青奥公园项目启动会(初稿)

4.1.1 当地整体市场分析
市场环境分析
【浦口历年情况】2014年整体市场相对低迷，上市量与成交量分别出现25%、38%的降幅， 整体供销比1.3:1，市场供大于求；成交价格上涨11.79%。
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百度文库
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2010年
2011年
河西——奥南 直线距离：7.8公里
3、关键节点
3.1项目整体一级节 点计划
3、关键节点
3.2 项目分期 开发计划
二期，开工时间：2015年4 月，推售时间：2015年三季
度，可售面积8.88万方。
三期，开工时间：2016年， 推售时间：2016-2017年，
可售面积10.51万方。
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11#
北江锦城
金地G37地块
天朗G87地块
泉城G38
建浦G11地块
启迪G15项目
中海万锦熙岸 通宇新浦7号地块 金盛田锦上
正荣润江城
在售 潜在
【区域项目信息梳理】老山承接改善、投资及养老，镇区品牌房企以地缘客户为主，总部 大道承接河西外溢。
4.1.2 同产品线市场分析
1、区域现状 【（单价1.5-1.6万/㎡）：正荣润江城】9月6号首开推出3栋共300套房源，面积为89143㎡，均价15500元/㎡，去化157套，已购客户多为河西人群，江北客户认为单价过 高且无配套，107㎡三房销售最佳（42.6%），其次为89㎡三房（40.8%），135（ 10.34%）、143㎡（20.68%）3+1房意向客户有限
项目户型配比及销售情况
2、各产品线成交量的趋势 浦口市场成交主力为90㎡以下小三房及90-120 ㎡的小三房/三房/四房
2012年10月至今浦口各面积段成交量走势
2012年四季度至2014年二季度浦口成交结构
4.1.3 去化重点项目分析 １、【正荣润江城】 产品：面积段78-143㎡，其中89㎡2+1R、107㎡3R为供应主力 户型：设备阳台+挑空，面积赠送比例高，后期难以实现，为绝版户型
89㎡2+1房2厅1卫
107㎡3房2厅2卫
设备 平台+阳 台全赠
送
入户花园设计
观景阳台 半赠送
观景阳台 半赠送
填色区块为赠送面积
产品线分析：润江城提供了三大系统，提高社区生活质量
出行系统：1、酒店式社区出入口，配置高档城市会客厅；2、人车分流系统，车库入口全部 采用消音地坪；3、单元入口刷卡电梯平层等候，2.5m/s快速电梯；4、每层外廊栏杆设计 1.2m高玻璃护栏；5、入户装甲门，配置电子密码锁。 空间系统：1、 89㎡户型专享入户花园；2、大部分户型的卧室、卫生间均有配置飘窗；3 、最大约8-10㎡大进深观景阳台；4、玄关可再升级空间。
推广线分析：不计成本全城覆盖的方式做推广，长期承包2号线广告展示位 效果：线上与线下互动性不足、品牌价值度弱的问题始终没有得到解决
推广线分析：项目主要卖点：临江、地铁、户型、产品细节 报纸稿
2、【华润国际社区】体量73万方，将与本案全程竞争；具备城市资源产品齐全（10万方商 业）、双轨道交通的重要优势；由于地块拿地价格较低，未来可能会有一定的价格优势。
G47
2、项目简述
区位情况：宗地位于浦口区滨江地段，是浦口新城核心启动区，与青奥公园 仅一路之隔，距离地铁10号线、长江隧道1.8公里，交通通达性较好；北侧为城南 河，东侧为长江，有较好的景观资源。
珠江镇 总部大道
总部大道
本案
河西——珠江镇 直线距离：10.8公里
江心洲 江心洲
河西中部 河西中部
奥南 18900-25000元/㎡
2012年
2013年
2014年
上市量（万方）
125
132
136
251
188
成交量（万方）
103
82
183
235
144
成交均价（元/㎡）
7519
8162
7842
9429
10540
【浦口近一年情况】2014年10月份以后，成交量与成交价格企稳回暖，价格稳步提升。
市场环境分析
【产品需求分析】80-120㎡为浦口板块主力供销面积段；80-120万供销两旺、供不应求， 120万以上则供大于求，120万为浦口片区价格敏感点；刚需化特征明显，且竞争异常残酷 。
【区域市场格局】奥西板块现状开发热点集中于老山、老珠江镇、总部大道及海峡科工园 四大片区，对地铁10号线、过江隧道导入客群形成分流。
万科金色半山
明发G88地块 华府国际
通宇沿山大道地块 融侨观邸
林景雅园
美麟香山居 中北G08地块
华润国际社区
民康G12地块
金盛田阳光青城
雅居乐滨江国际 正荣润锦城
中交G31地块
8#
9#
6# 4# 1#
7# 5#
一期，开工时间2014年12月， 推售时间：2015年6月，可售
面积4.98万方。
2# 3#
3、关键节点
3.3 首开区开发重要节点
3、关键节点
3.4 展示区开发节点
3、关键节点
3.5 首批货量开发节点
四、营销策划
4.1 产品前期定位报告 4.2 竞争策略 4.3 价格规划 4.4 营销效率 4.5 展示需求
产品线：
项目2015年首推E地块4栋高层住宅，住宅产品针对刚需、刚改客群，主力面积段89-108㎡ ，占比80%
休闲系统：1、 6万㎡景观空间；2、 3万㎡中央公园，全步行社区；3、慢跑步道，网球场 ，无边儿童泳池及书吧等休闲场所；4、公园式园林，度假型社区。
展示线分析：在外部的公园用地建临时样板房，售楼处为“游轮”造型，外立面由落地窗围成 ，内部装饰走清纯文艺路线，有较强的现代感
销售线分析： 9月开盘至今去化46%，其中107㎡3房2卫、总价160-180万去化情况最高；（ 首开去化以关系户为主，折扣力度大，1月份成交价格已达到16511元/㎡）
青奥公园项目启动会
——G47
2015.3.17
一、目录 二、项目概况 三、关键节点 四、营销策划 五、规划设计 六、工程管理 七、景观工程 八、成本利润 九、税务筹划 七、项目承诺
内容目录
二、项目概况
2、项目简述
江苏公司于2014年8月29日竞得2014G7地块，竞得价17.6 亿元，折楼面地价7005元/平方米。地块占地7.85万平方米， 容积率3.2，计容建面25.13万平方米，规划总建筑面积31.67万 方，其中地上面积25.13万方，地下面积6.54万方。规划产品 形态为高层住宅和沿街商铺，配套可售地下车库。