土地储备成本管理的有效措施

土地储备成本管理的有效措施
发表时间：2020-01-14T14:48:13.120Z 来源：《基层建设》2019年第28期作者：冯茜
[导读] 摘要：结合实际，对土地储备成本管理难点进行分析。

东台市自然资源和规划局
摘要：结合实际，对土地储备成本管理难点进行分析。

同时在管理难点问题的同时，对提升土地储备成本管理的有效措施进行研究。

关键词：土地储备；成本管理；有效措施
0引言
作为优质土地资源管理模式的重要组成部分，土地储备可以提升和优化当前政府对土地市场调控政策的总体水平，盘活城市存量土地资源以及提高土地利用效率。

但是对于土地储备工作仍然存在一些问题，例如在开展过程中，它将消耗大量资本支出，并且有操作风险因素。

因此，要保证土地储备工作的进一步开展，就必须做好成本支出和管理工作。

在优化和提高土地储备资源成本管理控制的基础上，要防止经营风险因素的发生，促进充足土地储备的健康发展。

一、土地储备成本的基本概述
土地储备成本是根据土地开发的不同程度划分的，其中包括三类：即土地所有权的取得成本、土地开发初期的基本投入成本、土地所有者的综合成本。

其中，土地所有权的取得成本是指取得土地的过程中成本的支出状况，包括土地征收费用、补偿费及相关税费；土地开发初期的基本投入成本大多是指土地平整和基础设施建设（即七通一平）的费用；土地所有者的综合成本是指从取得土地权属到预售土地的管理和照管期间的总成本。

最后，在整个土地储备过程中的资金成本支出，也是土地权属的综合成本。

在土地储备实际操作过程中，在财产权和与民生有关的各种要求下，土地在征收过程中，要涉及到各方的利益，特别是失地农民的生活保障和社会需要能够稳定的核心问题，从而导致不完整的经济补偿标准，征地的综合成本尚不确定。

此外，土地储备资源的计划利用与实际情况之间存在差异，致使对土地的初始基本开发成本的程度没有确定性。

二、土地储备成本管理存在的主要问题
（一）缺少完善的资金补充体系
从历史上看，中国土地储备中有足够的资金主要在于三个方面：一是政府的财政支出；二是有关金融机构的贷款；三是从一块土地的上市和转让中获得的收益。

其中，中央政府部门支出主要是通过财政部门拨款的形式，是国民政府管理部门采用的一种管理方法，用以确保土地储备系统的基本运转，并实现国民政府相关部门对当前土地市场的经济调控。

在土地储备系统开始运作之初，由于土地流转的总体规模很小，征地和整合所需的资金数额也很高。

因此，这部分的正式启动和资金投入更为重要，最重要的是，这时土地储备有关机制是否成功进行的前提。

但实际，政府部门分配的资金数量很大，并且占用的资金数量很大，而且运营能力周期很大，与潜在的储备资金需求相比，这几乎是零头。

此外，这部分资金将受到国家政府有关部门总费用的限制，导致资金缺乏稳定性和收入难以维持。

（二）土地储备相关环节多
尽管目前的土地储备通常由土地储备部门管理和实施，但是在参与组织和实施的过程中，它仍然会受到许多重要因素的影响，例如相关职能组织土地平均分配的影响，导致土地储备资源成本高昂，并且管理模式流程繁多，有制度上的问题。

土地储备工作的完美结合，不仅要在土地储备资源管理的职能部门的内部，而且要在与其他土地储备任务密切相关的主要职能业务部门，如发展改革委、土地监管业务部门、财务管理部门、审计管理部门、征收中心等等的集合在一起的相关业务管理工作链，任何形式的环节都必须受到成本控制效率和质量的影响。

也就是说，业务链中几乎所有与土地储备相关的经营单位，都必须有综合成本意识，并由综合成本控制体系来控制。

同时还要建立起完整的土地储备综合成本管理系统，以及一个能激发各部门工作积极性的管理体系，这些都是为了应对土地储备成本管理方面的严峻挑战。

（三）土地储备财务成本投放较大
在继续做好土地储备工作的同时，不仅可以实现土地使用权的新安排和重新分配，而且可以实现部分资金的流转。

过去，加上市场初期对部分土地储备资金需求较大，很多地方政府部门无法提供启动资金进入。

在开展其他与土地储备有关的工作时，国家对金融管理部门有很大的依赖，所以金融部门有很大的发言权，加上各金融部门的相关信息披露有差别，且激烈竞争不是最充分的。

因此，土地储备资源业务部门长期处于被动状态，价格谈判的整体水平逐步降低，而融资成本逐步提高。

这是土地储备相关政策在融资和落实各方面综合改革措施上，将土地储备后续资金直接纳入国家财政总预算的关键原因。

三、提高土地储备成本管理的有效措施
（一）健全土地补偿定价体系
首先，让地方政府明确继续开展土地储备资源工作的重要性。

同时，在土地储备实施的过程中，应保持中立和坚决的态度，结合土地市场的快速发展需求，进行大范围调整，充分发挥土地的的价值和现实作用。

同时，履行监管部门的职责，分配整体利益，最大程度地确保土地储备工作的公示性和公平性，有效防止多重干扰不良事件的发生现象。

其次，要积极建设、不断完善土地补偿定价制度，并与定价策略的评估标准和潜在需求紧密结合，确保土地定价工作的合理运行。

此外，要根据实际情况，制定和实施统一规范的经济补偿制度和土地出让金的相关分配制度。

（二）完善土地项目资金结构
因为在组织土地储备的过程中，需要投入大量的后续资金，而新增资金的使用周期相对较长，新资本是否雄厚在土地储备工作中有着主导作用。

只有保证足够的资金量，才能提供依据于土地储备工作，保证土地的质量水平在获取、开发和转让方面得到保障，并提高土地储备的潜在风险管理水平，充分发挥管理部门的作用。

因此，在以往长久以来经营积累的土地收益需要用于建设具有足够基金的土地储备仓库。

从基金中划拨给土地储备部门，这样可以为土地储备开发提供资金支持。

土地储备基金还可以继续有效提高有关部门土地储备资源的硬资本实力，进一步增强潜在风险管理模式的综合实力，降低土地储备成本。

（三）加强土地储备成本控制
建立更好的以人为本的成本管理模式，合理化重组储备工作中的所有流程，形成新的储备管控体系。

首先，有必要树立现代科学技术市场供求互联的核心概念，降低委托给它的多链路系统冗余管理模式的成本。

其次，全面开展土地储备工作时，应实现供需互联，防止土
地大量积累，消耗大量其他资源。

以确保土地本身价值的有效发挥，提高土地优质资源分配的公平性和准确性。

最后，必须培养执法人员的个人意识，落实储备资源配置原则，明确每个业务部门的职能，并促进每个职能部门制定和实施成本管理的实际解决方案和措施。

（四）完善激励约束机制开展土地储备工作在实施过程中，主要是倡导三个“全”的原则。

总之，主要是指全人员、全部、全过程。

其中，全人员则主要是指核心领导、管理层人员和基层工人参与土地储备工作后，建立良好的费用支出管理模式；而全部，则意味着成本管理着眼于土地储备资源的全过程；全过程，是在管理模式的每个环节中实现整体成本控制工作；全面、公平、公正、透明等以人为本的形式被纳入日常成本管理的持续激励约束机制，充分激发各管理部门的工作积极性，使其积极自主参与控制成本支出的工作中来。

地方政府职能部门要进行签订激励合同的方式，便于落实持续的激励和约束。

成本激励合同是机会与可能风险相结合的自然产物，是综合成本日常管理绩效考核和各项职责的主要组成部分。

目前，应用最广泛的全面成本激励合同协议的具体形式是现行的加薪合同，即基本标准成本合同。

有了明确的综合成本管理基本标准，才能激发主体进行综合成本管理的积极性，从而提高目前土地储备的综合成本管理水平。

四、结束语
简而言之，当中国在土地储备的工作中实施投入成本的管理时，各种因素都会产生很大的影响，这就要求密切相关的职能部门采取合理措施，结合各种问题，完善管理土地储备的基础成本，为大大减少成本管理模式中的风险发生，为开发土地储备工作提供全面的支持和条件，以努力实现本地经济的稳定发展。

参考文献：
[1]王丽艳,杨楠,王营营,王振坡. 我国土地储备机构组织管理体系创新研究 ——以天津市为例[J]. 中国房地产（学术版）,2017,(5):26-32.
[2]郭立芳,卢吉勇,张树峰. 论我国城市土地储备机构的组织重构[J]. 国土资源,2004,(6):28-31.
[3]王振坡,王营营,韩瑞青,王丽艳. 我国城市土地储备机构人力资源管理创新研究 ——基于新公共管理视角[J]. 中国房地产（学术版）,2017,(6):37-44.。