广州市白云区集资房处理政策研究报告

广州市白云区集资房处理政策研究报告（2001年）

作者：来源：广东省房地产业协会时间：2006-10-17

受广州市白云区政府委托，广东省房协组织有关方面专家学者对白云区“集资房”问题进行实地调研、分析，试图在调研的基础上提出切实可行的对策，供政府决策时参考使用。

一、关于“集资房”

本课题所研究的”集资房”是指广州市白云区的农村集资房(城市中

的集资房不在研究之列)。它们是指在1996年12月以前的广州市白云区行政区范围内,未办理<<建设用地规划许可证>>、<<建设用地批准书>>、<<建设工程规划许可证>>和<<建设工程施工许可证>>,在农村集体土地上集资建设的房屋。这些房屋多是1992至1996年随着全国性的房地产开发热一哄而起所产生的，是广州市农村进行城市化过程的产物，也是特定经济发展时期中的历史产物。

二、“集资房”的现状

据2001年4月20日白云区建设局、国土局、规划分局的统计数字表明，全区15个镇、5条街中，拥有农村集资房的有13个镇、2条街（因新街成立不久，未能将有关数字分开，暂以案件登记时镇街数统计）。全区农村集资房数量为233宗，用地面积5771756平方米。其中：商住性质148宗，面积4643918平方米，厂房、仓库性质75宗，面积1127838平方米。“集资房”存在的类型有3种：①有再发展前景的。这类型集资房手续相对较完备，建筑质量相对较好，建设用地规模较大，有住户日常生活使用的一般配套设备，入住人口较多，如：太和镇的大源山庄小区和丰泰小区，龙归镇的南大门小区、九龙花园和广州温泉花园等；②“半拉子”工程的。相对第一类而言，这种房子的建筑质量、规模和配套都稍差，入住人口也相对较少，有部分烂尾楼；③完全失去发展前景的。这类型项目至今仍是荒地一块，现场杂草丛生，或者只是建好地基，又或者只建有几根水泥柱子，质量却很差，发展商不知所踪。集资房主要分布在广从路沿线和广花路近郊等地。这三类集资房都不同程度地存在与广州市规划路网相矛盾和烂尾楼的现象。

（1）、建设情况。全区已建成集资房建筑面积7650455平方米,用地面积2917440平方米；在建的建筑面积为1071638平方米，用地面积398594平方米；已填土的土地面积为2136788平方米，未填土的土地面积为318934平方米。

（2）、办理手续情况。至2001年4月20日，广州市白云区规划分局共收案207宗，总用地面积3229155平方米，总建筑面积8476525平方米。其中不符合48号文规定而被退案23宗（占收案11%）；严重影响规划而被复文不同意办理的有79宗（占收案38%）。批出审核意见书118宗（占收案57%），用地面积2137626平方米（占收案66%），建筑面积4537614平方米（占收案54%）；核发《建设用地规划许可证》88宗（占收案43%），总用地面积1594608平方米（占收案49%）；办理报建手续23宗（占收案11%），共322栋，总建筑面积499217平方米（占收案6%）。区建设局共收规划审核意见书117宗（占收案57%），总用地面积2190823平方米（占收案68%），总建筑面积4616855平方米（占收案54%）。其中已办理工作证55宗（占收案

27%），用地面积1049632平方米（占收案33%），建筑面积2550523平方米（占收案30%）。已到市国土局领取建设用地通知书的有46宗（占收案22%），用地面积1174059平方米（占收案36%）。区国土局办理确权5宗（占收案2.4%），用地面积65838平方米（占收案2%），建筑面积118067平方米（占收案1.4%），发房产证592个。集资房项目未被受理办理有关手续的主要原因是：1、不符合广州市《关于处理我市农村集资房问题的决定》（简称48号文），建设单位或住户未按其规定补交地价款及其它有关的税费；2、小区建设与市规划路网相予盾；3、项目的有关建筑质量及消防等未通过有关部门的验收。

从实地调研中我们发现，由于“集资房”开发商的实力和经验一般较弱,对房地产开发、规划建设的政策理论认识肤浅,经营理念落后，盲目开发、违规开发的项目占有很大比例。这种农村集资房的开发从宏观方面讲影响了广州市今后的城市长远发展目标,与广州市建设山水城市和国际大都市极不相称，造成对环境破坏,大量开发资金沉淀。此外，破坏了广州市城市总体规划的实施,减弱了政府对城市的房地产开发的调节能力，影响了商品房市场的健康持续发展。从微观方面上讲,它影响了市民的购房选择,居住质量的进一步改善。由于没有房产证,也使得市民的房地产交易无法实现,经常上访市、区和镇政府,影响了政府的形象和正常工作的开展。所以解决广州市白云区农村集资房的问题,是政府为使广州发展成为一个经济发达、环境优美、宜人居住城市战略实施的重要步骤,对提高广州城市竞争力,吸引外资和人才,促进经济社会发展和培育房地产市场都有重大意义。

1994年，白云区政府意识到“集资房”问题的严重性，决定进行制止和清理。1997年5月5日，广州市以穗府〔1997〕48号文颁发《关于处理我市农村集资房问题的决定》，以此为主要处理依据文件开始处理农村集资房问题。从对白云区各镇有关部门干部的走访、调查来看,大都认为48号文的处理办法是恰当的，但镇一级的干部也有认为48号文的要求太高，因为集资房存在情况复杂，各自原因不同，真正实施起来有一定难度，希望能适当减免一些费用，放宽对集资房的一些限制，从而使问题更易解决。走访一些“集资房”小区的开发商则认为，在当年他们也是响应了镇政府的号召，才参与集资房开发的，他们有镇政府批准的各类文件，认为“集资房”在先，市政府的规划在后，应当尊重历史，给予出路，等等，他们还希望能降低补办手续的门槛，有的还想要集体土地使用权证。由于各方面的意见得不到统一，至使“集资房”的清理工作近几年一拖再拖，停滞不前，得不到有效的解决。

三、“集资房”存在的问题

经过与区镇两级政府有关职能部门的座谈，以及对一些重点小区的调研考察，“集资房”存在的问题归结起来有以下几点：

（1）、沉淀资金多。白云区“集资房”问题属历史贵遗留问题，影响大，涉及面广，从白云区建设局“关于白云区集资房建设状况调查表”的统计数字看，至2000年4月，已建成面积中尚有2480814平方米未售出，假如这些集资房以均价每平方米1200元计算，约有近30亿的资金还没有回笼，此外不包括那些属“半拉子”工程和“烂尾”工程所耗费的巨额资金。我们在调研中了解到，虽然集资房存在问题很多，但并非所有的“集资房”发展商都是无良的，相当一部分发展商是遵照有关规定，向镇或其它有关部门缴纳了地价款、报建费和市政费等费用，并办理了相关的建设用地、规划和工程