桂林阳朔酒店项目可行性分析报告

目录前言

第一部分项目总论

1.1 项目背景

1.2 可行性研究结论

第二部分市场分析

2.1 项目投资环境和市场研究

2.2 市场宏观背景

2.3 区域市场分析

第三部分项目分析及评价

3.1 地块解析

3.2 项目分析

3.3 项目评价

3.4 项目定位

第四部分销售及经营收入测定

4.1 酒店客房部分价格定位

4.2 资金来源与运用分析

4.3 销售利润

第五部分成本与收益性分析

5.1 客房入住率分析

5.2 本项目固定经营成本分析

5.3 本项目收益测算分析

第六部分可行性研究结论与建议

6.1 可行性研究结论

6.2 项目主要问题的解决办法和建议

6.3 项目风险及防范建议

第一部分项目总论

1.1项目背景

桂林市铭泰投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、

稳健发展的目标，拟在桂林市阳朔县兴建成精品式酒店

公寓。

1.1.2项目名称

桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店

1.1.3承担可行性研究工作的单位

桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目论证研究组

1.1.4 研究工作依据

（1）国民经济和社会发展第十二五规划纲要；

（2）《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》；（3）桂林市国民经济和社会发展十二五规划纲要；

（4）阳朔县国民经济和社会发展十二五规划纲要；

（5）阳朔县城市建设总体规划（2008-2025年）

（6）阳朔县旅游发展总体规划（2008-2025年）

（7）阳朔县及项目周边市场调研资料；

1.1.5项目的建筑规模和内容

桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店，属于精品式酒店，位于阳朔县城北路25及

26号楼，项目属于双主体组合结构5层，总建筑面积：789㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。

1.2可行性研究结论

经过对桂林市和阳朔县经济旅游状况的研究分析，以及对未来十年本地旅游产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：

■项目的确立是必要的、可行的、合理的；

■在目前各种利好因素的作用下，近几年内阳朔县精品式酒店公寓市场是乐观的；

■精品式酒店公寓更适合项目的整体发展与规划；

■在2013-2014年将该项目投放市场的时机是可行的；

■考虑目前我公司的经营酒店业经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

第二部分市场分析

2.1项目投资环境和市场研究

2.1.1项目投资环境分析

阳朔旅游经过多年的发展，形成了自身旅游发展的特色，具备了一定的规模和相对完整的产业体系，取得了较好的旅游效益，带动了地方经济的发展。2005年旅游收入5.51亿元，与2000年的1.85亿元相比，增加3.66亿元。财政收入达1.33亿元，与2000年的0.699亿元相比，增加0.631亿元。2005年，阳朔接待游客353.5万人次，其中入境游客达63.8万人次，住宿游客达60.9万人次，其中境外住宿游客14.6万人次，实现旅游总收入达5.51亿元，被誉为“中国旅游第一县”。

旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。阳朔充分利用自身资源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高的旅游产品，并在此基础上不断发展其它类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开辟了阳朔—福利，阳朔—普益的漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。

同时，阳朔县旅游基础设施不断完善，旅游接待服务设施逐步改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序较好。

本项目抓阳朔县特色旅游业发展的良好机遇，以高标准、高起点、星级化、精品化、大手笔、大市场为总的开发指导思想。坚持以市场驱动为导向，以旅游资源为基础，以效益为中心，以客源市场为依托，以主题特色为竞争力，以建设精品为重点，以人性化、文化为核心理念，强调区域联动和空间一体化，重点完善、配套旅游基础设施和服务设施，逐步把该项目建设成主题鲜明、个性突出、文化性强、服务管理一流、环境优雅的精品式酒店公寓。

2.1.2市场研究

就地理位置而言，我公司精品式酒店公寓选址位于阳朔县城北路25及26号楼，该地占据地理优势，紧邻县政府，该地段的同行业经营者均为精品式酒店公寓；通过他们的先期经营已经为该路段聚集了大量游客、住客资源并形成了良好的价格联盟体系。而该价格定位与我公司预期价格定位相符。

2.2市场宏观背景

广西是华南走向西南的通道，也是中国走向东盟的门户。这一突出的区位优势，决定了广西在未来的经济发展中，可以充分运用区内

外、国外的两种资源、两个市场来扩大广西在东南亚的市场份额，加快地区经济发展。随着中国——东盟博览会的成功举办，广西在国内外的知名度将进一步提高，其独特的区位优势和廉价劳动力，将吸引更多国内企业直接到广西投资，更多东部沿海发达省市的产业转移。而且，博览会的举办，也使国外众多企业认识到广西在中国——东盟资源贸易区的重要性，而桂林是广西旅游业的龙头，对于发展广西的旅游业意义重大，为广西旅游快速发展提供了机遇。2004年，中国公民到东盟国家旅游人数已超过150万人，同比增长30%，中国与东盟在旅游领域的合作已经不断加深，特别是东盟与中国旅游部长《振兴旅游业北京宣言》的联合发表，预示着中国与东盟之间的旅游将迎来更大更快的发展。为加快与东盟旅游资源整合，广西正加快构筑广西——越南——东盟旅游网络体系，建设旅游大通道、旅游经济产业带，使东盟成为广西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游协作区域，将大力推进旅游资源和产品的整合和提升。

随着广西加入“泛珠江三角洲”经济区，可以借助大珠三角这个火车头的牵引，在资源、产业、市场等方面与其他省区合作，开拓新领域、新途径、新空间，加快自身的经济发展。该区域旅游资源丰富，且各具特色，地理上又彼此毗邻，大珠三角拥有开放区域旅游资源的资金、技术和与国际接轨的运作方式。建立和健全旅游合作机制，加快制定旅游业发展的整体规划，加大旅游市场拓展、项目开发和基础设施建设等方面的的合作力度，共同建立区域性的旅游网络和旅游品牌，推动旅游业合作，培育区域大旅游。

2.2.1阳朔县旅游市场分析

在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，阳朔的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

阳朔旅游房地产迅速发展。由于旅游业的强力拉动，第三产业全面发展，阳朔旅游房地产迅速升温，土地全面增值。短短几年，新西街、唐人街、东街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧莲峰大酒店和阳光100、城中城、香樟华苹高级国际休闲度假村、刘宇一国际艺术中心等一批旅游酒店及房地产项目作为后起之秀，又在西街景区、遇龙河