：YOU+创始人来自于不同领域，可为公司带来更多资源 (28)图24：新派公寓公共区域广阔 (29)图25：新派公寓房间定位高端 (29)1.我国公寓租赁行业的市场空间1.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。
2017年长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年9月目录一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (5)1、租赁是解决住房问题的重要途径 (5)2、租赁市场租金规模超过万亿 (7)3、租金回报率整体偏低 (8)二、租售同权是最重要的长效机制之一 (9)1、高房价折射的隐形问题 (9)2、租售同权是重要的长效机制 (10)3、发展租赁市场的政策看点 (11)（1）集体建设用地参与租赁市场 (11)（2）地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源 (12)（3）大力发展REITs (12)三、长租公寓是租售同权最好的实践 (13)1、长租公寓的优势 (13)2、企业参与长租公寓的方式 (14)3、长租公寓的房屋来源 (14)4、长租公寓的市场空间 (15)5、长租公寓的典型盈利模式 (17)（1）自持长租公寓的盈利模式 (17)（2）租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式 (17)（3）租入获取分散式房源运营的盈利模式 (17)（4）受业主委托运营管理的盈利模式 (18)6、长租公寓的投资模型和估值探讨 (18)（1）自持长租公寓的投资模型 (18)（2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (20)四、长租公寓的市场格局 (22)1、长租公寓的参与主体 (22)2、海外长租公寓的企业 (22)3、长租公寓的核心竞争要素 (22)五、相关受益企业 (24)1、地产开发商 (24)2、地产中 (24)本文内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。
其中搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型，并量化不同模型关键因素的影响程度。
最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。
租售同权政策维护租户权益，租赁市场空间巨大。
长期以来，租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场，强化社会的买房需求，同时大量社会存量房利用效率低下，局部过热和资源闲置现象明显。
为了解决供需错配的矛盾，租售同权是解决此问题的长效机制之一，通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。
2017年长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年8月目录一、长租公寓企业运营模式研究框架 (7)1、长租运营模式：轻Vs.重、集中Vs.分散 (7)（1）长租公寓的运营分两个维度：资本运作和资产集中度 (7)①资本运作分为重资产和轻资产 (7)②重资产和轻资产运营模式各具优势 (8)（2）从资产集中度(空间位置)来看，长租公寓的运营分集中和分散两种 (8)①租赁期限 (8)②装修 (9)③管理 (9)④安保 (10)⑤社区氛围 (10)⑥社会效应：增大房源供应 (10)⑦社会效应：有效抑制房价上涨 (11)2、长租公寓产业链 (12)（1）获得房源 (12)（2）设计装修 (13)（3）附加服务 (13)（4）系统平台 (14)（5）租约证券化 (14)二、品牌公寓市场空间 (15)三、长期政策导向利好行业发展 (18)1、租赁政策春笋般涌现，租赁企业受益 (18)2、推进公租房货币化、完善税收优惠和加强监管等四方面提出了政策导向 (18)3、中央提出租赁市场政策导向后，各地方政府积极响应中央号召 (19)四、长租公寓盈利模式案例分析 (22)1、美国案例：EQR（重资产） (22)（1）EQR的REITs结构 (23)（2）EQR的发展历程 (25)①1993年-2000年：借力REITs，扩张规模 (25)②2000年- 2016年：精简规模，聚焦核心区域 (27)③EQR的竞争优势 (29)2、日本案例：大东建托（轻资产） (30)（1）房屋建造完成后招租 (32)（2）运营在管资产的空置率 (32)3、EQR和大东建托盈利对比 (34)（1）EQR (34)（2）大东建托 (35)4、小结 (37)（1）选择合适的地理位置 (37)（2）打造品牌知名度 (37)（3）提高日常租赁管理质量 (37)五、长租公寓在中国现行环境下的发展探讨 (38)1、中国房地产环境下长租公寓发展难点 (38)（1）资产价格贵，重资产成本端上升 (39)（2）租金涨幅动力欠缺 (39)（3）融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状 (40)（4）税收优惠力度较小 (41)2、中国长租公寓运营模式探讨 (43)（1）重资产模式 (43)（2）轻资产模式 (44)（3）新模式探讨：城市更新 (45)六、估值和相关企业 (48)1、长租行业估值体系 (48)（1）资产运营方 (49)（2）交易平台 (52)（3）金融服务 (55)2、相关企业 (56)（1）规模领跑者：万科和世联行 (57)（2）后起之秀：龙湖地产、市北高新、国创高新 (58)（3）系统平台：三六五网 (59)长租公寓开启房地产下半场较量。
2017年度长租公寓市场大数据分析报告(精华版)
2017年度长租公寓市场大数据分析报告（精华版）迈点研究院2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国房屋租赁市场的实际发展状况，发布长租公寓行业白皮书，旨在对年度大数据的分析，深度解读市场。
引言2017年，长租公寓市场可谓风起云涌，经过数年的潜心发展，终为世人所熟知。
自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以红璞、自如为代表的中介系长租公寓。
开发商系与中介系长租公寓的强势扩张，成为2017年长租品牌公寓的主旋律。
2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。
作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。
而随着市场内玩家愈来愈多，品牌呈现出良莠不齐的特征，如何还原市场本源，为品牌长租公寓的发展提供借鉴指导，就显得愈发重要。
在此背景下，2017-2018年迈点研究院(MTA)针对过去一年中国大住宿业和房屋租赁市场的实际发展状况，陆续发布高端酒店、精品酒店、客栈民宿、服务式公寓以及长租公寓系列行业白皮书，旨在透过对年度大数据的整合分析，深度解读两大市场，为大住宿业和房产租赁业的经营者、业主提供投资与经营发展的参考。
市场规模和投资热点长租公寓因房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，经过近5年的发展后，两种经营业态在我国主要城市中长租公寓的市场规模如何，哪些地区和城市是长租公寓的投资热点，又有哪些地区还适合进行长租公寓的投资?市场规模分析整体规模：分散式占比近八成按公寓数量计算，截至2017年12月，据迈点研究院(MTA)的不完全统计，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。
可以看出，由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。
2017年住房租赁市场分析报告
2017年住房租赁市场分析报告2017年8月目录一、政策支持 (6)1、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)（1）中央层面积极推动 (6)（2）地方政策持续跟进 (9)2、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (11)（1）租赁用地供应计划 (11)（2）上海推出租赁用地 (12)3、租购同权 (12)4、货币补贴 (13)二、租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距 (13)1、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (14)（1）城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (14)（2）畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)①房价与租金背离 (15)②限购限贷 (17)（3）个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (18)2、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (19)（1）租赁房源不足 (19)（2）租赁市场亟待规范 (20)①商品房出租占比低 (20)②承租体验差 (21)③租期错配 (22)3、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (23)（1）魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (23)（2）自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (24)4、对比国际：租赁市场规模有待提高 (24)（1）租赁人口占比有待提高 (24)（2）租金规模有待提高 (25)三、运营模式 (26)1、运营模式简介 (27)（1）重资产运营的三类模式 (27)①政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源 (27)②国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源 (27)③私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等 (28)（2）轻资产管理的两类模式 (28)①改造式长租 (28)②零散式长租 (29)2、长租公寓业务快速崛起 (29)（1）长租公寓运营商与龙头房企涉足 (29)①近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (29)②龙头房企长租公寓布局现状及未来规划 (30)（2）典型案例 (31)①典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (31)②典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)四、量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (35)1、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)（1）住房自有率法 (36)①通过租赁解决住房需求人口占比 (36)②每年租赁市场规模 (38)（2）流动人口法 (39)2、对房地产销售影响 (39)（1）商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)①未来住房有效需求增量 (39)②发展租赁市场后租赁住房分流商品住房总面积 (40)③分流商品住房有效总需求比例 (41)④分流商品住房有效增量需求面积 (41)（2）对未来四年商品房销售影响 (42)3、对房地产新开工影响 (44)（1）房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (44)①新增租赁住房需求面积 (45)②增加房地产新开工面积 (45)（2）对房地产新开工未来五年影响测算 (46)4、对房地产投资影响 (47)（1）房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (47)（2）对房地产投资未来五年影响测算 (49)租赁风起，政策鼓励：2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。
2017年长租公寓市场研究报告
报告就以下问题展开探讨：l国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何?l四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? l未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强?l长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。
按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。
资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
三大因素助推行业加速国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。
房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。
本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。
没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。
从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。
租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。
此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。
l从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。
l我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。
长租公寓行业现状及发展前景趋势展望分析报告2017-2018年版
2017年长租公寓行业分析报告2017年8月出版文本目录1、政策推动租赁市场发展 (5)2、长租公寓市场空间广阔 (6)2.1、我国流动人口规模巨大 (6)2.2、租金增速远落后于房价增速 (8)2.3、一线城市租房供给不足 (10)3、国外长租公寓模式探讨 (11)3.1、美国 EQR：“资产增值+租金收入” (11)3.2、日本模式：“承建+代租”闭环生态 (14)4、国内长租市场百花齐放 (17)4.1、地产商：成本优势突出 (17)4.2、房地产中介：精准把握房源及租客需求 (18)4.3、“互联网+资本”平台：渠道助力高速成长 (19)4.4、酒店集团：产品硬件配置相似性较高 (20)5、长租公寓市场发展趋势 (21)5.1、集中式公寓或将成为主流 (21)5.2、低成本房源成盈利关键 (23)图表目录图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总 (5)图表 2：我国购租市场较为失衡 (6)图表 3：国内租赁市场规模预测 (7)图表 4：部分国际城市租房人口及占比情况 (7)图表 5：我国一线城市租售比进低于其他国际都市 (8)图表 6：部分都市租金收入比情况 (9)图表 7：上海二手住宅价格与租金涨幅对比 (9)图表 8：北京二手住宅价格与租金涨幅对比 (9)图表 9：深圳二手住宅价格与租金涨幅对比 (10)图表 10：一线城市租赁房屋占比较低 (10)图表 11：EQR 主营业务情况 (11)图表 12：EQR 大规模并购历程 (12)图表 13：EQR 逐渐转向核心业务区 (13)图表 14：2013 年日本租房市场构成 (15)图表 15：大东建托房屋出租业务持续增长 (16)图表 16：大东建托“承租+代租”模式 (16)图表 17：长租公寓领域主要参与者 (17)图表 18：万科泊寓 (18)图表 19：红璞公寓 (19)图表 20：魔方公寓 (20)图表 21：窝趣轻社区加盟条件 (20)图表 22：集中式公寓优缺点对比 (21)图表 23：长租公寓盈利来源 (23)图表 24：长租公寓支出构成 (23)表格 1：地方租赁市场政策汇总 (6)表格 2：中美长租公寓商业模式对比 (14)表格 3：中美长租公寓盈利模式对比 (14)表格 4：各类长租公寓平台对比 (17)表格 5：资本大丽进驻互联网租房平台 (19)表格 6：集中式与分布式公寓对比 (22)表格 7：红璞公寓盈利测算 (24)1、政策推动租赁市场发展政策推动租赁市场发展。
2017年长租公寓行业深度分析报告
潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 ...................................................................16 重点城市房价收入比一览 ...............................................................................................16 重点城市适龄人口未购房比例一览 ....................................................................................16 各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 ...........................................................................16 美国 EQR 与日本大东建托营业利润率比较..........................................................................17 美国公寓类 REITs 的股息收益率以及 FFO 增速（近两年）在行业内均处于低位 .............................17 主要长租公寓品牌分类 .................................................................................................18 主要长租公寓品牌信息汇总 ............................................................................................18 长租公寓行业主要融资事件一
2017年长租公寓行业市场调研分析报告
2017年长租公寓行业市场调研分析报告目录第一节长租公寓企业运营模式研究框架 (6)一、长租运营模式：轻Vs.重、集中Vs.分散 (6)二、长租公寓产业链 (9)第二节品牌公寓市场空间 (12)第三节长期政策导向利好行业发展 (15)第四节长租公寓盈利模式案例分析 (22)一、美国案例：EQR（重资产） (22)1、EQR的REITs结构 (22)2、EQR的发展历程 (24)3、EQR的竞争优势 (31)二、日本案例：大东建托（轻资产） (33)三、EQR和大东建托盈利对比 (37)1、EQR (37)2、大东建托 (39)四、小结 (41)第五节长租公寓在中国现行环境下的发展探讨 (43)一、中国房地产环境下长租公寓发展难点 (43)1、资产价格贵，重资产成本端上升 (43)2、租金涨幅动力欠缺 (43)3、融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状 (44)4、税收优惠力度较小 (45)二、中国长租公寓运营模式探讨 (49)1、重资产模式 (49)2、轻资产模式 (49)3、新模式探讨——城市更新 (50)第六节投资建议 (53)一、长租行业投资体系 (53)1、资产运营方 (53)2、交易平台 (56)3、金融服务 (58)二、投资建议 (60)1、规模领跑者 (60)2、后起之秀 (61)3、系统平台 (62)图表1：长租公寓运营模式两维度四象限 (8)图表2：长租公寓产业链 (10)图表3：高等教育普通高校预计毕业生数增长率 (12)图表4：中央及地方政府关于租赁市场重要政策 (15)图表5：UPREIT结构 (23)图表6：EQRUPREIT结构 (23)图表7：EQR发展历程——扩张阶段 (25)图表8：EQR负债率及同比增长率 (25)图表9：EQRFFO收益率 (26)图表10：美国房地产市场情况 (26)图表11：美国租金收入及房屋价格指数 (27)图表12：EQR发展历程——精简阶段 (28)图表13：EQR持有物业数量 (29)图表14：EQR截至2016年底各区域公寓占比 (29)图表15：EQR收购和出售物业数 (29)图表16：EQR资产收购和出售价格 (30)图表17：EQR各区域公寓占比 (30)图表18：2003-2015年EQR客户和美国平均年收入复合增速 (31)图表19：2006-2016EQR租金、NOI和成本年复合增速 (32)图表20：2016年管理成本占收入比例 (32)图表21：EQR布局的核心区域市场情况 (33)图表22：大东建托营业模式 (35)图表23：大东建托房屋租赁管理 (35)图表24：大东建托埼玉县公寓外观图 (36)图表25：大东建托埼玉县公寓内饰 (36)图表26：EQR净利润来源 (37)图表27：EQR成本拆解 (37)图表28：EQRFFO和可比FFO（美元每股） (38)图表29：大东建托年收入（十亿日元） (39)图表30：大东建托各项业务毛利率（%） (40)图表31：大东建托毛利润构成 (40)图表32：大东建托营业成本构成和净利润 (41)图表33：一线城市的租金同比涨幅（%） (45)图表34：美国住房租金涨幅 (45)图表35：中国房价指数 (46)图表36：美国房价指数 (46)图表37：世联行：村集体拿地模式示意图 (52)图表38：沪深300金融服务市盈率（倍）* (59)图表39：长租公寓估值体系 (59)表格1：中国重点一二线城市房价和招聘季求职工资 (13)表格2：品牌公寓市场测算 (13)表格3：2015年至今租赁市场重大政策汇总 (16)表格4：2016年8月至17年3月各省出台的支持租赁市场发展的文件 (19)表格5：各国REITs税收政策汇总 (47)表格6：美国公寓指数中的上市公司财务信息 (54)表格7：A股自持物业类上市公司 (55)表格8：新房、二手房、租房平台交易系统特点对比 (56)表格9：美股和A股平台交易上市公司 (58)第一节长租公寓企业运营模式研究框架房地产租赁市场对于中国而言既是发展近二十年的行业，又是一个高度分散缺乏龙头企业、政策刚开始触及并完善，未来发展模式存在不断更新的新兴产业。
2017年长租公寓市场研究报告
2017年长租公寓市场研究报告2017年7月目录前言 (1)一、为什么此刻关注租赁市场？ (3)1.1.高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (3)1.2.8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (5)1.3.主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (7)1.4.资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8)1.5.政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (14)二、租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (21)2.1.租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (21)2.2.主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (22)三、青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (24)3.1.无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (25)3.1.1. 集中式公寓：利润率高，但拿房难 (25)3.1.2. 分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (27)3.2.品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (29)3.3.盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (30)3.3.1. 中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (31)3.3.2. 海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (32)3.3.3. 国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 (33)四、互联网+、分享经济催生短租平台 (34)4.1.短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (35)4.2.从“纯平台”到“重运营” (37)4.3.A IRBNB还是H OME A W AY模式更适合中国市场？ (38)图表目录图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (3)图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (4)图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5)图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (6)图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (7)图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (7)图表7：90后租房态度青睐品牌公寓 (8)图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 (9)图表9：公寓企业融资进程一览表 (9)图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (10)图表11：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 (15)图表12：租赁市场营改增后机构按6%缴纳增值税 (19)图表13：租房痛点，其中高中介费占榜首 (21)图表14：不同的租房阶段消费者需求不同 (22)图表15：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 (23)图表16：集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品 (25)图表17：集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓 (26)图表18：分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓 (28)图表19：分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管 (29)图表20：长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题 (30)图表21：以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金 (32)图表22：短租市场规模4年增长了70倍 (34)图表23：选择短租，多为旅游度假和求职 (36)图表24：性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因 (36)图表25：短租上规模的全为平台 (37)前言中国租赁市场过万亿，从“房奴”到“租客”的转变中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。
2017年中国长租公寓市场前景研究报告
2017年中国长租公寓市场前景研究报告一、长租公寓概况及运营模式1、长租公寓概况“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。
在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。
中国租赁市场目前处于快速发展期。
创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。
根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
2、长租公寓运营模式集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分布式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。
“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
集中式运营模式特点分布式运营模式特点二、国外长租公寓典型案例分析1、美国——EQR（重资产）EquityResidential （EQR.N公平租屋）是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范。
公司从 1969 年建立至今，通过精准的房地产价格周期变化收购核心资产和出售非核心资产，不断优化资产组合在美国的地理位臵分布。
2017年长租公寓行业简析
2017年长租公寓行业简析
一、地产行业面临拐点，存量经营成为新增长点 (2)
1、行业增速放缓，房价维持高位盘整 (2)
2、存量经营成为行业新增长点 (3)
二、政策+需求双轮驱动，长租公寓站上风口 (4)
1、首次置业门槛提高，打开租赁市场空间 (5)
2、政策催化，看好长租公寓发展 (7)
一、地产行业面临拐点，存量经营成为新增长点
1、行业增速放缓，房价维持高位盘整
房地产行业在2013 年之前经历了高增长高回报的“黄金时代”，经济的快速增长叠加个人需求的爆发，使得各地房地产市场火爆异常。
传统的房地产市场主要有开发商主导，通过“拿地-建房-卖房”的模式，迅速实现增值。
从2004 年-2013 年，我国商品房销量保持年均15%左右的增速，北京、上海、深圳等一线城市的商品房价格更是高歌猛进。
但是，随着土地供应受限和宏观调控趋严，增量开发面临的天花板日益明显。
2014 年我国商品房销售面积同比下滑7.6%，销售增速开始放缓。
从商品房新开工面积累计增长和销售面积累计增长的关系来看，商品房新开工面积是销售面积的先行指标，累计新开工面积也代表着未来可销售面积的上限。
从全国数据来看，2014 年至今新开工面积的增速始终低于销售面积增速，预示着未来可销售的资源有极大可能逐渐减少，行业增速放缓的趋势大概率延续。
房价方面，过去三年全国商品住宅的平均价格持续上涨，全国商。
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2017年长租公寓行业分析报告2017年8月出版
文本目录
1、政策推动租赁市场发展 (5)
2、长租公寓市场空间广阔 (6)
2.1、我国流动人口规模巨大 (6)
2.2、租金增速远落后于房价增速 (8)
2.3、一线城市租房供给不足 (10)
3、国外长租公寓模式探讨 (11)
3.1、美国 EQR：“资产增值+租金收入” (11)
3.2、日本模式：“承建+代租”闭环生态 (14)
4、国内长租市场百花齐放 (17)
4.1、地产商：成本优势突出 (17)
4.2、房地产中介：精准把握房源及租客需求 (18)
4.3、“互联网+资本”平台：渠道助力高速成长 (19)
4.4、酒店集团：产品硬件配置相似性较高 (20)
5、长租公寓市场发展趋势 (21)
5.1、集中式公寓或将成为主流 (21)
5.2、低成本房源成盈利关键 (23)
图表目录
图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总 (5)
图表 2：我国购租市场较为失衡 (6)
图表 3：国内租赁市场规模预测 (7)
图表 4：部分国际城市租房人口及占比情况 (7)
图表 5：我国一线城市租售比进低于其他国际都市 (8)
图表 6：部分都市租金收入比情况 (9)
图表 7：上海二手住宅价格与租金涨幅对比 (9)
图表 8：北京二手住宅价格与租金涨幅对比 (9)
图表 9：深圳二手住宅价格与租金涨幅对比 (10)
图表 10：一线城市租赁房屋占比较低 (10)
图表 11：EQR 主营业务情况 (11)
图表 12：EQR 大规模并购历程 (12)
图表 13：EQR 逐渐转向核心业务区 (13)
图表 14：2013 年日本租房市场构成 (15)
图表 15：大东建托房屋出租业务持续增长 (16)
图表 16：大东建托“承租+代租”模式 (16)
图表 17：长租公寓领域主要参与者 (17)
图表 18：万科泊寓 (18)
图表 19：红璞公寓 (19)
图表 20：魔方公寓 (20)
图表 21：窝趣轻社区加盟条件 (20)
图表 22：集中式公寓优缺点对比 (21)
图表 23：长租公寓盈利来源 (23)
图表 24：长租公寓支出构成 (23)
表格 1：地方租赁市场政策汇总 (6)
表格 2：中美长租公寓商业模式对比 (14)
表格 3：中美长租公寓盈利模式对比 (14)
表格 4：各类长租公寓平台对比 (17)
表格 5：资本大丽进驻互联网租房平台 (19)
表格 6：集中式与分布式公寓对比 (22)
表格 7：红璞公寓盈利测算 (24)
1、政策推动租赁市场发展
政策推动租赁市场发展。
2015 年 1 月，住建部发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》，提出建立住房出租信息服务平台、推动开发商从开发销售向租售并丽的经营模式转型等四方面意见。
2016 年 6 月，国务院发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，从培育市场主体、政策扶持等方面提出加快培育和发展住房出租市场。
人民日报也指出从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，才能有效激活房屋出租市场，让租房成为推进房地产去库存的有效途径。
2017 年中央经济工作会议也明确提出，加快住房出租市场立法，加快机构化、规模化出租企业发展。
图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总
地方政策持续跟进。
自2016 年6 月国务院办公厅发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》后，甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷作出响应，从金融支持、资产证券化、“商改租”等多方面支持各地长租市场的发展。
我们认为在中央和地方利好政策不断落地的背景下，长租公寓市场有望迎来长足发展。