住宅建筑细部设计应注意的问题浅谈中国城市更新大条件下的重要建

住宅建筑细部设计应注意的问题浅谈中国城市更新大条件下的重要建筑改造设计与实践应用
发表时间：2019-05-13T11:01:05.787Z 来源：《建筑细部》2018年第21期作者：徐默瑶[导读] 随着时代的发展与城市的变革，城市更新现已成为了一种改造老旧建筑的普遍活动。

中国建筑标准设计研究院有限公司北京 100048 摘要：随着时代的发展与城市的变革，城市更新现已成为了一种改造老旧建筑的普遍活动。

在大型城市建设饱和的大环境与倡导绿色节能的大前提下，建筑改造已经越来越被提倡和发展，并成为了一种必然的趋势。

关键词：外立面改造内部空间重组建筑细部延续城市印象正文
1.城市更新环境背景下的建筑前景 “城市更新”的概念在90年代初期还几乎没有被提出过，在90年代末至2010年这建筑业城镇化高速蓬勃发展的十余年内，也鲜被提起。

据资料记载，第一次城市更新研讨会是在荷兰召开的。

会上提出“生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满：对于自己所居住的房屋的修理改造，对于道路、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善要
求及施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。

”包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

在目前的中国，大型城市建设饱和的大环境与倡导绿色节能的大前提下，建筑改造已经越来越被提倡和发展，当然，这也成为了必然的趋势。

城市更新正成为现阶段乃至未来中国大城市发展的主要方式，希望通过具体项目的实际经历分享经验。

2.案例分享与改造重点难点解析 2.1项目背景
中国民航营业大厦办公楼改造工程，位于北京市西城区长安街西延线西单商业区。

南临长安街，西邻西单图书大厦；东侧为电报大楼、中南海；南隔长安街与组织部大楼、电力大楼相望。

建设用地内的现状基本成长方形。

场地内由A 座、B 座及其围绕的内院组成。

本次改造的范围为A、B座办公楼及室外工程。

建筑面积共2.8万平方米，其中A座为一类高层民用公建，建筑面积1.7万平方米，B座为多层民用公建，建筑面积1.1万平方米，耐火等级均为一级。

由于项目位置的特殊性与重要性，规划条件也十分严格，除了必要的规划条件，还严格要求了本次改造设计建筑面积、建筑高度等原规划控制要点均不得突破。

2.2设计原则
在充分研究了项目背景、业主需求、各类批文条件、各种资料文献后，项目设计团队针对该项目做出了设计的三项原则：不变原则、前瞻性原则、个性化原则及历史性原则。

不变原则指的是：A、B 南北两座楼整体改造以维持原有结构不变为第一原则。

改造中维持结构形式不动、拆除工程不得对原有结构造成损坏、翻建中新增荷载轻于拆除的同位置原有荷载；前瞻性原则指的是：设计具有一定超前性的办公楼，塑造网络化的办公模式，体现高起点、高标准，力求使经济效益、社会效益、文化效益三者完美结合；个性化原则指的是：本着超前和实用的原则，运行新理念和新手法，使其成为具有鲜明中国航空企业个性和时代气息的大楼，展现二十一世纪国航集团的建筑新面貌；历史性原则指的是：根据长安街的文化积淀，使新设计凸现传统与现代兼具的地域文化特征和宏大雄伟气势，在完整性和艺术性的统一下，彰显建筑在特定文化环境中的标志性。

2.3改造设计内容
由于中国民航营业大厦办公楼是改造工程，故与以往新建建筑不同，设计分项按照外立面改造与室内装饰改造，分为了两部分子项内容。

2.3.1外立面改造工程
此次改造工程，外立面改造工程最为特殊，也是改造设计工作的重中之重。

项目处于长安街的特定环境中，设计上充分体现该区域的经济、政治、文化等方面内涵，建成后将成为该区域的一个视觉焦点和标志性建筑。

现状特点为建筑现有状态展示的立面形象，主要为横向线条的延伸感，这种形象，可以迎合建筑立面在东西向较长的特点，并尽可能在环境中削弱其体量感。

设计手法为以继承现有城市面貌为出发点，以继承原有建筑的立面风貌为基础，让城市的立面机理得以延续。

同时，对立面的横线元素比例进行调整，让建筑体量在横向更加纤细和延展，削弱整体感，突出横向的视觉感受，并将形象处理的更加简约，已保留横向的城市机理。

其立面元素处于对国航公司LOGO的抽象和演变，将凤凰尾羽的动态感融入到立面中。

改造后的建筑立面，继承长安街现有的立面机理，不破坏城市原有的风貌，并适应现代建筑的风格。

民航营业大厦是长安街上的“历史建筑”。

城市片段的历史性市场呈现于人民的记忆中。

建筑的形式则是构成城市片段的重要因素。

正如二十年前的一面墙，一棵树所构成的画面早已浑然于人们的心中，成为一种记忆，一个标示，一个符合。

旧建筑改造有很多不同的方式，民航营业大厦项目选择了一种这样的方式来进行旧建筑改造：去除或添加新的元素，但绝不改变建筑原有的形式。

在进行西立面改造
的同时，尽力延续西长安街和西单这两个城市片段的历史记忆，尊重城市，尊重历史，也是尊重民航营业大厦最初建筑设计者的思想。

此次改造也对室内空间及装修进行了调整。

首先在功能上的调整，A座改造前首层功能为各大银行机关办事处，知名快餐店以及机票售票大厅等，功能较多，用户群比较繁杂。

楼上功能均为出租办公，配搭部分餐饮，且都是袋形走道配置小隔间办公室的格局。

改造后，首层将餐饮功能调至到A座最西北侧，主立面一侧首层除了办公楼大堂外，均为大型知名企业营业厅。

标准层打破原有格局，拆除密布的隔墙，并进行整体的区域分割，形成开场通透，使用率极高的开敞办公。

办公为每层四至五户或每户300平米至500平方米一单元设置分隔，开敞办公，空间灵活，为大客户提供的高品质的开敞现代办公空间环境。

不仅满足了业主对本次改造提出的符合现代办公环境的目标要求，而且，在拆除了大部分不合理的隔间的隔墙后，也减轻了楼梯的自重，减轻了这个老建筑楼体结构的负担。

值得一提的是，该建筑结构采用预制混凝土框架结构体系，采用预制梁、柱、板，安装后板面设35 厚叠合层。

建筑改造前，由于该楼体多年的出租转租，用户一遍又一遍的自行装修改造，地面面层厚已经远远不超过原有施工图设计的面层厚度。

新方案地面做法的基准面是基于叠合层剔除现有装修面层，到叠合层之上，并用20厚水泥砂浆进行找平后，地面再敷设架空网络地板的设计。

新方案将室内净高由原来的2.4m提升至3m，大大改善空间感受。

在入口及顶层运用了几部通高的手法，使得空间更加丰富立体。

本设计在首层西端设置局部通高的空间，作为办公主入口大堂，满足A座对内对外的联系功能，是本楼的设计亮点之一，由于大厦原有结构采用预制梁板，因此局部通高是可行的。

大堂与咖啡厅相联通，既方便使用又扩大了大堂使用空间范围，彻底改变原有大堂的局促空间感受。

此处候梯厅外维护采用平面为玻璃幕墙，内置金属遮阳片，既保证了空间的通透，扩大视觉效果又突出了主入口的空间效果；大堂内设计了两层通高的绿色植物墙和休息座椅，形成内外交融的休憩空间。

作为办公楼主入口大堂，二层通高，幕墙通透，既为大堂提供宽阔视野，使城市景观渗透到室内，同时从城市角度也可通透的观察室内，室内现代化装饰也提高街区高档办公气氛，加强了主入口的可识别性。

另外，在顶层与次顶层之间取消了一个柱间的原有预制楼板，设置楼梯，通往夹层，并借此形成一个空中大堂。

且在顶层设置了办公空间的辅助休闲功能。

近7米的空中大堂完全改善了A 座原有紧张局促的办公环境，完善了现代写字楼的不可或缺的附属功能，提高了办公楼使用价值。

A座办公楼北侧为退台式设计，四层北侧屋面位置，拆除原有违建，将退台改为上人屋面，经过设计改造，种植及家具布置，将该处设计为屋面花园，供人们休息和交流。

该平台与院内绿化遥相呼应，改善了办公环境。

3.改造过程中应特别注意的事宜
3.1立面造型适应性
改造设计是一种城市更新的手段，而改造的建筑较新建建筑而言，除了彰显其独特魅力，更应注意与周围的环境做适应性设计。

除有
特殊要求的建筑，外立面的造型设计、材料的选择与颜色的搭配等，如过分张扬，则会显得与原有城市环境格格不入，异常突兀。

改造建
筑的设计心意也会有哗众取宠之嫌，更重要的是，城市建筑更新，是在既有城市文化脉络，历史传承的有机城市肌理的大环境下，对建筑进行的升值改造，张弛有度，才是改造建筑的难度所在，也是凸显设计师能力的最好表现。

3.2消防疏散安全
室内建筑改造是在原结构主体的基础上，进行室内空间的重新整合。

而很多工程都是采取了类似的做法，在原有改造主体结构保留的前提下，对结构进行加固，对建筑空间进行重组，对室内环境进行重装，但是在这样的前提下，就会忽略一个非常重要的问题——安全疏散。

楼梯的疏散距离，是一个容易被忽视的问题。

楼梯在改造建筑中多为不拆除项，而改造时，也只是针对现有楼梯进行楼梯间面层材料及栏杆扶手的替换更新。

老旧的建筑中，多为袋形走道，两个楼梯间的距离通常较远。

以“西单民航大厦改造项目”为例，原建筑改造前标准层为袋形走道两端办公室，走道两端的楼梯距离约90m远。

如改造后依然为袋形走道两端办公室，那么此设计符合规范。

但是根据现在办公建筑的特点，以及使用房的具体需求，其办公空间已不是原有格局，而变成了更为通畅宽阔的开敞办公空间。

这样的变化如果稍不注意，就会忽略了疏散距离，因为大空间疏散距离为最远点到最近安全出口的距离不小于30m，而带喷淋可控制在37.5m以内。

因此在设计方案的时候，于两部原有楼梯之间增设了一部疏散楼梯，轻松解决问题。

无论改造项目，还算是装修工程，都会进行消防报审或者备案。

如果在设计之初忽视了这一点，不但会在消防申报出现问题，更会造成方案性的颠覆修改，其各方损失不可估量。

另外楼梯疏散宽度，也是应该特别注意的事情。

所保留的原有楼梯，如果作为疏散楼梯，则必须遵循《建筑设计防火规范》中，关于楼梯疏散宽度的要求。

依旧以“西单民航大厦改造项目”为例，设计的过程中，建筑最西侧的楼梯间，楼梯宽度为1m，且不说疏散人数对楼梯的宽度要求，该楼梯梯段的净宽已经不可满足规范1.1m的要求。

在这样的设计条件下，该楼梯进行了拆除重建的设计安排，而非进行加固装修。

而这样的处理结果也得到了图审单位及消防部门的一致认可。

公共建筑的改造设计不是普通的家装，而是一项与新建建筑具有同等规范要求的建筑设计，甚至其难度及设计实施等级，会在某些方面高于新建建筑。

一个改造项目，无论现场基础条件如何，原有建筑满足规范与否，一旦开始新的改造设计，就必须按照现有的设计规范进行设计及施工。

消防疏散在改造建筑中的设计十分重要，它关乎着人民生命与财产的安全，为改造设计的重中之重。

3.3地区条件差异性
根据项目地理位置的不同，与施工技术的局限性等，进行项目改造时候，建筑师需要根据当地特定的环境进行适应性设计，这意味着设计时需要更多更全面的思考，只有设计在前，才能预防施工时不必要的风险，减少项目造价成本，更好的提高项目质量。

由于“西单民航办公楼改造项目”具有地理位置的特殊性，地处北京市中心最繁华路段，紧邻长安街，在这样的地理位置，会有非常多的施工约束，从而也使得常规的设计需要根据项目特殊性而做出改变。

根据当地消防部门的要求，长安街沿线施工不可出现明火作业。

项目组对所有部位进行排查，是否有明火作业的可能性。

双层SBS改性沥青防水卷材，是比较常用的屋面卷材选择，但是该种材料的施工为热熔法施工，即用喷火枪（液化气或汽油枪）对卷材的粘贴面（与基层粘结的一面）进行加热，使沥青胶在熔融状态下与基层粘合。

故在屋面防水的选材上，放弃了传统的3+4mm厚SBS改性沥青防水卷材，而选择了聚酯胎自粘型高聚物改性沥青防水卷材。

结语
城市更新已不再是城市建设方式的配角，已经成为了一种改造不再适应发展及使用的老旧建筑建筑的普遍且必要的活动。

设计优质的新建建筑项目很难，而设计优质的改建建筑项目更是难上加难。

在城市建设建筑改造已经越来越普及的今天，如何做出好的建筑项目，对每个建筑从业人员都是一种新的挑战，当然对建筑设计者的职业素质要求也上了一个新的台阶，而城市的优质更新，城市的美好未来需要每个建筑从业人员的共同努力创造。

参考文献：
1．中华人民共和国建设部.建筑设计防火规范GB50016-2014[S].2018.中国计划出版社 2．伊利尔.沙里宁.城市：它的发展、衰败和未来.顾启源译.1986.中国建筑工业出版社。