深圳工改工最新政策研究PPT课件
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深圳市城中村(旧村)综合整治规划编制内容、深度及技术指引ppt课件
升。
3. 工作重点
近期3-5年工作，以消除城中村消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环 境污染等重大隐患为核心，在此基础上完善各项市政基础设施。
6
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
1. 系统规划，全面提升城中村建设水平
2
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
1. 综合整治改造是我市城中村改造工作的主要模式，可有效提 升城中村建筑环境和居住生活水平，社会效益明显，是一种 和谐、可持续的城市更新方式。
2. 为解决我市城中村综合整治规划编制中遇到的问题，规范和 相对统一综合整治规划编制的技术行为，保障基本的实施效 果。
以城市规划为基础，对消防安全、市政基础设施、公共服务设施 与建设景观四大方面系统整治，全面提升城中村建设水平
7
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
2. 重点突出、刚性与弹性相结合
为统一建设标准使综合整治工作得以保证最基本的效果，对可 能涉及与本地区建设标准不相符合的条款，原则上以国家相关 标准为基础，充分结合城中村实际作出适当调整。
2. 现状存在问题
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
3. 工作重点
近期3-5年工作，以消除城中村消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环 境污染等重大隐患为核心，在此基础上完善各项市政基础设施。
6
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
1. 系统规划，全面提升城中村建设水平
2
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
1. 综合整治改造是我市城中村改造工作的主要模式，可有效提 升城中村建筑环境和居住生活水平，社会效益明显，是一种 和谐、可持续的城市更新方式。
2. 为解决我市城中村综合整治规划编制中遇到的问题，规范和 相对统一综合整治规划编制的技术行为，保障基本的实施效 果。
以城市规划为基础，对消防安全、市政基础设施、公共服务设施 与建设景观四大方面系统整治，全面提升城中村建设水平
7
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
2. 重点突出、刚性与弹性相结合
为统一建设标准使综合整治工作得以保证最基本的效果，对可 能涉及与本地区建设标准不相符合的条款，原则上以国家相关 标准为基础，充分结合城中村实际作出适当调整。
2. 现状存在问题
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
工改工概念
工改工概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施，实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新.并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系,随着一系列的法律法规以及政府性政策文件的出台,深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系,也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。
同时根据《深圳市城市更新计划2012—2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。
规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4—5k㎡,这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40％。
根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷,存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地,以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分. 工改工未来政策与趋势解读1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。
由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目,开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。
城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌.大量的开发商进入旧改领域。
新老企业、内外资企业纷纷进军旧改,深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。
对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商,而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。
《深圳市城市更新培训》PPT课件
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报条件 （一）法定图则已划定城市更新单元。 （二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。 （三）已形成计划申报主体。 （四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
申报条件 （一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报主体 （一）权利主体自行申报。 （二）权利主体委托单一市场主体申报。 （三）市政府相关主管部门或区政府申报。 *计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上
报的申报材料进行审核。
城市更新政策解读
Special lecture notes
城市更新政策解读
2.4 拆除重建类城市更新
Special lecture notes
什么样的片区能改？ ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
（一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件
《深圳市城市更新培训》
【Applicable to lecture training work report】
Special lecture notes
深圳市城市更新培训
投资部
目录
1 2 3 4
Special lecture notes
城市更新政策介绍 城市更新政策解读 城市更新操主要程序
经验分享
核发施工许可证
城市更新专题分享最新优质PPT课件
? 1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行 全面改造。
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
劳动与雇佣政策全套ppt课件最全电子教案完整版教学教程整套全书课件
适时建立的与国家发展相适应的制度体系。
• 劳动与雇佣政策解决的是劳动与雇佣问题，即在劳动和雇佣领域劳动者个体或者
群体发生的事件。
第1节
劳动与雇佣政策的含义
• 三、劳动与雇佣政策的表现形式
• 第一，劳动法律。
• 第二，劳动行政法规。
• 第三，地方劳动法规。
• 第四，部门规章。
• 第五，政策文件。
第1节
• 根据劳动与雇佣政策的法律效力。
• 根据劳动与雇佣政策的适用群体。
• 根据劳动与雇佣政策适用的领域和范围。
目 录
第1节
劳动与雇佣政策的含义
第2节
我国劳动与雇佣政策的发展历程
第3节
我国劳动与雇佣政策的挑战和趋势
第2节
我国劳动与雇佣政策的发展历程
• 一、新中国成立至改革开放前——计划经济下政府主导的劳动与雇佣政
• 《宪法》规定，中华人民共和国公民在法律面前一律平等，中华人民共和国公民
有劳动的权利和义务。
• 第三十三条。
• 第三十六条。
• 第四十二条。
• 第四十八条。
第3节 我国平等就业及反就业歧视立法的主要内容
• 二、《劳动法》《就业促进法》关于平等就业权的规定
• 《劳动法》
• 第三条。
• 第十二条。
• 第十三条。
第2节
我国劳动与雇佣政策的发展历程
• 三、21世纪初至今——积极的劳动与雇佣政策时期
• 进入21世纪，特别是党的十六大以来，为了解决城乡新成长劳动力、农村富余
劳动力、下岗失业人员的就业和再就业问题，党中央、国务院把扩大就业放在了
更加突出的位置。
• 这一阶段有四个比较特殊的事件：第一个事件是2008年金融危机。第二个事件
• 劳动与雇佣政策解决的是劳动与雇佣问题，即在劳动和雇佣领域劳动者个体或者
群体发生的事件。
第1节
劳动与雇佣政策的含义
• 三、劳动与雇佣政策的表现形式
• 第一，劳动法律。
• 第二，劳动行政法规。
• 第三，地方劳动法规。
• 第四，部门规章。
• 第五，政策文件。
第1节
• 根据劳动与雇佣政策的法律效力。
• 根据劳动与雇佣政策的适用群体。
• 根据劳动与雇佣政策适用的领域和范围。
目 录
第1节
劳动与雇佣政策的含义
第2节
我国劳动与雇佣政策的发展历程
第3节
我国劳动与雇佣政策的挑战和趋势
第2节
我国劳动与雇佣政策的发展历程
• 一、新中国成立至改革开放前——计划经济下政府主导的劳动与雇佣政
• 《宪法》规定，中华人民共和国公民在法律面前一律平等，中华人民共和国公民
有劳动的权利和义务。
• 第三十三条。
• 第三十六条。
• 第四十二条。
• 第四十八条。
第3节 我国平等就业及反就业歧视立法的主要内容
• 二、《劳动法》《就业促进法》关于平等就业权的规定
• 《劳动法》
• 第三条。
• 第十二条。
• 第十三条。
第2节
我国劳动与雇佣政策的发展历程
• 三、21世纪初至今——积极的劳动与雇佣政策时期
• 进入21世纪，特别是党的十六大以来，为了解决城乡新成长劳动力、农村富余
劳动力、下岗失业人员的就业和再就业问题，党中央、国务院把扩大就业放在了
更加突出的位置。
• 这一阶段有四个比较特殊的事件：第一个事件是2008年金融危机。第二个事件
《深圳的改革开放》PPT课件
• 深圳在创造了巨大物质财富的同时，还创造出以“开拓、创新、 团结、奉献”、“时间就是金钱，效率就是生命”和“敢闯敢试、 追求卓越、崇尚成功、宽容失败”为代表的新思想、新观念、新 精神，成为具有深圳特色的精神财富。早在80年代，深圳市就注 重抓好精神文明建设，多次制定精神文明建设规划，大力培育特 区人的精神风貌，加强城市人文精神建设，通过大力开展“关爱 行动”、“义工联”活动和大力讴歌、宣传见义勇为者和“全国 模范民警”、“模范法官”等英雄事迹，弘扬人间正气和大爱精 神，学习陈观玉、丛飞、郭春园等道德楷模的无私奉献精神。在 这些精神感召下，十几万人加入了深圳义工队伍，他们关爱他人， 服务社会，无私奉献，造福于深圳人民。
• 同时，深圳一系列改革创新的结果是创造了巨大的物质财富，为 国家经济和社会发展作出了一定贡献。建设四个现代化，哪一化 没有钱也化不了，但“中央没有钱”，深圳人踔厉风发，奋发图 强，利用特区优势和改革创新的市场经济模式为中国四个现代化 和中国特色社会主义建设贡献了重要的物质财富。
• 从1979年深圳经济特区建立到2007年近30年间，深圳经济以年 均28％的速度增长，GDP从1979年的1.96亿元跃升到2007年的 6765.41亿元（增涨了3450多倍），人均GDP也从1979年的606 元人民币跃升到2007年的10628美元。深圳还累计向中央财政上 交了7000余亿税收。
• 今年3月7日，温家宝总理在全国“两会”上明确表示：“深圳特 区还要办下去，这个特区办下去不是主要在于给予多少政策，而 在于深圳特区是全国的一面旗帜，我认为深圳的担子重，因为全 国人民乃至国际都在关注你们。”
30年前的深圳
现在的深圳
而今迈步从头越
• 30年来，深圳从一个小渔村发展成为一个现代化城市， 以不断的改革创新实践开创了中国特色的社会主义道路， 在中国推进改革开放和现代化建设的历史进程中，作出 了重大贡献。但深圳的根本经验是什么？深圳杀出的这 条血路给世人留下了怎样的启迪？
城市更新专题培训ppt课件
x基准地价
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
蓝色深圳建设先行示范区综合改革试点实施方案版图文PPT课件
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
主讲人：XXX 一场大雪后的上午，我和爷爷来到了龙泉湖欣赏雪景。只见高大的塔松上，积满了厚厚的雪，但是，她不畏严寒，昂着头，屹力在风雪中，墨绿的松枝更显她百折不挠的傲骨风姿。在假山上，一株株腊梅，在隆冬时节吐露出嫩黄的花朵，散发着淡淡的清香。
（2020－2025年）
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
面开放。
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
2019年深圳市城市更新政策分享ppt课件
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计 ）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司 22%
民企+ 政 府 1.34%
股份公司+ 政 府 0.80%
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他 工改
商改
居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
6
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程1504整理83971341—培训课件
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
Part 2 城市更新基本概念
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
什么样的片区能进行拆除重建？
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的 建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、 环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物 剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功 能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
Part 2 城市更新基本概念
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
什么样的片区能进行拆除重建？
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的 建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、 环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物 剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功 能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
工业工程之改善PPT课件
例2(挖小坑) 用铁锹 推土机 用手挖
一份给企业发展和个人成长带来智慧的事业 29
IE工业工程的效率意识 • 效率的测量方法
– 效率 = 实际值/基准值 – 作业效率 = 产量*标准工时/投入工时
业绩
第一期 (19世纪中后期)
E.WHITNEY
互换性方式原理（1800）
第二期 (19世纪末期)
F.W TAYLOR 工时定额研究(1886) F.B GIBRETH 动作研究(1911年)
第三期
E.MAYO
MORAL的发现
第二次世界大战期间 W.A SHEWART 创造管理图（1931年）
第四期 第二次世界大战后
• 再找新主题，持续不断改善。
一份给企业发展和个人成长带来智慧的事业 28
IE工业工程的效率意识
• 何谓效率？
– IE活动经常被当作效率改善的活动,效率提高了,人手减 少了,单位时间人均产量提高了.
分类 有效率
无效率
内容 目的=手段 浪费 目的>手段 不合理 目的<手段
例1(运7Kg物品) 用台车 用叉车 人工搬
一份给企业发展和个人成长带来智慧的事业 7
工业工程概述 • 工业工程的定义-3
• 工业工程是将基础科学、工业知识和一些方法，在工 业企业与其它领域中应用的技术。
• 为了提高生产效率，为了研究某项政策对其它政策的 经济有利性，要对工具准备建立适当的程序。为了达 到上述目的，必须经常将成果和成本结合起来考虑。
• 广东科龙电器有限公司冰箱公司，四条生产线原设计生产 能力60万台/年，实际生产43万台，应用IE后，93年生产了 75万台，94年生产了91万台，在此基础上引进100万台改 造项目，94年底投产，生95万台，与43万台相比，增加了 52万台。
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审批部门
施工图设计
办理付清地价款证明
规土委区管理局
项目工程设计方案设计招标备案 规土委区管理局
项目建筑物命名
规土委区管理局，与项目人防报批同 步
基坑/土方施工许可办理
区住建局
社会项目投资核准
市发改委
项目工程设计意见书办理
规土委区管理局
项目人防方案报批
市人防办
环保方案专家评审
市人居委审查50
办理房屋完成拆迁证明
街道办
10
项目水保方案报批
市水务局
40
注销原土地/物业权属登记
产权登记中心
30
测绘编制征地方案、土地征转手续办 街道办（10）→规土委区管理局（20）→
理
土地储备中心（20）
50
规划用地手续办 用地方案图审查
规土委区管理局
20
理
社会风险评估报告
街道办
20
规划报批阶段 报区规划国土管理局审批
报市规划国土委审批 局技术会\区管理局审议 报市建环委 申请材料初审 实施主体公示 主体确认阶段 签订监管协议 核发确认文件
审批部门
办文时间
区更新办 → 区规划国土管理局 → 市规划 国土委
360
20
街道（15）→区政府（20）→经促局（20） 15
→经信局（20）
–进行宣传及谈判等 工作以吸引驻商来 购买/租用已开发的 房产等项目
–负责日常的运营、 维修及其它管理
在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段
前期准备
拆迁实施
规划研究 编制实施方案 组建机构 项目招商 现状核查 制定拆赔方案 拟定优惠政策 规划报批 计划申报
物业核查公告
物业登记、确权
可前置， 开发主
商
项目开发
项目规 项目 划定位 设计
项目 融资
施工 管理
营销 销售
–在所购土地上规划并建造房地产等项目 –把所建房地产等项目出售/出租给驻商
管理运营
营销 销售
运营 管理
–代理商/ 中介机构
–运营管理 商
–进行宣传 –帮助开发商 及谈判等工 /驻商规划 作以吸引开 总体及单一 发商/驻商 项目的建设 来进行土地 开发
业主访谈
体的合 法性确
确定拆赔方案
立 拆迁动员
拆迁谈判
签定拆补协议
土地供应申请
开发实施
制定开发方案 编制详细规划 拆迁手续办理 发布拆迁信息 房屋拆除 办理前期手续 开发建设 风险控制
前期准备工作流程:
规划局 区旧改办
拆迁办公室
规划报批
审 批
主管部门
市政府
项目招商
计划申报
审 批
市政府
拆迁实施阶段工作流程:
市交委
及报建手 项目人防扩初
市人防办
续阶段 项目排水方案审查
区水务局
项目城市排水许可
区水务局
项目总包施工招标
项目专业性强的项目招标
环保方案审批
水源办
环保方案初审意见
水源办
项目施工图面积测算
市地籍测绘大队
项目施工图审查
审图公司
环保方案审批--获得项目工程规划许 可证
市人居委
施工监理合同备案
区住建局，与施工图报建同步
办文时间 90 10 20
20
10 20 20 20 30 40 20 20 20 120 20 10 44 45
10
5
总结：城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报建手续完成保守估计约需3年半的
时间，如若项目期间某一环节存在报规审批等问题，时间还需延长。根据深圳以往所操作的旧改项目 看，从前期的计划报批到项目正式施工建设约需6-8年时间
工改工最新政策研究
2016年9月
1
目
一般性旧改工作流程
录
与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土 地一级运营的工作。
区域经济/房地产项目价值链
商业模式
市政基础 设施建设 七通一平
土地开发
土地 拆迁 融资 安置
土地 出让
开发 招商
–土地一级 运营
–房地产开 发商
–向土地所有人收购土地 –拆迁和安置 –把土地出售/转让给房地产开发商或驻
区住建局
10
预售面积测绘
市地籍测绘大队
40
防雷设计报批
市气象局
20
2
目
工改工政策研究
录
【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件
文件名 《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》 《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》
委托专业机构编制
投资建设项目策划
委托专业机构编制
城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间
工作阶段
工作内容
城市更新单元规划制定计划申报
计划报批阶段 工改工产业升级规划书编制 工改工产业升级报街道审批 工改工产业升级报经促局审批 土地建筑信息核查、历史用地核查 编制更新单元规划概念设计 编制更新单元规划
60
市规划国土委
50
规划设计公司
30
规划设计公司
15
规土委区管理局（30）→收集更新办意见 （8）
38
市规土委
50
规土委龙区管理局
30
市建环卫
30
10
7 区更新办
10
5
规划用地手续办理约需半年时间
工作阶段
工作内容
审批部门
办文时间
测绘编制征地方案、土地征转手续办 街道办（10）→规土委区管理局（20）→
拆迁办公室
区旧改办 股份公司 谈判小组 开发商 区旧改办
物业核查公告 物业登记权属确
认 业主访谈 确定拆赔方案 拆迁动员 拆迁谈判 签订拆补协议 土地供应申请
业主
审批
市国土局
开发实施阶段工作流程:
区旧改办 规划部门
拆迁公司 开发商
制定开发方案 编制详细规划
拆迁手续办理 发布拆迁信息
房屋拆除 办理前期手续
施工保函备案
区住建局
1
办理土地初始登记
区产权登记中心
90
签订检测评估合同
区防雷所
10
规划设 项目消防施工图审查
市消防局
20
计及报 桩基础施工许可
区住建局
10
建手续 节能施工图审批
区住建局
20
阶段 制作雷电风险评估
市气象局
20
建设工程规划许可/桩基提前开工证 明
规土委区管理局
20
主体施工许可办理--获得项目施工许 可证
开发建设
风险控制
拆迁公司 区政府
城市更新类（工改工项目）针对性流程:
确定申报主体 城市更新项目 前期管理工作
项目建设实施
项目经营运作
拟定城市更新单元
申报城市更新单元计 划
确权登记
申报城市更新单元规 划
改造主体核准
拆迁许可申办
投资项目申办（报批 报建）
产业发展计划
委托专业机构编制
更新单元产业规划 编制申报
项目用地报审
规土委
20
更新项目实施方案
区更新办
5
签署创新型产业用房监管协议
区科创局
20
项目建设用地规划许可证
规土委区管理局
20
地价测算、用地预审合同、签订土地 出让合同
规土委区管理局
20
签订保障房监管协议
规土委区管理局
20
项目施 工设计 及报建 手续办 理保守 估计约 需半年 时间
工作阶段
工作内容